出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣前三個(gè)月通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人交付租金的數(shù)額和期限應(yīng)按照規(guī)定或約定履行。承租人拒付或遲延支付租金達(dá)到法定或約定解約期間時(shí)，出租人有權(quán)要求解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝潢裝飾，應(yīng)征得出租人同意，并不得影響房屋安全。（二）房屋租賃糾紛調(diào)解處理的原則和方法1．承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的調(diào)解處理實(shí)踐中，承租人往往以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。關(guān)于上海法院關(guān)于房屋租賃糾紛的調(diào)解處理的指導(dǎo)手冊(cè)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

網(wǎng)提示

以下摘自上海二中院與上海律協(xié)編著的《社區(qū)常見法律糾紛調(diào)處手冊(cè)》,這本手冊(cè)是為了統(tǒng)一基層調(diào)解機(jī)構(gòu)調(diào)解口徑、正確執(zhí)法而推出的，是法院在處理此類糾紛中形成的較為統(tǒng)一和穩(wěn)定的意見，體現(xiàn)了法院就相關(guān)糾紛裁判時(shí)的思路和尺度。參考意義非常大。其中所附相關(guān)法律規(guī)定，也是法院在處理此類糾紛時(shí)所適用的最主要和常用的法律規(guī)范。

房屋租賃糾紛的調(diào)解處理

（一）房屋租賃糾紛概述
房屋租賃是指房屋所有人將房屋提供給他人占有、使用，并收取一定數(shù)額租金的法律行為。將房屋提供給他人使用并收取租金的人，叫出租人；租用房屋并支付租金的人，叫承租人。出租人與承租人為了使房屋租賃關(guān)系正常、穩(wěn)定、規(guī)范，一般都會(huì)通過簽訂房屋租賃合同的形式，將雙方之間的約定確定下來。依法成立的房屋租賃合同，是雙務(wù)、有償、諾成性合同，受法律保護(hù)。出租人與承租人依據(jù)雙方的約定和法律的規(guī)定，既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)。
一般而言，出租人的主要義務(wù)是：（1）按約定將租賃房屋交給承租人使用。合同訂立后，出租人不履行或不適當(dāng)履行這一義務(wù)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人履行或解除合同，并有權(quán)要求出租人賠償損失。（2）對(duì)出租房屋負(fù)責(zé)維修。出租人是租賃房屋的所有人，有義務(wù)保證租賃房屋處于適租（即適合承租人使用）狀態(tài)。因此，出租房屋的使用性能不符合約定要求，影響承租人使用時(shí)，出租人應(yīng)負(fù)責(zé)租賃房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修。（3）通知義務(wù)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣前三個(gè)月通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
承租人的主要義務(wù)是：（1）按規(guī)定或約定向出租人交付租金。承租人交付租金的數(shù)額和期限應(yīng)按照規(guī)定或約定履行。承租人不履行或不適當(dāng)履行交付租金義務(wù)的，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。承租人拒付或遲延支付租金達(dá)到法定或約定解約期間時(shí)，出租人有權(quán)要求解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。（2）按約定正當(dāng)使用租賃房屋。承租人應(yīng)按約定的用途正當(dāng)合理地使用租賃房屋，并妥善保管和愛護(hù)租賃房屋及其設(shè)施設(shè)備。非經(jīng)出租人同意，不能將房屋轉(zhuǎn)租。承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝潢裝飾，應(yīng)征得出租人同意，并不得影響房屋安全。承租人如不按約定條件使用房屋，出租人可以解除合同，并請(qǐng)求賠償損失。（3）租賃合同終止時(shí)將租賃房屋返還給出租人。逾期不返還的，出租人除有權(quán)要求承租人交付延期租金外，還有權(quán)要求承租人給付違約金。
在房屋租賃合同履行過程中，各方均應(yīng)依照合同約定以及法律規(guī)定，正當(dāng)行使權(quán)利，誠(chéng)信履行義務(wù)，以維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障各方的合法權(quán)益。

