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承租人對“視為出賣”情形該如何處理

郭銘芝律師2021.12.28487人閱讀
導讀:

據此規定,在拍賣的場合,承租人應當有權行使先買權。此外,法院在強制執行被執行人的出租房屋時,不論采取拍賣、變賣或其他方式進行處置,必須對案外承租人的先買權予以充分的保護,不得擅自剝奪。因為強制執行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣”,故承租人的先買權仍應得到保護。以租賃房屋作價入股的,或以租賃房屋與他人從事合作開發的,或企業發生收購、合并、分立而導致租賃房屋的權利轉移的;或以租賃房屋與他人進行產權交換的,往往被一些地方性法規“視為出賣”。但是,這種轉讓所涉及的“同等條件”具有獨特性而不可重復,所以,承租人無法享有先買權。那么承租人對“視為出賣”情形該如何處理。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

據此規定,在拍賣的場合,承租人應當有權行使先買權。此外,法院在強制執行被執行人的出租房屋時,不論采取拍賣、變賣或其他方式進行處置,必須對案外承租人的先買權予以充分的保護,不得擅自剝奪。因為強制執行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣”,故承租人的先買權仍應得到保護。以租賃房屋作價入股的,或以租賃房屋與他人從事合作開發的,或企業發生收購、合并、分立而導致租賃房屋的權利轉移的;或以租賃房屋與他人進行產權交換的,往往被一些地方性法規“視為出賣”。但是,這種轉讓所涉及的“同等條件”具有獨特性而不可重復,所以,承租人無法享有先買權。關于承租人對“視為出賣”情形該如何處理的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

作為先買權行使的前提條件之一,出租人必須先將租賃房屋出賣。出賣,系所有權的有償轉讓,贈與、遺贈和繼承不在此列。

(1)承租人應享有先買權的情形

根據《拍賣法》第3條規定,拍賣乃是以公開競價的形式,將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。從詞義分析,拍賣應視為出賣。但是,先買權行使能否適用于房屋拍賣,理論界存在截然不同的兩種觀點,肯定說和否定說,前者如德國民法,后者如臺灣地區民法。

若承租人對進行競拍的租賃房屋不能優先購買,有違我國先買權之法定規則,更何況,根據《城市房地產抵押管理辦法》第41、42條規定,在抵押權人通過拍賣等合法方式處分抵押房地產時,抵押房地產的共有人或承租人依法享有優先購買權。據此規定,在拍賣的場合,承租人應當有權行使先買權。

此外,法院在強制執行被執行人的出租房屋時,不論采取拍賣、變賣或其他方式進行處置,必須對案外承租人的先買權予以充分的保護,不得擅自剝奪。因為強制執行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣”,故承租人的先買權仍應得到保護。

(2)承租人不享有先買權的情形

以租賃房屋作價入股的,或以租賃房屋與他人從事合作開發的,或企業發生收購、合并、分立而導致租賃房屋的權利轉移的;或以租賃房屋與他人進行產權交換的,往往被一些地方性法規“視為出賣”。但是,這種轉讓所涉及的“同等條件”具有獨特性而不可重復,所以,承租人無法享有先買權。

(3)承租人酌情享有先買權的情形

依據《德國民法典》第570b條之(1)的規定,如出租人將住房出賣給其家庭成員或家屬的,則承租人不得行使先買權。我國立法對此未作明文規定,可這種買賣與純粹的市場交易有所不同,應當有所保護。當然,對于家庭成員或家屬的界定也不宜作過分的擴張解釋,否則,不利于對先買權的保護。實踐中,應視具體情況酌情處理。

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