某物業公司分別于2016年、2021年與王某、李某簽訂《前期物業服務合同》《物業服務合同》，合同約定由某物業公司向王某、李某居住的小區提供物業管理服務，全體業主及物業使用人按約定支付物業管理服務費。

在約定繳費期內經多次催繳，王某、李某拒不履行自己的繳費義務，于是物業公司將王某、李某訴至法院。

王某、李某答辯并提起反訴，稱物業公司未按雙方合同約定的五星級標準要求提供服務導致業主人身、財產安全受到損害，應當依法承擔相應的法律責任。

法院經審理認為:

《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主按期交納費用是物業服務企業能夠正常提供服務的基本保證，拒絕交納物業費會造成服務質量降低的惡性循環，不利于小區的發展，同時也侵害了已交納物業服務費的業主的合法權益。

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

案涉《前期物業服務合同》《物業服務合同》合法有效，某物業公司已提供了物業管理等服務，王某、李某作為業主，應當按照協議約定履行交納物業服務費等相關費用的義務。故，某物業公司訴求宋王某、李某支付拖欠的物業管理費，法院予以支持。

本案的爭議焦點為：

業主訴求物業公司降低星級標準收費

是否應當予以支持？

法院經審理認為:

首先，《物業管理條例》第四十條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照相關主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。案涉前期物業服務協議和物業服務合同對于物業服務收費標準進行了明確約定，王某、李某作為業主應當按照合同約定的收費標準交納物業服務費。

其次，王某、李某主張某物業公司提供的物業服務達不到雙方合同的五星級標準，所提供的證據主要是反映“制度公開落實不到位，消防安全落實不到位；沒有按照服務標準保證電梯24小時正常使用、小區衛生差、綠化少”等問題。從上述證據來看，無法判斷這些問題屬于個別問題還是整個小區普遍存在的問題，雖在一定程度上反映某物業公司在物業服務過程中可能有一定的瑕疵，但均屬于一般性瑕疵，難以由此來認定物業服務是否達標、是否違反物業服務合同。且對物業服務是否滿意具有較強的主觀性，不能因個別業主的感受在個案中降低本小區的物業費標準。

第三，關于物業收費標準，系業主與物業協商確定的重大事項，對于物業收費標準是否降低，事關全體業主利益，并不適合在個別業主與物業的個別糾紛中予以討論解決。故，王某、李某辯稱并反訴應將物業收費標準降低并確認為二星級收費標準，理據不足，法院不予支持。當然，物業的服務是否到位，關系到全體業主的利益，全體業主均有監督的權利，業主可以通過業主委員會等合法渠道依法表達訴求、行使權利。

法院最終判決

王某、李某支付物業服務費并支付違約金。

一審判決后，

王某、李某提起上訴，二審調解結案。

法官說法

物業合同的設立具有公共性，每個業主單獨進行付費的行為體現的則是個體性，在保障業主理性形式抗辯權的同時，有必要對相關權利的行使設置必要的基礎條件，避免出現個體濫用抗辯權侵損公共利益的情況，例如本案中一般的物業服務瑕疵未構成根本違約的情況下，業主不應當以此為由拒絕支付物業費。

同時，物業服務企業也應當加強與業主之間的溝通交流，及時了解業主意見建議，積極改進工作方法和服務方式，提高業主滿意度。

小區的事是大家的事，大家的事要大家共同商量辦。協商議事是小區居民自我管理、自我服務、自我監督的重要形式，對涉及小區物業服務等問題，業主委員會、社區居民、物業公司及街道社區各方可有序參與物業服務矛盾解紛全過程，充分發揮廣大業主在小區治理中的主體作用，才能最大限度凝聚共識、協調利益，化解矛盾。

法條鏈接

《物業管理條例》第四十條：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

《物業管理條例》第四十一條第一款：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。