（二）房屋租賃糾紛調(diào)解處理的原則和方法
1．承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的調(diào)解處理
實(shí)踐中，承租人往往以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。調(diào)解時(shí)應(yīng)考慮以下問題：一是出租人與第三人訂立買賣合同但尚未辦理過戶登記手續(xù)的，可調(diào)解保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，若房屋已過戶登記為第三人所有且第三人善意，則宜調(diào)解房屋過戶維持現(xiàn)狀，出租人對(duì)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。二是優(yōu)先購買權(quán)的行使并非絕對(duì)無條件，應(yīng)受到一定限制，如共有人主張優(yōu)先購買權(quán)與承租人主張優(yōu)先購買權(quán)并存的，應(yīng)調(diào)解保護(hù)共有人優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋而出租人出售整體房屋的，如部分房屋的出售對(duì)房屋整體使用將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，也不宜簡(jiǎn)單地確定承租人當(dāng)然可行使優(yōu)先購買權(quán)。三是把握優(yōu)先購買權(quán)行使的合理期限，通常，出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)在一定期限內(nèi)決定是否購買，如果雙方?jīng)]有約定的，一般可以承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起3個(gè)月為宜。
2．轉(zhuǎn)租糾紛的調(diào)解處理
轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意將房屋再行租賃給第三人的行為。因承租人轉(zhuǎn)租往往可獲得更高收益或賺取租金差價(jià)，此類行為較為普遍。對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，應(yīng)把握以下幾方面：一是承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)一并通知第三人加入調(diào)解，因?yàn)榇藭r(shí)第三人負(fù)有退房及支付逾期退房使用費(fèi)的義務(wù)。關(guān)于逾期退房使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，可參照租賃合同租金、轉(zhuǎn)租合同租金或市場(chǎng)租金計(jì)算。二是對(duì)“是否經(jīng)出租人同意”進(jìn)行考察，有些糾紛中出租人雖然對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租行為沒有書面明確表示同意，但其明知承租人的轉(zhuǎn)租行為后長(zhǎng)時(shí)間不作出反對(duì)意思表示，還認(rèn)可由第三人租賃使用房屋并進(jìn)行了修繕，此時(shí)可推定出租人對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租行為予以默認(rèn)。
3．租賃合同履行糾紛的調(diào)解處理
房屋租賃關(guān)系中，承租方通過支付租金取得使用房屋的權(quán)利，出租方通過交付房屋取得租金利益，雙方關(guān)系固定，行為持續(xù)，合同履行期限也相對(duì)較長(zhǎng)。可是一旦發(fā)生糾紛，如雙方均不主動(dòng)尋求解決方案，而是消極懈怠，極易導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，應(yīng)在分清雙方責(zé)任的基礎(chǔ)上尋找當(dāng)事人共同利益的結(jié)合點(diǎn)。一是了解當(dāng)事人的心理動(dòng)態(tài)，如承租人的目的是為了解除租賃合同，還是為了減免租金；出租人的目的是為了收回房屋，還是為了上漲租金等，以便調(diào)解時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)。二是對(duì)涉及動(dòng)遷解除合同引發(fā)的租賃糾紛，要樹立全局意識(shí)，將糾紛放在整個(gè)動(dòng)遷環(huán)境下考察，必要時(shí)可依托社會(huì)力量共同調(diào)解，避免糾紛影響動(dòng)遷全局。三是涉及住宅用房的“群租”糾紛，調(diào)解時(shí)應(yīng)向出租人指出，房屋所有人把成套獨(dú)立的住宅用房改造后出租給多人多戶共同居住使用，不僅對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、功能造成影響，而且對(duì)周邊小區(qū)環(huán)境和鄰里安全等造成危害，并對(duì)其進(jìn)行批評(píng)教育，必要時(shí)可向有關(guān)行政部門反映情況。
4．合同解除后添附物的調(diào)解處理
承租人租賃房屋后，往往會(huì)進(jìn)行裝潢或添附，尤其是經(jīng)營(yíng)性用房，承租人更是斥資不菲。合同解除時(shí)，添附物或殘值的處理往往會(huì)引發(fā)新的爭(zhēng)議，承租人希望獲得貨幣補(bǔ)償，出租人則不愿意有償接手已經(jīng)使用過的裝潢。對(duì)這類糾紛調(diào)解時(shí)，可遵循以下原則：承租人在房屋內(nèi)可移動(dòng)的物品、設(shè)備或可取回的添附物，可調(diào)解由承租人取回；不能取回的，如果雙方對(duì)添附物處理有約定的則按約定，沒有約定的，應(yīng)區(qū)分情況處理：（1）未經(jīng)出租人同意而承租人自行添附的，可調(diào)解承租人自行將添附物除去，不能除去的，出租人原則上無需給予補(bǔ)償。（2）經(jīng)過出租人同意的添附，合同解除后，由于添附物不能取回，已成為添附方的損失，原則上按過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果雖然是承租方違約，但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，可調(diào)解出租方酌情補(bǔ)償。 [page]

