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商品房消費(fèi)領(lǐng)域的問題盡管經(jīng)過多年整頓，但依然“痼疾難除”：房屋質(zhì)量問題；不符條件的強(qiáng)行交房；開發(fā)商強(qiáng)制捆綁銷售；交房時實(shí)測房屋面積大于合同約定面積；樓盤爛尾消費(fèi)者“房財”兩空等問題依舊突出。

“買房兩年，一邊還著3萬多元的月供，一邊租著房子住，自己的新家卻遲遲無法交房。”

月供+房租每個月的開支就超過了4萬多元，舊房子早已賣掉付了首付，王倩一家都在靠著積蓄勉力支撐。

造成王倩生活窘境的直接原因就是那套心心念念的房子，早已開始繳納月供，卻遲遲不能交付。

一再推遲的交房

時間倒回2018年9月，剛剛生下二娃的王倩，為了置換一套舒適度高、適合祖孫三代居住的房子，賣掉了自己在海淀的一套80平方米的小三居，轉(zhuǎn)而購買了北京泰禾嘉興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在昌平開發(fā)的泰禾·拾景園中式別墅，總房款約1332萬元。合同約定精裝修交付，交房時間為2020年8月31前。

與許多等待新房，憧憬新生活的年輕父母一樣，王倩一直希望自己的兩個孩子能夠在有院子的空間長大，一家三代人能夠各自有一層居住，既彼此照顧又互不打擾。

但讓王倩萬萬沒想到的是，理想中的生活，卻在2020年2月被開發(fā)商的一紙通知所打破。

“開發(fā)商說因?yàn)橐咔榈脑颍瑹o法按時交付，具體交房時間等待通知。”王倩告訴北青地產(chǎn)記者，最初她也理解疫情原因會導(dǎo)致施工中斷，本想著延期兩、三個月也問題不大。但誰知，這后續(xù)的“交房通知”就成了漫漫14個月的煎熬。

隨著時間的推移，王倩等業(yè)主聯(lián)合起來組成了微信群，集體施壓開發(fā)商，催促交房，但泰禾的工程項(xiàng)目部門每每都會打著“抗疫管控、停工”的幌子，“理直氣壯”地延期交房，侵害購房者利益。

起初，拾景園二期業(yè)主們還擔(dān)心內(nèi)部裝修是否會因?yàn)橼s工有質(zhì)量問題，后來發(fā)現(xiàn)工地上干活的人寥寥無幾，通過了解，才知道是泰禾集團(tuán)因陷入債務(wù)危機(jī)，拖欠施工單位工錢，工人們陸續(xù)退場了。

明明花了1300多萬元，卻等不到新房。像王倩一樣，700多名泰禾拾景園的業(yè)主，都面臨著不能如期收房的困擾。

“不可抗力”不能濫用

轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在2021年10月31日，在延期14個月之后，經(jīng)過監(jiān)管介入和多方協(xié)調(diào)，業(yè)主們終于等來了開發(fā)商的通知：“可以收房了！”

此時，業(yè)主希望開發(fā)商按照購房合同的規(guī)定，支付延期交房的違約金，卻遭到了泰禾方面的明確拒絕，理由是受疫情防控的影響，才導(dǎo)致了延期交房，屬于不可抗力，開發(fā)商不需要承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

于是，業(yè)主們集體將開發(fā)商告上了法庭。據(jù)知情人士描述，開發(fā)商一方代表在法庭上“理直氣壯”地發(fā)表了自己延期交房的觀點(diǎn)“全國人民都知道疫情，只要有疫情，開工受到影響，我們延期交房就是免責(zé)的。”

經(jīng)過案件雙方舉證，法院審理，最終在2022年的判決中認(rèn)定，“本案中，預(yù)售合同約定的交房時間為2019年12月31日，而因新冠疫情北京市啟動公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)的時間為2020年1月24日，故泰禾嘉業(yè)公司抗辯因突發(fā)事件交房時間順延97天，本院不予采信。”

業(yè)主獲賠88萬補(bǔ)償

開發(fā)商將延期交付甩鍋“不可抗力”的說法被法院否決后，業(yè)主們也獲得了相應(yīng)的賠償金額，許多像王倩一樣的業(yè)主都松了一口氣。

法院判定“根據(jù)雙方合同履行情況，并參照同時期房屋租賃市場同等地段同等戶型房屋租金水平，原合同約定標(biāo)準(zhǔn)過高，本院予以調(diào)整，酌定預(yù)期交房違約金按日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2020年1月1日起算，逾期交房違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以預(yù)售合同約定的房屋總價款為準(zhǔn)。

