云南省人民檢察院指派紅河州人民檢察院檢察員劉婭波、代理檢察員伍湘輝出庭支持抗訴，原審上訴人周某祥、吳某珍及委托代理人雷作昌、原審被上訴人劉某娟、婁某學及委托代理人駱樹國到庭參加訴訟。原判認定，被告周某祥、吳某珍與劉某娟、婁某學經雙方協商后，1996年11月1日簽訂了《租賃合同書》，原告將自家開的飯館一、二樓房屋、伙房、保管室、豬圈一間、桌子、凳子及炊具承租給被告使用。終審判決生效后，上訴人周某祥、吳某珍不服，提出申訴。關于周某祥、吳某珍與劉某娟、婁某學財產租賃糾紛案的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

核心內容：本文介紹一個關于財產租賃糾紛的真實案例，通過法院對這個案件的判決，為大家介紹如何處理財產租賃糾紛。

原審上訴人周某祥、吳某珍因財產租賃糾紛一案，本院于1997年11月3日作出(1997)紅中經終字第93號民事判決，已經發生法律效力。云南省人民檢察院于2000年1月3日對本案向云南省高級人民法院提出抗訴。云南省高級人民法院以(2000)云高經監字第07號民事裁定，指令本院對本案進行了再審。云南省人民檢察院指派紅河州人民檢察院檢察員劉婭波、代理檢察員伍湘輝出庭支持抗訴，原審上訴人周某祥、吳某珍及委托代理人雷作昌、原審被上訴人劉某娟、婁某學及委托代理人駱樹國到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原判認定，被告周某祥、吳某珍與劉某娟、婁某學經雙方協商后，1996年11月1日簽訂了《租賃合同書》，原告將自家開的飯館一、二樓房屋、伙房、保管室、豬圈一間、桌子、凳子及炊具承租給被告使用。水電費、稅收等由被告負責，租期為三年即從1996年11月15日至1999年11月15日止。第一年交租金18000元、第二年交租金20000元。付款時間第一年定于1997年1月1日付9000元、1997年7月15日付9000元、第二年于1997年11月15日至1998年1月15日一次性付清、第三年于1998年11月15日至1999年1月15日一次性付清。從訂立合同之日起，雙方互相遵守辦理，被告屆時付不清款按承包費的20%計算罰款。若在承包期內原告方撕毀合同除退還被告方租金外罰款10000元。合同訂立后，1996年11月15日，被告方正式營業至1997年5月10日。在此期間，被告于1996年12月17日交原告租金9000元(半年租金)后，1997年5月5日自行與屏邊縣物資公司簽訂了承包合同，租期一年。爾后，于同年5月10日，在原、被告雙方未能協商，無文字依據的前提下，被告方擅自解除合同，將向原告承租的物品移交給原告，尚有茶杯86個、凳子9個未賠、損壞電插座一個、卷簾門一道未修復。故原告于 1997年5月30日訴至法院。以上事實有雙方當事人的陳述和辯解，證人證言在卷證實。一審認為，雙方簽訂的合同有效。被告支付給原告租金9000元是事實。被告在同原告簽訂合同履行的期間自行與屏邊縣物資公司簽訂承包合同的行為是違約行為。被告辯解的理由不充分，不能成立，不予認定，據此，判決一、由被告周某祥、吳某珍支付給原告劉某娟、婁某學違約金9800元(以租金49000元×20%計算)。于判決生效后10日內一次性付清。二、原、被告的其他訴訟請求不予支持。一審判決后，被告周某祥、吳某珍不服，向本院提出上訴，經二審審理認為，原審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人提出被上訴人有違約行為的依據不充分，本院不予支持。據此，判決駁回上訴，維持原判。終審判決生效后，上訴人周某祥、吳某珍不服，提出申訴。經云南省人民檢察院審查認為，原一、二審判決認定事實的主要證據不足，屬錯誤判決。第一，原一、二審判決認定周某祥、吳某珍在同劉某娟、婁某學簽訂合同履行期間自行與屏邊縣物資公司簽訂合同的行為是違約行為。在本案中雙方簽訂的合同中并未約定，在合同履行期間不得與其他人或單位簽訂合同。因此，周某祥、吳某珍與他人簽訂合同的行為，不能視為違約行為。第二，一、二審判決由周某祥、吳某珍支付違約金9800元(以租金49000元×20%罰款計算)。雙方在合同中明確約定是在不按時付清租金的情況下，才以租金的20%罰款，而申訴人已于1996年12月17日交租金9000元，未出現拖欠租金的情況，故判決支付違約金沒有事實依據和法律依據。第三，被申訴人在合同履行期間，擅自將已出租給申訴人的二樓餐廳裝修成卡拉OK廳，致使申訴人無法正常經營，被申訴人違約在先，為此，迫使申訴人無法正常履行租賃合同。綜上所述，云南省人民檢察院認為屏邊縣人民法院(1997)屏經初字第56號民事判決及我院(1997)紅中經終字第93號民事判決認定事實的主要證據不足，判決錯誤，并向云南省高級人民法院提起抗訴，要求對本案進行再審。