（三）有關(guān)房屋租賃糾紛的法律規(guī)定

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)錄）
（1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過，2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修正）

……
第四章房地產(chǎn)交易
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第四節(jié)房屋租賃
第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
第五十五條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
第五十六條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
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中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（節(jié)錄）
（1995年6月30日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過，自1995年10月1日起施行）

……
第四十八條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
……

中華人民共和國(guó)合同法（節(jié)錄）
（1999年3月15日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過，自1999年10月1日起施行）

……
第十三章租賃合同
第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三條租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
第二百一十六條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百一十七條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。
第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
第二百二十二條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二百二十六條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。
第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
第二百三十一條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
……

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)
房屋租賃合同糾紛案件
具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
（2009年7月30日最高人民法院發(fā)布，自2009年9月1日起施行）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。[page]
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；
（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；
（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；
（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。[page]
第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（節(jié)錄）
（2001年6月6日國(guó)務(wù)院發(fā)布，自2001年11月1日起施行）

……
第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。
被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
……

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行
《中華人民共和國(guó)民法通則》
若干問題的意見（試行）（節(jié)錄）
（1988年4月2日最高人民法院發(fā)布并施行）

……
118．出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。
119．承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。
未定租期，房主要求收房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。
……

城市房屋租賃管理辦法
（1995年4月28日建設(shè)部發(fā)布，自1995年6月1日起施行）

第一章總則
第一條為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。
第二條本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。
第三條房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。
承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。
第四條公民、法人或其它組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。
第五條房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。
第六條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第七條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。
租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。
第八條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國(guó)城市房屋租賃管理工作。
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。
第二章租賃合同
第九條房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：
（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；
（二）房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況；
（三）租賃用途；
（四）租賃期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修繕責(zé)任；
（七）轉(zhuǎn)租的約定；
（八）變更和解除合同的條件；
（九）當(dāng)事人約定的其它條款。
第十條房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前３個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。
第十一條租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。
出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。
住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。
第十二條有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：
（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；
（二）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；
（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。
因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。
第三章租賃登記
第十三條房屋租賃實(shí)行登記備案制度。
簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。
第十四條房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后３０日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第十五條申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）書面租賃合同；
（二）房屋所有權(quán)證書；
（三）當(dāng)事人的合法證件；
（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。
出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。
第十六條房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。[page]
縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。
第十七條《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，《房屋租賃證》作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于居住的，《房屋租賃證》可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
第十八條嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》。遺失《房屋租賃證》應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
第四章當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
第十九條房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第二十條出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金；給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十一條出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害事故的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
租賃房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。
第二十二條承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。
第二十三條承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。
因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第二十四條承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：
（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；
（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；
（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；
（四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；
（五）公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的；
（六）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；
（七）故意損壞承租房屋的；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可收回的。
第二十五條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。
第五章轉(zhuǎn)租
第二十六條房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
第二十七條承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)給他人。
出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。
第二十八條房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。
第二十九條轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。
第三十條轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。
第三十一條轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。
第六章法律責(zé)任
第三十二條違反本辦法有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰；
（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；
（二）不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；
（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款。
第三十三條違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十四條房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第七章附則
第三十五條未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。
第三十六條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第三十七條本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。
第三十八條本辦法自１９９５年６月１日起施行。

