出租人出賣租賃房屋的，應在出賣前三個月通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。承租人交付租金的數(shù)額和期限應按照規(guī)定或約定履行。承租人拒付或遲延支付租金達到法定或約定解約期間時，出租人有權要求解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。承租人對租賃房屋進行裝潢裝飾，應征得出租人同意，并不得影響房屋安全。（二）房屋租賃糾紛調解處理的原則和方法1．承租人主張優(yōu)先購買權的調解處理實踐中，承租人往往以其優(yōu)先購買權受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。關于上海法院關于房屋租賃糾紛的調解處理的指導手冊的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

網(wǎng)提示

以下摘自上海二中院與上海律協(xié)編著的《社區(qū)常見法律糾紛調處手冊》,這本手冊是為了統(tǒng)一基層調解機構調解口徑、正確執(zhí)法而推出的，是法院在處理此類糾紛中形成的較為統(tǒng)一和穩(wěn)定的意見，體現(xiàn)了法院就相關糾紛裁判時的思路和尺度。參考意義非常大。其中所附相關法律規(guī)定，也是法院在處理此類糾紛時所適用的最主要和常用的法律規(guī)范。

房屋租賃糾紛的調解處理

（一）房屋租賃糾紛概述
房屋租賃是指房屋所有人將房屋提供給他人占有、使用，并收取一定數(shù)額租金的法律行為。將房屋提供給他人使用并收取租金的人，叫出租人；租用房屋并支付租金的人，叫承租人。出租人與承租人為了使房屋租賃關系正常、穩(wěn)定、規(guī)范，一般都會通過簽訂房屋租賃合同的形式，將雙方之間的約定確定下來。依法成立的房屋租賃合同，是雙務、有償、諾成性合同，受法律保護。出租人與承租人依據(jù)雙方的約定和法律的規(guī)定，既享有權利，又承擔義務，一方的權利就是另一方的義務。
一般而言，出租人的主要義務是：（1）按約定將租賃房屋交給承租人使用。合同訂立后，出租人不履行或不適當履行這一義務時，應承擔違約責任。承租人有權請求出租人履行或解除合同，并有權要求出租人賠償損失。（2）對出租房屋負責維修。出租人是租賃房屋的所有人，有義務保證租賃房屋處于適租（即適合承租人使用）狀態(tài)。因此，出租房屋的使用性能不符合約定要求，影響承租人使用時，出租人應負責租賃房屋及其設備設施的維修。（3）通知義務。出租人出賣租賃房屋的，應在出賣前三個月通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。
承租人的主要義務是：（1）按規(guī)定或約定向出租人交付租金。承租人交付租金的數(shù)額和期限應按照規(guī)定或約定履行。承租人不履行或不適當履行交付租金義務的，應負違約責任。承租人拒付或遲延支付租金達到法定或約定解約期間時，出租人有權要求解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。（2）按約定正當使用租賃房屋。承租人應按約定的用途正當合理地使用租賃房屋，并妥善保管和愛護租賃房屋及其設施設備。非經(jīng)出租人同意，不能將房屋轉租。承租人對租賃房屋進行裝潢裝飾，應征得出租人同意，并不得影響房屋安全。承租人如不按約定條件使用房屋，出租人可以解除合同，并請求賠償損失。（3）租賃合同終止時將租賃房屋返還給出租人。逾期不返還的，出租人除有權要求承租人交付延期租金外，還有權要求承租人給付違約金。
在房屋租賃合同履行過程中，各方均應依照合同約定以及法律規(guī)定，正當行使權利，誠信履行義務，以維護房屋租賃市場的健康發(fā)展，保障各方的合法權益。

