由于開(kāi)發(fā)商不具備商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并未取得商品預(yù)售許可證明，所以開(kāi)發(fā)商所建房屋既不屬于商品房范圍，也不得提前預(yù)售，因此雙方訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。