.png)
賣房人違約增多 簽“二手房”買賣合同要慎重了
張蕓律師2022.01.05742人閱讀
導(dǎo)讀：
據(jù)法院提供的資料顯示，近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減，這其中以賣房人違約案例居多。無奈，王先生起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。在案件審理過程中，王先生同意解除合同，房屋中介公司同意返還定金。王先生于簽訂合同當(dāng)天交付定金，并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方，是為買賣雙方按約履行合同作出擔(dān)保，而不是僅為其中一方擔(dān)保。買房人要避免出現(xiàn)這種情況，就要在簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)違約情形進(jìn)行事先約定，并盡可能約定一個(gè)較高的賠償數(shù)額。那么賣房人違約增多。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
據(jù)法院提供的資料顯示，近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減，這其中以賣房人違約案例居多。無奈，王先生起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。在案件審理過程中，王先生同意解除合同，房屋中介公司同意返還定金。王先生于簽訂合同當(dāng)天交付定金，并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方，是為買賣雙方按約履行合同作出擔(dān)保，而不是僅為其中一方擔(dān)保。買房人要避免出現(xiàn)這種情況，就要在簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)違約情形進(jìn)行事先約定，并盡可能約定一個(gè)較高的賠償數(shù)額。關(guān)于賣房人違約增多的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
據(jù)法院提供的資料顯示，近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減，這其中以賣房人違約案例居多。法院在處理這類案件時(shí)，一般只能采取解除合同的做法，同時(shí)判令賣房人向買房人支付一定數(shù)額的違約金或者賠償買房人因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。
有個(gè)典型案例：2006年9月初，王先生與李女士以及某房屋中介公司簽訂了《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》以及居間合同，合同約定王先生購買李女士所有的樓房一套。合同簽訂后，王先生向房屋中介公司支付了房?jī)r(jià)款的10%計(jì)8萬元作為定金。沒想到李女士遲遲不履行合同，反而在9月底向王先生和房屋中介公司發(fā)出《解除〈房屋買賣合同〉、〈居間中保合同〉及相關(guān)附件和補(bǔ)充協(xié)議的通知》，稱以上合同屬無效合同，理由是李女士未收到定金。無奈，王先生起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。
經(jīng)調(diào)查，由于李女士一直沒有對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，房屋中介公司故未將定金交付給李女士。在案件審理過程中，王先生同意解除合同，房屋中介公司同意返還定金。
法院終審判決：鑒于李女士單方面解除合同所持理由不能成立，根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣合同》的有關(guān)條款，李女士應(yīng)當(dāng)支付王先生相當(dāng)于房?jī)r(jià)款10%的違約金，計(jì)8萬元。
為何李女士單方面解除合同所持理由不能成立？因?yàn)楦鶕?jù)三方簽訂的《居間中保合同》，定金應(yīng)由房屋中介公司提存，王先生于合同訂立當(dāng)天未直接向李女士交付而是向房屋中介公司交納了定金8萬元，符合合同約定。王先生于簽訂合同當(dāng)天交付定金，并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方，是為買賣雙方按約履行合同作出擔(dān)保，而不是僅為其中一方擔(dān)保。該合同中約定定金由房屋中介公司提存的意義在于，買賣雙方任一方未按約定履行，都不能收回或收取該定金，房屋中介公司有義務(wù)在一定期限內(nèi)保管定金，無權(quán)隨意支付給任何一方，以體現(xiàn)定金和中保方的擔(dān)保作用。
還有一個(gè)問題，根據(jù)“合同必須遵守”的法律原則，在房屋買賣合同沒有無效事由或沒有被依法撤銷的情況下，不論是買房人還是賣房人都應(yīng)嚴(yán)格按照房屋買賣合同履行各自的義務(wù)，除非有實(shí)體法上的免責(zé)事由，如不可抗力等。但實(shí)踐中，雙方已經(jīng)簽訂買賣合同，但并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋的物權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移，此時(shí)賣房人仍然有權(quán)處分房屋，法院在處理這類案件時(shí)，一般只能判令賣房人向買房人支付一定數(shù)額的違約金或者賠償買房人因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。
買房人要避免出現(xiàn)這種情況，就要在簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)違約情形進(jìn)行事先約定，并盡可能約定一個(gè)較高的賠償數(shù)額。我國(guó)的法律允許當(dāng)事人提前約定違約金，只要不明顯高于違約造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失即可。此外，物權(quán)法已經(jīng)實(shí)施，為了防止賣房人一房二賣，買房人可以在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定向有關(guān)部門申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人(即買房人)的同意，賣房人無權(quán)再將房屋賣給出價(jià)更高的人。
點(diǎn)贊
收藏
