房地產開發商遲交房的責任

導讀:
2004年6月,張某與某房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》一份,合同約定了房產的位置、房款數額、房款的支付、交房日期等詳細內容,其中約定交房日期為2004年10月1日,逾期交房的,按日向購房者支付購房款萬分之一的違約金。后因開發商的逾期交房,張某未能在約定的時間內將房屋交付于周某使用,向周某退還了定金3萬元。購房人租賃造成的損失是否屬于因開發商逾期交房而產生的實際損失?開發商逾期交房,應當承擔逾期交房的違約責任,《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式,即:按日承擔房款的萬分之一的責任承擔方式。那么房地產開發商遲交房的責任。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
2004年6月,張某與某房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》一份,合同約定了房產的位置、房款數額、房款的支付、交房日期等詳細內容,其中約定交房日期為2004年10月1日,逾期交房的,按日向購房者支付購房款萬分之一的違約金。后因開發商的逾期交房,張某未能在約定的時間內將房屋交付于周某使用,向周某退還了定金3萬元。購房人租賃造成的損失是否屬于因開發商逾期交房而產生的實際損失?開發商逾期交房,應當承擔逾期交房的違約責任,《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式,即:按日承擔房款的萬分之一的責任承擔方式。關于房地產開發商遲交房的責任的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
2004年6月,張某與某房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》一份,合同約定了房產的位置、房款數額、房款的支付、交房日期等詳細內容,其中約定交房日期為2004年10月1日,逾期交房的,按日向購房者支付購房款萬分之一的違約(weiyue)金。
合同簽訂后,張某于2004年與周某針對上述房屋簽訂了租期為十五年,租金為十五萬元的租賃合同一份,雙方約定:張某于2004年10月20日將該房屋交付于周某使用,周某向張某交納定金3萬元。后因開發商的逾期交房,張某未能在約定的時間內將房屋交付于周某使用,向周某退還了定金3萬元。周某向張某雙倍索要定金未果,后向人民法院起訴,經法院對該租賃案件審理,法院判決張某雙倍支付周某定金。后張某以此為據向人民法院起訴開發商,要求賠償違約(weiyue)金及定金損失3萬元。
本案主要涉及的問題是房地產開發商逾期交房的責任承擔方式是什么?房地產開發商承擔逾期交房的責任范圍有那些?購房人租賃造成的損失是否屬于因開發商逾期交房而產生的實際損失?
首先,我們開看張某與開發商之間簽訂的《商品房買賣合同》,雙方簽訂的合同系雙方的真實意思表示,符合有關法律的規定,屬于合法有效的合同。開發商逾期交房,應當承擔逾期交房的違約責任,《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式,即:按日承擔房款的萬分之一的責任承擔方式。根據合同法關于意思自治原則,既然明確約定了違約的責任承擔方式,那么任何一方違約,直接按照合同的約定執行即可。如果雙方對違約責任承擔的方式沒有進行約定,那么我們來看最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。根據該司法解釋的規定我們也可以理解為:對于逾期交房的違約責任,合同有約定的按照約定,沒有約定的可以按照有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準來確定違約責任的承擔。那么在本案中雙方明確約定了逾期交房的違約責任承擔方式,開發商自然不需要承擔張某的定金損失。
根據合同的約定以及法律的規定,我們來分析一下違約金和實際損失之間的區別,違約金的數額是事先約定的,當事人訂立違約金條款時,難以預料到違約后的實際損失,正因為這樣,才簽訂了違約金的條款,且根據法律的規定,違約金不足以彌補所造成的損失的,可以適當調整違約金的數額,但是違約金的調整與否取決于非違約方是否提出請求。若于違約金低于造成的損失時,非違約方不請求調整違約金,造成其他損害結果的,則可請求損害賠償。違約金條款以違約行為的發生為適用前提,而不以損害的發生為必要,所以無損失而有違約行為時同樣也可執行違約金條款。
這里講的實際損失的損害賠償是指法定損害賠償,與前述的約定損害賠償不同。一方面,在約定損害賠償場合,一旦發生違約并造成受害人的損害,受害人不必證明具體損害的范圍就可以依據約定損害賠償條款而獲得賠償。此時其性質是有爭議的,有認為是違約責任的承擔,有認為是替代義務的履行,目前學術界也說法不一。當然,若當事人只是約定了實際損失賠償的計算方法,則受害人還應當證明損失的存在。另一方面,在確定適用時,若有約定實際損失賠償,則應優先于法定損害賠償而適用,因為合同法關于違約責任的規定本來就是任意性規定。所以,此處的實際損失賠償的適用以無約定實際損失的計算賠償為前提。
