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第八章 購房者入住后常遇的法律問題 第一節 如何成立業主大會及業主委員會

許瑞林律師2021.12.30477人閱讀
導讀:

根據《上海市居住物業管理條例》第六條的規定,業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主大會或者業主代表大會作出的決定,應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。根據《上海市居住物業管理條例》第七條規定,第一次業主大會應當由區、縣房地產管理部門會同住宅出售單位組織召開?!渡虾J芯幼∥飿I管理條例》第八條規定:業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席。 成立業主委員會登記申請書; 業主委員會委員名單; 業主委員會章程。那么第八章。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

根據《上海市居住物業管理條例》第六條的規定,業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主大會或者業主代表大會作出的決定,應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。根據《上海市居住物業管理條例》第七條規定,第一次業主大會應當由區、縣房地產管理部門會同住宅出售單位組織召開?!渡虾J芯幼∥飿I管理條例》第八條規定:業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席。 成立業主委員會登記申請書; 業主委員會委員名單; 業主委員會章程。關于第八章的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

一、業主大會的成立及職責

業主入住后,應當及時成立業主委員會,以行使職責、維護自己的權益。

業主是指物業所有人,即住宅區內住宅和和非住宅房屋的所有權人。一般而言,業主具有如下權利:

1、房屋所有權和土地使用權。業主對房屋享受占有、使用、收益和處分的權利,對該房屋占有范圍內的土地擁有使用權。

2、相鄰權。業主為了正當合理地先例自己的使用權有要求毗連房屋的業主提供一定便利或接受合理限制的權利。

3、知情權。業主有權對其擁有的物業進行各方面的知情了解,如物業公司的服務質量、收費依據、維修基金收支的賬目等。

4、監督權。指業主可以根據簽訂的合同內容對物業管理公司及業主委員會的工作進行監督,提出合理性的建議,當物業管理公司及業主委員會存在的問題嚴重時,可以向物業管理主管部門進行反映或建議,也可以通過業主委員會解聘物業公司。

業主大會是業主行使其物業管理的機構,由本住宅區的業主組成。當小區內的物業已交付使用,且入住率達到一定比例時,由房地產管理部門會同房屋出售單位組織召開。業主大會可以選舉、撤換業主委員會的組成人員;監督其工作;審查業主委員會的工作報告;通過業主公約和業主委員會的章程;批準物業管理委托合同;批準物業管理服務的收費標準;決定有關業主利益的重大事項;監督物業管理公司的管理服務工作。

業主大會可以行使以下職權:

1、選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;

2、監督管委會的日常工作;

3、聽取和審查管委會的工作報告;

4、對住宅區或物業(寫字樓、商廈)內有關業主重大利益的事項作出決策;

5、修改業主公約;

6、改變或撤銷物業管理委員會的有關決定;

7、批準管委會章程。

根據《上海市居住物業管理條例》第六條的規定,業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生。由此可見,業主委員會是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益的組織。

二、業主委員會的成立及其職責

一個物業管理區域內,有下列情況之一的,所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會,選舉產生業主委員會:

(1)公有住宅出售建筑面積達到30%以上;

(2)新建商品住宅出售建筑面積達50%以上;

(3)住宅出售已滿兩年。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成;業主人數較多的,應當按比例推選業主代表,組成物業管理區域的業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會,應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定,應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。

業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會;經15%以上業主或者業主代表提議,業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。

根據《上海市居住物業管理條例》第七條規定,第一次業主大會應當由區、縣房地產管理部門會同住宅出售單位組織召開。也就是說,第一次業主大會的召開組織者應當是政府房地產管理部門。如果一個小區符合了應當組織召開業主大會的條件而房地產管理部門沒有組織召開的,業主有權建議或要求房地產管理部門召開。

《上海市居住物業管理條例》第八條規定:“業主大會或業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席”。業主委員會應當自選舉之日起十五日內,持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記。

(1) 成立業主委員會登記申請書;

(2) 業主委員會委員名單;

(3) 業主委員會章程。

區、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內,完成登記工作;對不符合《上海市居住物業管理條例》規定成立的業主委員會不予登記,并書面通知申請人。

業主委員會自區、縣房地產管理部門核準登記之日起成立。

《上海市居住物業管理條例》并未要求召開業主大會選舉業主代表時必須要有律師或公證人員或上級部門來監督,但根據《上海市居住物業管理條例》,第一次業主大會應當由所在地的區、縣房地產管理部門、住宅出售單位、組織。第一次業主大會選舉出來業主委員會后,以后業主委員會的每次會議沒有義務邀請房地產管理部門及開發商參加。

《上海市居住物業管理條例》第十二條規定: 業主委員會應當維護全體業主的合法權益,履行下列職責:?

(一)召開業主大會或者業主代表大會,報告物業管理的實施情況;?

(二)選聘或者解聘物業管理企業,與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同;

(三)依照本條例設立物業維修基金的,負責該基金的籌集、使用和管理;

(四)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

(五)聽取業主、使用人的意見和建議,監督物業管理企業的管理服務活動;

(六)監督公共建筑、公共設施的合理使用;?

(七)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。?

