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二手房交易之“一房兩賣”法律問題

楊一凡律師2021.12.24457人閱讀
導讀:

合同簽訂后,夏某依約支付了房款50萬元,陳某將房屋鑰匙及房地產權證原件交給夏某,夏某將房屋出租。2010年1月26日,陳某將在夏某處保管的房地產權證掛失。2010年3月12日,夏某在二手房網上備案系統查詢發現陳某掛牌出售該房屋,遂起訴至法院要求陳某繼續履行合同、協助辦理過戶手續并申請法院查封該房屋。案件審理過程,由于陳某無經濟能力退還何某已付款項,何某亦起訴至法院要求陳某繼續履行合同并協助辦理過戶手續。那么二手房交易之“一房兩賣”法律問題。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

合同簽訂后,夏某依約支付了房款50萬元,陳某將房屋鑰匙及房地產權證原件交給夏某,夏某將房屋出租。2010年1月26日,陳某將在夏某處保管的房地產權證掛失。2010年3月12日,夏某在二手房網上備案系統查詢發現陳某掛牌出售該房屋,遂起訴至法院要求陳某繼續履行合同、協助辦理過戶手續并申請法院查封該房屋。案件審理過程,由于陳某無經濟能力退還何某已付款項,何某亦起訴至法院要求陳某繼續履行合同并協助辦理過戶手續。關于二手房交易之“一房兩賣”法律問題的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

2007年7月5日,夏某(先買受人)和陳某(出賣人)簽訂《房屋買賣協議書》一份,約定:陳某將其座落于上海市松江區某套房屋出售給夏某,雙方一致確認該房屋轉讓價款為68萬元,夏某于2007年8月15日前向陳某支付50萬元,于2010年3月18日之前向陳某支付房屋余款18萬元,陳某應于2010年2月18至2010年3月18日內無條件陪同夏某向房地產交易中心申請辦理房屋過戶手續,陳某于2007年8月15日前騰出該房屋并通知夏某進行驗收交接。

合同簽訂后,夏某依約支付了房款50萬元,陳某將房屋鑰匙及房地產權證原件交給夏某,夏某將房屋出租。

2010年1月26日,陳某將在夏某處保管的房地產權證掛失。

2010年3月7日,陳某與何某(后買受人)簽訂《上海市房地產買賣合同》,約定陳某將該房屋以105萬元的價格轉讓給何某。合同簽訂后,何某支付了房款45萬元。

2010年3月12日,夏某在二手房網上備案系統查詢發現陳某掛牌出售該房屋,遂起訴至法院要求陳某繼續履行合同、協助辦理過戶手續并申請法院查封該房屋。案件審理過程,由于陳某無經濟能力退還何某已付款項,何某亦起訴至法院要求陳某繼續履行合同并協助辦理過戶手續。

姜律師發表法制觀點,出賣人與兩個買受人先后簽訂房屋買賣合同,但由于兩個買賣均未辦理過戶登記,故兩個買賣合同的買受人均僅享有合同規定的債權。由于債權的性質為請求權,具有平等性,兩買受人均無權直接支配標的房屋,僅能依據房屋買賣合同請求出賣人履行協助辦理房屋過戶登記的義務。現兩買受人均起訴至法院要求繼續履行合同以取得房屋物權,考慮到先買受人已經依約支付大部分房款并實際占有使用系爭房屋,法院最終判決履行出賣人與先買受人之間的買賣合同,而對后買受人要求繼續履行合同的訴訟請求不予支持,后買受人可以請求解除合同并要求出賣人承擔違約責任。

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  • 二手房“兩稅”落地 四種避稅方式潛藏巨大風險

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    二手房“兩稅”落地 四種避稅方式潛藏巨大風險

    內容:“兩稅”落地后,“假離婚”“假贈與”“假過戶”等“避稅”方式層出不窮。這些“避稅”方式,表面上看似可以節省不少稅費,其中卻蘊含著很大的法律和市場風險。“做低合同價”是二手房市場買賣雙方最常用的避稅方式。比如一套實際轉讓成交價格為60萬元的房屋,買賣雙方私下協商簽署協議后遞交給房管局的過戶價則是以40萬元成交的。“兩稅”都將5年作為一道界限,5年以上轉讓可以免征營業稅。在新政策頒布后,不少業主通過“假贈與”偷逃個人所得稅和營業稅等。由于雙方私下進行交易,一旦一方違約,很容易引起糾紛。為了避掉這部分稅費,許多夫妻在此大做文章,通過假離婚的形式進行避稅。那么二手房“兩稅”落地。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
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  • 孔孟廷律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 二手房買賣合同必須寫明“四大條款”

