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未經(jīng)承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否將房屋出售給第三人？房屋買賣合同是
陳明月律師2022.01.05764人閱讀
導讀：
原告周xx認為，本人對出租的房屋享有所有權，有權處分出租的房屋。更何況，本人已將房屋出售給第三人何xx，并已辦理房屋過戶手續(xù)，其之間簽訂的房屋買賣合同符合法律的規(guī)定，理應受到法律的保護。在房屋承租期間，原告在未經(jīng)本人同意、亦未通知本人的情況下，將本人承租的房屋擅自出售給第三人何xx，原告擅自出售房屋的行為已經(jīng)侵犯本人對承租房屋的優(yōu)先購買權。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。故請求法院判決被告及時騰出房屋，維護本人的合法權益不受侵害。那么未經(jīng)承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否將房屋出售給第三人？房屋買賣合同是。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
原告周xx認為，本人對出租的房屋享有所有權，有權處分出租的房屋。更何況，本人已將房屋出售給第三人何xx，并已辦理房屋過戶手續(xù)，其之間簽訂的房屋買賣合同符合法律的規(guī)定，理應受到法律的保護。在房屋承租期間，原告在未經(jīng)本人同意、亦未通知本人的情況下，將本人承租的房屋擅自出售給第三人何xx，原告擅自出售房屋的行為已經(jīng)侵犯本人對承租房屋的優(yōu)先購買權。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。故請求法院判決被告及時騰出房屋，維護本人的合法權益不受侵害。關于未經(jīng)承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否將房屋出售給第三人？房屋買賣合同是的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
案情簡介
原告周xx在北京市海淀區(qū)華光路擁有1犯平方米的商品房一套，其后又繼承了其父位于北京市海淀區(qū)xx路23號的3間房屋，因原告有房屋居住，導致其繼承的3間房屋暫時閑置。
2005年8月12日，原告周xx將這3間閑置的房屋出租給被告王xx居住，雙方在房屋租賃合同中約定，被告王xx每月10日向原告支付租金1500元，但雙方在合同中沒有約定房屋的租賃期限。
2005年12月28日，原告周xx因母親生病住院，花去了醫(yī)藥費3萬元，其中向自己好友何xx借了2萬元。2006年1月12日，原告周xx妻子生病住院，其又向何xx借款3萬元，共欠何xx5萬元。
2006年7月21日，原告周xx覺得借款較多，不還錢心理負擔太重，又鑒于家庭沒有其他收入，遂與妻子商量，如果何xx愿意，就把已經(jīng)對外出租的3間房屋以10萬元的價格出售給何xx，原告的妻子表示同意。隨后，原告周xx找到何xx協(xié)商，愿意將自己繼承的3間房屋作價10萬元出售給何xx，扣除其向何xx的借款，何xx向原告支付5萬元房款即可。何xx恰巧有買房的意向，遂表示同意，于是雙方簽訂了房屋買賣合同，何xx將5萬元的房價款交給原告周xx(扣除原告周xx所借5萬元)，付款后的第二天，雙方到房管部門辦理了房屋過戶登記手續(xù)。
房屋過戶手續(xù)辦完后，原告周xx通知被告王xx，告訴其事情的來龍去脈，并要求被告王xx騰退所租住的房屋。但原告要求被告騰房的要求遭到拒絕。
原告周xx認為，本人對出租的房屋享有所有權，有權處分出租的房屋。因本人與被告簽訂的房屋租賃合同沒有約定租賃期限，根據(jù)法律的規(guī)定，本人有權隨時解除房屋租賃合同。更何況，本人已將房屋出售給第三人何xx，并已辦理房屋過戶手續(xù)，其之間簽訂的房屋買賣合同符合法律的規(guī)定，理應受到法律的保護。故被告王xx拒絕騰房的行為已侵犯自己的合法權益，被告王xx有義務及時搬出租住的房屋。
后經(jīng)三方多次協(xié)商未果，原告周xx向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院判決被告王xx及時搬出承租的房屋，并承擔本案的訴訟費用。
被告王xx認為，本人與原告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實的意思表示，且合同的內(nèi)容符合法律的強制性規(guī)定，理應受到法律的保護。在房屋承租期間，原告在未經(jīng)本人同意、亦未通知本人的情況下，將本人承租的房屋擅自出售給第三人何xx，原告擅自出售房屋的行為已經(jīng)侵犯本人對承租房屋的優(yōu)先購買權。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》第11條的規(guī)定，對私有房屋的買賣，出租人須提前3個月通知承租人。同時，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”據(jù)此，原告沒有履行上述法律規(guī)定的義務，亦剝奪了本人對承租房屋的優(yōu)先購買權，故原告與第三人之間簽訂的房屋買賣合同無效，而且本人也愿意花10萬元購買此房屋。綜上所述，原告向法院提起的訴訟請求缺乏法律事實和法律依據(jù)，請求法院判決駁回原告的訴訟請求。
第三人何xx認為，本人與原告簽訂的房屋買賣合同系雙方之間真實的意思表示，合同的內(nèi)容也是符合法律強制性規(guī)定的，而且雙方簽訂房屋買賣合同后即到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)，其與原告履行了所有的購房手續(xù)，現(xiàn)在本案系爭房屋的所有權應為本人所有，被告拒絕騰房的行為已經(jīng)侵犯本人對房屋擁有的所有權。故請求法院判決被告及時騰出房屋，維護本人的合法權益不受侵害。
法院判決
北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，原告周xx和被告王xx之間的房屋租賃關系系雙方自愿建立，其租賃關系合乎法律之規(guī)定，應當受到法律的保護。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》第11條的規(guī)定，對私有房屋的買賣，出租人須提前3個月通知承租人。同時根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條的規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”本案中，原告周xx在出售出租房屋時，未履行上述法律法規(guī)、司法解釋所規(guī)定的提前3個月通知的義務，在未經(jīng)承租人放棄優(yōu)先購買權的情況下，擅自將出租房屋出售給第三人何xx，顯屬不當。盡管原告周xx和何xx經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議，簽訂房屋買賣合同并到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)，但是，原告與第三人之間的買賣行為，侵犯了被告王xx作為承租人的優(yōu)先購買權，故該房屋買賣合同無效。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》第11條、《中華人民共和國民法通則》第58條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第189條之規(guī)定，判決如下：
一、原告周xx和第三人何xx簽訂的房屋買賣合同無效;
二、駁回原告的訴訟請求。
爭議焦點
1.在本案中，原告周xx和被告王xx的租賃關系是否受到法律的保護?
2.在本案中，原告周xx出賣房屋的行為是否侵犯了被告王xx依法享有的優(yōu)先購買權?
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