”而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京可參照以下兩項規定：京政辦發〔2001〕91號文規定：“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會;1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會。對于住宅小區尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位。”三.業主大會投票權確立規定：業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。關于手把手教您成立社區業主委員會的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

本文從解讀政府有關部門關于成立業主委員會的規定、介紹成立業主委員會的步驟、成立業主委員會需注意的策略等幾個方面手把手教您成立業主委員會，并提供了筆者寫的幾個成立業主委員會相關文書供想成立業主委員會的業主參考，由于本文較長，筆者想不出能夠全文刊登的報紙，故發在網上，歡迎平面媒體根據自己報社掌握的尺度進行轉載，同時更歡迎關心成立業主委員會的網友在自己小區的論壇上進行轉載。

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很多業主反映想成立業主委員會難，這里有個別政府工作人員違法行政的問題，也有業主沒有掌握成立業主委員會的方法問題，現在新的《物業管理條例》公布了，為成立業主委員會鋪平了道路，業主只要學會如何運用這個法律武器，掌握正確方法，9月1日以后，業主要想成立業主委員會其實并不難。

不要把自己的武器送給對方

成立業主委員會和成立公司一樣，首先要了解政府對成立業主委員會的程序要求和法律賦予業主的權利，評論法律和政府規定是否合理合法，不是我們業主成立業主委員會時要做的事，否定法律和政府規定或自己給自己加緊箍咒、自己把成立業主委員會復雜化或想得神乎其神，不僅與事無補，反而等于繳械投降，甚至是自己把手中的武器送給了對方。

成立業主委員會規定的五項解讀

今年9月1日開始實行的《物業管理條例》關于成立業主大會和業主委員會的規定有五個方面，現筆者逐一加以解讀：

一.業主大會的成立

規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

解讀：業主大會由業主自行成立，但要接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區、縣居住小區管理辦公室的指導。

指導不等于領導，業主要求成立業主大會，應通知區、縣小區辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區、縣小區辦不作為，并不影響業主自行成立業主大會。

北京對區、縣小區辦規定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規定：“擁有10%以上業權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區辦應在收到書面申請后15日內，作出是否符合組建條件的書面答復。”

而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京可參照以下兩項規定：

京政辦發〔2001〕91號文規定：“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會;1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會。”

京國土房管物[2002]316號文規定：“對于整體規劃、分期建設的住宅小區，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區，符合《關于規范和加強本市物業管理若干意見的通知》(京政辦發[2001]91號)管委會的條件，應一并選舉產生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位。”

二.物業管理區域的劃分

規定：一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

解讀：成立業主大會，業主首先要確定自己所在的物業管理區域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規定：“物業管理區域的劃分，原則上以相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區域內房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。”

三.業主大會投票權確立

規定：業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

解讀：第一次業主大會投票權由地方政府制定，以后業主大會投票權由業主大會自行約定。

北京的第一次業主大會投票權可參照京房地物字【1997】第485號文：“產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產權證一票。”和京國土房管物[2002]316號文：“在已確定物業管理區域的，原開發建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業20%的、召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算。”的規定加以確定。

四、業主大會的開會要求和表決方式

規定：

1.召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

2.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

3.業主可以委托代理人參加業主大會會議。

4.業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

5.住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

解讀：業主大會開會要提前15天以上通知全體業主，并告知相關的居委會，業主大會不一定要采用開會形式進行，業主大會作出一般決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權1/4以上即可通過，業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。條例沒有規定成立業主大會要經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業主大會和選舉業主委員會不是特別難。

北京的業主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規定，通過公告方式選舉產生第一屆業主委員會。采取通過公告方式選舉產生的，應依照下列規定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產權人上述材料;2.在選舉辦法規定的時間內，籌備組未收到占總票數50%以上的反對票，即可向各區縣小區辦進行業主委員會成立備案。[page]

