房地產(chǎn)開發(fā)商遲交房的責(zé)任

導(dǎo)讀:
2004年6月,張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》一份,合同約定了房產(chǎn)的位置、房款數(shù)額、房款的支付、交房日期等詳細內(nèi)容,其中約定交房日期為2004年10月1日,逾期交房的,按日向購房者支付購房款萬分之一的違約金。后因開發(fā)商的逾期交房,張某未能在約定的時間內(nèi)將房屋交付于周某使用,向周某退還了定金3萬元。購房人租賃造成的損失是否屬于因開發(fā)商逾期交房而產(chǎn)生的實際損失?開發(fā)商逾期交房,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式,即:按日承擔(dān)房款的萬分之一的責(zé)任承擔(dān)方式。那么房地產(chǎn)開發(fā)商遲交房的責(zé)任。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
2004年6月,張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》一份,合同約定了房產(chǎn)的位置、房款數(shù)額、房款的支付、交房日期等詳細內(nèi)容,其中約定交房日期為2004年10月1日,逾期交房的,按日向購房者支付購房款萬分之一的違約金。后因開發(fā)商的逾期交房,張某未能在約定的時間內(nèi)將房屋交付于周某使用,向周某退還了定金3萬元。購房人租賃造成的損失是否屬于因開發(fā)商逾期交房而產(chǎn)生的實際損失?開發(fā)商逾期交房,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式,即:按日承擔(dān)房款的萬分之一的責(zé)任承擔(dān)方式。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商遲交房的責(zé)任的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
2004年6月,張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》一份,合同約定了房產(chǎn)的位置、房款數(shù)額、房款的支付、交房日期等詳細內(nèi)容,其中約定交房日期為2004年10月1日,逾期交房的,按日向購房者支付購房款萬分之一的違約(weiyue)金。
合同簽訂后,張某于2004年與周某針對上述房屋簽訂了租期為十五年,租金為十五萬元的租賃合同一份,雙方約定:張某于2004年10月20日將該房屋交付于周某使用,周某向張某交納定金3萬元。后因開發(fā)商的逾期交房,張某未能在約定的時間內(nèi)將房屋交付于周某使用,向周某退還了定金3萬元。周某向張某雙倍索要定金未果,后向人民法院起訴,經(jīng)法院對該租賃案件審理,法院判決張某雙倍支付周某定金。后張某以此為據(jù)向人民法院起訴開發(fā)商,要求賠償違約(weiyue)金及定金損失3萬元。
本案主要涉及的問題是房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房的責(zé)任承擔(dān)方式是什么?房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任范圍有那些?購房人租賃造成的損失是否屬于因開發(fā)商逾期交房而產(chǎn)生的實際損失?
首先,我們開看張某與開發(fā)商之間簽訂的《商品房買賣合同》,雙方簽訂的合同系雙方的真實意思表示,符合有關(guān)法律的規(guī)定,屬于合法有效的合同。開發(fā)商逾期交房,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式,即:按日承擔(dān)房款的萬分之一的責(zé)任承擔(dān)方式。根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則,既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式,那么任何一方違約,直接按照合同的約定執(zhí)行即可。如果雙方對違約責(zé)任承擔(dān)的方式?jīng)]有進行約定,那么我們來看最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)該司法解釋的規(guī)定我們也可以理解為:對于逾期交房的違約責(zé)任,合同有約定的按照約定,沒有約定的可以按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來確定違約責(zé)任的承擔(dān)。那么在本案中雙方明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式,開發(fā)商自然不需要承擔(dān)張某的定金損失。
