由此，不可拆除之裝潢當屬不動產與動產的附合形式。但在我國的民法中沒有添附的規定，在新的《物權法》中亦未作規定。根據物權法定原則，物權的取得應來自于法律的直接規定，我國法律中既然沒有添附的規定，就不宜直接適用添附理論來明確裝潢物的歸屬問題。而第86條不僅是約定優先，且僅限于財產所有人同意的情形。筆者認為，根據第86條的規定，經出租人同意的裝潢在租賃期間，其所有權仍應屬于承租人。在租賃期滿后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有約定的依約定，無約定的才涉及是否折價補償的問題。關于房屋租賃糾紛裝修費用處理原則的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

唐雨虹(江蘇省鹽城市中級人民法院，江蘇 鹽城224002)
普通人稱之裝潢一般指裝修。建設部頒布的《建筑裝飾裝修管理規定》第2條規定：建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動。

但實務中的裝潢比上述范圍廣，大致可分為三類：
一為單純的裝修行為，指承租人為實現自己特定的使用目的，使用裝飾裝修材料，對租賃房屋內外進行的不改變房屋結構、功能的修飾處理的工程建筑活動；
二為以對房屋進行結構性、功能性改造為目的的改建行為；
三為以增加房屋面積為目的的擴建行為(嚴格意義上此已不屬裝潢行為，但在實務中可與裝潢一并處理)。
此外，裝潢還可分為可拆除的裝潢和不可拆除的裝潢(指裝潢物與房屋之間，或客觀上不可分離，或非經拆毀不可分離，或雖可強行拆除但會大大降低裝潢物的經濟價值，或分離需花費過巨等)。
目前，對待租賃房屋裝潢糾紛的主要觀點有：一認為裝潢應該按不動產添附原理中附合的規定處理，裝潢物的所有權應屬于房屋所有人；二認為裝潢問題的處理中不存在添附問題，房屋也并未因裝潢而變成另一個新物；三認為應適用民法中的不當得利返還原則處理；四認為根本不存在不當得利的問題，返還更無從談起；五認為應不論主觀因素，僅適用物權原則，取得物的一方就應該給予對方補償；六認為租賃合同是債的法律關系，裝潢的處理也應僅適用債權原則處理；七認為應采取折衷物權、債權原則的處理方法，取公平原則處理。

一、不可拆除裝潢的性質及其歸屬
(一)不可拆除裝潢的性質
租賃房屋中不可拆除的裝潢部分應屬傳統民法理論中的添附，是添附中的動產與不動產的附合形式。添附是指不同所有人的物合在一起形成不可分離的一物的客觀現象。添附包括混合、附合和加工。附合是指一所有人的物附著于或結合于其他所有人的物之上而形成新的財產，非經拆毀新形成的物不能將二者分開或者需耗費巨資才能將二者分開。由此，不可拆除之裝潢當屬不動產與動產的附合形式。
(二)不可拆除裝潢之歸屬
根據傳統民法理論，動產與不動產附合的，應由不動產所有人取得動產所有權，是為物權之原始取得，而動產所有人因附合而喪失動產所有權。但在我國的民法中沒有添附的規定，在新的《物權法》中亦未作規定。根據物權法定原則，物權的取得應來自于法律的直接規定，我國法律中既然沒有添附的規定，就不宜直接適用添附理論來明確裝潢物的歸屬問題。最高法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規定：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。該條規定與傳統的添附理論是存在區別的。添附理論是一種物權取得制度，它是排除約定的法律規范，添附物一經添附，其所有權就直接歸屬于不動產所有人，且添附理論是不考慮當事人的主觀意志(即不論善意、惡意，不論不動產所有人同意與否)的強制性規定。而第86條不僅是約定優先，且僅限于財產所有人同意的情形。目前，法院解決裝潢物的歸屬問題就是適用第86條的規定的。筆者認為，根據第86條的規定，經出租人同意的裝潢在租賃期間，其所有權仍應屬于承租人。在租賃期滿后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有約定的依約定，無約定的才涉及是否折價補償的問題。

