房屋租賃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不可侵犯

導(dǎo)讀:
房屋租賃糾紛案例,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。房屋租賃承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利,故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定,即房屋租賃承租人應(yīng)自知悉出賣事實(shí)時(shí)起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。根據(jù)該《上海市房屋租賃合同》,梁某如需出售該商鋪,應(yīng)提前三個(gè)月通知沈某,沈某在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。那么房屋租賃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不可侵犯。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
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房屋租賃糾紛案例,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。房屋租賃承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利,故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定,即房屋租賃承租人應(yīng)自知悉出賣事實(shí)時(shí)起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。
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房屋租賃的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)如何保障
●案情:
梁某在本市某商業(yè)區(qū)有一套商鋪,出租給沈某經(jīng)營(yíng)美容店,雙方簽訂了《上海市房屋租賃合同》,并到區(qū)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行了備案登記,房屋租賃期限到2009年1月20日止。雙方在租賃合同中約定,在租賃期內(nèi),梁某如需出售該房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知沈某,沈某在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2007年4月,沈某收到了梁某的《商鋪出售函》。第二天就回復(fù)梁某,要求梁某將商鋪價(jià)格、條件等有關(guān)出售的所有事項(xiàng)告訴自己,以便決定是否購(gòu)買。但是梁某并沒(méi)有給予答復(fù),并將該商鋪出售給了A公司。A公司取得了該商鋪的產(chǎn)權(quán)后,多次來(lái)美容店上鎖封門,造成沈某的美容店無(wú)法經(jīng)營(yíng)。
無(wú)奈之下,沈某起訴至法院,要求判決梁某與A公司的房屋買賣(合同)關(guān)系無(wú)效,確認(rèn)自己享有該商鋪的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),準(zhǔn)許自己在同等條件下按梁某轉(zhuǎn)讓給A公司該商鋪的價(jià)格行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
庭審中,梁某認(rèn)為自己已經(jīng)向沈某履行了通知義務(wù),而且自己是在沈某自愿放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下,才將該商鋪出售給A公司的,現(xiàn)在沈某行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已超過(guò)三個(gè)月的法定期間。 A公司認(rèn)為自己在與梁某簽訂買賣合同時(shí),梁某與沈某之間不存在糾紛,退一步,即使有糾紛,也與自己沒(méi)有關(guān)系。
●評(píng)析:
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。梁某與沈某簽訂的《上海市房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示,且未違反相關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)屬有效。根據(jù)該《上海市房屋租賃合同》,梁某如需出售該商鋪,應(yīng)提前三個(gè)月通知沈某,沈某在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。梁某雖然曾向沈某發(fā)出了準(zhǔn)備出售該商鋪及告知沈某有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的通知,但在沈某詢問(wèn)該商鋪出售價(jià)格等事宜以便決定是否購(gòu)買該商鋪時(shí),梁某在未向沈某作出答復(fù)的情況下將該商鋪出售給了A公司,其行為顯然侵犯了沈某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),沈某的訴訟請(qǐng)求,于法有據(jù),應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧6鳤公司因此受到的損失可與梁某另行解決。[page]
●判決:
法院支持了原告方的觀點(diǎn)。
(孫洪林/文 作者系上海市申房律師事務(wù)所主任、律師)




