原告劉潤成訴被告中國長城資產管理公司深圳辦事處以及第三人深圳市寶聯置業有限公司、張毅宏二手房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原、被告以及第三人張毅宏的委托代理人到庭參加訴訟，第三人寶聯公司未到庭。本案現已審理終結。2007年2月12日，被告方通過第三人寶聯公司告知原告，已將原告租賃之房屋出售給案外人張毅宏。綜上，原告認為，原告是中南花園2棟B4-901房的合法租賃方，依法對該房屋擁有優先購買權和優先租賃權。第三人張毅宏對原告提供的上述證據真實性、關聯性均不予認可。關于承租人的優先購買權——二手房買賣合同糾紛案例的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

原告劉潤成訴被告中國長城資產管理公司深圳辦事處(以下簡稱長城資產深圳辦事處)以及第三人深圳市寶聯置業有限公司(以下簡稱寶聯公司)、張毅宏二手房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原、被告以及第三人張毅宏的委托代理人到庭參加訴訟，第三人寶聯公司未到庭。本案現已審理終結。

原告劉潤成訴稱：被告擁有寶安區中南花園2棟B4-901房的合法產權證書，自2005年5月起至今，原告前期通過深圳南方長城投資控股有限公司，后期通過第三人深圳市寶聯置業有限公司將上述房地產租賃給原告，原告與上述租賃方簽訂有正式的《房屋租賃協議》，并按時向租賃方及物業管理處繳納了房屋租金和物業管理費。2007年2月12日，被告方通過第三人寶聯公司告知原告，已將原告租賃之房屋出售給案外人張毅宏。2007年10月8日，深圳市國土資源和房產管理局寶安分局向原告等多位租戶發出《公告》，要求各位租戶如果認為對被告與張毅宏的商品房買賣存在優先購買權并要求行使，則請在公告之日起向人民法院提起訴訟，并于公告之日20日內向該局提交法院受理案件的相關文件。綜上，原告認為，原告是中南花園2棟B4-901房的合法租賃方，依法對該房屋擁有優先購買權和優先租賃權。被告方在未提前三個月通知原告方，且未征求原告方是否行使優先購買權利的前提下，擅自將該房屋轉讓給案外人張毅宏，違反了我國民法通則及合同法的規定，損害了原告方的合法權益，根據《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”的規定，以及《中華人民共和國合同法》第230條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”的規定，為維護原告的合法權益，特訴至法院，請求依法判令：1.被告與張毅宏2007年2月6日簽訂的《不動產轉讓合同》為無效合同;2.被告在同等條件下優先將上述房地產轉讓給原告;3.責令被告承擔本案全部訴訟費用。

被告長城資產深圳辦事處對原告提供的上述證據質證意見為：證據1表明原告是與南方長城控股公司簽的，不能證明其有優先購買權，與承租人寶聯公司也沒有關系;證據2顯示除了2007年1月和3月是原告支付租金外，其他都是由案外人劉潤海交納的，此存在主體是否適格問題;證據3真實性認可，但不能說明原告有優先購買權;證據4不予質證。

第三人張毅宏對原告提供的上述證據真實性、關聯性均不予認可。

被告長城資產深圳辦事處辯稱：

一、本案答辯人與原告(即被轉租人)之間并無房屋租賃合同關系，原告(即被轉租人)主張優先購買權缺乏合同及法律依據。2006年12月17日答辯人與本案中第三人深圳市寶聯置業有限公司雙方簽訂了《不動產租賃合同》，建立房屋租賃合同關系。雙方約定由答辯人向寶聯公司整體出租包括涉案房產在內的共計115套房產，寶聯公司向答辯人按月交納房租，租賃期限為2006年12月17日至2007年6月17日。由于答辯人是與寶聯公司簽訂的租賃合同，因此也僅向該公司提供出租物業并有權向其收取房租，雙方間存在權利義務關系，寶聯公司是涉案房產的承租人。至于本案原告，答辯人在本案訴訟提起前并不認識，其突然提起訴訟，答辯人十分不解，因為雙方既無合同意義上的權利義務關系也無現實生活中的溝通或聯系.。