根據(jù)合同的約定以及法律的規(guī)定,我們來分析一下違約金和實際損失之間的區(qū)別,違約金的數(shù)額是事先約定的,當(dāng)事人訂立違約金條款時,難以預(yù)料到違約后的實際損失,正因為這樣,才簽訂了違約金的條款,且根據(jù)法律的規(guī)定,違約金不足以彌補所造成的損失的,可以適當(dāng)調(diào)整違約金的數(shù)額,但是違約金的調(diào)整與否取決于非違約方是否提出請求。若于違約金低于造成的損失時,非違約方不請求調(diào)整違約金,造成其他損害結(jié)果的,則可請求損害賠償。違約金條款以違約行為的發(fā)生為適用前提,而不以損害的發(fā)生為必要,所以無損失而有違約行為時同樣也可執(zhí)行違約金條款。
這里講的實際損失的損害賠償是指法定損害賠償,與前述的約定損害賠償不同。一方面,在約定損害賠償場合,一旦發(fā)生違約并造成受害人的損害,受害人不必證明具體損害的范圍就可以依據(jù)約定損害賠償條款而獲得賠償。此時其性質(zhì)是有爭議的,有認為是違約責(zé)任的承擔(dān),有認為是替代義務(wù)的履行,目前學(xué)術(shù)界也說法不一。當(dāng)然,若當(dāng)事人只是約定了實際損失賠償?shù)挠嬎惴椒ǎ瑒t受害人還應(yīng)當(dāng)證明損失的存在。另一方面,在確定適用時,若有約定實際損失賠償,則應(yīng)優(yōu)先于法定損害賠償而適用,因為合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定本來就是任意性規(guī)定。所以,此處的實際損失賠償?shù)倪m用以無約定實際損失的計算賠償為前提。
根據(jù)合同法113條,損害賠償應(yīng)遵循完全賠償原則,所謂完全賠償原則,是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負擔(dān)。合同法113條第一款,"當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定。給對方造成損失的,損失數(shù)額應(yīng)相當(dāng)于因違約造成的損失,包括合同履行后可以獲得利益",規(guī)定的就是完全賠償原則。完全賠償就是使受害人恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài),或者恢復(fù)到合同能夠得到嚴(yán)格履行情況下的狀態(tài)。根據(jù)該原則,違約方應(yīng)賠償受害人的實際損失和可得利益的損失。所謂可得利益,是指合同在履行后可以實現(xiàn)和取得的利益。它具有期待性,是一種預(yù)期利益,它必須通過合同的實際履行才能實現(xiàn),而在未予實際履行時,它尚未由當(dāng)事人實際享有。但它不是一種不切實際的預(yù)期,而是一種現(xiàn)實的預(yù)期,因而它還具現(xiàn)實性。也就是說,只要合同如期、嚴(yán)格的履行,它就會由當(dāng)事人享有。在賠償可得利益的損失時,必須要注意以下幾點:
首先可得利益的損失賠償旨在彌補受害人遭受的全部實際損失,而并不賠償其因從事一樁不成功的交易所蒙受的損失,否則,則是將全部風(fēng)險轉(zhuǎn)移給違約方,這時違約方實際上充當(dāng)了非違約方的保險人了。其次,可得利益損失必須是在簽訂合同時違約一方完全能夠預(yù)見到并能夠計算出來損失,而不應(yīng)包括取得這些利益所支付的費用或與第三方進行民事交易的風(fēng)險。本案中張某與周某的租賃行為從法律形式上沒有任何的問題,法院的判決也無可爭議,但是張某在未取得該房屋的占有的情況下,與第三方簽訂具有民事風(fēng)險的行為,我認為其自身應(yīng)當(dāng)有最基本的風(fēng)險意識,開發(fā)商在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時是根本無法預(yù)見到的,這也正是最高人民法院關(guān)于商品房買賣司法解釋的立法本意。
