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如何防止“一房兩賣”事件
姚平律師2021.12.25330人閱讀
導讀：
甲銀行與丙房地產公司設定的抵押關系符合法律規定，應認定為有效。那么如何防止“一房兩賣”事件。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
甲銀行與丙房地產公司設定的抵押關系符合法律規定，應認定為有效。關于如何防止“一房兩賣”事件的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
1999年5月31日，甲銀行與乙投資公司簽訂了一份人民幣借款合同，由乙投資公司向甲銀行借款人民幣800萬元，用于資金周轉，借款期限自1999年5月31日至2000年5月30日。為保證按期還款，丙房地產公司用自由資產做抵押，擔保乙投資公司按期還款。1999年5月24日和1999年5月31日，甲銀行與丙房地產公司分別簽訂抵押協議和抵押合同。抵押物為丙所擁有的某花園5號樓的土地使用權，抵押面積為9167.56平方米，抵押設定日期為1999年5月31日。
同日，甲銀行向投資公司發放了貸款。在5月24日的抵押協議中，雙方約定在國有土地使用權抵押期間，甲銀行同意丙房地產公司預售抵押的土地上所建的房屋，預售面積在44186.68建筑平方米以內;甲銀行在處分抵押的國有土地所有權時，不包括已預售的房屋所占用土地的使用權。1999年9月，雙方申請辦理了抵押登記手續，并領取了土地他項權利證明書。由于借款合同到期后，乙投資公司未能償還全部貸款本金和利息，甲銀行遂訴于法院，要求乙投資公司承擔還款責任，丙房地產公司承擔擔保責任。在訴訟過程中，乙投資公司主張預售的商品房所占用土地的使用權不屬抵押權實現的范圍，但丙房地產公司沒有向法院提交商品房預售成交清單和相關證據。
本案一審法院判決如下：
(一)甲銀行與乙投資公司簽訂的人民幣資金借款合同和甲銀行與丙房地產公司簽訂的抵押合同及甲銀行與乙投資公司、丙房地產公司簽訂的抵押協議均有效;
(二)乙投資公司于判決生效后10日內償還甲銀行貸款人民幣800萬元整并支付利息;
(三)甲銀行對丙房地產公司提供的抵押物享有優先受償權。
一審判決理由：甲銀行與乙投資公司簽訂的人民幣借款合同和甲銀行與丙房地產公司簽訂的抵押合同及甲銀行與乙投資公司、丙房地產公司簽訂的抵押協議均未違反國家有關法律規定，應為有效。乙投資公司未按照約定還貸屬違約行為，應承擔違約責任。判決后，丙房地產公司不服，提出上訴，認為預售商品房所占用的土地面積不應包括在抵押的土地面積之內
。二審法院經審理后，裁決駁回上訴，維持原審判決。
二審判決理由：商品房預售合同在房地產管理部門和土地管理部門登記備案應視為一種物權預告登記行為，具有對抗其后產生的一切權利的效果;但由于丙房地產公司沒有向法院提交設定抵押之前在房地產管理部門和土地管理部門登記備案的商品房預售合同，無法確定設定抵押之前已經進行物權預告登記的業主人數，故上訴人關于“在設定抵押以前已經預購了房屋的業主對該抵押的國有土地使用權應該享有獨立的請求權”的說法因無證據支持，不予認定。甲銀行與丙房地產公司設定的抵押關系符合法律規定，應認定為有效。抵押的土地面積應當以土地他項權利證明書載明的9167.56平方米即該花園5號樓的土地面積為準。
本案爭議的關鍵之一是設定抵押的國有土地使用權范圍是否包括設定抵押前已預售的商品房所占用的國有土地使用權。
根據抵押人和抵押權人的協議，設定抵押權前已經預售的商品房所占用范圍內的國有土地使用權不包括在抵押的國有土地使用權范圍內。但事實上，甲銀行與丙房地產公司申請辦理抵押后，領取的土地他項權利證明書記載的國有土地使用權面積為9167.56平方米，該面積包括了已預售的商品房所占用的國有土地使用權面積，根據我國現行的登記制度，所設定土地抵押權的面積應以登記的為準，因此，法院的判決是正確的。
本案引申的問題是，通過預售方式買房的購房者，其對商品房占用范圍的國有土地使用權的權利如何得到保障和實現。國外的不動產登記制度中有預告登記制度，其主要目的就是為了保全債權的實現，即為權利人對未來取得物權享有請求權時提供法律保護。但我國的不動產登記制度中還沒有預告登記制度，而實踐中，隨著經濟的發展，出現了越來越多的預售商品房，對于通過預售方式買房的購房者的權利保護受到越來越多人的關注，迫切要求盡快完善我國的不動產登記制度。《物權法》頒布后，明確規定了預告登記制度，為權利人維護他們的“準物權”提供了法律保證。
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