按照《合同法》等相關法律規定及合同相對性原則，由租賃合同關系而產生的優先購買權基礎在于當事人雙方間存在租賃合同關系，如果連租賃合同關系都不存在，優先購買權就成為無源之水、空中樓閣，本案中原告“優先購買權”的主張違反了合同相對性的原則是不能成立的。而且《合同法》等已經明確規定了“承租人”享有同等條件下的“優先購買權”，從未規定被轉租人享有此種權利，答辯人認為法律規定不能作無限制的擴大解釋，否則轉租后又轉租、再轉租的各方當事人均主張所謂“優先購買權”如何平衡及實現?由此而給產權人(出租方)帶來沉重的轉讓負擔，對產權人(出租方)而言也是極不公平的，對法律而言任意擴大解釋也是極不嚴肅的。所以，本案即使存在所謂“優先購買權”，其權利人也應當是作為合同簽訂相對方的寶聯公司，而非與答辯人無任何關聯的原告。對此，寶聯公司也曾在《公函》中表示“小租戶與貴辦無直接法律關系，懇請貴辦對貴我雙方在履行合同期間發生的問題，直接與我司交涉，如涉及小租戶，也應當由我司協助解決”。因此，原告若認為自己權益受到損害應與寶聯公司聯系處理。答辯人認為：原告主張優先購買權缺乏合同及法律依據，應當被依法駁回。

二、寶聯公司與答辯人訂立合同時已明確放棄優先購買權，原告向寶聯公司轉承租涉案房產后更無權主張所謂“優先購買權”。答辯人與寶聯公司2006年12月17日簽訂的《不動產租賃合同》第9條9.3款約定“乙方(寶聯公司)不享有在同等條件下對該租賃房的優先購買權”，即：涉案房產的優先購買權在訂立租賃合同之初已由寶聯公司承諾放棄。由于寶聯公司取得涉案承租權的同時，已主動放棄了同等條件下涉案房屋的優先購買權，而原告有關涉案房產的權利又是通過轉租來源于寶聯公司，其權利范圍不應超越寶聯公司享有的權利范圍。因此，即使存在原告所謂“優先購買權”，也因寶聯公司承諾放棄而歸于消滅。作為承租方的寶聯公司在決定轉租涉案房產給原告時，原告應當審查過轉租房產即本涉案房屋的權屬問題，即應當得知：其已承諾放棄了涉案房屋的優先購買權。因此，答辯人認為原告由此可能發生的損失應向其租賃合同的相對方寶聯公司主張，而不是向與其毫無關系的答辯人主張。三、退一步說，即按照原告的說法存在其所謂的“優先購買權”，也由于答辯人已就涉案房產出讓事宜多次告知，原告未在合同期限內行使該權利，而視為其放棄了優先購買權。

本案涉案房產系屬答辯人待出讓資產包中寶安新城第38區“中南花園”%套住宅之一，早在2006年9月26日答辯人已通過《深圳商報》公告通知各方主張權益。答辯人出讓涉案房產時間為2007年2月6日，從通知到出讓四個多月的合理期限內，原告并未以任何形式主張過所謂“優先購買權”，其怠于行使而視為放棄。四、原告第三項訴訟請求涉及優先購買權的行使，答辯人認為即使存在所謂“優先購買權”，該權利行使的前提還在于“同等條件”的具備，但本案原告沒有具備“同等條件”。首先，涉案房產轉讓系“整體轉讓”中的個別房產，答辯人轉讓包括涉案房產在內的%套房屋是整體一次性轉讓給一個買受人，其“整體一次性轉讓”是轉讓房產的一個重要交易條件，正因為是整體轉讓，所以轉讓均價低于單套住房轉讓價格，單套住房由于其朝向、面積、位置等存在差異，其價格必然也不同。涉案房產本身朝向、位置比較好，其同等條件下單獨轉讓的價格必然也更高。為了高效快速最優化回收資產，此次采取整體轉讓而非分戶轉讓，答辯人已讓利給一次性整體買受人。如果以原告主張的價款來購買單套涉案房產，答辯人的出價必然遠遠高于整體轉讓96套房產的均價，因為對于單套房產而言此價格過低，不符合市場經濟規律。因為，本案原告主張優先購買涉案單個房產不符合“同等條件下”之規定，其主張應當被駁回。

