由于非購房人主觀因素導致了購房合同無法繼續履行，購房人有權單方解除合同，并要求開發商或房主退還全部預付款、定金，并且不承擔任何違約責任。商品房買賣合同訂立后，開發商私下將該房屋抵押給第三人導致購房人購房合同目的不能實現的，買房人有權退房并解除合同。關于限購政策與購房合同解除問題的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

今年上半年出臺的國十條威力還未散去，由于近期樓市強勢回暖終于引發了調控的進一步升級。近日，央行、銀監會、財政部、住建部、國土資源部、監察部等六大部委紛紛出臺貫徹"新國十條"的新措施，但其中多項條款較前"新國十條"內容更為嚴格。這些政策包括要求對有閑置土地等違法行為的地產商停發貸款、三套房全面停貸、懲處不嚴格執行信貸政策的銀行、要求房價上漲過快城市限定居民家庭購房套數、加快推進房產稅改革試點并逐步擴大到全國等。專家表示，在房地產調控遭受失敗質疑的時刻，中央此舉意在加強問責力度，避免調控成為"空調"。

那么，這些措施，特別是三套房全面停貸后，已經簽訂的購房合同(hetong)如何解除呢?本律師曾在國十條后撰寫了文章，認為政策變動導致購房人無法貸款，可依據合同(hetong)法解釋二的情勢變革原則解除合同，后北京海淀法院的判決也支持了我的觀點。那么在國十條五條升級版出臺后，特別是三套房全面停貸，將使得問題的解決更加清晰。由于非購房人主觀因素導致了購房合同無法繼續履行，購房人有權單方解除合同，并要求開發商或房主退還全部預付款、定金，并且不承擔任何違約責任。

下面可以回顧下今年強勁的房地產調控新政。強調下我的觀點。

一、購房人退房屬于《合同法》解除合同的法律行為

商品房買賣合同以及二手房買賣合同從簽訂之日起就具有法律效力，如果沒有法定事由應當按照合同履行，這是合同法的基本規定，也是民法誠實信用、約定必守原則的體現。購房人主動提出退房，其實就是要解除原簽訂的買賣合同，終止合同的效力。這就帶來了如何解除合同以及解除合同后的責任承擔問題。

二、商品房買賣合同解除合同的法律依據

在我國目前的法律體系中，對商品房買賣合同的法律問題規定最為明確的是2003年4月28日頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。這個司法解釋對購房人解除合同也就是退房的依據做了系統完整的規定，其中購房者能夠提出單方面解除購房合同的合理退房請求主要有下列幾種：

(一)開發商不能按期交房。在交付房屋日期到來前，開發商明確表示或者以其行為表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要債務的，購房人可以解除合同要求退房。

(二)開發商將已售房屋私自抵押。商品房買賣合同訂立后，開發商私下將該房屋抵押給第三人導致購房人購房合同目的不能實現的，買房人有權退房并解除合同。

(三)一房二賣的。商品房買賣合同訂立后，開發商又將該房屋私自賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權要求退房并解除合同。

(四)隱瞞房屋真實情況構成欺詐的。例如：開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權解除合同;開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，買房人有權解除合同。開發商故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除合同。

(五)房屋不符合要求的。例如：因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格;房屋的主體結構、防水、電氣、管道等存在嚴重影響正常居住的;賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息。

(六)開發商遲延履行主要義務。例如：開發商在交房期滿后，經購房人催告在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同;商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限(商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。

(八)合同中對購房人退房有明確約定的。在標準購房合同中，有協議條款部分，如果在簽訂合同時，雙方對購房人有權要求退房規定了明確的條款，則可以依據該條款要求解除合同。

(九)雙方協商一致。協商一致是解除合同的法定事由。

三、國十條以及各地的房地產調控政策出臺后解除合同的理由

此輪房地產調控政策著力點是購房貸款政策，因此，限購、禁購政策都是從房貸政策上從嚴限制購房人。作為購房人來講，不履行房屋買賣合同的主要原因也往往是房貸政策調整后無法按照原合同辦理房屋按揭貸款。針對房地產新政的這種特殊情況，購房人解除合同的主要法律依據也就有了相應的增加，比如：

(一)因不可歸責當事人雙方的事由導致無法辦理商品房買賣貸款的。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因此，在購房人購買開發商建設的新房、期房過程中，如果出現國十條新政這樣導致當事人無法辦理貸款的情形時，可以以此作為解除合同法律依據，向開發商提出解除合同。

(二)依據情勢變更原則解除房屋買賣合同。2009年最高人民法院頒布了《合同法解釋(二)》，其中第二十六條明確規定："合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除"。這就第一次將情勢變更原則引入了我國法律。[page]

與其他退房理由相比，情勢變更原則的適用范圍更廣，而且法律依據的法律效力更強。無論是從開發商手里購買新房、期房等商品房還是購買存量房(二手房)，如果在房屋買賣合同簽訂后，出現"國十條"、"京十二條"這樣將導致合同履行發生明顯不公或者無法履行的的法律變更、政策變動，無疑都可以依此來獲得合理的解決。由于情勢變更對于合同解除后當事人的保護更為有利，因此在《合同法解釋(二)》出臺后短短半年時間，我國法院就受理了大量的情事變更解除或者變更合同的案件。而筆者作為律師，也曾在去年代理了一起由于國家政策變動導致的買賣合同無法繼續履行而解除合同的案件，北京地方法院判決該合同解除并互不承擔違約責任。對于"國十條"、"京十二條"政策下現房、期房、二手房買賣合同是否能依據情勢變更原則變更或解除無疑具有很強的參考價值。

四、購房人解除合同退房的法律程序及權利救濟途徑

在目前房地產調控政策出臺，房地產市場未來走勢不甚明了的情況下，房地產買賣合同的雙方都面臨著市場的考驗。購房人在解除合同退房過程中，一定要做到依法維權!一是要在解除合同前咨詢專業律師，認真研究退房策略特別是情事變更原則解除合同，做到有理有節、有法可依;二是要在行使合同解除權時，要委托律師以書面方式通知賣方，合同自通知到達賣方時解除。三是如開發商有異議的請求人民法院(有仲裁協議的為仲裁機構)確認合同解除時候，要委托律師及時應訴。四是合同解除購房人在退房后要根據履行情況和合同的性質，委托律師做好善后事宜，如：要求返還自己已付購房款及利息，并有權要求對方賠償損失。在開放商存在欺詐行為的情況下，購房人還可以請求法院判令賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

在法治社會逐步形成的今天，怎樣懂得利用法律武器最大限度的合理維護自己的權利是每個公民的基本意識。也是我們邁向法治社會的一個必要條件。法治社會的進程，應當是一個公民權利逐漸覺醒、底層民眾的合法訴求逐漸得到彰顯的歷程。律師，作為國家的法律工作者，肩負著維護當事人的合法權益、維護法律正確實施、維護社會公平正義的職責。在房地產市場發展過程中，律師也應當擔當起自己的社會角色，維護當事人的合法權益!

作者：張健

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