    郭銘芝律師

    北京天用律師事務所

    郭銘芝

    二手房買賣合同必須寫明“四大條款”

    內容:對此,業內人士建議,購房者在簽訂二手房買賣合同時必須寫明“四大條款”。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前,需要首先確認簽約主體的真實性,主要是核實賣方主體資格的真實性。簽約主體資格的真實性是房屋買賣合同成立的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方擔保的情況下,這個問題更需引起客戶的注意。為避免以后出現糾紛時難以解決,就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。對首付款和尾款,房產買賣合同一般規定由買方在不同時間段交付原房主。為此,合同中必須分別寫明首付款交付、房產過戶以及尾款交付的具體期限。那么二手房買賣合同必須寫明“四大條款”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
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  • 于海明律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 二手房交易莫簽“陰陽合同”

    黃東潔律師

    北京市元甲律師事務所

    黃東潔

    二手房交易莫簽“陰陽合同”

    內容:首先,對于想偷、逃稅的房產交易當事人來說,這種做法有違法、犯罪的嫌疑。由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款,處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款。其次,對于購房人來說,二手房交易中不如實申報成交價,將導致購房人以后再轉讓該房產時的稅賦可能大幅增加。另外,根據《中華人民共和國合同法》的有關規定,在二手房交易中簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛,導致交易雙方當事人不必要的重大經濟損失。據悉,對于二手房交易中不如實申報成交價,惡意偷、逃稅費的行為,南京市地稅部門將與房產部門密切配合,制定嚴謹的制約措施,從源頭上杜絕二手房交易價格的不實申報。那么二手房交易莫簽“陰陽合同”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
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  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 買賣二手房應注意的法律問題包括:1、雙方應當訂立書面的買賣合同;2、買賣合同中應當約定過戶登記等相關條款;3、賣方是否對買賣標的物具有處分權,即其是否能夠出具出賣委托書或房產證等材料。法律依據:《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效: (一)行為人具有相應的民事行為能力; (二)意思表示真實; (三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。 預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。
  • 二手房交易:真假“產權證”六招“巧”識別

    李孟陽律師

    北京市元甲律師事務所

    李孟陽

    二手房交易:真假“產權證”六招“巧”識別

    內容:但是,近期交易中一些不法人員非法偽造和使用產權證,假證的流入嚴重擾亂了二手房市場的正常秩序,侵害了購房者的合法權益。為了保證交易安全,買賣當事人在二手房交易過程中應特別注意,要認真識別產權證真偽,現特向大家介紹以下六種產權證真偽辨別方法。真產權證的內頁紙張是采用專業水印紙,類似人民幣的水印制作。識別房產證真假的最有效方法,還是到當地的房產主管部門、房產檔案館去查閱相應的記錄。不過為了維護自己權益,像房產證這樣的重要證件,購房者還是要多留個心眼,不能圖省事兒。那么二手房交易:真假“產權證”六招“巧”識別。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李孟陽律師
    2021.12.29985人收看
  • 王學瑞律師

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 如何防止“一房兩賣”事件

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    如何防止“一房兩賣”事件

    內容:甲銀行與丙房地產公司設定的抵押關系符合法律規定,應認定為有效。那么如何防止“一房兩賣”事件。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    翁玉素律師
    2021.12.25365人收看
  • 邢穎律師

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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 二手房交易之“一房兩賣”法律問題