其次，涉案房產涉及國有資產處理方面的一些歷史遺留因素及相關債權債務的影響，尤其是稅費承擔和債務承擔問題。由于是整體轉讓且過戶時買賣雙方應支付的稅費、房產本身的債務實際上均由整體房產受讓方全額承擔，所以轉讓均價相應也已降低。因此，原告以其訴請中的價格來主張優先購買權，不符合買受人在房產過戶時需全額承擔稅費及承擔全部債務這一重要前提。再次，前述“同等條件”中價款支付時間也是重要條件。整體轉讓時，答辯人本著使國有資產最快速最優質的實現，要求買受人在成交三日之內付清全款，買受人也實際這樣履行了。因此，“同等條件”的認定包括三日之內付清全款這一條件。另外，答辯人作為國家資產管理公司專門處理國有不良資產，根據《最高人民法院<解答關于處理房戶行使優先購買權案件發生疑義問題的函>》第二款“城市房屋，即使是私人的資金所建筑，也屬于社會財產的一部分。允許房戶有優先承租、承典、承買的權利，就是說房主行使產權，也須服從社會利益，如房屋不宜分割出售，承買人雖不是房戶之一，但買下全幢房屋確有利于工商業的發展，同時又能適當照顧原房戶的居住或遷讓等困難問題，這樣處理是適當的。否則，僅著眼于房戶行使優先購買權而忽視了社會的利益，就違背了城市房屋管理暫行條例的基本精神。”及長城資產總公司的相關規定，本次處置系整體轉讓包括涉案房產在內的全部%套房產，買受人須一次性全部買人以確保答辯人在處置不良資產時國有資產能最快速、最大化、最優化地得到兌現。整體轉讓方式最有利于相應社會利益的實現，而原告卻單獨主張購買個別房產有違答辯人處理資產的相關規定，由于原告只是本次轉讓整體標的個別房屋的被轉租人，因此不符合答辯人本次依照國家相關規定整體處置國有資產的要求。

最后，答辯人需要說明的是：中南花園曾居住了其他眾多被轉租人，均想購置此小區房產，但因為“中南花園”系整體轉讓，被轉租人最終無法購買。如果本案中原告以其訴請價格為依據主張所謂單房“優先購買權”能成立，那么對其他被轉租人是不公平的，其他人的所謂“優先購買權”如何實現?“同等條件下”這一前提又如何實現?如果第三方買受人愿以更高價競買又如何處理?五、原告要求的轉讓價格并無任何證據支持，請法庭依法駁回原告的相應訴訟請求。綜上所述，答辯人認為：作為與答辯人并無合同關系的原告，其主張權益所依據的合同基礎、法律依據都不存在，其請求自然不應得到法律的支持。答辯人作為國家金融資產管理公司之一，對國有資產履行著嚴格的監管義務和職責，為保護國有資產不被原告非法侵吞，懇請法院依法駁回原告的訴訟請求。另外，答辯人將保留向原告追索自租賃合同到期日起至實際返還涉案房產之日的房屋租金損失及同期人民銀行貸款利率的權利。

第三人寶聯公司，未到庭，亦未答辯。

第三人張毅宏辯稱：我方認為本案原告不是涉案房產的承租人，承租人實際上是寶聯公司，我方已經發出了公告盡了告知義務，而且在這期間原告方并沒有向任何一方提出優先購買權的意思表示，所以請求法庭支持我方的買賣關系。

第三人張毅宏未提交證據。

經審理查明：位于深圳市寶安區新安辦38區的中南花園之產權人為本案被告長城資產深圳辦事處。該花園系被告于2002年11月21日向深圳市屹海達實業有限公司購買所得。涉案房產中南花園2棟B4座901包含其中。2006年12月17日，被告(出租方)與第三人寶聯公司(承租方)簽訂《不動產租賃合同》，合同約定，出租方將包括深圳市寶安區中南花園91套商品房在內的115套房產租給承租方使用，合同租賃期限為半年，自2006年12月17日起至2007年6月17日止。租期屆滿三個月前，承租方如需續租，應向出租方提出書面申請。同時，承租方主動放棄優先購買權。出租方欲轉讓該不動產的，應事先告知承租方。承租方不享有在同等條件下對該租賃房產的優先購買權。承租方可以將承租的不動產全部或部分做經營性租賃項目出租，所發生的費用由承租方承擔。