就當(dāng)前學(xué)術(shù)界對于此類問題討論的重點也在于這種賠償能不能夠把交易中的風(fēng)險計算在里面,損害賠償能不能夠要求違約方承擔(dān)交易的風(fēng)險。這個比較典型的就是說,損害賠償指彌補受害人遭受到的全部損失,但不賠償受害人從事一樁不成功的交易所造成的損失,這種損失不能要求違約方來賠償。我們特別強調(diào)的就是《合同法》第113條的含義,它強調(diào)了一個可預(yù)見性規(guī)則的限制,可預(yù)見規(guī)則指的是損害賠償不能超過違約一方訂立合同時,預(yù)見到或者說應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的原因違反合同可能造成的損失。所以我們講的這個合同它是一種交易,雙方當(dāng)事人完全是一種交易關(guān)系。為了減輕這個交易的風(fēng)險,法律上鼓勵交易,盡可能使未來的風(fēng)險能夠使當(dāng)事人能夠預(yù)見到,盡可能使訂約的雙方能夠預(yù)知未來的風(fēng)險。如果違約責(zé)任是無限大的,那么交易的風(fēng)險是不可預(yù)測的,我們不知道將來違約以后,對我們有多大的損失。我們根本無法預(yù)測,如果這樣大家誰也不敢作交易。為了幫助當(dāng)事人減輕交易的風(fēng)險,使當(dāng)事人能夠預(yù)知將來違約以后,究竟有多大的責(zé)任。這樣他才敢去做交易,計算成本,違約以后預(yù)知能夠支付多大的賠償。我們?yōu)槭裁凑J為違約責(zé)任里面能規(guī)定損害性賠償,而不能夠規(guī)定風(fēng)險性損害賠償,原因在于這種賠償它的數(shù)額上無法確定的,也是當(dāng)事人在訂約的時候是不可預(yù)期的,所以它不具有可預(yù)見性。如果允許風(fēng)險性損害賠償?shù)脑挘敲唇灰椎娘L(fēng)險是無限大的,這樣誰也不敢投資交易。所以就目前法學(xué)界觀點來看,主流觀點是這種賠償不能夠把交易中的風(fēng)險計算在里面,損害賠償不能夠要求違約方承擔(dān)交易的風(fēng)險。因此合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任一個重要的區(qū)別就在于不能夠說違約以后,造成的損失都要有違約方賠償。侵權(quán)造成所有的損失都要賠償,但是違約不是這樣的,即使是違約造成的損失,那么還要看違約方在訂約的時候,能否合理預(yù)見到或者不能合理預(yù)見到的,畢竟是他的違約造成的,那么也是不能賠償?shù)摹K瓦`約是有關(guān)聯(lián)的,但是按照可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn),也必須要限制,首先強調(diào)的是時間上必須是在訂約時候預(yù)見,而不是違約發(fā)生的時候預(yù)見到的。預(yù)見的主體必須是違約方,而不是其他人。第113條既包括了可以預(yù)見到、應(yīng)當(dāng)預(yù)見到這個完全按照違約方的標(biāo)準(zhǔn)來判斷。可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)就是對違約損害賠償?shù)囊粋€基本的限制。在我們合同責(zé)任里面,這是非常重要的,我們經(jīng)常要用這樣一個標(biāo)準(zhǔn)。反過來說,對于違約方也可以以這個預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)作為他的一個合理的抗辯理由。[page]
就本案綜合分析,從商品房買賣的司法解釋到合同法關(guān)于可預(yù)期的損失的規(guī)定,首先要嚴(yán)格按照合同約定的違約責(zé)任承擔(dān)方式來承擔(dān),如果發(fā)生了實際損失大于了違約金的數(shù)額,可以考慮調(diào)整違約金的數(shù)額來彌補守約方的損失,最高人民法院的以租金的形式補償損失,僅限于合同沒有明確約定違約責(zé)任承擔(dān)形式的情況下。本案研究的案例中,只能按照合同的約定來承擔(dān)違約責(zé)任,張某租賃行為的交易風(fēng)險不能轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)買賣協(xié)議中來,否則房屋買賣合同的違約方無疑成了守約方與第三方的交易行為的保險,給眾多買房子者一個新的"生財有道"的門路,也是不符合我過社會的公序良俗的,同時也擾亂了社會的經(jīng)濟秩序。最后我認為,開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)范圍,應(yīng)當(dāng)止步與最高院關(guān)于商品房買賣司法解釋中實際損失的范圍,除非雙方對實際損失有更明確的約定,否則,任何房地產(chǎn)買賣關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任實際損失的范圍最多不得超越租金損失范圍。注:部分內(nèi)容參考了王利民的《合同解除違約責(zé)任》
作者:呂海振