（二）房屋租賃糾紛調解處理的原則和方法
1．承租人主張優(yōu)先購買權的調解處理
實踐中，承租人往往以其優(yōu)先購買權受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。調解時應考慮以下問題：一是出租人與第三人訂立買賣合同但尚未辦理過戶登記手續(xù)的，可調解保護承租人的優(yōu)先購買權，若房屋已過戶登記為第三人所有且第三人善意，則宜調解房屋過戶維持現(xiàn)狀，出租人對侵害承租人優(yōu)先購買權的行為進行經(jīng)濟補償。二是優(yōu)先購買權的行使并非絕對無條件，應受到一定限制，如共有人主張優(yōu)先購買權與承租人主張優(yōu)先購買權并存的，應調解保護共有人優(yōu)先購買權；承租人僅租賃部分房屋而出租人出售整體房屋的，如部分房屋的出售對房屋整體使用將產(chǎn)生實質性影響的，也不宜簡單地確定承租人當然可行使優(yōu)先購買權。三是把握優(yōu)先購買權行使的合理期限，通常，出租人出賣房屋應當通知承租人，承租人在接到通知后應在一定期限內決定是否購買，如果雙方?jīng)]有約定的，一般可以承租人知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起3個月為宜。
2．轉租糾紛的調解處理
轉租是指承租人經(jīng)出租人同意將房屋再行租賃給第三人的行為。因承租人轉租往往可獲得更高收益或賺取租金差價，此類行為較為普遍。對這類糾紛調解時，應把握以下幾方面：一是承租人未經(jīng)出租人同意轉租導致合同解除的，應一并通知第三人加入調解，因為此時第三人負有退房及支付逾期退房使用費的義務。關于逾期退房使用費的標準，可參照租賃合同租金、轉租合同租金或市場租金計算。二是對“是否經(jīng)出租人同意”進行考察，有些糾紛中出租人雖然對承租人的轉租行為沒有書面明確表示同意，但其明知承租人的轉租行為后長時間不作出反對意思表示，還認可由第三人租賃使用房屋并進行了修繕，此時可推定出租人對承租人的轉租行為予以默認。
3．租賃合同履行糾紛的調解處理
房屋租賃關系中，承租方通過支付租金取得使用房屋的權利，出租方通過交付房屋取得租金利益，雙方關系固定，行為持續(xù)，合同履行期限也相對較長。可是一旦發(fā)生糾紛，如雙方均不主動尋求解決方案，而是消極懈怠，極易導致?lián)p失擴大。對這類糾紛調解時，應在分清雙方責任的基礎上尋找當事人共同利益的結合點。一是了解當事人的心理動態(tài)，如承租人的目的是為了解除租賃合同，還是為了減免租金；出租人的目的是為了收回房屋，還是為了上漲租金等，以便調解時掌握主動權。二是對涉及動遷解除合同引發(fā)的租賃糾紛，要樹立全局意識，將糾紛放在整個動遷環(huán)境下考察，必要時可依托社會力量共同調解，避免糾紛影響動遷全局。三是涉及住宅用房的“群租”糾紛，調解時應向出租人指出，房屋所有人把成套獨立的住宅用房改造后出租給多人多戶共同居住使用，不僅對房屋結構、功能造成影響，而且對周邊小區(qū)環(huán)境和鄰里安全等造成危害，并對其進行批評教育，必要時可向有關行政部門反映情況。
4．合同解除后添附物的調解處理
承租人租賃房屋后，往往會進行裝潢或添附，尤其是經(jīng)營性用房，承租人更是斥資不菲。合同解除時，添附物或殘值的處理往往會引發(fā)新的爭議，承租人希望獲得貨幣補償，出租人則不愿意有償接手已經(jīng)使用過的裝潢。對這類糾紛調解時，可遵循以下原則：承租人在房屋內可移動的物品、設備或可取回的添附物，可調解由承租人取回；不能取回的，如果雙方對添附物處理有約定的則按約定，沒有約定的，應區(qū)分情況處理：（1）未經(jīng)出租人同意而承租人自行添附的，可調解承租人自行將添附物除去，不能除去的，出租人原則上無需給予補償。（2）經(jīng)過出租人同意的添附，合同解除后，由于添附物不能取回，已成為添附方的損失，原則上按過錯承擔賠償責任。如果雖然是承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，可調解出租方酌情補償。 [page]

（三）有關房屋租賃糾紛的法律規(guī)定

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)錄）
（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修正）

