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“購房協議”可當買賣合同履行
于海明律師2022.01.0679人閱讀
導讀：
買賣雙方并未簽訂正式的買賣合同，僅簽訂了一份“購房協議”，其中較為詳細地約定了付款方式和交房時間。后來一方反悔，認為這只不過是一份居間協議，并不是正式的買賣合同，無需履行或承擔違約責任。因此，筆者認為，這類詳盡的“購房協議”完全可當買賣合同履行。雙方產生爭議，并訴至法院。如雙方并未做出上述約定，而雙方已簽訂的協議書具備了房屋買賣合同的主要內容，應視為買賣合同成立，并認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關系予以確認。當事人未簽訂《上海市房地產買賣合同》的，不影響原已成立的合同關系。那么“購房協議”可當買賣合同履行。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
買賣雙方并未簽訂正式的買賣合同，僅簽訂了一份“購房協議”，其中較為詳細地約定了付款方式和交房時間。后來一方反悔，認為這只不過是一份居間協議，并不是正式的買賣合同，無需履行或承擔違約責任。因此，筆者認為，這類詳盡的“購房協議”完全可當買賣合同履行。雙方產生爭議，并訴至法院。如雙方并未做出上述約定，而雙方已簽訂的協議書具備了房屋買賣合同的主要內容，應視為買賣合同成立，并認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關系予以確認。當事人未簽訂《上海市房地產買賣合同》的，不影響原已成立的合同關系。關于“購房協議”可當買賣合同履行的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
買賣雙方并未簽訂正式的買賣合同，僅簽訂了一份“購房協議”，其中較為詳細地約定了付款方式和交房時間。后來一方反悔，認為這只不過是一份居間協議，并不是正式的買賣合同，無需履行或承擔違約責任。實際上，按照高院的認定：雙方已簽訂的協議書具備了房屋買賣合同的主要內容，應視為買賣合同成立，并認定合同有效。因此，筆者認為，這類詳盡的“購房協議”完全可當買賣合同履行。
如：李先生和劉先生于去年6月1日通過中介訂立了一份由三方簽署的《購房協議》，約定李先生以260萬元購買劉先生的一套房產，簽《購房協議》當日支付定金5萬元，6月10日前支付首付款20萬元（含5萬元定金），8月1日前簽訂房地產買賣合同，簽買賣合同當日再支付房款30萬元，在簽買賣合同后60日內辦理過戶交易手續，辦理過戶交易手續當日交付房屋，剩余房款由李先生通過銀行貸款支付。此外，還約定如買賣雙方中任一方擅自終止協議，應向中介方支付總房價的2%的補償款。
合同簽訂后，李先生按約支付了定金和首期款，但到簽訂買賣合同時，劉先生卻不愿意簽《上海市房地產買賣合同》。劉先生認為《購房協議》只是居間合同而不是買賣合同，因此僅同意返還已收房款及定金，而李先生則認為劉先生是看到房價上漲想毀約，盡管雙方沒有簽正式的買賣合同，但《購房協議》對每期房款的支付方式和金額，以及過戶和交房的時間都已明確約定，因此應當依據《購房協議》繼續完成交易。雙方產生爭議，并訴至法院。
■律師觀點：
買賣雙方簽訂的協議，不管名稱叫做《居間合同》還是《定金合同》或者《購房協議》，只要這些協議中具備買賣合同的主要內容，那么這些協議就是買賣合同而不僅僅是居間合同，可以認定雙方買賣關系成立。一方反悔時，另一方可以要求繼續履行或者要求對方承擔其他違約責任。
上海市高院曾下發文件認為：《上海市房地產買賣合同》是上海市工商局等行政管理部門制訂的示范文本，買賣雙方當事人可以采用、參照示范文本訂立買賣合同，買賣雙方就房屋買賣事宜達成一致意見后，為辦理過戶手續之需要，大多約定雙方再需簽訂《上海市房地產買賣合同》示范文本。對此，買賣合同是否成立、有效應根據雙方的合意情況，予以區別對待：如雙方明確以簽訂《上海市房地產買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。如雙方并未做出上述約定，而雙方已簽訂的協議書具備了房屋買賣合同的主要內容，應視為買賣合同成立，并認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關系予以確認。當事人未簽訂《上海市房地產買賣合同》的，不影響原已成立的合同關系。
因此，合同是什么性質不能僅僅看合同的名稱而是要看合同的具體內容，如果一份合同不僅包括買賣雙方與居間方的法律關系，還包括買賣雙方已確定的具體買賣條件，那么這份合同就是買賣合同和居間合同，具有兩個合同的內容和性質，而不能認為只能是一份居間合同。
就上述案件來看，買賣雙方及中介簽署的《購房協議》已經具備了買賣合同的主要內容，因此就是一份買賣合同，李先生作為守約方，可以要求劉先生繼續履行合同，也可以行使合同解除權并要求劉先生賠償經濟損失（如房價上漲后的差價損失）或支付違約金。
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