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承租人享有自由解除權的情形 租賃房屋關系中次承租人是否享有優先購買權
任冰峰律師2021.12.30862人閱讀
導讀：
如果租賃房屋的瑕疵不會導致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。關于承租人享有自由解除權的情形，承租人解除合同要滿足哪些條件的法律問題，大律網小編為大家整理了合同解除相關的法律知識，希望能幫助大家。
如果租賃房屋的瑕疵不會導致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。關于承租人享有自由解除權的情形，承租人解除合同要滿足哪些條件的法律問題，大律網小編為大家整理了合同解除相關的法律知識，希望能幫助大家。
一、承租人享有自由解除權的情形
在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
《合同法》第231條規定：“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。”
《合同法》233條規定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”
雖然《合同法》第233條規定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達到“危及承租人的安全或者健康”的程度。單對于租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《合同法》第94條第(四)項規定，承租人可以主張解除合同。
對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應滿足以下要件：
(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是，如果租賃房屋對于承租人有特別利害關系的，則該障礙即使未達到嚴重程度，也應允許承租人解除合同。
(2)出租人不于催告的期限內進行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規定的用語是“可以隨時解除”。但應注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規則不同，其立法理由在于要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。
二、租賃房屋關系中次承租人是否享有優先購買權
根據《民法典》第726條的規定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”優先購買權是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優先于他人購買財產的權利。承租人的優先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優先購買該租賃物的權利。根據上述法律規定，承租人對租賃物的優先購買權僅限于房屋。優先購買權的實現需要具備下列條件:
(I)在租賃合同的存續期間。
(2)在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優先購買權。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。
(3)必須在一定期限內行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。承租人享有優先購買權就要求出租人在出賣租賃房屋時應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優先購買權的表示，出租人不得在這個期限內將該房屋賣給他人。如果出租人違反了上述通知義務，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同無效。
但我國法律對承租人已將租賃房屋轉租后承租人的優先購買權未作明確的規定。我國確立房屋承租人的優先購買權制度的宗旨是:維護承租人在租賃房屋期間形成的依賴關系，特別是居住房屋的依賴關系，體現了社會中的一種基本人權關系;維護承租人對財產的穩定使用的狀況，發揮財產利用的最大效能，促進長期投資。承租人對租賃物的使用與收益，形成了與租賃物的依賴關系，而這正是立法賦予承租人優先購買權藉以穩定承租人與出租人的法律關系、確保承租人對租賃物的依賴從而維護承租人利益的原因所在。
經過出租人同意的轉租受法律的保護，在合法的轉租中，承租人將對租賃物的使用收益權轉讓給次承租人，在使用收益過程中形成的與租賃物的依賴關系也隨之轉移。為此，法律基于該依賴關系設立的優先購買權應屬轉租內涵中的應有之義，即承租人在轉租房屋的同時，已將房屋的優先購買權一并轉移，由次承租人實際享有房屋的優先購買權，承租人不再享有房屋的優先購買權。
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