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出租人出售房屋時租賃合同的效力問題
王學瑞律師2021.12.24298人閱讀
導讀：
之后，原告獲悉被告將上述房屋出賣給第三人后，連向商鋪所在地人民擊院提起訴訟，請求法院認定被告與第三人間的房屋買賣合同無效，并確認原告對被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。法院經(jīng)市理認為原告與被告之間存在合法的屠屋租賃合同關(guān)系。房屋買賣合同是要式合同，也就是說買賣房屋的當事人必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。”被告將原告承租的房屋出賣給第三人，但其沒有履行通知原告的義務，被告與第三人的行為侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)，因而，被告與第三人之間的房屋買賣合同無效。那么出租人出售房屋時租賃合同的效力問題。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
之后，原告獲悉被告將上述房屋出賣給第三人后，連向商鋪所在地人民擊院提起訴訟，請求法院認定被告與第三人間的房屋買賣合同無效，并確認原告對被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。法院經(jīng)市理認為原告與被告之間存在合法的屠屋租賃合同關(guān)系。房屋買賣合同是要式合同，也就是說買賣房屋的當事人必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。”被告將原告承租的房屋出賣給第三人，但其沒有履行通知原告的義務，被告與第三人的行為侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)，因而，被告與第三人之間的房屋買賣合同無效。關(guān)于出租人出售房屋時租賃合同的效力問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
原告黃某與被告于2002年簽訂了《房屋租賃合同》，約定由原告租賃被告某商鋪，租賃期限5年。2005年，被告在原告不知情的情況下將商鋪轉(zhuǎn)讓給了第三人劉某，且第三人向被告支付了購房款，但雙方并未簽訂書面的《房屋買賣合同》，過戶手續(xù)亦尚未辦理。之后，原告獲悉被告將上述房屋出賣給第三人后，連向商鋪所在地人民擊院提起訴訟，請求法院認定被告與第三人間的房屋買賣合同無效，并確認原告對被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
法院經(jīng)市理認為原告與被告之間存在合法的屠屋租賃合同關(guān)系。房屋買賣合同是要式合同，也就是說買賣房屋的當事人必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。被告與第三人協(xié)商，由被告將原告承租被告的房屋出賣給第三人，但各方當事人至訴訟之日沒有提供有被告與第三人簽字(或蓋章)的房屋買賣的書面合同，因而被告與第三人之間是否存在房屋買賣合同關(guān)系，成為本案的爭議焦點。
《合同法》第36條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”本案中，第三人交付了購房款，可見第三人已經(jīng)履行了主要義務，被告并接受，應認定被告與第三人之間的房屋買賣合同成立。
另按照《合同法》第230條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”被告將原告承租的房屋出賣給第三人，但其沒有履行通知原告的義務，被告與第三人的行為侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)，因而，被告與第三人之間的房屋買賣合同無效。原告起訴請求法院確認被告與第三人之間的房屋買賣合同無效，合法有理，應予支持;如被告再轉(zhuǎn)讓該房屋的，原告在承租期內(nèi)享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
律師評析
根據(jù)法律規(guī)定，房屋在存在出租的情況下出售的，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，因此，房屋的購買人在購房時也要了解一下房屋的“出租”狀況，如存在出租的，最好讓賣方提供一份由承租人簽字的放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛。
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