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房地產開發公司商品房買賣合同案

周春花律師2021.12.22204人閱讀
導讀:

因此,本案的性質應為建設工程施工合同糾紛,而不是商品房買賣合同糾紛,應與人民法院正在審理的雙方之間的建設工程施工合同糾紛案合并處理或者待建設工程施工合同案審結后再行審理本案。那么房地產開發公司商品房買賣合同案。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

因此,本案的性質應為建設工程施工合同糾紛,而不是商品房買賣合同糾紛,應與人民法院正在審理的雙方之間的建設工程施工合同糾紛案合并處理或者待建設工程施工合同案審結后再行審理本案。關于房地產開發公司商品房買賣合同案的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

2009年,XX公司與金鳴琪雙方簽訂了一份《頂房協議》,雙方約定XX公司將“YY公司開發的ZZ項目第A8棟1-14-2號,建筑面積為111.87平方米,單價為6,380元的房屋;A8棟1-16-2號,建筑面積為111.87平方米,單價為6,380元的房屋;以及XX公司開發的AA的5套房屋,合計7套房屋”抵付給金鳴琪公司,以支付金鳴琪公司承建AA項目的工程款2,491,786.40元。

上述協議簽訂后,XX公司發現金鳴琪公司負責施工的 “AA”項目保溫及防水工程存在嚴重質量問題。在保溫工程方面,金鳴琪施工的保溫工程所采用保溫材料經送權威部門檢驗,檢驗結果為材料表面密度(即容重)不符合約定標準,嚴重影響房屋的保溫效果;在金鳴琪施工的防水工程方面,則存在屋頂漏水、墻體長毛等嚴重質量問題。園區業主及物業為此多次向XX公司和政府主管部門投訴。XX公司為此曾多次要求金鳴琪將保溫材料及防水工程修復重做至符合約定標準,但金鳴琪拖延修復或反復修理后,質量問題仍然不能根本解決問題。

鑒于上述情況,XX公司決定不再將ZZ的上述兩套房屋抵頂給金鳴琪公司,也未向YY公司支付房款,YY公司在未收到房款的情況下,不同意繼續配合XX及金鳴琪公司辦理相關房屋手續。

2011年4月7日,金鳴琪公司將XX公司訴至鐵西區法院,并追加抵賬房屋的所有權人YY公司為被告,要求XX公司及YY公司依法履行抵房協議,為金鳴琪公司辦理房屋登記手續。

2011年4月22日,XX公司以“金鳴琪公司施工工程存在嚴重質量問題,構成違約”為由,在鐵西區法院審理的雙方建設工程施工合同糾紛案中對金鳴琪公司提出反訴,要求金鳴琪公司重做“AA”項目防水及保溫工程,并賠償XX公司質量問題損失350萬元(注:最終賠償數額以評估鑒定為準)。

【爭議及理由】

一、本案的實質是工程款支付問題,案件的性質應是建設工程施工合同糾紛,不是商品房買賣合同糾紛。

根據《最高院關于商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第1條的有關規定,商品房買賣合同是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

依據上述規定,構成商品房買賣合同的前提是,銷售的商品房是自身開發的一手房,不是二手轉賣房;商品房的銷售方是開發商,不是從開發商處購得商品房再另行處置的任何單位或個人;買受人是直接從開發商處購買商品房并直接向開發商支付房款,不是從開發商以外的任何單位或個人處以抵帳的方式取得的。

在本案中,由于抵賬房屋的開發單位是YY公司,不是XX公司;協議的簽訂方是XX公司,而不是YY公司;金鳴琪公司也未直接向YY公司支付任何款項。因此,如按《頂房協議》履行,本案實質上是XX公司需向YY公司支付房款取得YY公司的房屋,然后XX公司再將取得的房屋抵付給金鳴琪公司,《頂房協議》不具備商品房買賣合同的特征。

而且,在庭審中出示的XX公司與金鳴琪公司簽訂的《頂房協議》中,闡述的很明確,XX公司用ZZ的兩套房屋抵頂的是金鳴琪施工的AA項目的工程款。因此,本案表面來看是房屋買賣合同糾紛案,但案件的實質是因建設工程款支付問題而產生的建設工程施工合同糾紛,只是因為工程款的支付方式是以房抵付,不是現金支付,因此才產生了金鳴琪公司對案性質的誤解。

