具體的相關規定有：1、1983年12月17日國務院頒布實施的《城市私有房屋管理條例》第十一條規定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”因此，即使出租人解除與第三人的買賣合同，承租人也可以以與其合同約定的同等條件行使優先購買權。關于關于房屋承租人優先購買權的幾點思考的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、我國關于承租人優先購買權的立法情況簡述

新中國成立即確立了房屋承租人優先購買權制度，1950年我國有關民事政策開始確立承租人優先購買權①，以后的法律法規相繼對此予以確認。具體的相關規定有：

1、1983年12月17日國務院頒布實施的《城市私有房屋管理條例》第十一條規定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”

2、1984年8月30日施行的《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第（５７）條規定：“房主出賣房屋時，在同等條件下，原房客優先購買的權利應予保護。”

3、1988年4月2日施行的《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第１１８條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

4、1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

目前，法律效力最高的是《合同法》，本文主要結合該法的規定進行初步探討。

二、關于“出賣人出賣租賃房屋”的理解

對于該詞組的涵義界定，實踐中有三種不同觀點：一是認為指出賣人向第三人發出出賣租賃房屋的要約或對第三人發出的購買房屋的要約作出承諾；二是認為指承租人將房屋的所有權轉移給第三人；三是認為指第三人與出賣人的房屋買賣合同成立，即第三人對承租人出賣房屋的要約作出承諾；。

筆者贊成第一種觀點，理由是：1、《合同法》第230條條文中沒有涉及買受人，這意味著構成此條件并不需設計買受人，僅有出賣人就可以成就此條件。2、在只有一方當事人的前提下，對“出賣”的理解就只能理解為以防出賣租賃房屋的意思表示。3、從《合同法》第230條條文結構分析，該條還要求出賣人應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，出賣人的通知義務是在出賣之前，買受人是否承諾對出賣人的通知義務沒有影響。4、提前通知是出賣人基于租賃合同的法定義務，出賣人不履行通知義務即向第三人作出出賣租賃房屋的意思表示，其行為本身就不符合誠實信用原則的要求，理應受到一定的制裁，無需再以第三人是否作出承諾作為先決條件。5、以房屋的所有權是否實際轉以作為承租人優先購買權行使的前提條件，與合同法規定的前提條件顯然不符，而且，可能造成即使承租人了解了出租人與第三人的交易，只要出租人不辦理過戶登記，就無法行使優先購買權的狀況，使得優先購買權形同虛設。

因此，即使出租人解除與第三人的買賣合同，承租人也可以以與其合同約定的同等條件行使優先購買權。

理解該條件時還需注意，在因贈與、遺贈、繼承、公用征收等非因買賣而轉移標的物時，不得行使優先購買權，否則會擴大優先購買權的行使范圍，造成對他人權利的過分干預。但是，對有些情況尚需具體分析：

第一，在標的物拍賣的情況下，由于拍賣是以公開競價行使優先購買權，則拍賣就失去意義。

第二，在贈與的情況下，由于贈與更多考慮的是受讓人的身份關系，與買賣不同，故不屬于“出賣租賃房屋”，不能行使優先購買權，即使贈與中還包含有買賣的因素，也因為其不屬于純粹的買賣關系，同樣不能行使。

第三，在互易的情況下，互易合同是雙方約定以貨幣以外的財產進行交換的協議，雖然表現為特定物與特定物之交換，但仍然具有買賣合同的特征，如果對待給付為種類物，承租人也可以提出，則能夠行使優先購買權。

三、關于“同等條件”的理解

是否具備同等條件是承租人行使優先購買權的有一重要前提。從理論上分析，出賣人出賣自己所有的房屋，承租人同等條件購買，對出賣人的利益本不應造成影響，但是，實踐中，因優先購買權發生糾紛往往處于兩種情況，一是出賣人不了解法律關于優先購買權的規定，待到承租人行使優先購買權時，將在出賣人與第三人之間、出賣人與承租人之間分別成立兩個內容完全相同的合同，出賣人由此被迫陷入二重買賣的尷尬境地；二是出賣人根本不愿意將房屋出賣給承租人，與第三人簽訂買賣合同時隱瞞真實條件，致使承租人無法行使優先購買權。這兩種情況下對同等條件的認識就會成為爭議的焦點。

對同等條件的含義，學界和審判實踐中有多種不同觀點：一是絕對同等說，認為承租人認購的條件應與其他買受人絕對相同或完全一致。二是相對同等說，認為承租人購買條件與其他買受人條件大致相等，即為同等條件。三是認為同等條件主要是指價格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優惠的價格，而這些特殊原因能以金錢計算，則應這和金錢加入價格之中。如果不能以金錢計算，那么應以市場價格來確定房價。①四是認為在一般情況下，同等條件即為同等價格，如果法律法規有另行規定的，同等條件還包括法律法規規定的限制條件。當事人原來在合同中有明確約定的條件，可以成為同等條件的組成部分，但約定不得違反法律規定。②

