上訴人昌旺公司因與被上訴人金星公司房屋租賃合同糾紛一案，不服連云港市中級人民法院連民二初字第24號民事判決，向本院提起上訴。上訴人昌旺公司的委托代理人顧一心，被上訴人金星公司的委托代理人許海斌到庭參加訴訟。經(jīng)審理查明，昌旺購物中心大樓原由被告昌旺公司開發(fā)建設(shè)。大樓建成后，一些個體經(jīng)營業(yè)主購買了該中心一樓部分經(jīng)營場地，并出資對經(jīng)營場地進行了，同時，部分個體業(yè)主聯(lián)合成立了連云港市金星家具有限公司，即本案原告金星公司。紅星家具集團有限公司為開拓經(jīng)營市場，在連云港市成立了連云港紅星家具有限公司，并承租了被告昌旺購物中心的二、三、四樓經(jīng)營場地開展經(jīng)營活動。關(guān)于連云港昌旺房產(chǎn)開發(fā)有限公司訴連云港市金星家具有限公司房屋租賃合同糾紛案的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

上訴人昌旺公司因與被上訴人金星公司房屋租賃合同糾紛一案，不服連云港市中級人民法院(2002)連民二初字第24號民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年5月12日受理后，依法組成合議庭，于2003年6月26日公開開庭審理了本案。上訴人昌旺公司的委托代理人顧一心，被上訴人金星公司的委托代理人許海斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明，昌旺購物中心大樓原由被告昌旺公司開發(fā)建設(shè)。大樓建成后，一些個體經(jīng)營業(yè)主購買了該中心一樓部分經(jīng)營場地，并出資對經(jīng)營場地進行了，同時，部分個體業(yè)主聯(lián)合成立了連云港市金星家具有限公司，即本案原告金星公司。

紅星家具集團有限公司為開拓經(jīng)營市場，在連云港市成立了連云港紅星家具有限公司(以下簡稱紅星公司)，并承租了被告昌旺購物中心的二、三、四樓經(jīng)營場地開展經(jīng)營活動。因該中心一樓部分經(jīng)營場地為原告所有，故紅星公司請當?shù)匦缕謪^(qū)人民政府出面與原、被告協(xié)調(diào)，擬承租該中心一樓經(jīng)營場地。2001年12月26日，通過新浦區(qū)人民政府的協(xié)調(diào)，原告金星公司與被告昌旺公司簽訂《昌旺一樓經(jīng)營場地租賃合同》，約定原告同意將昌旺購物中心一樓商場約1900平方米的經(jīng)營場地出租給被告，再由被告轉(zhuǎn)租給紅星公司從事家具經(jīng)營活動。第一年每平方米租金為50元，租賃期限為5年，即自2002年1月1日起至2006年12月31日止。原告對一樓的裝修費用，委托有資質(zhì)的建行工程造價科進行審計，自審計核準工程造價金額之日起5個工作日內(nèi)，被告一次性將裝修費用給付原告。合同生效后，任何一方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金150000元，并有權(quán)單方終止合同。雙方還就商場的管理、水電費等作了約定。本合同一式三份，由原告、被告、新浦區(qū)人民政府各持一份。

合同簽訂后，原告委托中國建設(shè)銀行連云港分行工程造價中心對昌旺購物中心一樓裝修工程進行了造價審核。2002年3月14日，該中心出具工程決算審查簽證單，結(jié)論是：消防電94478.97元，消防水61408.68元，裝修(電氣)295174.18元，拆除9768.55元，合計460830.38元。

以上事實有租賃合同、工程決算審查簽證單等證據(jù)在卷證實。

原審法院認為，雙方當事人簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，且不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認定有效。合同生效后，當事人應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)。按合同約定，原告履行了將一樓裝修費用委托有關(guān)部門進行審計的義務(wù)，被告也應(yīng)按合同約定履行給付這部分裝修費用的義務(wù)。被告無正當理由拒絕履行給付義務(wù)，應(yīng)承擔違約責任。原告要求被告給付裝修費460830.38元并承擔違約金150000元，事實清楚，證據(jù)充分，其訴訟請求應(yīng)予支持。原審法院判決：被告于本判決書生效后十日內(nèi)一次性給付原告裝修費460830.38元和違約金150000元。

