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承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物的房屋進行裝修改造，出租人是
楊一凡律師2021.12.271087人閱讀
導(dǎo)讀：
不按時交租時間超過半年，新隆公司有權(quán)終止合同，由此造成的經(jīng)濟損失和后果由大方公司負(fù)責(zé)。在租賃合同履行期間，新隆公司一直占用兩間辦公室及一個倉庫至今。2006年8月8日，新隆公司致函大方公司及其法定代表人，提出原租金過低，今后年租金為850萬元，每年重新簽訂一次續(xù)租合同。大方公司未在限定的期間內(nèi)作出答復(fù)。新隆公司遂于2006年8月16日向上海市浦東區(qū)人民法院提起訴訟，要求大方公司搬出大樓。上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間的房屋租賃合同不違反國家法律規(guī)定，雙方意思表示真實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。那么承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物的房屋進行裝修改造，出租人是。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
不按時交租時間超過半年，新隆公司有權(quán)終止合同，由此造成的經(jīng)濟損失和后果由大方公司負(fù)責(zé)。在租賃合同履行期間，新隆公司一直占用兩間辦公室及一個倉庫至今。2006年8月8日，新隆公司致函大方公司及其法定代表人，提出原租金過低，今后年租金為850萬元，每年重新簽訂一次續(xù)租合同。大方公司未在限定的期間內(nèi)作出答復(fù)。新隆公司遂于2006年8月16日向上海市浦東區(qū)人民法院提起訴訟，要求大方公司搬出大樓。上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間的房屋租賃合同不違反國家法律規(guī)定，雙方意思表示真實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。關(guān)于承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物的房屋進行裝修改造，出租人是的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
案情簡介
2004年5月3日，上海市新隆實業(yè)公司(以下簡稱新隆公司)與上海市大方公司(以下簡稱大方公司)簽訂房屋租賃合同，該合同約定：新隆公司將其所有的商樓(建筑面積19129平方米)及其內(nèi)部設(shè)施整體出租給大方公司，租期為10年。第一年租金為人民幣700萬元，第二年至第十年年租金為800萬元。合同還約定，如果大方公司使用不當(dāng)引起商樓主體結(jié)構(gòu)及設(shè)備損害，大方公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，新隆公司有權(quán)監(jiān)督、檢查大方公司的使用情況。在不改變商樓主體建筑結(jié)構(gòu)的情況下，大方公司有權(quán)自行決定商樓的經(jīng)營項目、使用方式及進行裝修改造，有權(quán)自行決定商樓內(nèi)部的使用與出租，其攤位與房間的出租價格由大方公司自行決定并收取租金。在合同履行中，如大方公司違約，不按時繳納租金，按缺交額15%0月息向新隆公司加付滯納金。不按時交租時間超過半年，新隆公司有權(quán)終止合同，由此造成的經(jīng)濟損失和后果由大方公司負(fù)責(zé)。
2004年5月10日，大方公司進人商樓裝修并籌備開業(yè)。
2004年7月8日，街道露天業(yè)戶退路進樓的工作改由大方公司負(fù)責(zé)，新隆公司提供30萬元人民幣，用于解決露天業(yè)戶的搬遷損失及商樓一樓門窗裝修、地下室棚面維修及新增電話、電纜路等，并約定租賃期從2004年10月24日起計算。2004年9月29日和2005年4月18日，雙方先后簽訂《關(guān)于修改租賃合同的協(xié)議》、《關(guān)于調(diào)整租金的補充協(xié)議》，約定：在租期10年間，第二年核定一次租金。其中，第一年和第二年的租金，調(diào)整為每年人民幣400萬元，第三年起根據(jù)市場和物價情況由雙方另行商定。雙方還對租金的交付辦法作了約定。
2004年10月24日，雙方辦理了設(shè)備及相關(guān)圖紙資料的交接手續(xù)，同日成立了上海大方商樓(以下簡稱大方商樓)，并正式開始營業(yè)：
