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承租人對“視為出賣”情形該如何處理

劉曉紅律師2021.12.28452人閱讀
導讀:

據此規定,在拍賣的場合,承租人應當有權行使先買權。此外,法院在強制執行被執行人的出租房屋時,不論采取拍賣、變賣或其他方式進行處置,必須對案外承租人的先買權予以充分的保護,不得擅自剝奪。因為強制執行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣”,故承租人的先買權仍應得到保護。以租賃房屋作價入股的,或以租賃房屋與他人從事合作開發的,或企業發生收購、合并、分立而導致租賃房屋的權利轉移的;或以租賃房屋與他人進行產權交換的,往往被一些地方性法規“視為出賣”。但是,這種轉讓所涉及的“同等條件”具有獨特性而不可重復,所以,承租人無法享有先買權。那么承租人對“視為出賣”情形該如何處理。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

據此規定,在拍賣的場合,承租人應當有權行使先買權。此外,法院在強制執行被執行人的出租房屋時,不論采取拍賣、變賣或其他方式進行處置,必須對案外承租人的先買權予以充分的保護,不得擅自剝奪。因為強制執行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣”,故承租人的先買權仍應得到保護。以租賃房屋作價入股的,或以租賃房屋與他人從事合作開發的,或企業發生收購、合并、分立而導致租賃房屋的權利轉移的;或以租賃房屋與他人進行產權交換的,往往被一些地方性法規“視為出賣”。但是,這種轉讓所涉及的“同等條件”具有獨特性而不可重復,所以,承租人無法享有先買權。關于承租人對“視為出賣”情形該如何處理的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

作為先買權行使的前提條件之一,出租人必須先將租賃房屋出賣。出賣,系所有權的有償轉讓,贈與、遺贈和繼承不在此列。

(1)承租人應享有先買權的情形

根據《拍賣法》第3條規定,拍賣乃是以公開競價的形式,將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。從詞義分析,拍賣應視為出賣。但是,先買權行使能否適用于房屋拍賣,理論界存在截然不同的兩種觀點,肯定說和否定說,前者如德國民法,后者如臺灣地區民法。

若承租人對進行競拍的租賃房屋不能優先購買,有違我國先買權之法定規則,更何況,根據《城市房地產抵押管理辦法》第41、42條規定,在抵押權人通過拍賣等合法方式處分抵押房地產時,抵押房地產的共有人或承租人依法享有優先購買權。據此規定,在拍賣的場合,承租人應當有權行使先買權。

此外,法院在強制執行被執行人的出租房屋時,不論采取拍賣、變賣或其他方式進行處置,必須對案外承租人的先買權予以充分的保護,不得擅自剝奪。因為強制執行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣”,故承租人的先買權仍應得到保護。

(2)承租人不享有先買權的情形

以租賃房屋作價入股的,或以租賃房屋與他人從事合作開發的,或企業發生收購、合并、分立而導致租賃房屋的權利轉移的;或以租賃房屋與他人進行產權交換的,往往被一些地方性法規“視為出賣”。但是,這種轉讓所涉及的“同等條件”具有獨特性而不可重復,所以,承租人無法享有先買權。

(3)承租人酌情享有先買權的情形

依據《德國民法典》第570b條之(1)的規定,如出租人將住房出賣給其家庭成員或家屬的,則承租人不得行使先買權。我國立法對此未作明文規定,可這種買賣與純粹的市場交易有所不同,應當有所保護。當然,對于家庭成員或家屬的界定也不宜作過分的擴張解釋,否則,不利于對先買權的保護。實踐中,應視具體情況酌情處理。

聲明:該作品系作者結合法律法規,政府官網及互聯網相關知識整合,如若內容錯誤,請通過 【投訴】 功能聯系刪除
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    周春花

    從“一房二租”看合同效力認定

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    擅長:交通事故

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  • “自動離職”產生的爭議應該怎么處理?(全文)

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 協議離婚不適用“財產等分”

    楊一凡律師

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    楊一凡

    協議離婚不適用“財產等分”

    內容:近日,全椒縣法院的一起判決顯示:協議離婚的夫妻財產分割不適用公平分割原則。婚姻登記機關查明雙方確實是自愿并對子女和財產問題已有適當處理時,發給離婚證”,這就是協議離婚。當事人因履行上述財產分割協議發生糾紛提起訴訟的,人民法院應當受理”、第9條規定 “男女雙方協議離婚后一年內就財產分割問題反悔,請求變更或者撤銷財產分割協議的,人民法院應當受理。人民法院審理后,未發現訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的,應當依法駁回當事人的訴訟請求”。離婚協議中僅存在財產分割的顯失公平,不在被撤銷、變更的范圍內。那么協議離婚不適用“財產等分”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 黃東潔律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 職工遭遇“口頭辭退” 切忌一走了之