上海市老年人權(quán)益保障條例（節(jié)錄）
（1998年8月18日上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過，自1999年1月1日起施行）

……
第四條老年人依法享有人格尊嚴(yán)和人身自由權(quán)、婚姻自由權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、受贍養(yǎng)扶助權(quán)、房屋租賃和使用權(quán)、受教育權(quán)、從國(guó)家和社會(huì)獲得物質(zhì)幫助權(quán)、參與社會(huì)發(fā)展權(quán)、享受社會(huì)發(fā)展成果權(quán)以及憲法和法律規(guī)定的其他權(quán)利。禁止歧視、侮辱、虐待或者遺棄老年人。
老年人應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，遵紀(jì)守法，履行法律規(guī)定的義務(wù)。
……
第三十七條違反本條例第十五條第二款規(guī)定，未經(jīng)老年人同意，改變老年人的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋租賃關(guān)系或者更改戶主、遷入戶口的，老年人投訴后，房屋土地管理部門、公安部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
違反本條例第十六條第一款、第二款、第十七條第二款、第十九條第三款規(guī)定，拖欠、挪用養(yǎng)老金或者不按時(shí)足額繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)以及無故拖欠由本單位承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)的，由上級(jí)主管部門予以通報(bào)批評(píng)，并追究單位負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任，或者依照本市有關(guān)規(guī)定處理。
老年人人身安全受到威脅時(shí)，可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)予以保護(hù)。公安機(jī)關(guān)接到請(qǐng)求后應(yīng)當(dāng)立即采取措施。公安機(jī)關(guān)不采取措施的，受侵害人可以依法向人民法院提起訴訟。
……

上海市房屋租賃條例
（1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議通過，自2000年7月1日起施行）