2005年7月30日，大方公司與通利公司簽訂協(xié)議，同意通利公司將其與大方商樓公用的二樓隔墻拆除，換成鋁合金自動升降幕墻，以使商場與大方商樓連成一體，擴大經(jīng)營規(guī)模。雙方約定，通利公司一次性給大方公司“開門費”人民幣15萬元，以后每年支付5萬元。隔墻拆換后，通利公司先后共付給大方公司人民幣20萬元。大方商樓為了防火安全及經(jīng)營需要，于2005年11月至12月間，拆除了大樓一樓餐廳內(nèi)外隔墻及全部設(shè)備。經(jīng)有關(guān)專家鑒定，結(jié)論是此兩項拆除，對結(jié)構(gòu)受力無不利影響，但原有功能已經(jīng)失去。
2004年10月至2006年10月期間，大方商樓共向新隆公司交付房屋租金800萬元。在租賃合同履行期間，新隆公司一直占用兩間辦公室及一個倉庫至今。2006年8月8日，新隆公司致函大方公司及其法定代表人，提出原租金過低，今后年租金為850萬元，每年重新簽訂一次續(xù)租合同。在每年開始前20日內(nèi)，一次向出租方交齊下年房租，逾期按違約處理。還提出要處理好以前遺留的其他問題，要求大方公司在7日以后書面答復(fù)，否則視為放棄承租權(quán)。大方公司未在限定的期間內(nèi)作出答復(fù)。新隆公司遂于2006年8月16日向上海市浦東區(qū)人民法院提起訴訟，要求大方公司搬出大樓。大方公司對新隆公司提起反訴，請求新隆公司立即修理完善商樓各項設(shè)施，騰出違約占用的辦公室及倉庫，并返還給大方公司該占用房屋兩年的租金及電話費共計10萬元。
法院判決
上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，原大方商樓一樓餐廳土建工程造價為69534.49元，大方公司裝修大樓土建工程費用計219338.86元。大方公司拆裝精品屋支出工料費24057.67元，新隆公司損失裝修精品屋工料費52048.64元。大方公司除向新隆公司支付了前兩年的租金800萬元外，在一審期間，還另支付租金200萬元給新隆公司。
該法院于2006年12月23日作出保全裁定，每月凍結(jié)大方商樓收取的攤位租金45萬元。
上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間的房屋租賃合同不違反國家法律規(guī)定，雙方意思表示真實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。被告大方商樓在經(jīng)營期間未經(jīng)原告同意，擅自將商樓餐廳及設(shè)備拆除，以及被告大方公司未經(jīng)原告同意即允許通利公司拆除商樓二樓隔斷墻的做法，違反了《城市房屋租賃管理辦法》有關(guān)規(guī)定，侵犯了原告的合法權(quán)益，已構(gòu)成侵權(quán)，原告要求終止合同、收回房屋的請求合理，應(yīng)予準(zhǔn)許;被告要求繼續(xù)租賃的請求不予支持，被告大方商樓應(yīng)返還原告的全部設(shè)備，給付原告訴訟期間的房屋租金并賠償原告拆除的損失。原告不追究被告大方公司和通利公司拆除二樓隔斷墻的損失應(yīng)予準(zhǔn)許。被告大方商樓關(guān)于拆除餐廳已經(jīng)原告同意的主張無證據(jù)證明。被告大方公司收取通利公司拆除二樓隔斷墻后給付的20萬元人民幣無合法依據(jù)，屬于非法所得，應(yīng)予收繳。被告大方商樓經(jīng)營期間增設(shè)的設(shè)備費用應(yīng)按規(guī)定的使用年限折舊后由原告承擔(dān)，設(shè)備歸原告。被告大方商樓經(jīng)營期間購買的防火材料、日光燈管等電器費用，因系被告經(jīng)營期間使用低值易耗品的正常支出，應(yīng)由被告自行承擔(dān)。審理期間，原、被告均同意以上樓內(nèi)現(xiàn)有的鋁合金精品屋與原告原有精品屋相抵并不找差價，應(yīng)準(zhǔn)許。被告拆裝精品屋及一樓門窗裝修費用應(yīng)從原鑒定費中扣除。審理期間，原、被告對2004年10月至2006年10月期間的房屋租金800萬元無異議，不作處理。關(guān)于被告大方商樓要求原告給付占用辦公室的費用及原告要求被告給付試營業(yè)、裝修期間的費用，因雙方無約定，不予支持。關(guān)于被告提出的廣告費用，商樓開業(yè)前以大方公司名義及開業(yè)后以大方商樓名義制作的廣告費用169870元應(yīng)予認(rèn)定，考慮雙方約定租期較長，被告對此投人較大，以及被告經(jīng)營期間已取得一定經(jīng)濟效益，故應(yīng)按規(guī)定的使用年限折舊后，由雙方各承擔(dān)一半。鑒于反訴原告大方商樓現(xiàn)在經(jīng)營商樓，為確保商樓大樓及人民生命財產(chǎn)的安全，其經(jīng)營期間的設(shè)施維修應(yīng)自行負(fù)責(zé)，反訴原告的反訴請求不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第106條第1款、第117條第2款、第134條第1款第(7)項之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告新隆公司與被告大方公司簽訂的房屋租賃合同及修改、補充協(xié)議;