二、承租人求償權的性質
按理說，承租人的求償權屬于不當得利返還請求權。所謂不當得利是指沒有合法根據而取得利益，致使他人受有損失的事實。它包括三個要件：受有財產上的利益；致他人受有損失(損害)；無合法根據(無法律上的原因)。此說認為，出租人因附合而取得了裝潢材料所有權，是為得利，而承租人因此失去材料所有權，是為失利，且出租人之得利并無合法依據，故承租人得請求不當得利返還，要求出租人折價補償。
筆者以為此觀點有值商榷：
(一) 承租人的失利問題
承租人基于特殊的使用目的對房屋進行裝潢，并享受裝修利益。而裝潢物是消耗品，有其使用年限，隨著使用期的延長，其裝修利益也在慢慢地耗損。從‘善良經濟人’的角度分析，承租人的裝潢行為應是理性的，不應給出租人帶來額外的負擔，其裝潢使用之材料和價格應該與其租賃期限相吻合。也即租賃期滿時，其裝潢利益應大致損耗殆盡，既如此，承租人又何來失利可言?若承租人奢侈裝潢，不考慮裝潢物的價值應與租賃期大致相當的因素，則不能認定其為善意，更不應讓出租人為其惡意行為買單。
(二) 出租人的得利問題
出租人出租房屋的目的是為了獲取租金利益，所謂的獲取裝潢利益并非出租人的本意。出租人同意承租人基于租賃目的對房屋進行必要裝潢，并不可理解成其同意承租人不受限制地肆意裝潢，而應是其同意承租人對房屋進行與租賃期限相當的裝潢。就此意義而言，承租人超出與租賃期限相當的裝潢部分應視為未經出租人同意的裝潢。此外，出租人并不能控制承租人的裝潢行為，承租人的裝潢是基于自己的審美觀點和使用目的進行的，出租人未必能欣賞和接受，故于承租人為利益者，于出租人未必是利益。若房屋裝潢的客觀利益不符合出租人的主觀利益，而將該裝潢隨房屋一起歸并給出租人，并要求出租人補償，這應屬強迫得利，強迫得利“應認定所受利益不存在，免負返還償金責任”。反言之，若按不當得利理論判令出租人折價補償承租人裝潢殘值，有時補償款甚至會超出出租人的租金收入，而在下一輪租賃中，新的承租人往往會重新裝潢，使出租人折價取得的財產并未發揮作用，出租人無緣無故遭受了損失。此種情形在經營用房租賃中尤為明顯，前一輪租賃經營浴室，后一輪租賃經營賓館，每輪租賃裝潢都耗資甚巨，若每次均要求出租人折價補償，出租人早已破產，則其得利何在?當然，也存在因裝潢使出租人獲利的情形，這要區分裝潢的三種類型而論：對于單純裝修部分，合同期滿后，因存在裝修利益的推斷耗盡和強迫得利情形，不存在出租人折價補償問題。對于擴建部分，因擴建是征得出租人同意的，且擴建的房屋對出租人也是有利可圖的，這部分裝潢在合同終止后的成本殘值應由出租人折價補償給承租人，即使該擴建部分是違法建筑，出租人也應予補償。對于結構性、功能性的改建部分，則應分情況分析，有的改建僅是為了承租人特殊的使用目的，如為經營需要而把房間打通，修建鍋爐、浴池等，這些基于特殊用途的改造一般于出租人沒有利益可言，不應要求出租人補償，但若承租人有證據證明出租人確實因此受益，則其亦可要求出租人補償；有的改建是為了改善、增強房屋的功能，提高房屋的使用價值，這些改造于出租人是可利用價值的，如電、氣、水等基礎工程的改造，給房屋增加隔熱設施，中央空調系統等，這些改造會使出租人在再行出租或自行使用時從中受益。對這部分有益價值，出租人應給予承租人相應補償。故而，所謂的出租人的得利也并非是一概而論的。[page]
其三，出租人取得裝潢物所有權有無合法依據問題。
承租人于租賃合同期滿后應返還租賃房屋，其有義務使房屋處于經過租賃期的使用耗損后應該保持的自然狀態，但因其裝潢行為改變了房屋的存在狀態，其應負恢復原狀的合同附隨義務，現因出租人的同意而免除了該項義務，應視為出租人同意承租人以裝潢抵消其恢復原狀的義務。出租人基于租賃關系收回已裝潢了的房屋。不能因此認定出租人獲得裝潢物所有權無合法依據。綜上，筆者認為，承租人的求償權并非不當得利返還請求權，而是承租人依據公平原則，基于出租人作為有益價值的實際受益人而要求其補償的權利。

三、出租人的默示是否可認定為“經出租人同意”
在裝潢糾紛中，出租人同意承租人裝潢與否直接關系到裝潢糾紛的處理結果。在裝潢無合同約定的情況下，許多出租人會以承租人擅自裝潢未經其同意，是侵權行為為辯解，避免補償；而承租人則以出租人是口頭同意，或默許其裝潢為由，要求出租人補償。其中爭議頗大的是出租人的默示問題。有學者認為，將默示行為視為認可，應有法律明文規定，否則不能濫用。筆者亦以為然，默示行為應按法律規定來認定。《民通意見》第66條規定：“一方當事人向對方當事人提出民事權利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認定為默示。不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。”在裝潢糾紛中，所謂的出租人默示大多屬于不作為，如明知或應知承租人裝潢而未提出異議等。實務中有法院僅憑此一點就認定出租人對裝潢行為系默示認可，此種做法實為不妥。因為，承租人未經出租人同意擅自裝潢的，出租人有恢復原狀請求權，對造成其損失的有損害賠償請求權，而出租人是否行使請求權，何時行使請求權，是出租人的權利，其對承租人的裝潢未提異議，只能表示其暫未追究、或不準備追究承租人的責任。擅自裝潢的責任在承租人，不能因為出租人未提異議就推斷其同意承租人裝潢，并因此讓其承擔折價補償的風險。當然，確認裝潢是否經出租人同意，并非一定要有出租人明確的書面承諾，若在雙方簽訂的租賃合同中約定了承租人租賃房屋的用途，而依出租人的房屋現有的裝潢水平不能實現該用途，承租人未經出租人同意裝潢，出租人明知而未提異議的，則可推定出租人同意承租人進行符合合同目的的必要裝潢。然而，若租賃合同雖約定出租人同意承租人對房屋進行裝潢，但裝潢方案須經出租人同意的，這是出租人要求對房屋裝潢進行有效控制的表示，如果承租人未將裝潢方案經出租人同意即自行裝潢，仍應視為未經同意的裝潢。