2005年4月30日，深圳南方長城投資控股有限公司(甲方)與原告(乙方)簽訂了《房屋租賃協議》，協議約定，甲方同意將位于深圳市寶安區中南花園2棟B4座901住房租賃給乙方使用。租賃期限自2005年5月4日起至2005年11月4日止。租期為半年。甲方保證對該出租房屋擁有合法的出租權利，確保乙方在協議期內正常使用。另查，涉案房屋租金從2005年12月起至2007年3月均是向第三人寶聯公司交納。交款人為本案原告及其弟弟劉潤海。

2006年9月26日，被告在深圳商報上刊登《中國長城資產管理公司深圳辦事處資產處置公告》，包括涉案房產在內的寶安中南花園96套商品房在擬打包處置物權表內。后中國長城資產管理公司同意被告處置中南花園96套商品房。2007年2月6日，被告長城資產深圳辦事處與第三人張毅宏簽訂《不動產轉讓合同》，由第三人張毅宏整體購買中南花園96套商品房。2007年10月8日，深圳市國土資源和房產管理局寶安分局發出《公告》：“因中國長城資產管理公司深圳辦事處與張毅宏共同申請了中南花園96套商品房的轉移登記申請，如中南花園%套房之租戶認為存在優先購買權并要求行使，則在公告之日起向人民法院提起訴訟。逾期將依法辦理轉移登記手續。”2007年10月26日，原告就涉案房產之優先購買權起訴至本院。

本院認為：首先，優先購買權是指房屋租賃關系中，承租人按照法律規定所享有的，在出租人出賣租賃房屋給第三人時，得以同等條件優先于他人而購買的權利。該制度設立的立法目的在于減少糾紛，降低交易成本，同時便于房屋的占有、管理和使用，以發揮其最大效用。本案原告雖未與第三人寶聯公司簽訂書面的租賃合同，但根據原告提供的寶聯公司開具的租金收據可以認定原告與寶聯公司之間存在事實的租賃關系。在被告同意第三人寶聯公司轉租的情況下，本案原告作為次承租人，在法律上具有同等條件下優先購買涉案房產的權利。但是，在被告與第三人寶聯公司簽署的《不動產租賃合同》中，寶聯公司已明確表示放棄涉案房產之優先購買權，作為次承租人其次承租的權利亦不能超過承租人于法律規定或當事人約定之權利。且原告作為次承租人應對涉案房產之承租權利限制有所了解，如因第三人寶聯公司未向原告披露關于其放棄優先購買權的意思表示，造成原告因被告出售涉案房產發生損失的，原告可向第三人寶聯公司追償。其次，優先購買權之履行實質條件是“同等條件”。法律規定同等條件是為了保證出賣人的利益不致因優先購買權的行使而受到損害，從而使出賣物能以合理的價格成交。

本案涉案房產系包含在整個中南花園%套房產整體處置方案中，被告作為國有資產管理公司在保證國有資產快速、高效處置條件下，在衡量整體房產交易價格、支付方式和時間后，將包括涉案房產在內%套房產一并賣予第三人張毅宏，該整體轉讓有利于社會效益和國有資產的處置。故在公平原則下，即使原告具有優先購買權，作為單個的承租人，該權利亦不可及于整體轉讓。綜上所述，原告起訴被告及第三人至本院，要求確認被告與第三人張毅宏于2007年2月6日簽訂的《不動產轉讓合同》無效，被告在同等條件下優先將涉案房地產轉讓給原告的訴訟請求無事實和法律依據，應予駁回。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第二百三十條、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十條的規定，判決如下：

駁回原告劉潤成的訴訟請求。

本案受理費人民幣11001元，由原告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于深圳市中級人民法院。