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如何防范“一房兩賣”事件
許瑞林律師2021.12.23275人閱讀
導(dǎo)讀：
無論在商品房買賣還是二手房買賣中，“一房兩賣”的情況都常有發(fā)生。因此，在“一房兩賣”的情況下，已經(jīng)辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)的購房者即獲得房屋的所有權(quán)。在案例一中，程先生可以主張解除與開發(fā)商之間的商品房買賣合同，并最高可以主張開發(fā)商“雙倍返還”已付購房款。律師提醒在簽訂購買二手房的合同時(shí)，為了更加有效地約束出賣人履行合同，可以對出賣人“一房兩賣”詳細(xì)約定較為嚴(yán)格的違約條款，以便在發(fā)生這種情況后，可以更大限度地挽回?fù)p失，維護(hù)自己的利益。那么如何防范“一房兩賣”事件。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
無論在商品房買賣還是二手房買賣中，“一房兩賣”的情況都常有發(fā)生。因此，在“一房兩賣”的情況下，已經(jīng)辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)的購房者即獲得房屋的所有權(quán)。在案例一中，程先生可以主張解除與開發(fā)商之間的商品房買賣合同，并最高可以主張開發(fā)商“雙倍返還”已付購房款。律師提醒在簽訂購買二手房的合同時(shí)，為了更加有效地約束出賣人履行合同，可以對出賣人“一房兩賣”詳細(xì)約定較為嚴(yán)格的違約條款，以便在發(fā)生這種情況后，可以更大限度地挽回?fù)p失，維護(hù)自己的利益。關(guān)于如何防范“一房兩賣”事件的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
在房屋買賣實(shí)踐中，經(jīng)常會發(fā)生買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，出賣人又將同一房屋賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能按照合同約定取得房屋的情況，俗稱為“一房兩賣”。無論在商品房買賣還是二手房買賣中，“一房兩賣”的情況都常有發(fā)生。在遇到這種情況時(shí)，購房者應(yīng)如何維護(hù)自己的利益?為此，特針對一手房與二手房所出現(xiàn)的一房兩賣案例進(jìn)行分析，讓購房者加強(qiáng)防范。
案例一
程先生為購買某樓盤的商品房，與樓盤開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同簽訂后，程先生即按照合同約定支付了80%的購房款62萬元。但是，在合同約定的交房日期后，開發(fā)商并沒有按約交付房屋。程先生找到開發(fā)商要求交房時(shí)，才得知開發(fā)商已經(jīng)將房屋賣給了李某，并且李某已經(jīng)拿到了房屋所有權(quán)證。
案例二
張某在某小區(qū)的住宅意欲轉(zhuǎn)讓，陳女士得知后，經(jīng)過協(xié)商與張某達(dá)成協(xié)議，簽訂了房屋買賣合同，并支付了合同約定的全部購房款65萬元，但沒有立即辦理房屋過戶。不久，金某也找到張某表示有意購買該房屋，并出價(jià)70萬元。于是，張某又將房屋賣給了金某，并馬上辦理了房屋過戶手續(xù)。陳女士得知后，主張其買房在先，房屋應(yīng)當(dāng)歸其所有，要求金某交付房屋，遭到拒絕。于是，陳女士又向張某提出解除合同，并雙倍返還購房款的主張。
名詞解釋
關(guān)于房屋權(quán)屬：我國《物權(quán)法》對于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更是采用登記生效主義的，登記是使不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更發(fā)生法律效力的必要條件。因此，在“一房兩賣”的情況下，已經(jīng)辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)的購房者即獲得房屋的所有權(quán)。在上述兩個(gè)案例中，由于李某和金某在購房后都辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此已經(jīng)合法取得了所購房屋的所有權(quán)，其他購房人不能取得房屋。
關(guān)于一房兩賣者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：在“一房兩賣”的情況下，出賣人與多個(gè)購房者訂立買賣同一房屋的合同。合同在訂立后即發(fā)生法律效力，購房者因一房兩賣的行為而無法取得房屋所有權(quán)時(shí)，其合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，這種違約行為嚴(yán)重侵害了未取得房屋的一方的利益，一房兩賣者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是，在商品房買賣和二手房買賣中，一房兩賣者的責(zé)任承擔(dān)略有不同。
律師分析
在商品房買賣中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，無法取得商品房所有權(quán)的購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。在案例一中，程先生可以主張解除與開發(fā)商之間的商品房買賣合同，并最高可以主張開發(fā)商“雙倍返還”已付購房款。
在二手房買賣中，未取得房屋所有權(quán)的購房者，同樣可以要求解除房屋買賣合同，并要求出賣人返還已經(jīng)支付的購房款及利息，并承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。但陳女士能否主張出賣人張某承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，則要看合同中是否有相應(yīng)的約定。
律師提醒
在簽訂購買二手房的合同時(shí)，為了更加有效地約束出賣人履行合同，可以對出賣人“一房兩賣”詳細(xì)約定較為嚴(yán)格的違約條款，以便在發(fā)生這種情況后，可以更大限度地挽回?fù)p失，維護(hù)自己的利益。
對于預(yù)購商品房或者購買暫時(shí)無法辦理過戶手續(xù)的房屋，在已經(jīng)開展預(yù)購商品房預(yù)告登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的地區(qū)，簽訂房屋買賣合同時(shí)，還可以就預(yù)告登記進(jìn)行約定，并在合同訂立后及時(shí)辦理預(yù)告登記，以免日后遭遇一房兩賣的情況。
法律鏈接
第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
《中華人民共和國物權(quán)法》
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
作者：周金虎
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