因此,本案的性質應為建設工程施工合同糾紛,而不是商品房買賣合同糾紛,應與人民法院正在審理的雙方之間的建設工程施工合同糾紛案合并處理或者待建設工程施工合同案審結后再行審理本案。

二、金鳴琪公司對本案訴爭房屋無訴權,不具備本案的訴訟主體資格。

金鳴琪公司與XX公司簽訂的《頂房協議》,以及金鳴琪公司與YY公司簽訂的《定購協議》,約定的房屋均ZZ第A8棟1-14-2號商品房及A8棟1-16-2號商品房;而金鳴琪訴請繼續履行,并辦理登記手續的兩套房屋分別為ZZ第A8棟3-14-2號商品房及A8棟3-16-2號商品房;而金鳴琪公司據以提起訴訟的《頂房協議》及《定購協議》對金鳴琪在本案中訴爭的兩套房屋均未做出任何約定,而且,無論是XX公司,還是YY公司均未將訴爭的兩套房屋處分給金鳴琪公司。

因此,金鳴琪公司對訴爭房屋不享有任何權利,無權要求XX公司及YY公司繼續履行無協議約定的任何事項,并為其辦理訴爭房屋的任何手續,金鳴琪公司不具備本案的訴訟主體資格,人民法院應駁回金鳴琪公司的起訴。

三、金鳴琪公司的未付工程款不足以抵償XX公司損失,XX公司不應再將房屋抵付給金鳴琪公司。

通過雙方建設工程施工合同糾紛案件的審理查明,金鳴琪公司施工的保溫工程存在以次充好、偷工減料問題;防水工程存在大面積屋頂漏雨、長毛等嚴重質量問題。并且質量問題已嚴重影響了房屋的保溫效果及園區業主的生活質量,給園區業主的生活造成了極大的困難,也給XX公司及業主造成了巨大的損失。據此,金鳴琪應承擔存在嚴重質量問題的AA項目防水及保溫工程的修復重作義務,并賠償由此給XX公司及業主所造成的損失350萬元。[page]

而金鳴琪公司施工的AA項目防水及保溫工程結算款額為15,602,220.02元,應扣除質保金780,111元,不含ZZ兩套頂賬房(即1,438,649元),XX公司已付款額為13,613,251.4元,未付款額為1,208,857.62元(即15,602,220.02元-780,111元-13,613,251.4元)。

鑒于,金鳴琪公司應賠償XX公司的損失與XX公司應付工程款兩項相抵,金鳴琪公司還需向XX公司支付賠償款2,291,142.38元并承擔工程修復重作義務,為保證工程質量問題能夠根本解決,XX公司和業主的損失能夠得到賠償,XX公司不應再向金鳴琪公司支付任何工程款,頂房協議中約定的兩套房屋也不應再抵付給金鳴琪公司。因此,金鳴琪公司要求XX公司繼續將房屋抵付,缺乏事實和法律依據,不應得到支持。

四、YY公司未收到房款,不存在向金鳴琪公司交付房屋并辦理登記的義務。

金鳴琪公司據以提起本案訴訟的《頂房協議》的簽訂方是XX公司與金鳴琪公司,不是YY公司,而且協議中約定的用以抵付工程款的房屋的所有權人是YY公司,不是XX公司。因此,在《頂房協議》中,XX公司與金鳴琪公司雙方約定將第三方即YY公司所有的房屋抵付XX公司工程款的性質應屬于《合同法》第65條規定的第三方履行的問題。

而在本案當中,做為第三方的YY公司存在履行義務的前提是XX公司向YY公司支付房款取得房屋,然后XX公司再將房屋交付給YY公司或者是YY公司按照XX公司的指示向金鳴琪公司交付房屋。而本案的實際情況是,XX公司和金鳴琪公司均未向YY公司支付房款,XX公司和金鳴琪公司也無權要求YY公司向金鳴琪公司交付房屋并辦理產權登記。

因此,金鳴琪公司只能向XX公司主張要求支付工程款,不能再要求YY公司交付房屋,金鳴琪公司要求YY公司交付房屋并辦理登記手續缺乏事實和法律依據,不應得到支持。

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