四、租賃房屋裝潢糾紛的處理原則
從裝潢糾紛的現狀看，租賃房屋的裝潢規模、裝潢金額日趨龐大，糾紛的處理結果對租賃雙方都至關重要。而《民通意見》第86條關于折價補償的規定又過于籠統簡單，且未能確立處理原則，造成實務中的爭議，即到底應適用物權原則，還是債權原則來處理裝潢糾紛。若依物權原則，則出租人取得了物就應該給予對方補償；而依債權原則，則出租人若無過錯就不應該承擔責任。我們的意見是將兩種觀點折衷，以是否取得出租人的同意作為承租人裝潢是否存在過錯，是否有權請求補償的依據；以租賃期滿后的裝潢殘值對出租人是否是有益作為出租人應否對物進行補償的依據；以違約方承擔賠償責任為主，以受益人適當補償為輔處理裝潢糾紛。具體如下：一是租賃合同對裝潢物在合同期滿后的處理作出明確約定的，按約定執行。二是承租^雖經出租人同意裝潢，但租賃合同未對合同期滿后裝潢如何處理作出約定的，合同期滿后，能拆卸的裝潢部分，由承租人自行拆卸，出租人愿意折價購買的，可由雙方協商處理。不能拆卸的，承租人要求出租人補償其房屋裝修部分損失的，不予支持；承租人要求出租人補償其改、擴建房屋損失的，出租人對承租人的擴建部分以及對出租人確有利用價值的改建工程部分的裝潢殘值應予補償，其余部分不予支持。裝潢殘值以鑒定價為準。三是承租人經出租人同意裝潢，因承租人的違約致使合同提前解除的，對承租人的裝修以及對出租人無利用價值的改建部分的損失出租人一般不予補償，至于承租人對出租人確有利用價值的改、擴建部分的損失，出租人在可利用范圍內，給予適當補償。因出租人的違約致使合同提前解除的，承租人將合理裝潢費用作為實際損失要求出租人賠償的，出租人應予賠償；承租人既主張違約金又主張裝潢等實際損失的，告知其只可選擇其一主張權利。雙方均存在違約行為致合同提前解除的，合理裝潢費用可作為承租人的實際損失由雙方根據責任大小分擔。因違約導致合同解除時，裝潢的處理是裝潢糾紛審理中的難點，實務中還存在以下問題：(1)因承租人違約解除合同的，若承租人裝潢耗資甚巨，且使用時間不長，裝修部分仍有很大利用價值，出租人亦可從中獲利，出租人是否應予適當補償的問題。筆者以為，上述意見中的“一般不予補償”，并不排除利益得失懸殊過大時，出租人對承租人作適當補償的情形。(2)“合理裝潢費用”及其認定問題。合理裝潢費用應建立在推定裝修部分的價值在合同期滿后耗損完畢的基礎之上的，超過合理裝潢費用的部分應視為未經出租人同意的裝潢，不應受到保護。該理由應由出租人提出，法院不應主動審查，至于裝潢是否超出合理限度，應由出租人舉證，出租人不能舉證的，推定承租人裝潢未超出合理限度。
(3)“合理裝潢費用”的計算問題。合理的裝修及對出租人無利用價值的改建損失的計算，應以該部分裝潢總價除以租賃期年限計算出每年的折舊值，再依此算出殘值。對出租人有利用價值的改、擴建部分可依其殘值鑒定價為準。至于承租人認為其經營是遞進性盈利，先虧后盈，其在經營前期未能彌補該期間的裝潢折舊，而其能夠彌補裝潢折舊的經營期限卻因出租人違約而成泡影的，承租人應負證明責任，該損失可直接計人經營可得利益而主張權利。四是承租人未經出租人同意裝潢租賃房屋的，出租人不予補償。出租人要求承租人恢復原狀的，應予支持。未經出租人同意的裝潢行為是侵權行為，出租人可以選擇要求或不要求承租人恢復原狀；即使出租人未要求恢復原狀，承租人也不能要求補償，其裝潢可視為對房屋恢復原狀的對價，損益相抵。