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第八章 購房者入住后常遇的法律問題 第一節 如何成立業主大會及業主委員會
崔玉君律師2021.12.30502人閱讀
導讀：
根據《上海市居住物業管理條例》第六條的規定，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。根據《上海市居住物業管理條例》第七條規定，第一次業主大會應當由區、縣房地產管理部門會同住宅出售單位組織召開?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I管理條例》第八條規定：業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席。 成立業主委員會登記申請書； 業主委員會委員名單； 業主委員會章程。那么第八章。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
根據《上海市居住物業管理條例》第六條的規定，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。根據《上海市居住物業管理條例》第七條規定，第一次業主大會應當由區、縣房地產管理部門會同住宅出售單位組織召開?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I管理條例》第八條規定：業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席。 成立業主委員會登記申請書； 業主委員會委員名單； 業主委員會章程。關于第八章的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
一、業主大會的成立及職責
業主入住后，應當及時成立業主委員會，以行使職責、維護自己的權益。
業主是指物業所有人，即住宅區內住宅和和非住宅房屋的所有權人。一般而言，業主具有如下權利：
1、房屋所有權和土地使用權。業主對房屋享受占有、使用、收益和處分的權利，對該房屋占有范圍內的土地擁有使用權。
2、相鄰權。業主為了正當合理地先例自己的使用權有要求毗連房屋的業主提供一定便利或接受合理限制的權利。
3、知情權。業主有權對其擁有的物業進行各方面的知情了解，如物業公司的服務質量、收費依據、維修基金收支的賬目等。
4、監督權。指業主可以根據簽訂的合同內容對物業管理公司及業主委員會的工作進行監督，提出合理性的建議，當物業管理公司及業主委員會存在的問題嚴重時，可以向物業管理主管部門進行反映或建議，也可以通過業主委員會解聘物業公司。
業主大會是業主行使其物業管理的機構，由本住宅區的業主組成。當小區內的物業已交付使用，且入住率達到一定比例時，由房地產管理部門會同房屋出售單位組織召開。業主大會可以選舉、撤換業主委員會的組成人員；監督其工作；審查業主委員會的工作報告；通過業主公約和業主委員會的章程；批準物業管理委托合同；批準物業管理服務的收費標準；決定有關業主利益的重大事項；監督物業管理公司的管理服務工作。
業主大會可以行使以下職權：
1、選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；
2、監督管委會的日常工作；
3、聽取和審查管委會的工作報告；
4、對住宅區或物業（寫字樓、商廈）內有關業主重大利益的事項作出決策；
5、修改業主公約；
6、改變或撤銷物業管理委員會的有關決定；
7、批準管委會章程。
根據《上海市居住物業管理條例》第六條的規定，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生。由此可見，業主委員會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益的組織。
二、業主委員會的成立及其職責
一個物業管理區域內,有下列情況之一的,所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會,選舉產生業主委員會:
(1)公有住宅出售建筑面積達到30%以上；
(2)新建商品住宅出售建筑面積達50%以上；
(3)住宅出售已滿兩年。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成；業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。
業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會；經15%以上業主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。
根據《上海市居住物業管理條例》第七條規定，第一次業主大會應當由區、縣房地產管理部門會同住宅出售單位組織召開。也就是說，第一次業主大會的召開組織者應當是政府房地產管理部門。如果一個小區符合了應當組織召開業主大會的條件而房地產管理部門沒有組織召開的，業主有權建議或要求房地產管理部門召開。
《上海市居住物業管理條例》第八條規定：“業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席”。業主委員會應當自選舉之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記。
（1） 成立業主委員會登記申請書；
（2） 業主委員會委員名單；
（3） 業主委員會章程。
區、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作；對不符合《上海市居住物業管理條例》規定成立的業主委員會不予登記，并書面通知申請人。
業主委員會自區、縣房地產管理部門核準登記之日起成立。
《上海市居住物業管理條例》并未要求召開業主大會選舉業主代表時必須要有律師或公證人員或上級部門來監督，但根據《上海市居住物業管理條例》，第一次業主大會應當由所在地的區、縣房地產管理部門、住宅出售單位、組織。第一次業主大會選舉出來業主委員會后，以后業主委員會的每次會議沒有義務邀請房地產管理部門及開發商參加。
《上海市居住物業管理條例》第十二條規定: 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：?
（一）召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；?
（二）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；
（三）依照本條例設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；
（六）監督公共建筑、公共設施的合理使用；?
（七）業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。?
業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。
三、業主公約及其內容
根據《上海市居住物業管理條例》業主公約是指有關物業使用、維修我其他管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。
業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內，將為主公約報所在地的區、縣房地產管理部門備案。
四、如何變更物業管理公司
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