根據合同法113條,損害賠償應遵循完全賠償原則,所謂完全賠償原則,是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應當由違約方負擔。合同法113條第一款,"當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定。給對方造成損失的,損失數額應相當于因違約造成的損失,包括合同履行后可以獲得利益",規定的就是完全賠償原則。完全賠償就是使受害人恢復到合同訂立前的狀態,或者恢復到合同能夠得到嚴格履行情況下的狀態。根據該原則,違約方應賠償受害人的實際損失和可得利益的損失。所謂可得利益,是指合同在履行后可以實現和取得的利益。它具有期待性,是一種預期利益,它必須通過合同的實際履行才能實現,而在未予實際履行時,它尚未由當事人實際享有。但它不是一種不切實際的預期,而是一種現實的預期,因而它還具現實性。也就是說,只要合同如期、嚴格的履行,它就會由當事人享有。在賠償可得利益的損失時,必須要注意以下幾點:
首先可得利益的損失賠償旨在彌補受害人遭受的全部實際損失,而并不賠償其因從事一樁不成功的交易所蒙受的損失,否則,則是將全部風險轉移給違約方,這時違約方實際上充當了非違約方的保險人了。其次,可得利益損失必須是在簽訂合同時違約一方完全能夠預見到并能夠計算出來損失,而不應包括取得這些利益所支付的費用或與第三方進行民事交易的風險。本案中張某與周某的租賃行為從法律形式上沒有任何的問題,法院的判決也無可爭議,但是張某在未取得該房屋的占有的情況下,與第三方簽訂具有民事風險的行為,我認為其自身應當有最基本的風險意識,開發商在簽訂《房地產買賣合同》時是根本無法預見到的,這也正是最高人民法院關于商品房買賣司法解釋的立法本意。
就當前學術界對于此類問題討論的重點也在于這種賠償能不能夠把交易中的風險計算在里面,損害賠償能不能夠要求違約方承擔交易的風險。這個比較典型的就是說,損害賠償指彌補受害人遭受到的全部損失,但不賠償受害人從事一樁不成功的交易所造成的損失,這種損失不能要求違約方來賠償。我們特別強調的就是《合同法》第113條的含義,它強調了一個可預見性規則的限制,可預見規則指的是損害賠償不能超過違約一方訂立合同時,預見到或者說應當預見到的原因違反合同可能造成的損失。所以我們講的這個合同它是一種交易,雙方當事人完全是一種交易關系。為了減輕這個交易的風險,法律上鼓勵交易,盡可能使未來的風險能夠使當事人能夠預見到,盡可能使訂約的雙方能夠預知未來的風險。如果違約責任是無限大的,那么交易的風險是不可預測的,我們不知道將來違約以后,對我們有多大的損失。我們根本無法預測,如果這樣大家誰也不敢作交易。為了幫助當事人減輕交易的風險,使當事人能夠預知將來違約以后,究竟有多大的責任。這樣他才敢去做交易,計算成本,違約以后預知能夠支付多大的賠償。我們為什么認為違約責任里面能規定損害性賠償,而不能夠規定風險性損害賠償,原因在于這種賠償它的數額上無法確定的,也是當事人在訂約的時候是不可預期的,所以它不具有可預見性。如果允許風險性損害賠償的話,那么交易的風險是無限大的,這樣誰也不敢投資交易。所以就目前法學界觀點來看,主流觀點是這種賠償不能夠把交易中的風險計算在里面,損害賠償不能夠要求違約方承擔交易的風險。因此合同責任和侵權責任一個重要的區別就在于不能夠說違約以后,造成的損失都要有違約方賠償。侵權造成所有的損失都要賠償,但是違約不是這樣的,即使是違約造成的損失,那么還要看違約方在訂約的時候,能否合理預見到或者不能合理預見到的,畢竟是他的違約造成的,那么也是不能賠償的。它和違約是有關聯的,但是按照可預見性標準,也必須要限制,首先強調的是時間上必須是在訂約時候預見,而不是違約發生的時候預見到的。預見的主體必須是違約方,而不是其他人。第113條既包括了可以預見到、應當預見到這個完全按照違約方的標準來判斷。可預見性標準就是對違約損害賠償的一個基本的限制。在我們合同責任里面,這是非常重要的,我們經常要用這樣一個標準。反過來說,對于違約方也可以以這個預見性標準作為他的一個合理的抗辯理由。[page]
就本案綜合分析,從商品房買賣的司法解釋到合同法關于可預期的損失的規定,首先要嚴格按照合同約定的違約責任承擔方式來承擔,如果發生了實際損失大于了違約金的數額,可以考慮調整違約金的數額來彌補守約方的損失,最高人民法院的以租金的形式補償損失,僅限于合同沒有明確約定違約責任承擔形式的情況下。本案研究的案例中,只能按照合同的約定來承擔違約責任,張某租賃行為的交易風險不能轉嫁到房地產買賣協議中來,否則房屋買賣合同的違約方無疑成了守約方與第三方的交易行為的保險,給眾多買房子者一個新的"生財有道"的門路,也是不符合我過社會的公序良俗的,同時也擾亂了社會的經濟秩序。最后我認為,開發商逾期交房的違約責任承擔范圍,應當止步與最高院關于商品房買賣司法解釋中實際損失的范圍,除非雙方對實際損失有更明確的約定,否則,任何房地產買賣關于逾期交房的違約責任實際損失的范圍最多不得超越租金損失范圍。注:部分內容參考了王利民的《合同解除違約責任》
作者:呂海振