    許瑞林律師

    許瑞林

    職工遭遇“口頭辭退” 切忌一走了之

    內容:一個多月前,李某與公司經理發生口角,經理大罵李某并聲稱要炒掉他,李某一氣之下就回了家。兩個禮拜后,李某收到了公司寄來的辭退函,表明根據公司管理章程規定,員工發生無理由曠工10天以上等嚴重違反單位制度的行為,單位有權單方解除勞動合同。李某不服仲裁裁決,決定到法院起訴,同時撥打了“148” 法律服務熱線進行咨詢。李某的行為應當是達到了“嚴重違反”規章制度的程度。事后,李某在訴訟中因證據不足沒獲得法院支持。律師提醒,職工遇到此類情形一定要冷靜對待,要求單位出具書面的處理意見,或通過工會、調委會等組織協調處理,切忌一走了之,給維權之路自挖陷阱。那么職工遭遇“口頭辭退”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 郭銘芝律師

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    擅長:建設工程、債權債務、交通事故、合同糾紛

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  • 租賃合同到期承租人物品應作以下處理:1、應當及時由承租人搬走,并且承租人需要返還租賃物;2、若承租人決定續租或者承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的的,則可以暫時不處理其物品。法律依據:《民法典》第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 第七百三十三條 租賃期限屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。 第七百三十四條 租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。 租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
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    崔玉君

    租約能不能“自動續約”

    內容:我國法律并沒有自動續約的規定,租賃期滿,雙方沒有明確約定租賃期限,則租賃期限視為不定期租賃。按照《合同法》第二百三十二條的規定,“ 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。那么租約能不能“自動續約”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 《民法典》規定夫妻分割公司財產的處理情形,按照股權轉讓的程序分割股權。夫妻的共同財產包括工資、獎金、勞務報酬、生產、經營、投資的收益、繼承或者受贈的財產以及知識產權的收益等。法律依據:《民法典》第一千零八十七條離婚時,夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成的,由人民法院根據財產的具體情況,按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。對夫或者妻在家庭土地承包經營中享有的權益等,應當依法予以保護。第一千零六十二條夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產,為夫妻的共同財產,歸夫妻共同所有:(一)工資、獎金、勞務報酬;(二)生產、經營、投資的收益;(三)知識產權的收益;(四)繼承或者受贈的財產,但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同財產,有平等的處理權。第一千零六十三條下列財產為夫妻一方的個人財產:(一)一方的婚前財產;(二)一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償。
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    李楠楠

    妻子可以主張丈夫贈與“二奶”房產贈與合同無效

    內容:周某蘭開始與丈夫黃某銘進行攤牌:要么放棄“二奶”和收回房產,要么離婚。因此作出了“駁回原告黃某銘、周某蘭的訴訟請求”的判決。遂撤銷了一審判決,改判認定黃某銘對韋某芳的房產贈與合同無效,判令韋某芳退還房子給黃某銘、周某蘭。”本案房產的贈與,屬于非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,黃某銘應當與周某蘭平等協商,取得一致意見。在沒有證據證明贈與是夫妻雙方合意的情況下,因為黃某銘將財產贈給“二奶”,因此我們不能將黃某銘的贈與視為“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”的行為。那么妻子可以主張丈夫贈與“二奶”房產贈與合同無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 家庭“冷暴力”的形成原因與對策

    吳夢云律師

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    吳夢云

    家庭“冷暴力”的形成原因與對策

    內容:法學專家認為,新《婚姻法》第三條第二款規定“禁止家庭暴力,禁止虐待、遺棄”,因而對這種行為的處理方法是,輕者可視為違反夫妻雙方應盡的撫養義務,嚴重的可以歸為遺棄。事實上,在“冷暴力”處境中的女性,在受到傷害的程度上,與直接的肉體折磨造成的健康問題同樣嚴重。深受“冷暴力”之苦的當事人,心理上和精神上都會受到一定程度的影響。在家庭矛盾爆發時,夫妻雙方選擇“冷暴力”,企圖以無聲對抗有聲,用沉默表示不滿,事實上這樣選擇是于事無補的。那么家庭“冷暴力”的形成原因與對策。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
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  • 李孟陽律師

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  • 《民法典》規定無效婚姻的法定情形已消失,則婚姻有效,若是不想共同生活的,可以離婚。根據相關法律規定,只有重婚、有禁止結婚的親屬關系以及未到法定婚齡這三種情況婚姻才是無效的。法律依據:《民法典》第一千零五十一條有下列情形之一的,婚姻無效:(一)重婚;(二)有禁止結婚的親屬關系;(三)未到法定婚齡。第一千零五十二條因脅迫結婚的,受脅迫的一方可以向人民法院請求撤銷婚姻。請求撤銷婚姻的,應當自脅迫行為終止之日起一年內提出。被非法限制人身自由的當事人請求撤銷婚姻的,應當自恢復人身自由之日起一年內提出。
  • 對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀

    陳明月律師

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    陳明月

    對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀

    內容:對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀作者:法院在審理二手房買賣的訴訟案件時,主要適用的法律是《合同法》,但是由于《合同法》的規定比較原則,難以將二手房買賣中各種各樣復雜的情況規定得面面俱到。所以,上海市高級人民法院在2005年底又頒布了一個重要的文件,這就是專門針對二手房而出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》。《解答》的規定:“未經房屋共有人同意出賣人簽訂二手房買賣合同的,應區別不同的情形分別處理。那么對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳明月律師
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  • 孔孟廷律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 房屋租賃中承租人要求續租的,雙方均同意續約應當重新簽訂書面的房屋租賃合同,明確新的權利義務;仍按原協議履行或改動的權利義務條款較少、雙方不愿意重新簽訂書面協議應當簡單簽訂一份補充協議,附在原協議后面。法律依據:《民法典》第五百一十條 合同生效后,當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;不能達成補充協議的,按照合同相關條款或者交易習慣確定。 第七百三十四條 租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
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    林艷英

    如何處理“彩禮糾紛”?

    內容:①如果所收的彩禮由一方個人接收或購置結婚物品的,應根據我國《婚姻法》規定,夫妻關系存續期間一方受贈的財物無特殊約定,應為夫妻共同財產。《婚姻法》第7條規定:“患有醫學上認為不應當結婚的疾病的禁止結婚。”在此種情況下,雙方訂立的婚約的目的不能實現,彩禮也就應當返還。那么如何處理“彩禮糾紛”?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
    2021.12.24485人收看
  • 張蕓律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 承租人損害租賃物時的處理辦法:1、若該損害是承租人不按約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物造成的,承租人要承擔賠償責任;2、若承租人不存在過錯的,則不承擔責任。法律依據:《民法典》第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔賠償責任。 第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并請求賠償損失。 第七百一十二條 出租人應當履行租賃物的維修義務,但是當事人另有約定的除外。 第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。 因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,出租人不承擔前款規定的維修義務。
  • 七類規避訂立“無固定期限合同”的行為無效

    龍珊律師

    北京市元甲律師事務所

    龍珊

    七類規避訂立“無固定期限合同”的行為無效

    內容:為正確審理勞動合同糾紛案件,最高人民法院正在起草關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋。該草案明確規定,用人單位自用工之日起超過一年不與勞動者訂立書面勞動合同,或者勞動合同中沒有約定合同期限的,視為用人單位與勞動者已訂立無固定期限勞動合同。此外,草案中還列舉了用人單位規避與勞動者訂立無固定期限勞動合同的七種情形,并明確在此情形下,勞動者的工作年限或者訂立固定期限勞動合同的次數應當連續計算。草案還對未簽合同的責任做出了明確規定,勞動合同法實施前用人單位未與勞動者訂立書面勞動合同,勞動者要求用人單位每月支付二倍工資的,不予支持。那么七類規避訂立“無固定期限合同”的行為無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    龍珊律師
    2021.12.281003人收看
  • 周春花律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 事故調查處理的“四不放過”原則是什么

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務所

    張嘉娛

    事故調查處理的“四不放過”原則是什么

    內容:事故原因未查清不放過;職工和事故責任人受不到教育不放過;事故隱患不整改不放過;事故責任人不處理不放過。那么事故調查處理的“四不放過”原則是什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 任冰峰律師

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 工作時間未經請假提前“下班”途中發生的機動車事故傷害能否認定為工傷

    邢穎律師

    北京天用律師事務所

    邢穎

    工作時間未經請假提前“下班”途中發生的機動車事故傷害能否認定為工傷

    內容:方某系本市某服飾公司的職工,工作時間為每天8:30至17:00.某工作日約14時,方某離開單位提前下班處理私人事務,期間也未向單位有關人員請假。在離開工作場所后不久,方某在途中發生了機動車事故,導致身體多處骨折。事后,因單位不同意按工傷處理,方某遂向區勞動保障局申請工傷認定。不同觀點則認為,方某發生事故傷害時并非處于單位規章制度的下班時間,對此方某也認可單位規章制度的規定。本案中,方某在工作時間未經請假批準擅離單位,此時距其當天的下班時間尚有三個小時之多,其行為不符合正常下班的情形,由此發生的機動車事故傷害不應當認定為工傷。那么工作時間未經請假提前“下班”途中發生的機動車事故傷害能否認定為工傷。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    邢穎律師
    2022.01.10160人收看
  • 于海明律師

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    擅長:婚姻家庭

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劉曉紅律師

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