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    二手房交易之“一房兩賣”法律問題

    內容:合同簽訂后,夏某依約支付了房款50萬元,陳某將房屋鑰匙及房地產權證原件交給夏某,夏某將房屋出租。2010年1月26日,陳某將在夏某處保管的房地產權證掛失。2010年3月12日,夏某在二手房網上備案系統查詢發現陳某掛牌出售該房屋,遂起訴至法院要求陳某繼續履行合同、協助辦理過戶手續并申請法院查封該房屋。案件審理過程,由于陳某無經濟能力退還何某已付款項,何某亦起訴至法院要求陳某繼續履行合同并協助辦理過戶手續。那么二手房交易之“一房兩賣”法律問題。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
    2021.12.24457人收看
  • 李楠楠律師

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    擅長:交通事故

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  • 國家并沒有出臺關于二手房交易的新法規或規定(條例),只是對二手房交易的稅率等作一定的調整。1.把原來產權滿五年才能免的營業稅調整為滿二年可免。2.把原來1.5%(普通住宅)契稅的適用范圍作微小調整,即購買90%平米以下房產契稅調整為1%《契稅法》第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出,報同級人民代表大會常務委員會決定,并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
  • 二手房會有哪些交易問題

    孔孟廷律師

    北京市元甲律師事務所

    孔孟廷

    二手房會有哪些交易問題

    內容:二手房買賣還是應該通過正常的程序辦理,該交的稅不能省,否則很容易造成買賣者之間的糾紛,訴訟也將不可避免的,到時就會“因小失大”。那么二手房會有哪些交易問題。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    孔孟廷律師
    2022.01.05454人收看
  • 陳宗瓊律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 二手房交易:識別真假“產權證”

    姚平律師

    北京市元甲律師事務所

    姚平

    二手房交易:識別真假“產權證”

    內容:產權證是所購房屋的“身份證”,是識別上家真實身份最重要的憑證之一。但是,近期二手房交易中一些不法人員非法偽造和使用產權證,假證的流入嚴重擾亂了二手房市場的正常秩序,侵害了購房者的合法權益。真產權證第一頁上的蓋章是由機器套紅印制的“xx市房產管理局”行政公章;假產權證則一般加蓋手工雕刻的公章,因為紙張較薄,在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新產權證。那么二手房交易:識別真假“產權證”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    姚平律師
    2021.12.29855人收看
  • 翁玉素律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 如何防范“一房兩賣”事件

    許瑞林律師

    許瑞林

    如何防范“一房兩賣”事件

    內容:無論在商品房買賣還是二手房買賣中,“一房兩賣”的情況都常有發生。因此,在“一房兩賣”的情況下,已經辦理了房屋權屬登記手續的購房者即獲得房屋的所有權。在案例一中,程先生可以主張解除與開發商之間的商品房買賣合同,并最高可以主張開發商“雙倍返還”已付購房款。律師提醒在簽訂購買二手房的合同時,為了更加有效地約束出賣人履行合同,可以對出賣人“一房兩賣”詳細約定較為嚴格的違約條款,以便在發生這種情況后,可以更大限度地挽回損失,維護自己的利益。那么如何防范“一房兩賣”事件。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    許瑞林律師
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  • 王熙律師

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 避免二手房交易糾紛約定關鍵“四金”不可少

    趙金保律師

    北京市元甲律師事務所

    趙金保

    避免二手房交易糾紛約定關鍵“四金”不可少

    內容:若上家有“到手價”的要求,則在支付訂金前就應在居間合同中加以明確。二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的一項支出。在買房或賣房前,弄清相關政策規定是非常必要的。和交易稅費相比,這些雜費雖然金額不多,但也應在買賣合同中約定清楚,防患于未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。二是上家出售房屋,其物業維修基金賬戶中的余額,不能提取或退還,可由下家通過物業管理部門與上家結算。三是維修基金是結算,還是無償轉讓,應當在訂金支付前就予以明確約定,否則訂金支付后,根據“有約定,從約定;無約定,從法定”的原則,下家無權要求上家贈送維修基金。那么避免二手房交易糾紛約定關鍵“四金”不可少。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    趙金保律師
    2021.12.29235人收看
  • 劉曉紅律師

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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 二手房交易稅“懸空”

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    二手房交易稅“懸空”

