由此，不可拆除之裝潢當(dāng)屬不動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合形式。但在我國的民法中沒有添附的規(guī)定，在新的《物權(quán)法》中亦未作規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的取得應(yīng)來自于法律的直接規(guī)定，我國法律中既然沒有添附的規(guī)定，就不宜直接適用添附理論來明確裝潢物的歸屬問題。而第86條不僅是約定優(yōu)先，且僅限于財(cái)產(chǎn)所有人同意的情形。筆者認(rèn)為，根據(jù)第86條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意的裝潢在租賃期間，其所有權(quán)仍應(yīng)屬于承租人。在租賃期滿后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有約定的依約定，無約定的才涉及是否折價補(bǔ)償?shù)膯栴}。關(guān)于房屋租賃糾紛裝修費(fèi)用處理原則的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

唐雨虹(江蘇省鹽城市中級人民法院，江蘇 鹽城224002)
普通人稱之裝潢一般指裝修。建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第2條規(guī)定：建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動。

但實(shí)務(wù)中的裝潢比上述范圍廣，大致可分為三類：
一為單純的裝修行為，指承租人為實(shí)現(xiàn)自己特定的使用目的，使用裝飾裝修材料，對租賃房屋內(nèi)外進(jìn)行的不改變房屋結(jié)構(gòu)、功能的修飾處理的工程建筑活動；
二為以對房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、功能性改造為目的的改建行為；
三為以增加房屋面積為目的的擴(kuò)建行為(嚴(yán)格意義上此已不屬裝潢行為，但在實(shí)務(wù)中可與裝潢一并處理)。
此外，裝潢還可分為可拆除的裝潢和不可拆除的裝潢(指裝潢物與房屋之間，或客觀上不可分離，或非經(jīng)拆毀不可分離，或雖可強(qiáng)行拆除但會大大降低裝潢物的經(jīng)濟(jì)價值，或分離需花費(fèi)過巨等)。
目前，對待租賃房屋裝潢糾紛的主要觀點(diǎn)有：一認(rèn)為裝潢應(yīng)該按不動產(chǎn)添附原理中附合的規(guī)定處理，裝潢物的所有權(quán)應(yīng)屬于房屋所有人；二認(rèn)為裝潢問題的處理中不存在添附問題，房屋也并未因裝潢而變成另一個新物；三認(rèn)為應(yīng)適用民法中的不當(dāng)?shù)美颠€原則處理；四認(rèn)為根本不存在不當(dāng)?shù)美膯栴}，返還更無從談起；五認(rèn)為應(yīng)不論主觀因素，僅適用物權(quán)原則，取得物的一方就應(yīng)該給予對方補(bǔ)償；六認(rèn)為租賃合同是債的法律關(guān)系，裝潢的處理也應(yīng)僅適用債權(quán)原則處理；七認(rèn)為應(yīng)采取折衷物權(quán)、債權(quán)原則的處理方法，取公平原則處理。

一、不可拆除裝潢的性質(zhì)及其歸屬
(一)不可拆除裝潢的性質(zhì)
租賃房屋中不可拆除的裝潢部分應(yīng)屬傳統(tǒng)民法理論中的添附，是添附中的動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合形式。添附是指不同所有人的物合在一起形成不可分離的一物的客觀現(xiàn)象。添附包括混合、附合和加工。附合是指一所有人的物附著于或結(jié)合于其他所有人的物之上而形成新的財(cái)產(chǎn)，非經(jīng)拆毀新形成的物不能將二者分開或者需耗費(fèi)巨資才能將二者分開。由此，不可拆除之裝潢當(dāng)屬不動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合形式。
(二)不可拆除裝潢之歸屬