二、被告大方商樓于本判決生效后一個月內(nèi)從商樓中遷出，并按2004年10月24日雙方交接清單，將全部設(shè)備返還給原告，如有丟失按原價折舊后賠償;
三、被告大方商樓自2006年11月起至遷出之月止，每月給付原告房屋租金50萬元;賠償拆除原告餐廳損失69534.49元;
四、原告承擔(dān)被告大方商樓增設(shè)的478個柜臺、953個網(wǎng)架工料費191683.17元，以及54部電風(fēng)扇、17盞應(yīng)急燈等工料費55160元，承擔(dān)被告大方商樓經(jīng)營期間辦公室裝修及土建工程費用166582.57元(已扣除被告拆裝鋁合金精品屋價款240576.67元及裝修一樓門窗價款28698.62元)，上述鋁合金精品屋等全部設(shè)備歸原告所有;
五、原告承擔(dān)被告大方公司、大方商樓廣告費用68671.50元;
六、駁回反訴原告大方公司的訴訟請求。
上述費用均在本判決生效后30日內(nèi)給付。案件受理費52510元，鑒定費7000元，由原告承擔(dān)4000元，被告大方商樓承擔(dān)54010元，被告大方公司承擔(dān)1500元。反訴費3510元，由被告大方商樓承擔(dān)。
大方公司、大方商樓不服一審法院作出的判決，都向上海市第二中級人民法院提起上訴。
大方公司訴稱，一審法院認(rèn)為合同有效，就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，上訴人依約履行合同沒有違約，更未構(gòu)成侵權(quán)，合同不應(yīng)終止履行。被上訴人違反合同約定，沒有全部交付房屋，屬違約行為。一審法院收繳公司交付的租金20萬元于法無據(jù)，一審判決對上訴人訴訟期間交付的200萬元未予涉及，應(yīng)予退還。請求撤銷一審判決，繼續(xù)履行合同，請求支持上訴人在原審中的反訴請求及退還200萬元租金。
被上訴人新隆公司辯稱，同意一審判決，請求駁回上訴，維持原判。
上海市第二中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，新隆公司與大方公司簽訂的租賃合同及補充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律的規(guī)定，一審認(rèn)為合同及補充協(xié)議有效是正確的。由于雙方的租賃合同中明確約定，大方公司“在不改變商樓主體建筑結(jié)構(gòu)的情況下，有權(quán)自行決定商樓的經(jīng)營項目、使用方式及進行裝修改造”。經(jīng)一審組織專家鑒定，結(jié)論為上述兩項拆除行為對房屋結(jié)構(gòu)無不利影響，故大方公司根據(jù)經(jīng)營需要拆除一樓餐廳及將大樓中與通利公司之間的隔斷墻換成鋁合金自動升降幕墻，不違反合同，亦不構(gòu)成對新隆公司的侵權(quán)，一審判決認(rèn)定上述行為構(gòu)成侵權(quán)，并據(jù)此判決解除合同不當(dāng)。上訴人請求繼續(xù)履行合同，應(yīng)予支持。一審判決認(rèn)定大方公司因拆除隔斷墻從而從通利公司收取人民幣20萬元為非法所得并予以收繳，于法無據(jù)，應(yīng)予撤銷。新隆公司向大方公司移交大樓的各種設(shè)備及設(shè)施時，大方公司未提出異議，并管理使用這些設(shè)備和設(shè)施近2年，故對其要求新隆公司修理完善該大樓多項設(shè)施的請求，不予支持。大方公司對新隆公司占用大樓兩間辦公室及一間庫房一事，當(dāng)時未提出異議，雙方也末約定，故對其提出新隆公司應(yīng)交付上述辦公室及倉庫租金的請求不予支持。一審期間，大方公司支付給新隆公司人民幣200萬元作為訴訟期間的租金，原審判決對此未予涉及，但雙方對該事均無異議，故可以折抵大樓的租金。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第(2)項的規(guī)定，二審人民法院于2007年2月10日作出判決如下：
一、維持一審法院判決第六項;
二、撤銷一審法院判決第一、二、三、四、五項;
三、《租賃合同》及其補充協(xié)議有效，繼續(xù)履行;
四、駁回新隆公司的訴訟請求。
一審案件受理費52510元，鑒定費7000元，由新隆公司承擔(dān);反訴費3510元由大方公司負(fù)擔(dān)。
二審案件受理費56020元，由新隆公司負(fù)擔(dān)52510元，大方公司負(fù)擔(dān)3510元。
爭議焦點
承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物的房屋進行裝修改造，出租人是否可以解除房屋租賃合同?