業主委員會應當定期召開會議,會議必須有過半數委員出席有效,作出決定應當經全體委員過半數通過。

三、業主公約及其內容

根據《上海市居住物業管理條例》業主公約是指有關物業使用、維修我其他管理服務活動的行為規范,對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。

業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內,將為主公約報所在地的區、縣房地產管理部門備案。

四、如何變更物業管理公司

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  • 業主委員會成立條件及程序是什么

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  • 成立業主委員會是需要一半以上業主同意的,業主委員會是物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生,業主委員會委員應當由業主擔任。《物業管理條例》第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
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    內容:如何成立業主委員會,本文介紹成立業主委員會的條件、程序、職責等內容,全面指導成立業主委員會。業主委員會成立條件:一、入住率超過50%二、首戶入住已滿二年如何成立業主委員會召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會 。業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;[page](三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督業主公約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。那么教你:如何成立業主委員會。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款規定,物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同的或者法律、法規規定的以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。同時,該解釋第九條第一款規定,物業服務合同的權利義務終止后,業主請求物業服務企業退還已經預收但尚未提供物業服務期間物業費的,人民法院應予支持。由此可知,有權請求物業服務企業退還超收的物業費以及承擔維修等義務的主體是業主,而不是業主委員會。因此業主委員會不具有提起訴訟的民事權利,即不是適格的原告主體。
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    內容:業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。第五條業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。第六條物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。第十條首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。那么業主大會和業主委員會指導規則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 手把手教你成立業主委員會

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    手把手教你成立業主委員會

    內容:要合法地組織起本來是一盤散沙的業主召開業主大會,成立維護業主權益的業主委員會,下面的步驟必不可少。*相關法律法規 小區成立業主大會、業主委員會,最重要的是依法辦事。*第一、成立籌備小組 根據《業主大會規程》,業主籌備成立業主大會的,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下,由業主代表、建設單位組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。*第九、報政府備案 廣州市規定:業主委員會自選舉產生之日起30日內應該將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單送物業所在地的區國土房管局備案。那么手把手教你成立業主委員會。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 業主委員會成立進行備案的材料包括管理規約、業主大會議事規則與決定的其他重大事項、業主大會成立和業主委員會選舉的情況說明。業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。法律依據:《業主大會和業主委員會指導規則》第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續: (一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況; (二)管理規約; (三)業主大會議事規則; (四)業主大會決定的其他重大事項。
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  • 你好,首先向男方提出精神損害賠償,法院是不會支持的,其次房產能否認定是婚姻存續期間的共同財產,要根據房子建成的時間是在結婚前還是結婚后,雙方有無明確的約定來判斷,如果房產屬于婚后夫妻共同財產,那么女方可以主張平均分配其中一部分,至于陪嫁的嫁妝,雙方沒有明確約定,應視為女方的個人財產
  • 手把手教您成立社區業主委員會

    吳夢云律師

    北京天用律師事務所

    吳夢云

    手把手教您成立社區業主委員會

    內容:”而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件,北京可參照以下兩項規定:京政辦發〔2001〕91號文規定:“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%,或首戶入住已滿二年的新建居住小區,應組建業主委員會;1994年底前投入使用的老舊小區,房改售房率超過50%的,應組建業主委員會。對于住宅小區尚未入住、投入使用的部分,管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位。”三.業主大會投票權確立規定:業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。那么手把手教您成立社區業主委員會。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
    2021.12.30573人收看
  • 任冰峰律師

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 民法典的業主大會、業主委員會決定的效力有哪些

    陳明月律師

    北京市元甲律師事務所

    陳明月

    民法典的業主大會、業主委員會決定的效力有哪些

    內容:現在購買的電梯房基本上都是有物業公司的,除了物業公司之外,小區也需要在街道辦事處的帶領下成立業主委員會,業主委員會是需要保障廣大業主的合法權益的。那么業主大會、業主委員會決定的效力有哪些呢,大律網小編已經整理了如下的內容供大家做法律參考。

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  • 段建國律師

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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 業主大會或者業主委員會作出的決定對業主有約束力嗎

    李孟陽律師

    北京市元甲律師事務所

    李孟陽

    業主大會或者業主委員會作出的決定對業主有約束力嗎

    內容:《民法典》第二百八十條業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

    李孟陽律師
    2022.03.24278人收看
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    擅長:交通事故

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  • 《東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定》(征求意見稿)

    龍珊律師

    北京市元甲律師事務所

    龍珊

    《東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定》(征求意見稿)

    內容:業主代表采用業主自薦或業主推薦的方式產生,按如下程序進行: 1.居委會在規定時間內接受業主報名參加籌備組,若報名人數超過規定人數的,由鎮(街)人民政府代表協調解決; 2.房管所、居委會應當對自薦及被推薦人進行身份核實; 3.產生籌備組成員。業主委員會委員候選人與業主委員會人數的差額比例為20%─30%; 3.業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生; 4.房管所、居委會應當對業主委員會候選人進行資格審查。那么《東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定》(征求意見稿)。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    龍珊律師
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  • 吳夢云律師

    主任律師
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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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  • 成立業主委員會怎樣變難為易?

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務所

    張嘉娛

    成立業主委員會怎樣變難為易?

    內容:成立業主委員會難,是近年來一個老生常談的問題。應該說今年《物業管理條例》的公布,為成立業主委員會鋪平了道路。購房專家劉宏誠認為,只要業主學會掌握《物業管理條例》這個法律武器,采取正確得當的方法,成立業主委員會就可以變難為易。為了便于廣大業主具體操作,劉宏誠先生列出了組建業委會的如下八個步驟: 第一步,想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系,然后聯系本小區十分之一以上的業主簽名,發起成立業主大會的倡議,同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。那么成立業主委員會怎樣變難為易?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
    2021.12.30979人收看
  • 崔玉君律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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許瑞林律師

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