賣房人違約增多 簽“二手房”買賣合同要慎重了

導(dǎo)讀:
據(jù)法院提供的資料顯示,近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減,這其中以賣房人違約案例居多。無奈,王先生起訴到法院,要求繼續(xù)履行合同。在案件審理過程中,王先生同意解除合同,房屋中介公司同意返還定金。王先生于簽訂合同當(dāng)天交付定金,并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方,是為買賣雙方按約履行合同作出擔(dān)保,而不是僅為其中一方擔(dān)保。買房人要避免出現(xiàn)這種情況,就要在簽訂房屋買賣合同時對違約情形進(jìn)行事先約定,并盡可能約定一個較高的賠償數(shù)額。那么賣房人違約增多。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
據(jù)法院提供的資料顯示,近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減,這其中以賣房人違約案例居多。無奈,王先生起訴到法院,要求繼續(xù)履行合同。在案件審理過程中,王先生同意解除合同,房屋中介公司同意返還定金。王先生于簽訂合同當(dāng)天交付定金,并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方,是為買賣雙方按約履行合同作出擔(dān)保,而不是僅為其中一方擔(dān)保。買房人要避免出現(xiàn)這種情況,就要在簽訂房屋買賣合同時對違約情形進(jìn)行事先約定,并盡可能約定一個較高的賠償數(shù)額。關(guān)于賣房人違約增多的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
據(jù)法院提供的資料顯示,近來“二手房”買賣合同糾紛有增無減,這其中以賣房人違約案例居多。法院在處理這類案件時,一般只能采取解除合同的做法,同時判令賣房人向買房人支付一定數(shù)額的違約金或者賠償買房人因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。
有個典型案例:2006年9月初,王先生與李女士以及某房屋中介公司簽訂了《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》以及居間合同,合同約定王先生購買李女士所有的樓房一套。合同簽訂后,王先生向房屋中介公司支付了房價款的10%計8萬元作為定金。沒想到李女士遲遲不履行合同,反而在9月底向王先生和房屋中介公司發(fā)出《解除〈房屋買賣合同〉、〈居間中保合同〉及相關(guān)附件和補(bǔ)充協(xié)議的通知》,稱以上合同屬無效合同,理由是李女士未收到定金。無奈,王先生起訴到法院,要求繼續(xù)履行合同。
經(jīng)調(diào)查,由于李女士一直沒有對房屋進(jìn)行評估,房屋中介公司故未將定金交付給李女士。在案件審理過程中,王先生同意解除合同,房屋中介公司同意返還定金。
法院終審判決:鑒于李女士單方面解除合同所持理由不能成立,根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣合同》的有關(guān)條款,李女士應(yīng)當(dāng)支付王先生相當(dāng)于房價款10%的違約金,計8萬元。
為何李女士單方面解除合同所持理由不能成立?因為根據(jù)三方簽訂的《居間中保合同》,定金應(yīng)由房屋中介公司提存,王先生于合同訂立當(dāng)天未直接向李女士交付而是向房屋中介公司交納了定金8萬元,符合合同約定。王先生于簽訂合同當(dāng)天交付定金,并不意味著李女士必須收到定金。房屋中介公司作為房屋買賣合同的中保方,是為買賣雙方按約履行合同作出擔(dān)保,而不是僅為其中一方擔(dān)保。該合同中約定定金由房屋中介公司提存的意義在于,買賣雙方任一方未按約定履行,都不能收回或收取該定金,房屋中介公司有義務(wù)在一定期限內(nèi)保管定金,無權(quán)隨意支付給任何一方,以體現(xiàn)定金和中保方的擔(dān)保作用。
還有一個問題,根據(jù)“合同必須遵守”的法律原則,在房屋買賣合同沒有無效事由或沒有被依法撤銷的情況下,不論是買房人還是賣房人都應(yīng)嚴(yán)格按照房屋買賣合同履行各自的義務(wù),除非有實體法上的免責(zé)事由,如不可抗力等。但實踐中,雙方已經(jīng)簽訂買賣合同,但并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),房屋的物權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移,此時賣房人仍然有權(quán)處分房屋,法院在處理這類案件時,一般只能判令賣房人向買房人支付一定數(shù)額的違約金或者賠償買房人因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。
買房人要避免出現(xiàn)這種情況,就要在簽訂房屋買賣合同時對違約情形進(jìn)行事先約定,并盡可能約定一個較高的賠償數(shù)額。我國的法律允許當(dāng)事人提前約定違約金,只要不明顯高于違約造成的實際經(jīng)濟(jì)損失即可。此外,物權(quán)法已經(jīng)實施,為了防止賣房人一房二賣,買房人可以在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定向有關(guān)部門申請預(yù)告登記,預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人(即買房人)的同意,賣房人無權(quán)再將房屋賣給出價更高的人。