……
第四章房地產(chǎn)交易
……
第四節(jié)房屋租賃
第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
第五十五條住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。
……

中華人民共和國擔保法（節(jié)錄）
（1995年6月30日第八屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議通過，自1995年10月1日起施行）

……
第四十八條抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
……

中華人民共和國合同法（節(jié)錄）
（1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，自1999年10月1日起施行）

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第十三章租賃合同
第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三條租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
第二百一十六條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百一十七條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。
第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第二百二十六條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。
第二百三十一條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。
第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
……

最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)
房屋租賃合同糾紛案件
具體應用法律若干問題的解釋
（2009年7月30日最高人民法院發(fā)布，自2009年9月1日起施行）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。[page]
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；
（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。[page]
第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

城市房屋拆遷管理條例（節(jié)錄）
（2001年6月6日國務院發(fā)布，自2001年11月1日起施行）

……
第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換。產(chǎn)權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
……

最高人民法院關于貫徹執(zhí)行
《中華人民共和國民法通則》
若干問題的意見（試行）（節(jié)錄）
（1988年4月2日最高人民法院發(fā)布并施行）

……
118．出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
119．承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。
私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。
未定租期，房主要求收房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。
……

城市房屋租賃管理辦法
（1995年4月28日建設部發(fā)布，自1995年6月1日起施行）

第一章總則
第一條為加強城市房屋租賃管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。
第二條本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。
第三條房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法。
承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。
第四條公民、法人或其它組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。
第五條房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。
第六條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權證的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權屬有爭議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合安全標準的；
（七）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；
（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；
（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第七條住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。
租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。
第八條國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。
省、自治區(qū)建設行政主管部門主管本行政區(qū)域內城市房屋租賃管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內的城市房屋租賃管理工作。
第二章租賃合同
第九條房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下條款：
（一）當事人姓名或者名稱及住所；
（二）房屋的座落、面積、裝修及設施狀況；
（三）租賃用途；
（四）租賃期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修繕責任；
（七）轉租的約定；
（八）變更和解除合同的條件；
（九）當事人約定的其它條款。
第十條房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前３個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。
第十一條租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。
出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同。
住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。
第十二條有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：
（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；
（二）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；
（三）當事人協(xié)商一致的。
因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。
第三章租賃登記
第十三條房屋租賃實行登記備案制度。
簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。
第十四條房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后３０日內，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第十五條申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：
（一）書面租賃合同；
（二）房屋所有權證書；
（三）當事人的合法證件；
（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。
出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。
第十六條房屋租賃申請經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。[page]
縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。
第十七條《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，《房屋租賃證》可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
第十八條嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》。遺失《房屋租賃證》應當向原發(fā)證機關申請補發(fā)。
第四章當事人的權利和義務
第十九條房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。
出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。
第二十條出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金；給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第二十一條出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或人身傷害事故的，應當承擔賠償責任。
租賃房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。
第二十二條承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。
第二十三條承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。
因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。
第二十四條承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：
（一）將承租的房屋擅自轉租的；
（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；
（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；
（四）拖欠租金累計六個月以上的；
（五）公有住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；
（六）利用承租房屋進行違法活動的；
（七）故意損壞承租房屋的；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可收回的。
第二十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務院頒布新的規(guī)定時，從其規(guī)定。
第五章轉租
第二十六條房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
第二十七條承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉給他人。
出租人可以從轉租中獲得收益。
第二十八條房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。
第二十九條轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商約定的除外。
第三十條轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。
第三十一條轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。
第六章法律責任
第三十二條違反本辦法有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對責任者給予行政處罰；
（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；
（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；
（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款。
第三十三條違反本辦法，情節(jié)嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十四條房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分；情節(jié)嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七章附則
第三十五條未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農場、林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。
第三十六條省、自治區(qū)建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。
第三十七條本辦法由建設部負責解釋。
第三十八條本辦法自１９９５年６月１日起施行。

上海市老年人權益保障條例（節(jié)錄）
（1998年8月18日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過，自1999年1月1日起施行）

