如果租賃房屋的瑕疵不會導(dǎo)致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。關(guān)于承租人享有自由解除權(quán)的情形，承租人解除合同要滿足哪些條件的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同解除相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

一、承租人享有自由解除權(quán)的情形

在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權(quán)利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當(dāng)期間內(nèi)不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

《合同法》第231條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。”

《合同法》233條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”

雖然《合同法》第233條規(guī)定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達(dá)到“危及承租人的安全或者健康”的程度。單對于租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權(quán)利瑕疵，只要符合《合同法》第94條第(四)項規(guī)定，承租人可以主張解除合同。

對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應(yīng)滿足以下要件：

(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達(dá)到嚴(yán)重程度。但是，如果租賃房屋對于承租人有特別利害關(guān)系的，則該障礙即使未達(dá)到嚴(yán)重程度，也應(yīng)允許承租人解除合同。

(2)出租人不于催告的期限內(nèi)進行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規(guī)定的用語是“可以隨時解除”。但應(yīng)注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達(dá)到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規(guī)則不同，其立法理由在于要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導(dǎo)致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。

二、租賃房屋關(guān)系中次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)

根據(jù)《民法典》第726條的規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”優(yōu)先購買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)上述法律規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)需要具備下列條件:

(I)在租賃合同的存續(xù)期間。

(2)在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。

(3)必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)就要求出租人在出賣租賃房屋時應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購買權(quán)的表示，出租人不得在這個期限內(nèi)將該房屋賣給他人。如果出租人違反了上述通知義務(wù)，承租人可以請求人民法院確認(rèn)該買賣合同無效。

但我國法律對承租人已將租賃房屋轉(zhuǎn)租后承租人的優(yōu)先購買權(quán)未作明確的規(guī)定。我國確立房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度的宗旨是:維護承租人在租賃房屋期間形成的依賴關(guān)系，特別是居住房屋的依賴關(guān)系，體現(xiàn)了社會中的一種基本人權(quán)關(guān)系;維護承租人對財產(chǎn)的穩(wěn)定使用的狀況，發(fā)揮財產(chǎn)利用的最大效能，促進長期投資。承租人對租賃物的使用與收益，形成了與租賃物的依賴關(guān)系，而這正是立法賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)藉以穩(wěn)定承租人與出租人的法律關(guān)系、確保承租人對租賃物的依賴從而維護承租人利益的原因所在。

經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租受法律的保護，在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人將對租賃物的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給次承租人，在使用收益過程中形成的與租賃物的依賴關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)移。為此，法律基于該依賴關(guān)系設(shè)立的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)屬轉(zhuǎn)租內(nèi)涵中的應(yīng)有之義，即承租人在轉(zhuǎn)租房屋的同時，已將房屋的優(yōu)先購買權(quán)一并轉(zhuǎn)移，由次承租人實際享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)，承租人不再享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。