第一章總則
第一條為了規(guī)范本市的房屋租賃行為，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。[page]
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其管理適用本條例。
第三條本條例所稱的房屋租賃，是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。
第四條房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
房屋租賃應(yīng)當(dāng)依法納稅。
第五條上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)。
本市有關(guān)管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本條例。
第二章租賃范圍和條件
第六條房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織，但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人可以是房屋出租人。
第七條房屋承租人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或者約定。
第八條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無其他合法權(quán)屬證明的；
（二）共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的；
（三）改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的；
（四）被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售的條件，并依法取得市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的商品房預(yù)租，商品房預(yù)購人不得將預(yù)購的商品房預(yù)租。
第十條將以劃撥方式取得使用權(quán)的土地上建成的房屋出租的，出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家，但按照市人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租房屋的除外。
土地收益收繳的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府另行規(guī)定。
第三章租賃合同的訂立和登記備案
第十一條房屋租賃的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面租賃合同。
市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門制訂房屋租賃合同的示范文本，供租賃當(dāng)事人參照使用；其中，公有居住房屋的租賃，可以使用市房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的租用公房憑證。
第十二條房屋租賃合同包括下列主要內(nèi)容：
（一）租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房屋座落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；
（三）房屋用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租賃期限；
（六）租金數(shù)額、支付方式和期限；
（七）房屋使用要求和維修責(zé)任；
（八）房屋返還時(shí)的狀態(tài)；
（九）違約責(zé)任；
（十）爭(zhēng)議的解決方式；
（十一）租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
第十三條房屋的租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定。但下列房屋的租金應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
（一）公有居住房屋；
（二）以行政調(diào)配方式出租的非居住房屋；
（三）政府投資建造的公益性非居住房屋；
本條例施行前按照市人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的私有居住房屋，其租金和租賃關(guān)系的處理辦法由市人民政府另行規(guī)定。
第十四條房屋的租賃期限由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得超過土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。
房屋租賃期限屆滿，租賃當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。
租賃當(dāng)事人對(duì)房屋租賃期限沒有約定，依照法律規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。不定期租賃的當(dāng)事人可以隨時(shí)終止租賃關(guān)系，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限之前書面通知承租人。
公有居住房屋的出租人不得終止租賃關(guān)系，但本條例另有規(guī)定的除外。
第十五條房屋租賃合同及其變更合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。
房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人。
第四章房屋的交付、使用和維修
第十六條出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定向承租人交付房屋。
出租人未按時(shí)交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限內(nèi)交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除租賃合同。
出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，承租人可以解除租賃合同。
第十七條房屋交付時(shí)存在缺陷，影響承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修復(fù)或者減少租金；危及承租人安全的，承租人可以隨時(shí)解除租賃合同。
第十八條房屋出租前已設(shè)定抵押或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移依法受到限制的，出租人應(yīng)當(dāng)事先書面告知承租人。
第十九條出租人可以根據(jù)租賃期限、租金支付期限、房屋用途、維修責(zé)任等因素，與承租人約定收取房屋租賃保證金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租賃保證金。
租賃關(guān)系終止時(shí)，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由承租人承擔(dān)的費(fèi)用外，應(yīng)當(dāng)歸還承租人。
第二十條承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國(guó)家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。承租人需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。
承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。
出租人可以對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行檢查，但不得影響承租人正常使用房屋；承租人對(duì)出租人的檢查應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十一條出租非獨(dú)立成套的房屋，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確承租人使用房屋合用部位的范圍、條件和要求。
相鄰房屋承租人對(duì)合用部位的使用產(chǎn)生爭(zhēng)議的，承租人的共同出租人應(yīng)當(dāng)按照公平、合理的原則在爭(zhēng)議一方提出解決爭(zhēng)議要求之日起三十日內(nèi)協(xié)調(diào)處理，并出具書面意見。
承租人與相鄰房屋產(chǎn)權(quán)人或者相鄰房屋承租人對(duì)合用部位的使用產(chǎn)生爭(zhēng)議的，出租人應(yīng)當(dāng)與相鄰房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商處理。
第二十二條承租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意。增設(shè)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定歸屬及維修責(zé)任，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。
承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，出租人可以要求承租人恢復(fù)房屋原狀或者賠償損失。[page]
第二十三條房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定支付租金。
房屋出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定收取租金；除租賃合同另有約定外，不得向承租人收取其他費(fèi)用。
房屋承租人延期支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金的數(shù)額，按照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；租賃合同未約定的，按照拖欠租金額的日萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