……
第四條老年人依法享有人格尊嚴和人身自由權、婚姻自由權、財產(chǎn)權、受贍養(yǎng)扶助權、房屋租賃和使用權、受教育權、從國家和社會獲得物質幫助權、參與社會發(fā)展權、享受社會發(fā)展成果權以及憲法和法律規(guī)定的其他權利。禁止歧視、侮辱、虐待或者遺棄老年人。
老年人應當尊重社會公德，遵紀守法，履行法律規(guī)定的義務。
……
第三十七條違反本條例第十五條第二款規(guī)定，未經(jīng)老年人同意，改變老年人的房屋產(chǎn)權關系、房屋租賃關系或者更改戶主、遷入戶口的，老年人投訴后，房屋土地管理部門、公安部門應當及時依法處理。
違反本條例第十六條第一款、第二款、第十七條第二款、第十九條第三款規(guī)定，拖欠、挪用養(yǎng)老金或者不按時足額繳納養(yǎng)老保險費以及無故拖欠由本單位承擔的醫(yī)療費的，由上級主管部門予以通報批評，并追究單位負責人和直接責任人的責任，或者依照本市有關規(guī)定處理。
老年人人身安全受到威脅時，可以請求公安機關予以保護。公安機關接到請求后應當立即采取措施。公安機關不采取措施的，受侵害人可以依法向人民法院提起訴訟。
……

上海市房屋租賃條例
（1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過，自2000年7月1日起施行）