五.業主委員會備案

規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

解讀：業主委員會成立不用再經區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，成立之后在30日內向區、縣小區辦備案即可。備案制和審批制的最大區別在于備案制下成立業主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業主委員會的行為由業主負責;審批制下成立業主委員會要符合區、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區、縣人民政府房地產行政主管部門要對業主委員會的成立負行政管理責任。

目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規定可做參考：

(1)業主委員會成員的組成可參考京政辦發〔2001〕91號文“根據物業管理區域的規模，業主委員會一般由五名至十五名委員單數組成。”和京房地物字【1997】第485號文“管委會主任必須是產權人或產權人代表。”的規定。

(2)提交小區辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會成立的正式名稱;2.物業管理區域;3.房屋產權狀況;4.管委會辦公場所;5.管委會選舉產生的簡要過程，應包括產權人、使用人代表產生辦法、計票方法、選舉程序等內容。”

(3)業主委員會成立在區、縣小區辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規定，從報送材料起應不超過10天。

成立業主委員會的八個步驟

了解了業主委員會成立的相關規定后，就要按規定進行具體操作了。

第一步，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。

第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立十五天前通知全體業主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。

第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業主所持投票權1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，業主大會成立，業主委員會章程通過，在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、付主任，并可以開展工作。

第七步，將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單、業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出。

成立業主委員會需注意的策略

1.不要整天把維權掛在嘴邊

維權不是一定要掛在嘴邊才能維的，如果你整天喊維權，無形當中，還沒干事先為自己樹立了敵人，一些業主不喜歡研究成立業主委員會的方法，卻喜歡說官商勾結，無形當中又為成立業主委員會多設立了一個障礙。

其實真正官商勾結的貪官更重視自己頭上的烏紗帽，沒了烏紗帽，官商勾結少了“官”字，也就勾結不起來了。

所以筆者建議業主要想成立業主委員會，應該宣傳的是提高小區的物業管理質量，搞好小區建設，現在很多物業公司明白業主委員會成立是阻擋不了的，早晚飯碗還要靠業主委員會給，他們并不愿和業主作對，因此業主成立業主委員會應想辦法打消物業公司的顧慮，使物業公司看到今后和業主委員會的合作希望，掃清了物業公司的障礙，就等于掃清了房地產商的障礙，這時即使官商勾結對業主委員會成立也沒什么影響，而且成立業主委員會所需的材料和費用，物業公司都會提供。

業主還應學會官民“勾結”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他僅僅是為了自己的仕途，因此業主應經常宣傳成立業主委員會可以給小區帶來的穩定，讓“官”看到的是成立業主委員會能給他帶來的業績，而不是“麻煩”。

以維權為口號，雖然能激發業主參與，但一有風吹草動，前期工作就會半途而廢，明哲保身的傳統使有家有業的大多數業主更在意自己的安全。少說維權，業主敢于參加成立業主委員會的工作才會長久。

2.要會發動群眾、要有貢獻精神

成立業主委員會，最好別沒干事先集資，這樣很容易把其它業主嚇跑。

要求成立業主委員會的骨干份子，如果不能取得物業公司的支持，要能先做出些犧牲，不僅要搭時間，還要肯自己掏腰包墊付一些費用，當然復印材料什么的如能想辦法利用些社會資源更好，墊付的費用自己記筆帳，留著發票，等業主委員會成立后，早晚有物業公司主動愿為您報銷。

向每戶發成立業主大會文件可不是件容易的事，如果您有能力動員物業公司的門口服務員或那些晨練的大爺大媽幫您忙，您就有福了。

3.“閻王好見、小鬼難纏”

中國的百姓怕見官，更怕熱臉貼上個冷屁股。其實這個傳統觀念應該改一改，業主如果沒有交過所得稅，起碼也交過印花稅、契稅，政府工作人員是人民的公仆，靠人民繳納的稅金養活，他們有什么可怕的呢?再遇到冷屁股狠狠踢它幾腳就是了。