最終，王倩一家獲賠約88萬元，參與集體訴訟的業(yè)主也都獲得了相應(yīng)的賠償。

2020年發(fā)生疫情以來，房地產(chǎn)行業(yè)受到了巨大的沖擊，很多開發(fā)商紛紛暴雷，資金鏈斷裂，輕者無法按時交付房屋，拖延一年二年交房的比比皆是；重者房屋爛尾，資金缺口嚴(yán)重，房屋交付更是遙遙無期。就本案而言，開發(fā)商確實(shí)存在延期交房的行為，但由于庭審中開發(fā)商僅能證明由于疫情的原因?qū)е麻_發(fā)商延期30天而已，而事實(shí)上開發(fā)商延期了14個月之久，最終法院判決開發(fā)商依然要承擔(dān)違約責(zé)任。

教您一招：

相比更多收到延期交房，甚至房屋爛尾困擾的業(yè)主而言，泰禾·拾景園的業(yè)主是幸運(yùn)的，不但收了房也獲得了應(yīng)有的賠償。對于有類似遭遇的業(yè)主，可以借鑒下面幾種情況進(jìn)行具體分析、解決。

一、由于疫情影響，導(dǎo)致開發(fā)商延期交房，是否無需承擔(dān)任何違約責(zé)任？

第一，如果由于疫情的影響，確實(shí)導(dǎo)致開發(fā)商延期交房的，可以免責(zé)。但是開發(fā)商需要提供證據(jù)證明自己的工程建設(shè)受到了疫情的影響，如果沒有證據(jù)證明兩者之間的因果關(guān)系，開發(fā)商是依然要承擔(dān)違約責(zé)任。

第二，即便房屋的施工建設(shè)受到了疫情的影響，開發(fā)商也不是全部免責(zé)，而是應(yīng)該對就其有影響的部分免責(zé)，比如本案中法院經(jīng)過查明只有30天是受到了疫情的影響，所以開發(fā)商只能免除一部分責(zé)任。

第三，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在不可抗力發(fā)生的時候，及時通知購房人，并且應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。這是對開發(fā)商的程序性要求。

第四，實(shí)踐中很多開發(fā)商是在自己延期交房之后才遇上了疫情的影響，此時開發(fā)商不能免除任何責(zé)任，因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)違約在先。

二、遭遇延期交房，購房者是否可以停止償還銀行貸款？

不能擅自停止償還貸款。開發(fā)商延期交房，是違反了商品房買賣合同的約定，和銀行無關(guān)；購房者和銀行之間是另外一個單獨(dú)的借款關(guān)系，如果未經(jīng)銀行同意，購房者單方面停止償還貸款，屬于違約行為，會被銀行列入征信黑名單，更嚴(yán)重的可能會被銀行起訴，要求拍賣房產(chǎn)。但如果開發(fā)商延期交房，購房者已經(jīng)具備了解除合同權(quán)利的，可以向法院起訴解除買賣合同，同時解除貸款合同，法院判決支持后就可以停止償還銀行貸款了。

三、如果商品房爛尾，購房者如何能更好的維護(hù)自己的權(quán)益？

商品房爛尾的，基本上都是開發(fā)商資金能力不足，所以購房者最好快速做出反應(yīng)，盡快向法院提起訴訟，要求解除合同。這樣做的好處如下：

1.通過訴訟，可以要求開發(fā)商返還已經(jīng)支付的房款，支付違約金。

2.訴訟的同時，可以要求解除貸款合同，要求停止還貸，以此來減輕自己高額償還貸款的壓力。

3.訴訟時可以查封開發(fā)商的資產(chǎn)，比如賬戶存款、股票、房產(chǎn)、車輛等，以此來保證開發(fā)商有財產(chǎn)可以執(zhí)行。

4.對于已經(jīng)取得判決的購房者，在執(zhí)行的順位上是優(yōu)先的，而且在司法實(shí)踐中小業(yè)主是有優(yōu)先受償權(quán)的。（文中業(yè)主署名均為化名）文/北青地產(chǎn)