根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的，應(yīng)由不動產(chǎn)所有人取得動產(chǎn)所有權(quán)，是為物權(quán)之原始取得，而動產(chǎn)所有人因附合而喪失動產(chǎn)所有權(quán)。但在我國的民法中沒有添附的規(guī)定，在新的《物權(quán)法》中亦未作規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的取得應(yīng)來自于法律的直接規(guī)定，我國法律中既然沒有添附的規(guī)定，就不宜直接適用添附理論來明確裝潢物的歸屬問題。最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。該條規(guī)定與傳統(tǒng)的添附理論是存在區(qū)別的。添附理論是一種物權(quán)取得制度，它是排除約定的法律規(guī)范，添附物一經(jīng)添附，其所有權(quán)就直接歸屬于不動產(chǎn)所有人，且添附理論是不考慮當(dāng)事人的主觀意志(即不論善意、惡意，不論不動產(chǎn)所有人同意與否)的強(qiáng)制性規(guī)定。而第86條不僅是約定優(yōu)先，且僅限于財(cái)產(chǎn)所有人同意的情形。目前，法院解決裝潢物的歸屬問題就是適用第86條的規(guī)定的。筆者認(rèn)為，根據(jù)第86條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意的裝潢在租賃期間，其所有權(quán)仍應(yīng)屬于承租人。在租賃期滿后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有約定的依約定，無約定的才涉及是否折價補(bǔ)償?shù)膯栴}。

二、承租人求償權(quán)的性質(zhì)
按理說，承租人的求償權(quán)屬于不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。所謂不當(dāng)?shù)美侵笡]有合法根據(jù)而取得利益，致使他人受有損失的事實(shí)。它包括三個要件：受有財(cái)產(chǎn)上的利益；致他人受有損失(損害)；無合法根據(jù)(無法律上的原因)。此說認(rèn)為，出租人因附合而取得了裝潢材料所有權(quán)，是為得利，而承租人因此失去材料所有權(quán)，是為失利，且出租人之得利并無合法依據(jù)，故承租人得請求不當(dāng)?shù)美颠€，要求出租人折價補(bǔ)償。
筆者以為此觀點(diǎn)有值商榷：
(一) 承租人的失利問題
承租人基于特殊的使用目的對房屋進(jìn)行裝潢，并享受裝修利益。而裝潢物是消耗品，有其使用年限，隨著使用期的延長，其裝修利益也在慢慢地耗損。從‘善良經(jīng)濟(jì)人’的角度分析，承租人的裝潢行為應(yīng)是理性的，不應(yīng)給出租人帶來額外的負(fù)擔(dān)，其裝潢使用之材料和價格應(yīng)該與其租賃期限相吻合。也即租賃期滿時，其裝潢利益應(yīng)大致?lián)p耗殆盡，既如此，承租人又何來失利可言?若承租人奢侈裝潢，不考慮裝潢物的價值應(yīng)與租賃期大致相當(dāng)?shù)囊蛩兀瑒t不能認(rèn)定其為善意，更不應(yīng)讓出租人為其惡意行為買單。
(二) 出租人的得利問題
出租人出租房屋的目的是為了獲取租金利益，所謂的獲取裝潢利益并非出租人的本意。出租人同意承租人基于租賃目的對房屋進(jìn)行必要裝潢，并不可理解成其同意承租人不受限制地肆意裝潢，而應(yīng)是其同意承租人對房屋進(jìn)行與租賃期限相當(dāng)?shù)难b潢。就此意義而言，承租人超出與租賃期限相當(dāng)?shù)难b潢部分應(yīng)視為未經(jīng)出租人同意的裝潢。此外，出租人并不能控制承租人的裝潢行為，承租人的裝潢是基于自己的審美觀點(diǎn)和使用目的進(jìn)行的，出租人未必能欣賞和接受，故于承租人為利益者，于出租人未必是利益。若房屋裝潢的客觀利益不符合出租人的主觀利益，而將該裝潢隨房屋一起歸并給出租人，并要求出租人補(bǔ)償，這應(yīng)屬強(qiáng)迫得利，強(qiáng)迫得利“應(yīng)認(rèn)定所受利益不存在，免負(fù)返還償金責(zé)任”。反言之，若按不當(dāng)?shù)美碚撆辛畛鲎馊苏蹆r補(bǔ)償承租人裝潢殘值，有時補(bǔ)償款甚至?xí)龀鲎馊说淖饨鹗杖耄谙乱惠喿赓U中，新的承租人往往會重新裝潢，使出租人折價取得的財(cái)產(chǎn)并未發(fā)揮作用，出租人無緣無故遭受了損失。此種情形在經(jīng)營用房租賃中尤為明顯，前一輪租賃經(jīng)營浴室，后一輪租賃經(jīng)營賓館，每輪租賃裝潢都耗資甚巨，若每次均要求出租人折價補(bǔ)償，出租人早已破產(chǎn)，則其得利何在?當(dāng)然，也存在因裝潢使出租人獲利的情形，這要區(qū)分裝潢的三種類型而論：對于單純裝修部分，合同期滿后，因存在裝修利益的推斷耗盡和強(qiáng)迫得利情形，不存在出租人折價補(bǔ)償問題。對于擴(kuò)建部分，因擴(kuò)建是征得出租人同意的，且擴(kuò)建的房屋對出租人也是有利可圖的，這部分裝潢在合同終止后的成本殘值應(yīng)由出租人折價補(bǔ)償給承租人，即使該擴(kuò)建部分是違法建筑，出租人也應(yīng)予補(bǔ)償。