第一章總則
第一條為了規(guī)范本市的房屋租賃行為，保障房屋租賃當事人的合法權益，維護房屋租賃市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本條例。[page]
第二條本市行政區(qū)域內的房屋租賃及其管理適用本條例。
第三條本條例所稱的房屋租賃，是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。
第四條房屋租賃應當遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。
房屋租賃應當依法納稅。
第五條上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務上受市房地產(chǎn)管理部門領導。
本市有關管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本條例。
第二章租賃范圍和條件
第六條房屋出租人應當是擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織，但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人可以是房屋出租人。
第七條房屋承租人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或者約定。
第八條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法登記取得房地產(chǎn)權證書或者無其他合法權屬證明的；
（二）共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的；
（三）改變房屋用途，依法須經(jīng)有關部門批準而未經(jīng)批準的；
（四）被鑒定為危險房屋的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預租商品房，應當符合商品房預售的條件，并依法取得市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的商品房預售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預售的商品房預租，商品房預購人不得將預購的商品房預租。
第十條將以劃撥方式取得使用權的土地上建成的房屋出租的，出租人應當將租金中所含的土地收益上繳國家，但按照市人民政府規(guī)定的租金標準出租房屋的除外。
土地收益收繳的具體標準和辦法，由市人民政府另行規(guī)定。
第三章租賃合同的訂立和登記備案
第十一條房屋租賃的當事人應當訂立書面租賃合同。
市房地產(chǎn)管理部門應當會同有關部門制訂房屋租賃合同的示范文本，供租賃當事人參照使用；其中，公有居住房屋的租賃，可以使用市房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的租用公房憑證。
第十二條房屋租賃合同包括下列主要內容：
（一）租賃當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房屋座落地點、面積、結構、附屬設施和設備狀況；
（三）房屋用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租賃期限；
（六）租金數(shù)額、支付方式和期限；
（七）房屋使用要求和維修責任；
（八）房屋返還時的狀態(tài)；
（九）違約責任；
（十）爭議的解決方式；
（十一）租賃當事人約定的其他內容。
第十三條房屋的租金由租賃當事人協(xié)商確定。但下列房屋的租金應當按照市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行：
（一）公有居住房屋；
（二）以行政調配方式出租的非居住房屋；
（三）政府投資建造的公益性非居住房屋；
本條例施行前按照市人民政府規(guī)定的租金標準出租的私有居住房屋，其租金和租賃關系的處理辦法由市人民政府另行規(guī)定。
第十四條房屋的租賃期限由租賃當事人協(xié)商確定，但不得超過土地使用權出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。
房屋租賃期限屆滿，租賃當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過土地使用權出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。
租賃當事人對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。不定期租賃的當事人可以隨時終止租賃關系，但出租人應當在合理期限之前書面通知承租人。
公有居住房屋的出租人不得終止租賃關系，但本條例另有規(guī)定的除外。
第十五條房屋租賃合同及其變更合同由租賃當事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機構辦理登記備案手續(xù)。
房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人。
第四章房屋的交付、使用和維修
第十六條出租人應當按照租賃合同的約定向承租人交付房屋。
出租人未按時交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限內交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除租賃合同。
出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的，承租人可以解除租賃合同。
第十七條房屋交付時存在缺陷，影響承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修復或者減少租金；危及承租人安全的，承租人可以隨時解除租賃合同。
第十八條房屋出租前已設定抵押或者房屋所有權轉移依法受到限制的，出租人應當事先書面告知承租人。
第十九條出租人可以根據(jù)租賃期限、租金支付期限、房屋用途、維修責任等因素，與承租人約定收取房屋租賃保證金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租賃保證金。
租賃關系終止時，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由承租人承擔的費用外，應當歸還承租人。
第二十條承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國家和本市有關房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。承租人需改變房屋用途的，應當書面征得出租人同意，其中依法須經(jīng)有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。
承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。
出租人可以對承租人使用房屋的情況進行檢查，但不得影響承租人正常使用房屋；承租人對出租人的檢查應當予以配合。
第二十一條出租非獨立成套的房屋，出租人應當在租賃合同中明確承租人使用房屋合用部位的范圍、條件和要求。
相鄰房屋承租人對合用部位的使用產(chǎn)生爭議的，承租人的共同出租人應當按照公平、合理的原則在爭議一方提出解決爭議要求之日起三十日內協(xié)調處理，并出具書面意見。
承租人與相鄰房屋產(chǎn)權人或者相鄰房屋承租人對合用部位的使用產(chǎn)生爭議的，出租人應當與相鄰房屋產(chǎn)權人協(xié)商處理。
第二十二條承租人裝修房屋或者增設附屬設施的，應當書面征得出租人同意。增設的附屬設施應當由租賃當事人協(xié)商確定歸屬及維修責任，其中依法須經(jīng)有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。
承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，出租人可以要求承租人恢復房屋原狀或者賠償損失。[page]
第二十三條房屋承租人應當按照租賃合同的約定支付租金。
房屋出租人應當按照租賃合同的約定收取租金；除租賃合同另有約定外，不得向承租人收取其他費用。
房屋承租人延期支付租金的，應當支付違約金。違約金的數(shù)額，按照租賃合同約定的標準計算；租賃合同未約定的，按照拖欠租金額的日萬分之四的標準計算。
