關于違約金的計算標準，最高法院的司法解釋第十六條已經明確規定，即當事人有約定按約定，約定過高或過低的，則依照解釋的規定可以予以調整;沒有約定違約金標準和損失賠償額的，則按照解釋第十七條的規定，參照同地段的租金標準計算。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。（二）延期交房引致的買方損失按照每日萬分之五的違約金標準計算每月違約金為房地產價款的1.5%，對照我國目前銀行貸款利息月息0.465%，約定的違約金是銀行貸款利息的三倍多，也大大高于該房屋的實際租金，根據違約賠償的補償性原則，顯然存在約定違約金過高的情形。關于開發商延期交房違約金怎么計算的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

逾期交房的違約金以合同約定的交房日為起算點，以實際交房日為止算點。關于違約金的起算點問題，應認為當事人約定的交房日為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金。這里存在三種情況：

1、如果出賣人尚不具備交房條件而提前交付房屋，買受人可以拒絕接受，其民事責任也由出賣人承擔;

2、如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應由出賣人逾期交房責任;

3、如果出賣人雖不具備交房條件，而買受人實際接受了標的物，則出賣人已經完成了交付商品房的義務。

關于違約金的計算標準，最高法院的司法解釋第十六條已經明確規定，即當事人有約定按約定，約定過高或過低的，則依照解釋的規定（以違約金超過造成的損失30%為標準）可以予以調整;沒有約定違約金標準和損失賠償額的，則按照解釋第十七條的規定，參照同地段的租金標準計算。

所以，開發商在5月底沒有交房，你應該以書面形式或者是登報的形式對開發商進行催告.在你催告日期之后的3個月內，如果開發商仍然沒有交房，那么你可以向法院申請解除購房合同.

如果經過你催告，開發商在8月底前交房，你就不能以延遲交房為理由解除購房合同.只能根據購房合同，向開發商索賠延遲交房的違約金.

如果開發商沒有在8月底前交房，你可以退房并賠償損失.

開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內，由開發商補償。

在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是開發商將應退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。

開發商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。

（一）關于違約金的規定

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。它從合同當事人地位平等及市場經濟原則出發，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

對于違約金的補償性原則，1971年美國俄勒岡州最高法院審理的哈蒂訴白伊案是個很好的說明。該案中原告作為農場主請被告打水井，約定1967年4月1日完工，每延遲一天付50美元的損失賠償，被告超過21天才完工。訴訟中，被告提出證據證明這口井遲至6月才需啟用澆灌。法院據此判決該違約金條款不得強制執行。可見，就遲延履行約定的違約金在沒有任何損失的情況下，甚至可將約定的違約金調整為零，不予賠償。

（二）延期交房引致的買方損失

按照每日萬分之五的違約金標準計算每月違約金為房地產價款的1.5%，對照我國目前銀行貸款利息月息0.465%，約定的違約金是銀行貸款利息的三倍多，也大大高于該房屋的實際租金，根據違約賠償的補償性原則，顯然存在約定違約金過高的情形。

至于對過高違約金應當調整到什么程度，法律并無明文規定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述，實踐中有將過高的延期交房違約金調整為按貸款利息的，也有調整為每日萬分之三的。若參照最高人民法院《解釋（二）》（草案）關于以超過實際損失30%作為"過分高于"的標準，則每日萬分之三仍有過高之嫌。筆者認為，從審判實踐出發考慮到此類糾紛所引發的社會成本參考中國人民銀行關于逾期貸款滯納金的規定，目前將過高的延期交房違約金標準調整為每日萬分之二點一，似乎不失為一種較為合理可行的調整程度。

（三）可預見規則在延期交房違約賠償中的適用

在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其它損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來深圳準備入學，因延期交房又不得不送回的差旅費損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應證明這類損失與延期交房之間的因果關系。其次，買方將受到可預見規則的限制，即違約方賠償的損失不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因此，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時"可預見的"而不是"過分的遠隔"。筆者整理出影響法院決定可預見范圍的事實包括如下情況：違約人的身份、原告的身份、對特別情事的實際了解、商品的性質和用途、受害人支付的對價大小等。本文對此不展開分析，僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此 ，租金損失是賣方在訂立合同時可預見的。而對于前面提到的差旅費損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務對此一一了解，從"通情達理人" 角度出發，差旅費損失不具備可預見性，除非買方在訂立合同時即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學。