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租賃人未經屋主同意 房屋轉租無效
張嘉娛律師2021.12.28614人閱讀
導讀：
2008年1月，在承租期內張某將其承租的房屋轉租給了蔣某，并在合同中約定“店鋪轉讓給乙方(蔣某)后，甲方(金某)在確保已經通知房主并沒有違反原有合同的前提下，乙方同意代替甲方向房主履行原合同所規定義務”。在本案，認為承租人與次承租人之間的轉租合同無效，其主要依據為合同法第51條。與本案中，由于前述張某將其閑置的房屋出租給金某，且合同中約定“不經甲方(張某)同意，乙方(金某)不得私自轉租、轉讓”。如果承租人未經出租人同意進行轉租，便是無權處分。那么租賃人未經屋主同意。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
2008年1月，在承租期內張某將其承租的房屋轉租給了蔣某，并在合同中約定“店鋪轉讓給乙方(蔣某)后，甲方(金某)在確保已經通知房主并沒有違反原有合同的前提下，乙方同意代替甲方向房主履行原合同所規定義務”。在本案，認為承租人與次承租人之間的轉租合同無效，其主要依據為合同法第51條。與本案中，由于前述張某將其閑置的房屋出租給金某，且合同中約定“不經甲方(張某)同意，乙方(金某)不得私自轉租、轉讓”。如果承租人未經出租人同意進行轉租，便是無權處分。關于租賃人未經屋主同意的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
出租人：張某 承租人: 金某 次承租人：蔣某
2007年8月張某將其閑置的房屋出租給金某，合同中約定“不經甲方(張某)同意，乙方(金某)不得私自轉租、轉讓(提前半個月通知甲方)”。
2008年1月，在承租期內張某將其承租的房屋轉租給了蔣某，并在合同中約定“店鋪轉讓給乙方(蔣某)后，甲方(金某)在確保已經通知房主并沒有違反原有合同的前提下，乙方同意代替甲方向房主履行原合同所規定義務”。
本案焦點問題在于轉租合同有無效力的問題，其中涉及到的概念有處分、效力待定、以及有合同效力所引出的解除、撤銷、根本違約以及違約金等問題。
在本案中當是人的訴求為：
一、判令被告向原告支付違約金;
二、依法解除原被告之間的合同;
三、判令被告向原告返還轉讓費;
四、判令被告向原告支付損失;
五、訴訟費由被告承擔。
在本案，認為承租人與次承租人之間的轉租合同無效，其主要依據為合同法第51條。因此就需要對51條作一個文義解釋。這就需要對該條的“處分”一詞做出解釋。
最廣義的處分，包括事實上的處分與法律上的處分。前者指就物體加以物質的變形、改造或毀損的行為，后者除負擔行為(債權行為，例如懸賞、廣告、買賣、保證)外，尚包括處分行為，例如所有權之移轉、抵押權之設定、所有權之拋棄(物權行為)、債權讓與及債務免除(準物權行為)。廣義的處分，僅指法律上的處分而言。狹義的處分，系指處分行為而言。
所謂處分即為權利的轉讓、權利的消滅，在權利上設定負擔或變更權利的內容，基本上是指狹義的處分。
為此，再把握合同法對于租賃的定義，租賃即出租人將物交付承租人使用、收益的行為。
與本案中，由于前述張某將其閑置的房屋出租給金某，且合同中約定“不經甲方(張某)同意，乙方(金某)不得私自轉租、轉讓(提前半個月通知甲方)”。因此是對承租人使用、收益的限制，是對自己所有權的處分。如果承租人未經出租人同意進行轉租，便是無權處分。
由于為“無權處分”且沒有得到處分權人的追認，本人也沒有得到處分權，因此，合同為無效合同。
因此，以上的訴求便處出現了不合理。理由如下：[page]
首先，違約責任的存在須有有效成立的合同為前提。
其次，合同的解除，是合同有效成立后，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系歸于消滅的行為。合同解除是指在合同有效成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同自始或僅向將來消滅的行為，是一種法律制度。也以有效成立的合同為前提。
基于上述，由于合同的無效，因此訴求的設計便出現了不合理，有了駁回的風險。
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