昌旺公司不服上述判決，上訴認為原審法院認定事實不清，適用法律不當，主要理由：一、雙方簽訂租賃合同后，被上訴人至今未將一樓經(jīng)營場地交付給上訴人，上訴人也沒有向被上訴人支付過租金。事實上，被上訴人已將一樓經(jīng)營場地出租給了紅星公司，并從該公司處收取了租金。二、雙方簽訂的租賃合同未能滿足約定的生效條件，因此，該合同是一份既未生效，也未履行的合同，故上訴人對該合同無履行的義務(wù)。請求二審法院查清事實，正確適用法律，駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人金星公司未作書面答辯，庭審中辯稱：雙方簽訂的租賃合同已生效，上訴人已將被上訴人的一樓經(jīng)營場地轉(zhuǎn)租給了紅星公司，但上訴人至今不履行與被上訴人簽訂的租賃合同，因此，原審法院判令上訴人給付被上訴人裝修費和違約金，事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求，維持原判。

本案雙方當事人爭議的焦點：一、合同是否生效。二、合同是否實際履行。

關(guān)于第一個爭議焦點。上訴人認為，合同第十六條明確約定，本協(xié)議簽訂并同時由紅星公司向金星公司提供擔保書后方可生效，而紅星公司并未提供擔保書，故租賃合同尚未生效。被上訴人則認為，租賃合同已經(jīng)生效，因為我方持有的租賃合同中新浦區(qū)人民政府辦公室主任陳碧已將“同時由紅星公司向金星公司提供擔保書”的內(nèi)容劃掉，改為“本協(xié)議簽訂后即生效”，即便合同當時未生效，2002年1月10日紅星公司也提供了擔保書，保證按期直接將租金劃到被上訴人帳上，該保證書經(jīng)原審質(zhì)證后，上訴人對其真實性并無異議。對此，本院認為，雙方當事人簽訂的租賃合同系附條件生效的合同，生效條件是紅星公司向被上訴人提供擔保書。按合同約定，合同訂立的同時由紅星公司提供擔保書，但當時該條件并未成就，該事實有租賃合同的協(xié)調(diào)人新浦區(qū)人民政府的陳碧予以證實。2002年1月10日，紅星公司向被上訴人出具了擔保書。雖然上訴人對擔保書的真實性有異議，但未提供足以推翻該擔保書真實性的相關(guān)證據(jù)，故應(yīng)當認定紅星公司出具擔保書之日即2002年1月10日為租賃合同生效之日。

關(guān)于第二個爭議焦點。上訴人認為，被上訴人未將租賃物交付給上訴人，而是直接轉(zhuǎn)租給了紅星公司，并收取了紅星公司的租金。被上訴人則認為，其將一樓經(jīng)營場地裝修后，并未實際使用，而合同簽訂后，紅星公司實際使用了一樓經(jīng)營場地，因此，不存在將租賃物交付給上訴人的問題。對此，本院認為，雙方當事人簽訂的租賃合同系真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，也不損害第三人利益，應(yīng)認定有效。合同有效，當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)租賃合同的約定和租賃物的實際使用情況，應(yīng)推定被上訴人實際履行了交付租賃物的義務(wù)。理由是：一、從租賃合同約定的使用目的來看，上訴人承租一樓經(jīng)營場地并非是自己使用，而是將其轉(zhuǎn)租給紅星公司，而合同訂立之后紅星公司確實使用了一樓經(jīng)營場地;二、租賃合同未對租賃物的具體交付方式進行約定，因此，既使被上訴人將一樓經(jīng)營場地直接交付給紅星公司使用，也不違反合同約定，應(yīng)視為對上訴人的交付。三、因為一樓經(jīng)營場地中只有被上訴人的裝修財產(chǎn)，而這部分財產(chǎn)雙方在租賃合同中已作了明確約定，因此，紅星公司直接進入一樓經(jīng)營場地，并將該中心一至四樓作為一個整體開展經(jīng)營活動，亦符合常理。[page]

綜上所述，原審法院的判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費11110元，由上訴人昌旺公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 于泓

審 判 員 葛曉明

代理審判員 管波

二○○三年七月五日

書 記 員 蔣飛