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賣房人違約增多 簽“二手房”買賣合同要慎重了
邢穎律師2022.01.05709人閱讀
導讀：
據(jù)法院提供的資料顯示，近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減，這其中以賣房人違約案例居多。無奈，王先生起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。在案件審理過程中，王先生同意解除合同，房屋中介公司同意返還定金。王先生于簽訂合同當天交付定金，并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方，是為買賣雙方按約履行合同作出擔保，而不是僅為其中一方擔保。買房人要避免出現(xiàn)這種情況，就要在簽訂房屋買賣合同時對違約情形進行事先約定，并盡可能約定一個較高的賠償數(shù)額。那么賣房人違約增多。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
據(jù)法院提供的資料顯示，近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減，這其中以賣房人違約案例居多。無奈，王先生起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。在案件審理過程中，王先生同意解除合同，房屋中介公司同意返還定金。王先生于簽訂合同當天交付定金，并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方，是為買賣雙方按約履行合同作出擔保，而不是僅為其中一方擔保。買房人要避免出現(xiàn)這種情況，就要在簽訂房屋買賣合同時對違約情形進行事先約定，并盡可能約定一個較高的賠償數(shù)額。關于賣房人違約增多的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
據(jù)法院提供的資料顯示，近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減，這其中以賣房人違約案例居多。法院在處理這類案件時，一般只能采取解除合同的做法，同時判令賣房人向買房人支付一定數(shù)額的違約金或者賠償買房人因此受到的經(jīng)濟損失。
有個典型案例：2006年9月初，王先生與李女士以及某房屋中介公司簽訂了《房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》以及居間合同，合同約定王先生購買李女士所有的樓房一套。合同簽訂后，王先生向房屋中介公司支付了房價款的10%計8萬元作為定金。沒想到李女士遲遲不履行合同，反而在9月底向王先生和房屋中介公司發(fā)出《解除〈房屋買賣合同〉、〈居間中保合同〉及相關附件和補充協(xié)議的通知》，稱以上合同屬無效合同，理由是李女士未收到定金。無奈，王先生起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。
經(jīng)調(diào)查，由于李女士一直沒有對房屋進行評估，房屋中介公司故未將定金交付給李女士。在案件審理過程中，王先生同意解除合同，房屋中介公司同意返還定金。
法院終審判決：鑒于李女士單方面解除合同所持理由不能成立，根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣合同》的有關條款，李女士應當支付王先生相當于房價款10%的違約金，計8萬元。
為何李女士單方面解除合同所持理由不能成立？因為根據(jù)三方簽訂的《居間中保合同》，定金應由房屋中介公司提存，王先生于合同訂立當天未直接向李女士交付而是向房屋中介公司交納了定金8萬元，符合合同約定。王先生于簽訂合同當天交付定金，并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方，是為買賣雙方按約履行合同作出擔保，而不是僅為其中一方擔保。該合同中約定定金由房屋中介公司提存的意義在于，買賣雙方任一方未按約定履行，都不能收回或收取該定金，房屋中介公司有義務在一定期限內(nèi)保管定金，無權隨意支付給任何一方，以體現(xiàn)定金和中保方的擔保作用。
還有一個問題，根據(jù)“合同必須遵守”的法律原則，在房屋買賣合同沒有無效事由或沒有被依法撤銷的情況下，不論是買房人還是賣房人都應嚴格按照房屋買賣合同履行各自的義務，除非有實體法上的免責事由，如不可抗力等。但實踐中，雙方已經(jīng)簽訂買賣合同，但并未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，房屋的物權還沒有轉移，此時賣房人仍然有權處分房屋，法院在處理這類案件時，一般只能判令賣房人向買房人支付一定數(shù)額的違約金或者賠償買房人因此受到的經(jīng)濟損失。
買房人要避免出現(xiàn)這種情況，就要在簽訂房屋買賣合同時對違約情形進行事先約定，并盡可能約定一個較高的賠償數(shù)額。我國的法律允許當事人提前約定違約金，只要不明顯高于違約造成的實際經(jīng)濟損失即可。此外，物權法已經(jīng)實施，為了防止賣房人一房二賣，買房人可以在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前根據(jù)物權法的有關規(guī)定向有關部門申請預告登記，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人(即買房人)的同意，賣房人無權再將房屋賣給出價更高的人。
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