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限購(gòu)政策與購(gòu)房合同解除問(wèn)題

陳宗瓊律師2021.12.25991人閱讀
導(dǎo)讀:

由于非購(gòu)房人主觀因素導(dǎo)致了購(gòu)房合同無(wú)法繼續(xù)履行,購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同,并要求開(kāi)發(fā)商或房主退還全部預(yù)付款、定金,并且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,開(kāi)發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買(mǎi)房人有權(quán)退房并解除合同。那么限購(gòu)政策與購(gòu)房合同解除問(wèn)題。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。

由于非購(gòu)房人主觀因素導(dǎo)致了購(gòu)房合同無(wú)法繼續(xù)履行,購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同,并要求開(kāi)發(fā)商或房主退還全部預(yù)付款、定金,并且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,開(kāi)發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買(mǎi)房人有權(quán)退房并解除合同。關(guān)于限購(gòu)政策與購(gòu)房合同解除問(wèn)題的法律問(wèn)題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。

今年上半年出臺(tái)的國(guó)十條威力還未散去,由于近期樓市強(qiáng)勢(shì)回暖終于引發(fā)了調(diào)控的進(jìn)一步升級(jí)。近日,央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、住建部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部等六大部委紛紛出臺(tái)貫徹"新國(guó)十條"的新措施,但其中多項(xiàng)條款較前"新國(guó)十條"內(nèi)容更為嚴(yán)格。這些政策包括要求對(duì)有閑置土地等違法行為的地產(chǎn)商停發(fā)貸款、三套房全面停貸、懲處不嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策的銀行、要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并逐步擴(kuò)大到全國(guó)等。專(zhuān)家表示,在房地產(chǎn)調(diào)控遭受失敗質(zhì)疑的時(shí)刻,中央此舉意在加強(qiáng)問(wèn)責(zé)力度,避免調(diào)控成為"空調(diào)"。

那么,這些措施,特別是三套房全面停貸后,已經(jīng)簽訂的購(gòu)房合同(hetong)如何解除呢?本律師曾在國(guó)十條后撰寫(xiě)了文章,認(rèn)為政策變動(dòng)導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法貸款,可依據(jù)合同(hetong)法解釋二的情勢(shì)變革原則解除合同,后北京海淀法院的判決也支持了我的觀點(diǎn)。那么在國(guó)十條五條升級(jí)版出臺(tái)后,特別是三套房全面停貸,將使得問(wèn)題的解決更加清晰。由于非購(gòu)房人主觀因素導(dǎo)致了購(gòu)房合同無(wú)法繼續(xù)履行,購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同,并要求開(kāi)發(fā)商或房主退還全部預(yù)付款、定金,并且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。

下面可以回顧下今年強(qiáng)勁的房地產(chǎn)調(diào)控新政。強(qiáng)調(diào)下我的觀點(diǎn)。

一、購(gòu)房人退房屬于《合同法》解除合同的法律行為

商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及二手房買(mǎi)賣(mài)合同從簽訂之日起就具有法律效力,如果沒(méi)有法定事由應(yīng)當(dāng)按照合同履行,這是合同法的基本規(guī)定,也是民法誠(chéng)實(shí)信用、約定必守原則的體現(xiàn)。購(gòu)房人主動(dòng)提出退房,其實(shí)就是要解除原簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同,終止合同的效力。這就帶來(lái)了如何解除合同以及解除合同后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除合同的法律依據(jù)

在我國(guó)目前的法律體系中,對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律問(wèn)題規(guī)定最為明確的是2003年4月28日頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。這個(gè)司法解釋對(duì)購(gòu)房人解除合同也就是退房的依據(jù)做了系統(tǒng)完整的規(guī)定,其中購(gòu)房者能夠提出單方面解除購(gòu)房合同的合理退房請(qǐng)求主要有下列幾種:

(一)開(kāi)發(fā)商不能按期交房。在交付房屋日期到來(lái)前,開(kāi)發(fā)商明確表示或者以其行為表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要債務(wù)的,購(gòu)房人可以解除合同要求退房。

(二)開(kāi)發(fā)商將已售房屋私自抵押。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,開(kāi)發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買(mǎi)房人有權(quán)退房并解除合同。

(三)一房二賣(mài)的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,開(kāi)發(fā)商又將該房屋私自賣(mài)給第三人導(dǎo)致買(mǎi)方購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買(mǎi)房人有權(quán)要求退房并解除合同。

(四)隱瞞房屋真實(shí)情況構(gòu)成欺詐的。例如:開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同;開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

(五)房屋不符合要求的。例如:因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;房屋的主體結(jié)構(gòu)、防水、電氣、管道等存在嚴(yán)重影響正常居住的;賣(mài)方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符,合同沒(méi)有約定處理方式或約定的處理方式不明確的,若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的,買(mǎi)受人有權(quán)解除合同,請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息。