對于結(jié)構(gòu)性、功能性的改建部分，則應(yīng)分情況分析，有的改建僅是為了承租人特殊的使用目的，如為經(jīng)營需要而把房間打通，修建鍋爐、浴池等，這些基于特殊用途的改造一般于出租人沒有利益可言，不應(yīng)要求出租人補(bǔ)償，但若承租人有證據(jù)證明出租人確實(shí)因此受益，則其亦可要求出租人補(bǔ)償；有的改建是為了改善、增強(qiáng)房屋的功能，提高房屋的使用價值，這些改造于出租人是可利用價值的，如電、氣、水等基礎(chǔ)工程的改造，給房屋增加隔熱設(shè)施，中央空調(diào)系統(tǒng)等，這些改造會使出租人在再行出租或自行使用時從中受益。對這部分有益價值，出租人應(yīng)給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償。故而，所謂的出租人的得利也并非是一概而論的。[page]
其三，出租人取得裝潢物所有權(quán)有無合法依據(jù)問題。
承租人于租賃合同期滿后應(yīng)返還租賃房屋，其有義務(wù)使房屋處于經(jīng)過租賃期的使用耗損后應(yīng)該保持的自然狀態(tài)，但因其裝潢行為改變了房屋的存在狀態(tài)，其應(yīng)負(fù)恢復(fù)原狀的合同附隨義務(wù)，現(xiàn)因出租人的同意而免除了該項(xiàng)義務(wù)，應(yīng)視為出租人同意承租人以裝潢抵消其恢復(fù)原狀的義務(wù)。出租人基于租賃關(guān)系收回已裝潢了的房屋。不能因此認(rèn)定出租人獲得裝潢物所有權(quán)無合法依據(jù)。綜上，筆者認(rèn)為，承租人的求償權(quán)并非不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，而是承租人依據(jù)公平原則，基于出租人作為有益價值的實(shí)際受益人而要求其補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

三、出租人的默示是否可認(rèn)定為“經(jīng)出租人同意”
在裝潢糾紛中，出租人同意承租人裝潢與否直接關(guān)系到裝潢糾紛的處理結(jié)果。在裝潢無合同約定的情況下，許多出租人會以承租人擅自裝潢未經(jīng)其同意，是侵權(quán)行為為辯解，避免補(bǔ)償；而承租人則以出租人是口頭同意，或默許其裝潢為由，要求出租人補(bǔ)償。其中爭議頗大的是出租人的默示問題。有學(xué)者認(rèn)為，將默示行為視為認(rèn)可，應(yīng)有法律明文規(guī)定，否則不能濫用。筆者亦以為然，默示行為應(yīng)按法律規(guī)定來認(rèn)定。《民通意見》第66條規(guī)定：“一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出民事權(quán)利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認(rèn)定為默示。不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。”在裝潢糾紛中，所謂的出租人默示大多屬于不作為，如明知或應(yīng)知承租人裝潢而未提出異議等。實(shí)務(wù)中有法院僅憑此一點(diǎn)就認(rèn)定出租人對裝潢行為系默示認(rèn)可，此種做法實(shí)為不妥。因?yàn)椋凶馊宋唇?jīng)出租人同意擅自裝潢的，出租人有恢復(fù)原狀請求權(quán)，對造成其損失的有損害賠償請求權(quán)，而出租人是否行使請求權(quán)，何時行使請求權(quán)，是出租人的權(quán)利，其對承租人的裝潢未提異議，只能表示其暫未追究、或不準(zhǔn)備追究承租人的責(zé)任。擅自裝潢的責(zé)任在承租人，不能因?yàn)槌鲎馊宋刺岙愖h就推斷其同意承租人裝潢，并因此讓其承擔(dān)折價補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險。當(dāng)然，確認(rèn)裝潢是否經(jīng)出租人同意，并非一定要有出租人明確的書面承諾，若在雙方簽訂的租賃合同中約定了承租人租賃房屋的用途，而依出租人的房屋現(xiàn)有的裝潢水平不能實(shí)現(xiàn)該用途，承租人未經(jīng)出租人同意裝潢，出租人明知而未提異議的，則可推定出租人同意承租人進(jìn)行符合合同目的的必要裝潢。然而，若租賃合同雖約定出租人同意承租人對房屋進(jìn)行裝潢，但裝潢方案須經(jīng)出租人同意的，這是出租人要求對房屋裝潢進(jìn)行有效控制的表示，如果承租人未將裝潢方案經(jīng)出租人同意即自行裝潢，仍應(yīng)視為未經(jīng)同意的裝潢。

四、租賃房屋裝潢糾紛的處理原則
