買受人死亡后房屋合同繼續履行嗎

來源：律總管 2022.06.23 9人閱讀

導讀：老人生前與第三人簽訂房屋買賣合同后，還未來得及過戶房屋就突然去世，此時繼承人繼承遺產時，第三人要求過戶房屋，法院會支持嗎?

老人生前與第三人簽訂房屋買賣合同后，還未來得及過戶房屋就突然去世，此時繼承人繼承遺產時，第三人要求過戶房屋，法院會支持嗎?

基本案情

1991年李某某與肖某佛簽訂汕頭市百合園某房產買賣合同，約定雙方按63000元整轉讓，因系政府補貼住房尚未能辦理產權轉移過契手續，經雙方同意，今后如能辦理時，轉讓人肖某佛必須負責配合產權過戶手續，過契的手續稅率費用按雙方各自承擔。雙方自立契之日起，該涉案房屋業權歸承受人李某某所有，肖某佛移交房屋所有權證給李某某，此據暫作該房產權轉讓依據，在產權過戶手續清楚時作廢。李某某次日付清房款后，肖某佛將房屋所有權證原件交由李某某收執，并將涉案房產交由李某某使用至今。

肖某佛于2016年死亡，其妻陳某英于2014年死亡。肖某敏、肖某毅系肖某佛和陳某英的兒子。因案涉房產至今尚未辦理過戶登記手續，故李某某訴至金平法院，請求確認李某某與肖某佛之間的房屋買賣合同有效;判令肖某敏、肖某毅協助李某某辦理涉案房產的產權轉移登記手續。

裁判結果

金平法院于2020年9月作出判決，判令李某某與肖某佛于1991年簽訂關于汕頭市百合園某房產的買賣合同有效。肖某敏、肖某毅于判決發生法律效力之日起三十日內協助李某某辦理涉案房產過戶更名手續，有關過戶的稅費由李某某承擔。

一審判決后，李某某不服提出上訴。汕頭中院于2021年4月作出民事判決，變更一審判決第二項，判令肖某敏、肖某毅于本判決發生法律效力之日起三十日內協助李某某辦理涉案房產過戶更名至李某某名下的手續，房屋買賣合同履行過程中所需繳納的稅款及相關費用由李某某與肖某敏、肖某毅按照國家有關規定各自承擔。肖某敏、肖某毅承擔稅費的范圍以所得遺產實際價值為限。

法律分析

《中華人民共和國民法典》第一千一百五十九條規定：分割遺產，應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。根據權利義務相一致的原則，繼承人接受繼承，應當同時接受被繼承人的財產權利和財產義務，不能僅繼承遺產權利而不履行相應的遺產義務。遺產債務主要包括：(1)應繳納的稅款;(2)合同之債;(3)損害賠償之債;(4)不當得利之債;(5)無因管理之債;(6)其他屬于被繼承人個人的債務。《中華人民共和國民法典》第一千一百六十一條又規定：繼承人以所得遺產實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負清償責任。

本案中，李某某與肖某佛所簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，受法律保護。因肖某佛與其妻陳某英已死亡，肖某敏、肖某毅分別繼承了肖某佛名下的房產，相應地肖某佛生前的合同之債亦應由肖某敏、肖某毅繼承。肖某敏、肖某毅接受遺產后，對于肖某佛生前依法應當繳納的過戶的稅費，僅需在其接受房產的實際價值范圍內承擔清償義務。

典型意義

自然人的死亡并不必然導致財產關系的消滅，其遺留的財產將由新的權利人承接，因此，只有妥善處理遺產的債務關系，才能保障和維持現有的財產秩序。本案的宣判，實現了法律條文背后的價值觀念和實質正義相統一。在遺產繼承中有效保護債權人的合法權益，平衡債權人與繼承人之間的利益，促進財產在不同民事主體間的良性流轉，維護了財產秩序的正常運轉。

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