2002年8月5日，三原告不服，以醴陵農行侵犯了自己優先購買權，向醴陵市人民法院起訴，請求判令醴陵農行與三被告之間的房屋買賣協議無效，并判令醴陵農行賠償原告經濟損失1600元。株洲市中級法院以法律無明文規定對優先購買權的保護可延伸至非租賃物由，于2003年4月17日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。法律對出租人出賣整棟房屋，而承租人只承租該房屋一部分，承租人是否享有優先購買權沒有明確規定，因此，當出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時，承租人不享有優先購買權。另一種觀點認為，優先購買權是法律賦予承租人的優先購買出租房屋的權利。關于優先購買權能否及于涵蓋租賃物的整棟房屋的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

核心內容：本文介紹一個關于租賃優先權的案例，通過法院對案例的判決，為大家介紹租賃優先購買權的囊括范圍。

[案情摘要]：

原告王某新、付某成、凌某平三人系湖南省醴陵市個體戶，分別與被告中國農業銀行醴陵市支行(以下簡稱醴陵農行)于2002年1月21日簽訂房屋租賃合同，合同約定：三人分別租賃醴陵農行原黃獺嘴聯營商場七個門面的一個，租期一年，從2002年1月1日至同年12月31日，按季交納租金。合同簽訂后，三原告向醴陵農行交納了保證金及上半年的租金。同年6月26日，被告醴陵農行未先通知三租戶黃獺嘴聯營商場即將出售的情況下，與被告江召購、黃許生、江運南簽訂了房屋買賣合同。同日，醴陵農行召集七戶租賃戶開會，告之農行已找到房屋買主，但不終止租賃戶的租賃合同，同年7月1日以后的租金由購房人收取。王某新、付某成因事未到會。2002年6月28日，醴陵農行通知各租賃戶，其所租賃房屋已出售給江召購，原租賃合同有效，從7月1日起租金向江召購交納。當日，江召購將購房價款22萬元交給醴陵農行，同年7月1日，江召購到黃獺嘴土地管理站辦理了集體土地使用證變更手續。當月9日江召購又到房產部門辦理了房屋所有權證。2002年8月5日，三原告不服，以醴陵農行侵犯了自己優先購買權，向醴陵市人民法院起訴，請求判令醴陵農行與三被告之間的房屋買賣協議無效，并判令醴陵農行賠償原告經濟損失1600元。醴陵市法院認為，原告三租戶只是各租賃被告醴陵農行出售房屋的一部分，該單位出售的是整棟房屋，法律并無明文規定對優先購買權的保護，可延伸至非租賃物。三原告的租賃合同也并未因被告之間的房屋買賣合同而終止。于2003年1月14日判決駁回原告王某新、付某成、凌某平的訴訟請求。判決后，原告不服，以原判適用法律不當，向湖南省株洲市中級法院提起上訴，請求撤銷原判，確認自己優先購買權成立。株洲市中級法院以法律無明文規定對優先購買權的保護可延伸至非租賃物由，于2003年4月17日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。三原告不服，到處申訴上訪。在一、二審中，三原告均主張愿以江召購相同價格購買整棟房屋。

[爭執焦點]：

該案判決后在社會上引起廣泛反響，承租人的優先購買權是否及于涵蓋租賃物的整棟房屋?一種觀點認為，根據法律規定，出租人出賣出租房屋，承租人才享有優先購買權，承租人的優先購買權僅指租賃物，不能延伸至非租賃物。法律對出租人出賣整棟房屋，而承租人只承租該房屋一部分，承租人是否享有優先購買權沒有明確規定，因此，當出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時，承租人不享有優先購買權。另一種觀點認為，優先購買權是法律賦予承租人的優先購買出租房屋的權利。只要出租人出賣的房屋涵蓋出租房屋，承租人就享有優先購買權。

[評析]

筆者認為，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優先購買權，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優先購買權，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優先購買權。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，要整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整棟房屋，承租人即享有優先購買權。在該案中，被告醴陵農行在未通知原告王某新等三租賃戶情況下，即將包括租賃房屋在內的整棟房屋出賣給江召購等被告，剝奪了三原告的優先購買權。原告作為承租戶有權主張其房屋買賣合同無效，其訴訟請求合法，應依法支持。一、二審法院判決既認定被告醴陵農行未通知租賃戶即出賣租賃房屋的事實，又以出賣房屋超出了租賃范圍為由，判決駁回原告訴訟請求，適用法律錯誤，應按審判監督程序糾正。理由如下：