業主反映遞送文件，小區辦人員不肯簽字，下次再遇到這種情況，您就告訴他：“您不簽我就找你們局長簽。”他如果真的還不簽，您就真找他們局長簽，保證最后您送的文件能有人簽收。

業主反映有的區小區辦要求成立業主委員會先要遞交很多小區物業方面的材料，再遇到這種情況，即使您在的小區的物業公司不肯提供，您也用不著犯愁。您就讓小區辦把要求給您寫下來，然后拿著小區辦寫的要求，到市房地局的各個相關處室敲門，行使您的知情權，沒有結果就不走，迫使市房地局的這些處室找局長禁止區小區辦的工作人員瞎要材料。[page]

小區辦不給業主委員會成立備案，口說無憑，沒有文字回復只當他們沒說，您就照常進行業主大會和業主委員會工作，如果有文字答復，看看合理不合理，如果違法行政，直接找市小區辦，市小區辦不解決，直接在市房地局每月局長接待日找局長，每月如果真有十個小區業主坐在局長辦公室不走，那些違法行政的人自己就會主動找上門。記著每次往上找，一定要有文字材料，讓領導“批復”，如果僅是說說而已，有些人可能會“健忘”，有可能是說了白說。

附：成立業主委員會相關文書參考

1.選票設計

以下是筆者根據所在小區設計使用過的選票改寫，僅供參考：

親愛的業主：您好!

現將XX小區業主委員會候選人名單和資料發給您，如果您反對其中任何人擔任業主委員會委員，請在其名字后面畫×，您也可以提出您建議的候選人，然后將您的選票在月日之前投入XX小區選票箱，根據XX小區業主委員會章程(草案)第X條規定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業主委員會委員，請您珍惜自己的權利和支持我們的工作!

謝謝!

____小區業主大會籌備組

____年__月__日

業主委員會委員候選人名單

姓名

業權單位

姓名

業權單位

我提議__號樓座室先生/女士擔任管委會委員

____小區____號樓門室

簽名：

____年__月__日

注：如果您的產權超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。

2.收條設計

以下是筆者根據所在小區設計使用過的收條改寫，僅供參考：

收條

本人/本人代表產權人收到業主大會籌備組送來的業主委員會章程(草案)、參選業主委員會的業主資料、選票、成立業主大會的通知。

____小區____號樓__門_____室

簽名:

____年__月__日

3.業主委員會章程

業主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本，可以參考。

為業主大會選舉業主委員會變得可行，筆者建議業主在起草自己小區業主委員會章程時寫明業主委員會用收集反對票方法進行選舉，并注明：在規定的時間內如果業主未投反對票將視同其贊成候選人當選業主委員會委員。

4.備案申請書

以下是筆者根據1998年為自己所在小區業主委員會報批所寫的申請函改寫，僅供參考：

北京市____區(縣)居住小區管理辦公室：

____小區共有____套房屋，根據___套房屋的業主的要求，在業主自愿參加的基礎上組建了____小區業主大會成立工作籌備組，并于____年__月__日正式開始工作。

____小區業主大會成立工作籌備組在業主自愿報名參選業主委員會的基礎上于____年__月__日將選票、業主委員會章程(草案)、業主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發，成功地派發給了____套房屋的業主，并告知了居委會。

____小區業主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區所有業主有權監督的情況下進行了驗票工作，收到選舉文件的業主在選舉規定的時間內(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業主委員會章程的反對票，XX小區業主委員會章程獲得通過，同時____、____、……先生/女士未收到50%反對票，當選為____小區業主委員會委員。

____小區業主委員會成立工作請求了區(縣)小區辦進行指導，所有程序符合國務院《物業管理條例》規定。

____小區業主委員會由X名委員組成，經業主委員會第一次會議選舉產生業主委員會設主任一名、付主任__名。

根據國務院《物業管理條例》，特此備案。

____小區業主委員會

____年__月__日