承租人逾期不支付租金累計超過六個月的，出租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十四條承租人使用房屋所發(fā)生的水、電、煤、通信、空調等費用，由承租人承擔，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十五條承租人使用房屋獲得的收益歸承租人所有，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十六條出租人應當定期對房屋進行養(yǎng)護，使房屋處于正常的可使用狀態(tài)，承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞的，應當通知出租人予以修復，出租人應當及時修復，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十七條出租人養(yǎng)護和維修房屋時，應當采取措施減少對承租人使用房屋的影響。承租人應當配合出租人養(yǎng)護和維修房屋。
第二十八條承租人按照租賃合同的約定使用房屋，不承擔房屋自然損耗的賠償責任。
因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應當負責修復，承租人造成房屋主體結構損壞的，出租人可以解除租賃合同。
第五章轉租
第二十九條房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。
第三十條有下列情形之一的房屋不得轉租：
（一）承租人拖欠租金的；
（二）承租人在承租房屋內擅自搭建的；
（三）預租的商品房。
第三十一條房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應當征得出租人書面同意；未征得出租人同意轉租房屋的，出租人可以解除租賃合同。
公有居住房屋承租人轉租房屋不需征得出租人同意，但應當在簽訂轉租合同前書面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。
非獨立成套房屋承租人轉租房屋，不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。
第三十二條房屋轉租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；房屋轉租期間，租賃合同解除的，轉租合同應當隨之解除。
第三十三條房屋轉租的租金，由轉租當事人協(xié)商確定。
第三十四條房屋轉租合同約定租期的最后時限，不得超過租賃合同中約定的最后租期期日。
第三十五條房屋轉租期間，承租人應當繼續(xù)履行租賃合同，但出租人與轉租當事人另有約定的除外。
房屋轉租期間，轉租人和接受轉租人的權利、義務參照適用本條例有關出租人和承租人的權利、義務的規(guī)定。
第三十六條公有居住房屋轉租用于居住的，出租人不得從承租人轉租收益中獲取收益。
第六章租賃關系的變更和終止
第三十七條房屋在租賃期間轉讓的，房屋的受讓人受當繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
房屋在租賃期間出售的，出租人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。
第三十八條承租人在租賃期間將房屋承租權轉讓給第三人的，應當書面征得出租人同意，由房屋承租權的受讓人繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。
公有居住房屋承租人將承租權轉讓給他人，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
第三十九條房屋承租人交換使用各自承租的房屋，應當征得出租人書面同意，公有居住房屋的出租人無正當理由不得拒絕。
房屋交換使用的雙方應當訂立書面合同，并分別與出租人簽訂租賃主體變更合同。
公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋，承租人應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
第四十條公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。
公有居住房屋承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人經(jīng)協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意；協(xié)商不一致的，由出租人在本處有本市常住戶口的共同居住人中確定承租人。
租賃戶名變更后，原承租人的共同居住人仍享有居住權。
第四十一條房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規(guī)定處理：
（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。
（四）租賃當事人依法分立、合并的，由變更后的當事人繼續(xù)履行租賃合同。
前款第（二）項規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。
租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。
第四十二條房屋在租賃期間改建、擴建或者拆除重建，致使租賃房屋的面積、部位發(fā)生變化的，出租人應當與承租人協(xié)商一致，變更租賃合同。
房屋在租賃期間因城市建設需要拆遷的，租賃關系按照租賃合同的約定處理；租賃合同未約定的，按照城市房屋拆遷管理的有關規(guī)定處理。
第四十三條房屋租賃期間發(fā)生下列情形之一的，該租賃關系終止：
（一）房屋占用范圍內的土地使用權被依法提前收回的；
（二）房屋因社會公共利益需要被依法征用的；
（三）房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的。
發(fā)生前款第（一）、（二）項所列情形的，由依法提前收回的部門或者依法征用的單位另行安置承租人；公有居住房屋發(fā)生前款第（三）項所列情形的，由出租人另行安置承租人。[page]
第四十四條房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條例下享有優(yōu)先承租權。
第四十五條租賃關系終止時，出租人有權收回房屋，承租人應當將房屋返還出租人。承租人未經(jīng)出租人同意逾期返還房屋的，出租人有權追收房屋占用期間的使用費。
房屋返還時，應當符合正常使用后的狀態(tài)或者租賃當事人約定的狀態(tài)；不符合的，出租人可以要求承租人恢復，也可以自行恢復，由此發(fā)生的合理費用由承租人承擔。
第七章法律責任
第四十六條租賃當事人違反本條例第六條、第七條、第八條、第九條、第三十條的規(guī)定，致使租賃合同無效的，應當依法承擔民事責任。
租賃當事人一方未履行本條例規(guī)定的義務，另一方按照本條例第十六條第二款、第三款，第十七條，第二十條第二款，第二十三條第四款，第二十八條第二款，第三十一條第一款、第二款的規(guī)定解除租賃合同的，未履行規(guī)定義務租賃當事人一方應當依法承擔民事責任。
租賃當事人一方未履行本條例規(guī)定的義務，造成另一方或者第三人財產(chǎn)損失、人身傷害的，應當依法承擔賠償責任。
第四十七條出租人違反本條例第八條第（一）、（三）、（四）、（五）項的規(guī)定將不得出租的房屋出租或者承租人違反本條例第三十條規(guī)定將不得轉租的房屋轉租的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。
第四十八條當事人違反本條例第九條規(guī)定預租商品房的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。
第四十九條出租人違反本條例第十條規(guī)定，未繳納土地收益的，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令限期改正，并可處以未繳納土地收益金額一倍以下的罰款。
第五十條違反本條例第十三條規(guī)定，擅自調整租金標準的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，退還超過標準收取的租金，并處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第五十一條市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的主管人員和其他直接責任人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十二條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。
當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以申請人民法院強制執(zhí)行。
第八章附則
第五十三條本市最低收入家庭租賃居住房屋的辦法，由市人民政府另行制定。
第五十四條本條例自２０００年７月１日起施行。《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》同時廢止。