承租人逾期不支付租金累計(jì)超過六個(gè)月的，出租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十四條承租人使用房屋所發(fā)生的水、電、煤、通信、空調(diào)等費(fèi)用，由承租人承擔(dān)，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十五條承租人使用房屋獲得的收益歸承租人所有，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十六條出租人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，使房屋處于正常的可使用狀態(tài)，承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)通知出租人予以修復(fù)，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十七條出租人養(yǎng)護(hù)和維修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取措施減少對(duì)承租人使用房屋的影響。承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人養(yǎng)護(hù)和維修房屋。
第二十八條承租人按照租賃合同的約定使用房屋，不承擔(dān)房屋自然損耗的賠償責(zé)任。
因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)，承租人造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的，出租人可以解除租賃合同。
第五章轉(zhuǎn)租
第二十九條房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。
第三十條有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：
（一）承租人拖欠租金的；
（二）承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；
（三）預(yù)租的商品房。
第三十一條房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意；未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人可以解除租賃合同。
公有居住房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋不需征得出租人同意，但應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。
非獨(dú)立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋，不得影響相鄰使用人對(duì)合用部位的正常使用。
第三十二條房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更；房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除。
第三十三條房屋轉(zhuǎn)租的租金，由轉(zhuǎn)租當(dāng)事人協(xié)商確定。
第三十四條房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的最后時(shí)限，不得超過租賃合同中約定的最后租期期日。
第三十五條房屋轉(zhuǎn)租期間，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，但出租人與轉(zhuǎn)租當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租人和接受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)參照適用本條例有關(guān)出租人和承租人的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定。
第三十六條公有居住房屋轉(zhuǎn)租用于居住的，出租人不得從承租人轉(zhuǎn)租收益中獲取收益。
第六章租賃關(guān)系的變更和終止
第三十七條房屋在租賃期間轉(zhuǎn)讓的，房屋的受讓人受當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
房屋在租賃期間出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
第三十八條承租人在租賃期間將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，由房屋承租權(quán)的受讓人繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。
公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
第三十九條房屋承租人交換使用各自承租的房屋，應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意，公有居住房屋的出租人無正當(dāng)理由不得拒絕。
房屋交換使用的雙方應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并分別與出租人簽訂租賃主體變更合同。
公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋，承租人應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
第四十條公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意。
公有居住房屋承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人經(jīng)協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意；協(xié)商不一致的，由出租人在本處有本市常住戶口的共同居住人中確定承租人。
租賃戶名變更后，原承租人的共同居住人仍享有居住權(quán)。
第四十一條房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：
（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權(quán)的繼承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。
（四）租賃當(dāng)事人依法分立、合并的，由變更后的當(dāng)事人繼續(xù)履行租賃合同。
前款第（二）項(xiàng)規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。
租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。
第四十二條房屋在租賃期間改建、擴(kuò)建或者拆除重建，致使租賃房屋的面積、部位發(fā)生變化的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人協(xié)商一致，變更租賃合同。
房屋在租賃期間因城市建設(shè)需要拆遷的，租賃關(guān)系按照租賃合同的約定處理；租賃合同未約定的，按照城市房屋拆遷管理的有關(guān)規(guī)定處理。
第四十三條房屋租賃期間發(fā)生下列情形之一的，該租賃關(guān)系終止：
（一）房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)被依法提前收回的；
（二）房屋因社會(huì)公共利益需要被依法征用的；
（三）房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋的。
發(fā)生前款第（一）、（二）項(xiàng)所列情形的，由依法提前收回的部門或者依法征用的單位另行安置承租人；公有居住房屋發(fā)生前款第（三）項(xiàng)所列情形的，由出租人另行安置承租人。[page]
第四十四條房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條例下享有優(yōu)先承租權(quán)。
第四十五條租賃關(guān)系終止時(shí)，出租人有權(quán)收回房屋，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋返還出租人。承租人未經(jīng)出租人同意逾期返還房屋的，出租人有權(quán)追收房屋占用期間的使用費(fèi)。
房屋返還時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)或者租賃當(dāng)事人約定的狀態(tài)；不符合的，出租人可以要求承租人恢復(fù)，也可以自行恢復(fù)，由此發(fā)生的合理費(fèi)用由承租人承擔(dān)。
第七章法律責(zé)任
第四十六條租賃當(dāng)事人違反本條例第六條、第七條、第八條、第九條、第三十條的規(guī)定，致使租賃合同無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
租賃當(dāng)事人一方未履行本條例規(guī)定的義務(wù)，另一方按照本條例第十六條第二款、第三款，第十七條，第二十條第二款，第二十三條第四款，第二十八條第二款，第三十一條第一款、第二款的規(guī)定解除租賃合同的，未履行規(guī)定義務(wù)租賃當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
租賃當(dāng)事人一方未履行本條例規(guī)定的義務(wù)，造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十七條出租人違反本條例第八條第（一）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)的規(guī)定將不得出租的房屋出租或者承租人違反本條例第三十條規(guī)定將不得轉(zhuǎn)租的房屋轉(zhuǎn)租的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。
第四十八條當(dāng)事人違反本條例第九條規(guī)定預(yù)租商品房的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。
第四十九條出租人違反本條例第十條規(guī)定，未繳納土地收益的，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并可處以未繳納土地收益金額一倍以下的罰款。
第五十條違反本條例第十三條規(guī)定，擅自調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，退還超過標(biāo)準(zhǔn)收取的租金，并處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第五十一條市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的主管人員和其他直接責(zé)任人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十二條當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八章附則
第五十三條本市最低收入家庭租賃居住房屋的辦法，由市人民政府另行制定。
第五十四條本條例自２０００年７月１日起施行。《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