律師點評
在本案中，爭議的焦點問題有兩個：一是新隆公司是否有權(quán)以第一三年起的租金未明確規(guī)定而雙方又未能就租金事宜達成一致為由解除合同;二是新隆公司是否有權(quán)以大方公司拆除商樓一樓餐廳及將二樓隔斷墻換成鋁合金升降幕墻為由解除合同。
合同的解除可以分為兩種，即約定解除和法定解除。所謂約定解除是指當(dāng)事雙方在事后通過協(xié)商解除合同或者當(dāng)事雙方在合同中約定，如果出現(xiàn)了某種情況，當(dāng)事人一方或者雙方有權(quán)解除合同。《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”所謂法定解除，是指合同解除的條件非由當(dāng)事人雙方約定而是由法律直接規(guī)定，條件具備時，當(dāng)事人可以將合同解除。對于法定解除，《合同法》第94條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”
對于合同的內(nèi)容，《合同法》第12條規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般應(yīng)該包括以下條款：(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;(二)標(biāo)的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭議的方法。”具體到租賃合同，《合同法》第213條規(guī)定：“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。”再具體到房屋租賃合同，建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第9條規(guī)定：“房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;(二)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;(只)租賃用途;(四)租賃期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修繕責(zé)任;(七)轉(zhuǎn)租的約定;(八)變更和解除合同的條件;(九)違約責(zé)任;(十)當(dāng)事人約定的其他條款。”但是在實踐中，由于種種原因，當(dāng)事人往往沒有對上述的所有內(nèi)容作出約定。上述若干合同內(nèi)容的缺失并不一定導(dǎo)致合同的不成立，但這些內(nèi)容又是合同履行所必需的。針對這種情況，各國合同法通常規(guī)定，合同當(dāng)事人對這些內(nèi)容有約定的，按照其約定;沒有約定或者約定不明確的，當(dāng)事人按照法律的規(guī)定履行合同。對此我國《合同法》第61條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”在房屋租賃合同中，所謂租金，就是該條所指的價款。從《合同法》第61條的規(guī)定可以看出，租賃合同的當(dāng)事人對租金事項沒有約定或者約定不明確的，合同仍然成立，當(dāng)事人能夠達成補充協(xié)議的，按照補充協(xié)議執(zhí)行;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣執(zhí)行。[page]
綜上，在本案中，房屋租賃合同雖然沒有約定對第三年的租金額，但合同仍然有效成立。新隆公司于2006年8月8日向大方商樓提出的租金要求，實際上就是一個達成補充協(xié)議的要約。按照合同法的一般原理，對于要約方提出的要約，受要約人并沒有接受的義務(wù)，該要約對受要約人沒有拘束力。新隆公司的租金要求以及它對大方公司作出的在7日內(nèi)作出答復(fù)，否則視為放棄承租權(quán)的要求，都屬于要約，作為受要約方的大方公司，對于要約沒有接受的義務(wù)，自然也就不受上述7日之約的拘束。新隆公司以大方公司默示放棄租賃權(quán)為由解除合同是沒有合同依據(jù)的。而且，本案中的房屋租賃合同沒有對“雙方不能對租金事項達成協(xié)議則可以解除合同的”約定，因此在本案中沒有約定解除的可能性。而對照《合同法》第94條的規(guī)定，本案中房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人未能就租金問題達成一致的情況，也不符合法定解除的條件：因此，在本案中，新隆公司以大方公司不同意其提出的租金要求為理由解除合同是沒有法律依據(jù)的。
另外，在本案中，關(guān)于承租人在租賃期間對作為租賃物的房屋進行裝修改造的問題，我國《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定：“出租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：……(三)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的……”這樣，承租人未經(jīng)出租人同意而對租賃房屋進行裝修改造的，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀;出租人不要求恢復(fù)原狀的，可以要求承租人賠償損失，出租人可以根據(jù)《合同法》第94條第5款和建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第24條的規(guī)定，解除房屋租賃合同。按照該條規(guī)定，出租人因為承租人對出租房屋進行裝修改造而解除合同，只有在承租人“擅自”也就是未經(jīng)過出租人允許的情況下才能進行。
而在本案中，房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人已經(jīng)在合同中預(yù)先約定，大方公司在“不改變商樓主體建筑結(jié)構(gòu)的情況下，有權(quán)自行決定商樓的經(jīng)營項目、使用方式及進行裝修改造”。也就是說，在不改變商樓的主體建筑結(jié)構(gòu)的情況下，新隆公司已經(jīng)預(yù)先同意大方公司對商樓進行維修和改造。大方公司拆除商樓的一樓餐廳并將二樓隔斷墻拆除并換成鋁合金升降幕墻，經(jīng)過鑒定可知，對房屋結(jié)構(gòu)無不利的影響，沒有改變商樓的主體建筑結(jié)構(gòu)，因而是在新隆公司的預(yù)先同意范圍之內(nèi)的。大方公司的拆除和裝修行為既不符合租賃合同中約定解除的條件，也不符合法定解除的條件，故新隆公司要求解除房屋租賃合同沒有合同上的和法律上的依據(jù)。
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