上海市職工所購公有住房上市
出租試行辦法
（1998年3月1日上海市人民政府發(fā)布并施行）

為搞活房地產(chǎn)二、三級市場，促進存量房屋的流通，加快房屋租賃市場的發(fā)展，現(xiàn)就本市職工所購公有住房上市出租提出如下試行辦法。
一、經(jīng)批準實施職工所購公房上市出售的試點區(qū)、縣范圍內（除學校校園、部隊營房區(qū)域及戶籍凍結地區(qū)外），本市職工自１９９４年以來按上海市出售公有住房方案購買的公有住房，在取得房地產(chǎn)權證（房屋所有權證）后即允許上市出租。
二、職工所購公有住房上市出租應當遵循以下原則：
１?職工所購公有住房上市出租必須經(jīng)同住成年人書面同意后，方可上市出租；
２?職工所購公有住房上市出租，只能作居住使用，不得改變使用性質；
３?職工所購公有住房上市出租，出租對象僅限于國內公民、單位，其中，向上海市外來流動人員出租的，則出租人應按《上海市外來流動人員管理條例》的規(guī)定，向房屋所在地的公安派出機構申領《房屋租賃治安許可證》。
三、職工所購公有住房上市出租的稅費
１?職工所購公有住房上市出租后，出租人取得的租金收入應當按《上海市城鎮(zhèn)私有房屋租賃稅收征收管理試行辦法》和《關于進一步搞好房地產(chǎn)租賃市場的稅收處理的通知》的規(guī)定納稅。
２?行政劃撥土地上職工所購公有住房上市出租，出租人應當將租金中所含土地收益上繳財政，具體辦法另定。
四、職工所購公有住房上市出租雙方當事人應根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，訂立書面的租賃合同，雙方當事人訂立租賃合同時，也可以使用市房地局制定的《上海市房屋租賃合同》示范文本。
五、租賃雙方當事人應在簽訂租賃合同１５天內，持租賃合同及下列材料到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心辦理房屋租賃登記手續(xù)：
１?出租人應提交的證件：
（１）同住成年人同意出租的書面證明；
（２）出租房屋的房地產(chǎn)權證或房屋所有權證；
（３）出租人身份證明；
（４）委托代理出租時房屋所有人委托代理出租的證明；
（５）向外來流動人員出租的，出租人還必須提交《房屋租賃治安許可證》。
２?承租人需提交的證件：
（１）個人的居民身份證明；
（２）單位的工商注冊登記證明。
六、房屋所在地房地產(chǎn)交易中心經(jīng)審核同意租賃，應在受理房屋租賃登記申請之日起的５天內核發(fā)市房地局統(tǒng)一印制的《上海市房屋租賃證》，并通知稅務機關。經(jīng)審核不符合規(guī)定的，則由房地產(chǎn)交易中心將租賃合同和有關證件退還給當事人。
七、取得《房屋租賃證》后變更或解除房屋租賃合同的，應辦理變更或注銷登記。
八、承租人在租賃期限內征得出租人同意，可以將租賃房屋的一部分或全部轉租他人。房屋轉租，雙方當事人應簽訂書面的轉租合同，并經(jīng)原出租人書面同意后，按規(guī)定辦理轉租登記手續(xù)。雙方當事人訂立轉租合同時，可使用市房地局制定的《上海市房屋轉租合同》示范文本。
九、房屋出租人應在領取《房屋租賃證》后７天內，向稅務機關辦理納稅手續(xù)，依法交稅。
十、房屋在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記后，出租人應在５日內將房屋租賃情況通知物業(yè)管理部門。