一、承租人的優先購買權原則上僅僅針對租賃物，出租人是否享有優先購買權，取決于出租人是否將超出租賃范圍部分的房屋與租賃房屋分割出賣。

眾所周知，承租人的優先購買權是針對租賃房屋而言的。承租人享有優先購買權是基于其承租了出租人的房屋，離開了這個前提，就無從談起優先購買權。因此， 除了特殊情況，原則上，承租人享有優先購買權的標的物，僅僅針對租賃房屋，不能作擴大解釋。這樣既體現了優先購買權的立法精神，又符合公平原則，兼顧了出租人和承租人的利益。

根據以上原則，在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優先購買權，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優先購買權。因為法律賦予承租人的優先購買權范圍僅限于租賃房屋范圍，現出租人出賣的房屋又是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務讓承租人行使優先購買權，否則，就侵犯了出租人的權利。相反，在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優先購買權，也沒有侵犯承租人權利。因為法律賦予承租人的優先購買權權限范圍到此為止。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優先購買權。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優先購買權問題。法律是一桿天平，必須兼顧雙方利益，盡量作到公平合理。在此情況下，怎樣做才公平合理?唯一的出路就是讓承租人行使優先購買權。承租人行使優先購買權的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優先購買權。讓承租人行使優先購買權并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優先購買權，則侵犯了承租人的優先購買權，影響承租人利益。

在以上案件中，出租單位不是分割出賣商場的各個門面房屋，而是整體出賣包括原告三租賃戶租賃門面在內的整棟房屋，出租單位應在出賣前通知三租賃戶。三租賃戶在同等條件下，有優先購買權。出租單位出賣房屋時，并未通知承租人，侵犯了承租人的優先購買權。承租人主張優先購買權，請求確認出租單位的房屋買賣無效，應依法支持。

二、承租人的優先購買權是法定的，沒有附加任何條件，不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變。[page]

根據最高法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第118條、《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣出租房屋，應當在出賣前的合理期限內，通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人的這種優先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優先購買權。

三、出租人整體出賣涵蓋租賃房屋的整棟房屋，只是出租人的出賣條件，并未轉化出賣租賃房屋的性質，不能據此引申出優先購買權延伸至了非租賃物。

出租人整體出賣涵蓋租賃物的整棟房屋，超出了租賃房屋的范圍，租賃人對超出部分并未租賃，而法律只對租賃房屋賦予優先購買權，對非租賃部分并未規定優先購買權，因此，有人得出出租人整體出賣涵蓋租賃房屋的整棟房屋時，承租人不享有優先購買權的結論。從表面上看，這種觀點有一定道理，其實十分錯誤。

筆者認為，以上觀點是適用法律中典型的形而上學主義，也是片面機械理解優先購買權的法律規定。我們只要稍微轉換一下出租人出賣整棟房屋的性質審視角度，就會得出承租人是否享有優先購買權的正確結論。出租人超出租賃房屋范圍出賣整棟房屋，并未改變出賣租賃房屋的性質，仍然是出賣租賃房屋的行為。因為其出賣的標的物涵有租賃物，只是大于租賃物。難道說出租人超出租賃房屋范圍出賣整棟房屋，就不是出賣租賃房屋嗎?很顯然不能得出這個結論。那么怎么看待出租人的整體出賣行為呢?筆者認為，出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了出賣標的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實際行使優先購買權的前提。法律規定承租人的優先購買權不是無條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使。在該案中，具體表現為王某新等三租戶是否愿意接受出租單位的整體出賣條件，愿意接受，是否愿意以同等價格接受。但這些都屬于承租人怎么行使優先購買權的問題，而不是承租人是否享有優先購買權的問題。承租人的優先購買權首先得由出租人于出賣前合理期限通知后，才能實際開始行使。出租人可明確告之承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優先購買權，不愿接受該條件，承租人則放棄了優先購買權，出租人可依法對外出賣。在該案中，出租方醴陵農行未通知租賃戶，即與江召購等簽定了房屋買賣合同，根本未讓承租戶行使優先購買權。顯然違法。

四、出租人整體出賣房屋，承租人行使優先購買權，有利于維護交易秩序的穩定，兼顧出租人和承租人利益，符合優先購買權的立法精神和目的。

優先購買權的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優先性，使出租人和承租人的租賃法律關系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩定，促進市場經濟的發展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益。基于承租人承租出租人房屋的事實前提，故法律規定承租人的優先購買權。出租人整體出賣房屋時，在同等條件下，承租人享有優先購買權，照樣對出租人利益不構成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響，符合優先購買權的立法精神和目的。