    內容:據了解,一些城市房屋登記系統建立時間不長,存在不少“大齡房源”,諸如老公房、房改房等,核價難度很大;由于“陰陽合同”不同程度地存在,公平核價并不容易。此外,住房購買、裝修和使用過程中,涉及多項支出,若要準確界定“轉讓所得”,也有難度。值得注意的是,新的“地王”再度回歸。業內人士指出,建立房地產穩定發展的長效機制,不能只一味地限制房價及購房需求,而應該在加快土地供應、改革“土地財政”等方面作出制度安排。那么二手房交易稅“懸空”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
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  • 任冰峰律師

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 二手房買賣交易常見合同解除糾紛及相關法律規定

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務所

    張嘉娛

    二手房買賣交易常見合同解除糾紛及相關法律規定

    內容:二手房交易過程中,面對扶搖直上的房價,雖已收取定金甚至全部購房款,但利益驅使,售房人往往反悔毀約引起糾紛,近年來法院受理的這類案件呈大幅攀升之勢。第六, 所售房屋是央產權,政策規定不允許出售;以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由,要求認定買賣合同無效等等。在履行義務的同時,另一方還有其他損失的,應當賠償損失。那么二手房買賣交易常見合同解除糾紛及相關法律規定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
    2021.12.29352人收看
  • 崔玉君律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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  • “一房三價”病根何在?二手房交易稅費過高

    張蕓律師

    北京市元甲律師事務所

    張蕓

    “一房三價”病根何在?二手房交易稅費過高

    內容:根本上看,一是由于二手房交易過高的稅費,二是銀行對二手房交易放貸的“高門檻”。按照去年底國家出臺交易稅費減免措施以前的標準,一套5年以內的二手房,購房者需要繳納的稅費約為房價的11%,即使通過“陰陽合同”避稅,也占房價的5%以上。也就是說,購買一套5年以內的二手房,購房者的首付加上稅費,將近房價的50%,遠遠高于購買期房的水平。有關部門采取措施打擊“陰陽合同”、防范“一房多價”,根本上也是為了二手房市場的健康發展,為了保護各方的利益,但在客觀上有可能增加購房者的首付壓力。這樣,“一房三價”和“陰陽合同”也許會自動消失,事情會變得更簡單。那么“一房三價”病根何在?二手房交易稅費過高。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
    2022.01.04105人收看
  • 趙金保律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 二手房交易:贈與“瑕疵面積”導致糾紛

    張蕓律師

    北京市元甲律師事務所

    張蕓

    二手房交易:贈與“瑕疵面積”導致糾紛

    內容:案件焦點在市一中院審理過程中,案件焦點很快浮出水面:房屋買賣中贈與“瑕疵面積”,如違章建筑、露天平臺等,是否會影響到整個二手房房屋買賣合同的有效性。據了解,“買頂樓,送露臺”、“買別墅,送地下室”等情況在本市新建商品房銷售中時有出現。因此,贈與“瑕疵面積”顯然會因違法而成為無效行為。因此,在下家不能享用“瑕疵面積”時,買賣合同應予解除。民事訴訟法專家沈宗漢則認為,在房屋買賣中,上家是否有權贈送“瑕疵面積”是個值得探討的問題,但無論如何,這種贈送行為只是普通的瑕疵糾紛,構不成合同法定解除理由之一的根本違約。那么二手房交易:贈與“瑕疵面積”導致糾紛。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
    2021.12.29341人收看
  • 姚平律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀

    馮清琴律師

    北京天用律師事務所

    馮清琴

    對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀

    內容:對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀作者:法院在審理二手房買賣的訴訟案件時,主要適用的法律是《合同法》,但是由于《合同法》的規定比較原則,難以將二手房買賣中各種各樣復雜的情況規定得面面俱到。所以,上海市高級人民法院在2005年底又頒布了一個重要的文件,這就是專門針對二手房而出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》。《解答》的規定:“未經房屋共有人同意出賣人簽訂二手房買賣合同的,應區別不同的情形分別處理。那么對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    馮清琴律師
    2021.12.29424人收看
  • 段建國律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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楊一凡律師

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