(六)開(kāi)發(fā)商遲延履行主要義務(wù)。例如:開(kāi)發(fā)商在交房期滿后,經(jīng)購(gòu)房人催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同;商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日)屆滿后超過(guò)一年,由于賣(mài)方的原因,導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

(八)合同中對(duì)購(gòu)房人退房有明確約定的。在標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中,有協(xié)議條款部分,如果在簽訂合同時(shí),雙方對(duì)購(gòu)房人有權(quán)要求退房規(guī)定了明確的條款,則可以依據(jù)該條款要求解除合同。

(九)雙方協(xié)商一致。協(xié)商一致是解除合同的法定事由。

三、國(guó)十條以及各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后解除合同的理由

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策著力點(diǎn)是購(gòu)房貸款政策,因此,限購(gòu)、禁購(gòu)政策都是從房貸政策上從嚴(yán)限制購(gòu)房人。作為購(gòu)房人來(lái)講,不履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要原因也往往是房貸政策調(diào)整后無(wú)法按照原合同辦理房屋按揭貸款。針對(duì)房地產(chǎn)新政的這種特殊情況,購(gòu)房人解除合同的主要法律依據(jù)也就有了相應(yīng)的增加,比如:

(一)因不可歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致無(wú)法辦理商品房買(mǎi)賣(mài)貸款的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定:商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定,買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。因此,在購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的新房、期房過(guò)程中,如果出現(xiàn)國(guó)十條新政這樣導(dǎo)致當(dāng)事人無(wú)法辦理貸款的情形時(shí),可以以此作為解除合同法律依據(jù),向開(kāi)發(fā)商提出解除合同。

(二)依據(jù)情勢(shì)變更原則解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2009年最高人民法院頒布了《合同法解釋(二)》,其中第二十六條明確規(guī)定:"合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除"。這就第一次將情勢(shì)變更原則引入了我國(guó)法律。[page]

與其他退房理由相比,情勢(shì)變更原則的適用范圍更廣,而且法律依據(jù)的法律效力更強(qiáng)。無(wú)論是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)新房、期房等商品房還是購(gòu)買(mǎi)存量房(二手房),如果在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,出現(xiàn)"國(guó)十條"、"京十二條"這樣將導(dǎo)致合同履行發(fā)生明顯不公或者無(wú)法履行的的法律變更、政策變動(dòng),無(wú)疑都可以依此來(lái)獲得合理的解決。由于情勢(shì)變更對(duì)于合同解除后當(dāng)事人的保護(hù)更為有利,因此在《合同法解釋(二)》出臺(tái)后短短半年時(shí)間,我國(guó)法院就受理了大量的情事變更解除或者變更合同的案件。而筆者作為律師,也曾在去年代理了一起由于國(guó)家政策變動(dòng)導(dǎo)致的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行而解除合同的案件,北京地方法院判決該合同解除并互不承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于"國(guó)十條"、"京十二條"政策下現(xiàn)房、期房、二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否能依據(jù)情勢(shì)變更原則變更或解除無(wú)疑具有很強(qiáng)的參考價(jià)值。

四、購(gòu)房人解除合同退房的法律程序及權(quán)利救濟(jì)途徑

在目前房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)不甚明了的情況下,房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的雙方都面臨著市場(chǎng)的考驗(yàn)。購(gòu)房人在解除合同退房過(guò)程中,一定要做到依法維權(quán)!一是要在解除合同前咨詢專(zhuān)業(yè)律師,認(rèn)真研究退房策略特別是情事變更原則解除合同,做到有理有節(jié)、有法可依;二是要在行使合同解除權(quán)時(shí),要委托律師以書(shū)面方式通知賣(mài)方,合同自通知到達(dá)賣(mài)方時(shí)解除。三是如開(kāi)發(fā)商有異議的請(qǐng)求人民法院(有仲裁協(xié)議的為仲裁機(jī)構(gòu))確認(rèn)合同解除時(shí)候,要委托律師及時(shí)應(yīng)訴。四是合同解除購(gòu)房人在退房后要根據(jù)履行情況和合同的性質(zhì),委托律師做好善后事宜,如:要求返還自己已付購(gòu)房款及利息,并有權(quán)要求對(duì)方賠償損失。在開(kāi)放商存在欺詐行為的情況下,購(gòu)房人還可以請(qǐng)求法院判令賣(mài)方承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

在法治社會(huì)逐步形成的今天,怎樣懂得利用法律武器最大限度的合理維護(hù)自己的權(quán)利是每個(gè)公民的基本意識(shí)。也是我們邁向法治社會(huì)的一個(gè)必要條件。法治社會(huì)的進(jìn)程,應(yīng)當(dāng)是一個(gè)公民權(quán)利逐漸覺(jué)醒、底層民眾的合法訴求逐漸得到彰顯的歷程。律師,作為國(guó)家的法律工作者,肩負(fù)著維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、維護(hù)法律正確實(shí)施、維護(hù)社會(huì)公平正義的職責(zé)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中,律師也應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)起自己的社會(huì)角色,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益!

作者:張健

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