從裝潢糾紛的現(xiàn)狀看，租賃房屋的裝潢規(guī)模、裝潢金額日趨龐大，糾紛的處理結(jié)果對租賃雙方都至關(guān)重要。而《民通意見》第86條關(guān)于折價補(bǔ)償?shù)囊?guī)定又過于籠統(tǒng)簡單，且未能確立處理原則，造成實(shí)務(wù)中的爭議，即到底應(yīng)適用物權(quán)原則，還是債權(quán)原則來處理裝潢糾紛。若依物權(quán)原則，則出租人取得了物就應(yīng)該給予對方補(bǔ)償；而依債權(quán)原則，則出租人若無過錯就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。我們的意見是將兩種觀點(diǎn)折衷，以是否取得出租人的同意作為承租人裝潢是否存在過錯，是否有權(quán)請求補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)；以租賃期滿后的裝潢殘值對出租人是否是有益作為出租人應(yīng)否對物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)；以違約方承擔(dān)賠償責(zé)任為主，以受益人適當(dāng)補(bǔ)償為輔處理裝潢糾紛。具體如下：一是租賃合同對裝潢物在合同期滿后的處理作出明確約定的，按約定執(zhí)行。二是承租^雖經(jīng)出租人同意裝潢，但租賃合同未對合同期滿后裝潢如何處理作出約定的，合同期滿后，能拆卸的裝潢部分，由承租人自行拆卸，出租人愿意折價購買的，可由雙方協(xié)商處理。不能拆卸的，承租人要求出租人補(bǔ)償其房屋裝修部分損失的，不予支持；承租人要求出租人補(bǔ)償其改、擴(kuò)建房屋損失的，出租人對承租人的擴(kuò)建部分以及對出租人確有利用價值的改建工程部分的裝潢殘值應(yīng)予補(bǔ)償，其余部分不予支持。裝潢殘值以鑒定價為準(zhǔn)。三是承租人經(jīng)出租人同意裝潢，因承租人的違約致使合同提前解除的，對承租人的裝修以及對出租人無利用價值的改建部分的損失出租人一般不予補(bǔ)償，至于承租人對出租人確有利用價值的改、擴(kuò)建部分的損失，出租人在可利用范圍內(nèi)，給予適當(dāng)補(bǔ)償。因出租人的違約致使合同提前解除的，承租人將合理裝潢費(fèi)用作為實(shí)際損失要求出租人賠償?shù)模鲎馊藨?yīng)予賠償；承租人既主張違約金又主張裝潢等實(shí)際損失的，告知其只可選擇其一主張權(quán)利。雙方均存在違約行為致合同提前解除的，合理裝潢費(fèi)用可作為承租人的實(shí)際損失由雙方根據(jù)責(zé)任大小分擔(dān)。因違約導(dǎo)致合同解除時，裝潢的處理是裝潢糾紛審理中的難點(diǎn)，實(shí)務(wù)中還存在以下問題：(1)因承租人違約解除合同的，若承租人裝潢耗資甚巨，且使用時間不長，裝修部分仍有很大利用價值，出租人亦可從中獲利，出租人是否應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)膯栴}。筆者以為，上述意見中的“一般不予補(bǔ)償”，并不排除利益得失懸殊過大時，出租人對承租人作適當(dāng)補(bǔ)償?shù)那樾巍?2)“合理裝潢費(fèi)用”及其認(rèn)定問題。合理裝潢費(fèi)用應(yīng)建立在推定裝修部分的價值在合同期滿后耗損完畢的基礎(chǔ)之上的，超過合理裝潢費(fèi)用的部分應(yīng)視為未經(jīng)出租人同意的裝潢，不應(yīng)受到保護(hù)。該理由應(yīng)由出租人提出，法院不應(yīng)主動審查，至于裝潢是否超出合理限度，應(yīng)由出租人舉證，出租人不能舉證的，推定承租人裝潢未超出合理限度。
(3)“合理裝潢費(fèi)用”的計(jì)算問題。合理的裝修及對出租人無利用價值的改建損失的計(jì)算，應(yīng)以該部分裝潢總價除以租賃期年限計(jì)算出每年的折舊值，再依此算出殘值。對出租人有利用價值的改、擴(kuò)建部分可依其殘值鑒定價為準(zhǔn)。至于承租人認(rèn)為其經(jīng)營是遞進(jìn)性盈利，先虧后盈，其在經(jīng)營前期未能彌補(bǔ)該期間的裝潢折舊，而其能夠彌補(bǔ)裝潢折舊的經(jīng)營期限卻因出租人違約而成泡影的，承租人應(yīng)負(fù)證明責(zé)任，該損失可直接計(jì)人經(jīng)營可得利益而主張權(quán)利。四是承租人未經(jīng)出租人同意裝潢租賃房屋的，出租人不予補(bǔ)償。出租人要求承租人恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。未經(jīng)出租人同意的裝潢行為是侵權(quán)行為，出租人可以選擇要求或不要求承租人恢復(fù)原狀；即使出租人未要求恢復(fù)原狀，承租人也不能要求補(bǔ)償，其裝潢可視為對房屋恢復(fù)原狀的對價，損益相抵。