原審上訴人(申訴人、一審被告)周某祥、吳某珍在再審訴訟中向本院提交以下證據：一、為證實劉某娟、婁某學未按合同約定提供豬圈給其使用，導致狗被盜的事實提供了1.證人宋麗琴證言，證實當時豬圈是關著豬;2.田應斌的證言證實雙方簽訂合同的情況及未讓出豬圈致狗被盜的情況。3，余忠秀、朱桃英等人的證言證實其狗被盜的事實。二、為證實。1997年5月10日以前劉某娟家在二樓裝修卡拉的事實提供以下證據：1.證人何偉、江全忠、楊麗芳的證言，證實1997年5月5日到其飯館吃飯，看見二樓已隔成卡拉包廂，但未營業。2.屏邊民族中學1997年5月2日到其餐館包席在一樓，聽老板說二樓在裝修。三、為證實1997年5月10日移交租賃的財物情況，提交了賠還損壞財物的清單，并按照清單進行賠償和修理。根據以上證據材料證實原審被上訴人未按照合同約定提供豬圈給其使用，且在履行過程中自行將二樓裝修為卡拉包廂堆放藥材，使我方無法正常經營，屬對方嚴重違約。并于1997年5月10日雙方進行了財產移交，雙方移交財產的行為已從事實上解除了合同。因此，我方不應承擔違約責任。應撤銷原一、二審判決，駁回訴訟請求。

原審被上訴人(被申訴人、一審原告)劉某娟、婁某學對上訴人提出的證據材料作辯解：一、合同簽訂后，豬圈未及時移交上訴人使用是事實，但是經雙方協商意用其三樓的一間住房與對方交換的。狗被盜是事實，但與是否移交豬圈沒有關系。二、二樓餐廳裝修為卡拉廳是在上訴人搬出以后才裝修的，有裝修人楊昆的證言予以證實，裝修的時間是在5月12日以后。三、5月10日移交財物是事實，但在移交之前并未協商過，在移交時才知道承租方要搬走。所以我方認為，在合同履行期間，未經我方同意單方解除合同，違反了合同約定，屬上訴人違約。故原審判決認定事實清楚，適用法律正確。

本院認為，1996年11月1日雙方自愿簽訂的《租賃合同》，符合法律規定，該合同合法有效。在合同簽訂后，劉某娟、婁某學將租賃的財產移交給周某祥、吳某珍經營，周某祥、吳某珍于1996年12月17日交付了半年的租金9000元，營業至1997年5月10日止。再審中原審上訴人周某祥、吳某珍提出1.劉某娟、婁某學未按約定移交豬圈給其使用，導致狗被盜，屬出租人違約的理由，本院認為，在合同簽訂后，出租人已將租賃的房屋及財物移交，履行了合同規定的主要義務，只有豬圈未及時移交，不影響合同的履行，雖然出租人有一定的責任，但其已無償提供了三樓的一間房屋給承租人使用，在庭審中承租人周某祥、吳某珍予以認可，因此，不能視為違約行為。2.原審上訴人認為被上訴人在其承租期間在二樓擅自裝修卡拉包房，致使其無法正常經營，屬被上訴人違約的理由。本院認為，原審上訴人所舉的證據，不能證實因裝修卡拉致使其無法經營的事實，且在庭審中原審上訴人認可對被上訴人進行裝修的行為未提出異議。因此，本院不予認定。3.原審上訴人認為1997年5月10日移交財物的行為實際上是對解除合同的默認。本院認為，被上訴人已實際接收租賃的財物是事實，由于雙方在移交前并未協商過，再審中原審上訴人予以認可，被上訴人接收財物的行為，是為了避免損失的擴大，是一種積極的作為，是符合法律規定的。因此不應視為對解除合同的默認。且按照《經濟合同法》第31條的規定，變更或解除合同應當采用書面形式，而雙方對合同的解除無任何書面協議。因此，原審上訴人周某祥、吳某珍在未征得被上訴人劉某娟、婁某學的同意，擅自解除合同的行為，屬違約行為，應承擔違約責任。原審上訴人在履行合同期間與他人簽訂合同的行為不屬違約行為，原一、二審判決對此認定為違約行為不妥，但在實體處理上是正確的。綜上所述，云南省人民檢察院以原一、二審判決認定事實的主要證據不足，判決錯誤的抗訴理由不能成立，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條、第一百八十四條、第一百五十三條第一款(一)項之規定，判決如下：

一、駁回抗訴。

二、維持本院(1997)紅中經終字第93號民事判決。

本判決為終審判決。

審判長王偉

審判員李志偉

審判員何紅

二000年六月十九日

書記員李涌