智力殘疾人的房產(chǎn)怎樣買賣

據(jù)統(tǒng)計，我國有8500萬殘疾人。殘疾人有著與健全人不一樣的需求，需要克服常人難以想象的困難，更加需要關(guān)心和幫助。

精神發(fā)育遲滯的智力殘疾人，如果不能辨認(rèn)自己行為的成年人，其利害關(guān)系人或有關(guān)社會組織，可以向人民法院申請認(rèn)定該成年人為無民事行為能力人，如經(jīng)法院認(rèn)定為無民事行為能力人，法律亦對監(jiān)護(hù)人的設(shè)定有明確規(guī)定。

然而，或出于對被監(jiān)護(hù)人權(quán)益的漠視，或圖謀不當(dāng)利益，監(jiān)護(hù)人侵犯被監(jiān)護(hù)人財產(chǎn)權(quán)益的行為偶有發(fā)生。

近日，浙江省杭州市拱墅區(qū)人民法院審理了2起申請撤銷監(jiān)護(hù)人資格案和4起房屋買賣合同糾紛案。兩名智力殘疾人的原監(jiān)護(hù)人私自出售了被監(jiān)護(hù)人的6套拆遷安置房，最終，法院依法判決撤銷原監(jiān)護(hù)人資格，并指定新的監(jiān)護(hù)人，后通過判決和調(diào)解的形式追回了其中4套房屋。

6套安置房被賣

智力殘疾人生活無著

李甲、李乙是一對雙胞胎兄弟，二人自幼智力低下，日常個人生活依靠家人料理，2009年經(jīng)診斷為智力三級殘疾。2011年5月，經(jīng)李母申請，拱墅法院判決宣告李甲、李乙為無民事行為能力人，并指定其二人的妹妹李丙為監(jiān)護(hù)人。2021年，李甲、李乙的堂哥李某和李父、李母的養(yǎng)子王某分別向拱墅法院提出申請，請求撤銷李丙的監(jiān)護(hù)人資格。

申請人李某和王某稱：

2017年1月，因李甲、李乙名下舊房被拆遷，二人各獲得安置房屋3套，李丙時為二人的監(jiān)護(hù)人，由于其不識字，遂授權(quán)其子許某作為李甲、李乙的代理人分別與拆遷指揮部簽訂《回遷安置協(xié)議書》。而該6套安置房屋，先后被李丙及其兒子許某出售，用于償還許某的債務(wù)。因房屋被賣，李甲、李乙被送入養(yǎng)老院，而李丙又不支付李甲、李乙的日常生活開支及基本醫(yī)療費用，二人生活沒有保障，日常生活開支及醫(yī)療保障均靠當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門補(bǔ)助，至此申請人才得知該情況。

申請人認(rèn)為，李丙的行為嚴(yán)重侵害了李甲、李乙的合法權(quán)益，因而向法院申請撤銷李丙的監(jiān)護(hù)人資格，同時李甲、李乙所在社區(qū)也出具證明表示同意變更監(jiān)護(hù)人。

侵害被監(jiān)護(hù)人利益

妹妹被撤銷監(jiān)護(hù)人資格

法院查明，安置給李甲、李乙的6套房屋，均由李丙經(jīng)手與他人訂立房屋買賣合同，現(xiàn)6套房屋均被他人占有，其中一套房屋被轉(zhuǎn)移至他人名下后已被其他法院查封處置。

“

法院認(rèn)為：

監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是代理被監(jiān)護(hù)人實施民事法律行為，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益等。監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。監(jiān)護(hù)人實施嚴(yán)重侵害被監(jiān)護(hù)人合法權(quán)益的其他行為的，人民法院根據(jù)有關(guān)個人或者組織的申請，撤銷其監(jiān)護(hù)人資格，安排必要的臨時監(jiān)護(hù)措施，并按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則依法指定監(jiān)護(hù)人。

而李丙在庭審中未提交證據(jù)證明其系為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人的利益而處分財產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)為李丙的行為嚴(yán)重侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益，遂作出判決，撤銷李丙為李甲、李乙監(jiān)護(hù)人的資格，指定王某為李甲的監(jiān)護(hù)人，指定李某為李乙的監(jiān)護(hù)人。