筆者認為，對同等條件的解釋應當采用目的性限縮解釋，從嚴要求。在指導思想上要把握三點：首先，要體現優先購買權的相對性和有條件性；其次，承租人行使優先購買權不能損害出賣人的實體利益；第三，承租人行使優先購買權并不絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，同等條件主要包括兩個方面：一是價格條件，二是價款支付條件。購買人給定的購買標的物的價格條件與出賣人有著直接的利害關系，可以稱是同等條件的首要基本條件，是第一位的。價款支付條件是第二位的，它是在價格條件以精確的前提下才考慮的。價款支付條件主要是指支付價款的時間和次數，在最短的時間里一次性支付價款與在很長時間里分次支付價款相比顯然是不同等的，可以導致間接損害出賣人的利益，所以，價款支付條件必須列入“同等條件”的內容范疇。③只有在兩個條件都同等，優先購買權人才得以行使優先購買權。

實踐中，對履行期限、付款方式、定金等條款，不應苛求絕對的同一。對于同等條件的掌握應由法官根據具體案情，合理運用自由裁量權，作出正確的判斷。同時，不能忽視對出賣人于第三人之間可能存在的特殊的利益關系，如買受人的信用和履約能力，出賣人與買受人之間的身份和情感因素等。對其同一，應首先建立在保障出售人能夠充分實現交易利益的基礎之上。如出售人基于對第三人的信任，同意第三人在一個較長時間內分期付款或同意先交割后付款或減少定金等。在優先購買權人主張優先購買時，顯然不能照此辦理，可以借鑒德國的規定，要求先買權人必須為延期償付的價金提供擔保，方能成立。

當然，同等條件并不意味著絕對的等同，如果優先購買權人提供的條件優于第三人提供的條件，出賣人則不能拒絕其行使先買權。只有當先買權人提供的條件足以減少出賣人的實質利益時，才可排除先買權的行使。

四、關于優先購買權糾紛的訴訟程序處理

優先購買權糾紛案件，往往涉及出賣人、買受人、主張優先購買權人等多人參加訴訟，該類訴訟一般是由優先購買權人主張權利提起訴訟，應將出賣人列為被告，將買受人列為無獨立請求權的第三人參加訴訟，這是因為案件的處理結果同買受人具有法律上的利害關系，如果優先購買權人勝訴，買受人將因買賣關系無效而返還標的物；如果出賣人勝訴，買受人可合法受讓和占有標的物。因此，買受人應作為無獨立請求權的第三人參加訴訟。

優先購買權在性質上屬于形成權，只要條件相同，承租人的單方意思表示就能是承租人與出租人之間形成以出租人與第三人的同等條件為內容的合同。筆者認為，在優先購買權人主張優先購買權時，其訴訟請求不僅應當要求確認出賣人于第三人之間的房屋買賣合同無效，而且應同時要求法院在法律文書中確定其與出賣人之間形成同于出賣人于第三人見買賣條件的買賣合同，以免訟累或其他可能發生的損害優先購買權人利益的事由。

需要指出的是，如果承租人在提起訴訟時，并未提出要求按同等條件購買承租房屋，人民法院無權對此實體問題直接加以判定。因為我國民事訴訟實行自愿訴訟原則，人民法院無強制起訴權，盡管人民法院作出是否宣告房屋買賣合同無效的決定與要求承租人以同等條件購買承租房屋有密切關系，甚至直接涉及房屋出租人的利益，但人民法院不能對上述兩個不同的訴訟合并處理。

盡管如此，如果承租人提出確認房屋買賣合同無效之訴時未要求以同等條件購買房屋，法官應當詢問優先購買權人是否同意購買承租房屋。如果其不同意購買，就會導致一旦法院確認出租人與第三人的房屋買賣關系無效，涉訟房屋無法出售，此時，承租人要求確認房屋買賣合同無效的訴訟請求顯然屬于惡意之訴。為防止上述情形的發生，如果出租人與第三人無惡意串通侵害承租人利益，房屋買賣合同也符合法律規定，無其他違法行為的情形，則人們法院不宜直接宣告房屋買賣合同無效，應以承租人是否同意按同等條件購買承租房屋為前提來斷定是否需要支持其訴訟請求。法院在處理優先購買權糾紛時，還可以要求優先購買權人將相應的購物款先興交至法院，由法院暫行保管，以確保在法律文書生效后優先購買權交易的順利完成。這樣一方面可以防止出租人利用優先購買權惡意提起訴訟的機會，阻撓出租人正常出售房屋，又有利于房屋價值的充分實現，同時保護了善意第三人的合法利益，是法律價值得以真正實現。