上海市職工所購公有住房上市
出租試行辦法
（1998年3月1日上海市人民政府發(fā)布并施行）

為搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)存量房屋的流通，加快房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)就本市職工所購公有住房上市出租提出如下試行辦法。
一、經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施職工所購公房上市出售的試點(diǎn)區(qū)、縣范圍內(nèi)（除學(xué)校校園、部隊(duì)營(yíng)房區(qū)域及戶籍凍結(jié)地區(qū)外），本市職工自１９９４年以來按上海市出售公有住房方案購買的公有住房，在取得房地產(chǎn)權(quán)證（房屋所有權(quán)證）后即允許上市出租。
二、職工所購公有住房上市出租應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：
１?職工所購公有住房上市出租必須經(jīng)同住成年人書面同意后，方可上市出租；
２?職工所購公有住房上市出租，只能作居住使用，不得改變使用性質(zhì)；
３?職工所購公有住房上市出租，出租對(duì)象僅限于國(guó)內(nèi)公民、單位，其中，向上海市外來流動(dòng)人員出租的，則出租人應(yīng)按《上海市外來流動(dòng)人員管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)申領(lǐng)《房屋租賃治安許可證》。
三、職工所購公有住房上市出租的稅費(fèi)
１?職工所購公有住房上市出租后，出租人取得的租金收入應(yīng)當(dāng)按《上海市城鎮(zhèn)私有房屋租賃稅收征收管理試行辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅收處理的通知》的規(guī)定納稅。
２?行政劃撥土地上職工所購公有住房上市出租，出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳財(cái)政，具體辦法另定。
四、職工所購公有住房上市出租雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，訂立書面的租賃合同，雙方當(dāng)事人訂立租賃合同時(shí)，也可以使用市房地局制定的《上海市房屋租賃合同》示范文本。
五、租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)在簽訂租賃合同１５天內(nèi)，持租賃合同及下列材料到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心辦理房屋租賃登記手續(xù)：
１?出租人應(yīng)提交的證件：
（１）同住成年人同意出租的書面證明；
（２）出租房屋的房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證；
（３）出租人身份證明；
（４）委托代理出租時(shí)房屋所有人委托代理出租的證明；
（５）向外來流動(dòng)人員出租的，出租人還必須提交《房屋租賃治安許可證》。
２?承租人需提交的證件：
（１）個(gè)人的居民身份證明；
（２）單位的工商注冊(cè)登記證明。
六、房屋所在地房地產(chǎn)交易中心經(jīng)審核同意租賃，應(yīng)在受理房屋租賃登記申請(qǐng)之日起的５天內(nèi)核發(fā)市房地局統(tǒng)一印制的《上海市房屋租賃證》，并通知稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)審核不符合規(guī)定的，則由房地產(chǎn)交易中心將租賃合同和有關(guān)證件退還給當(dāng)事人。
七、取得《房屋租賃證》后變更或解除房屋租賃合同的，應(yīng)辦理變更或注銷登記。
八、承租人在租賃期限內(nèi)征得出租人同意，可以將租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租他人。房屋轉(zhuǎn)租，雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面的轉(zhuǎn)租合同，并經(jīng)原出租人書面同意后，按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)租登記手續(xù)。雙方當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)，可使用市房地局制定的《上海市房屋轉(zhuǎn)租合同》示范文本。
九、房屋出租人應(yīng)在領(lǐng)取《房屋租賃證》后７天內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅手續(xù)，依法交稅。
十、房屋在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記后，出租人應(yīng)在５日內(nèi)將房屋租賃情況通知物業(yè)管理部門。