侵害被監(jiān)護(hù)人利益的合同不發(fā)生效力

法院：返還房屋

在變更監(jiān)護(hù)人后，新的監(jiān)護(hù)人作為李甲、李乙的法定代理人向拱墅法院提起房屋買賣合同糾紛訴訟4件，請求確認(rèn)4套房屋的買賣合同無效，并要求房屋占有人(買受人)和李丙返還房屋，賠償損失。

拱墅法院對其中一案審理后認(rèn)為，案涉房屋系安置給李甲、李乙的房屋，李甲、李乙對該房屋享有合法的使用權(quán)。該權(quán)利為合法的財產(chǎn)性利益。行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)以代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力。李丙作為李甲、李乙當(dāng)時的法定代理人，將安置給李甲、李乙的房屋予以處置，嚴(yán)重侵害李甲、李乙的利益，其因此所訂立的合同，對李甲、李乙不發(fā)生效力。

同時，法院又查明，房屋占有人(買受人)在購買房屋前，已經(jīng)充分知曉購買案涉房屋在合同效力、合同履行上均存在重大風(fēng)險，因此在合同條款、附加合同條款上，對可能存在的效力風(fēng)險、履行風(fēng)險均作了諸多安排，還安排合同當(dāng)事人之外的人員作為擔(dān)保人，以分散風(fēng)險。在付款對象上，也有違普通合同的履行方式，向合同外人員進(jìn)行付款，應(yīng)認(rèn)定其并非善意買受人，其不能因此取得房屋利益。

最終，法院判決房屋占有人(買受人)從案涉房屋內(nèi)遷出，并將該房屋交付給李甲、李乙;房屋占有人按每年2萬元支付李甲、李乙占有使用費，從2017年起計算至實際返還之日止;李丙對房屋占有人應(yīng)承擔(dān)的占有使用費承擔(dān)連帶責(zé)任。

該案經(jīng)杭州市中級人民法院二審維持原判。

除上述案件中提及的房屋，拱墅法院還以判決和調(diào)解的方式幫助李甲、李乙取回了被李丙擅自處理的其余3套房屋。

法官說法

關(guān)于成年人法定監(jiān)護(hù)人順序的規(guī)定具有強(qiáng)制性，一般情況下，在不存在前一順序監(jiān)護(hù)人或者前一順序監(jiān)護(hù)人沒有監(jiān)護(hù)能力時，后一順序監(jiān)護(hù)人才有資格成為法定監(jiān)護(hù)人。

監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是代理被監(jiān)護(hù)人實施民事法律行為，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益等。本案中，根據(jù)查明的事實，李丙作為李甲、李乙的監(jiān)護(hù)人，將安置給二人的共6套房屋與他人訂立買賣合同進(jìn)行處置，嚴(yán)重侵害被監(jiān)護(hù)人的利益。故，本院依法撤銷李丙的監(jiān)護(hù)人資格，指定愿意擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的其他親屬為其二人的監(jiān)護(hù)人，以保障其合法權(quán)益。

本案是撤銷前一順序監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)人資格，指定第四順序監(jiān)護(hù)人即其他愿意擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的個人為監(jiān)護(hù)人的案件。“該案當(dāng)事人涉及智力殘疾人特殊群體，訴訟能力弱，不能或者不敢獨立提起訴訟維護(hù)其合法權(quán)益。法院為其指定新的監(jiān)護(hù)人并追回房屋，體現(xiàn)了法律對于殘疾人合法權(quán)益的保護(hù)，也體現(xiàn)了司法機(jī)關(guān)對特殊群體權(quán)益的保障，彰顯了司法人文關(guān)懷。”

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》

第二十八條【無、限制民事行為能力的成年人的監(jiān)護(hù)人】無民事行為能力或者限制民事行為能力的成年人，由下列有監(jiān)護(hù)能力的人按順序擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：

(一)配偶;

(二)父母、子女;

(三)其他近親屬;

(四)其他愿意擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的個人或者組織，但是須經(jīng)被監(jiān)護(hù)人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意。

第三十五條【監(jiān)護(hù)人履行職責(zé)的原則與要求】監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。

未成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實意愿。

成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，應(yīng)當(dāng)最大程度地尊重被監(jiān)護(hù)人的真實意愿，保障并協(xié)助被監(jiān)護(hù)人實施與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。對被監(jiān)護(hù)人有能力獨立處理的事務(wù)，監(jiān)護(hù)人不得干涉。