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石家莊橋西區法院判決認定“村證房”買賣合同無效

郭銘芝律師2022.01.05483人閱讀
導讀:

房產中介辯稱,原告王某在簽訂合同時清楚其購買的房產是“村證房”,是由于原告的原因要求解除合同,定金不應退還。被告關于原告在購房時明知房產是“村證房”,無法辦理過戶手續,故定金不應當返還的主張,原告不予認可,被告也無證據證實其主張。而且,即便原告王某明知其所購房產為“村證房”,也并不能對抗法律強制性規定使得合同有效,該合同仍應認定為無效,因而對房產中介的上述主張,法院沒有支持。最終,法院判決:原告王某與高某及某房產中介簽訂的房屋買賣合同無效;被告返還原告王某定金1萬元。那么石家莊橋西區法院判決認定“村證房”買賣合同無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

房產中介辯稱,原告王某在簽訂合同時清楚其購買的房產是“村證房”,是由于原告的原因要求解除合同,定金不應退還。被告關于原告在購房時明知房產是“村證房”,無法辦理過戶手續,故定金不應當返還的主張,原告不予認可,被告也無證據證實其主張。而且,即便原告王某明知其所購房產為“村證房”,也并不能對抗法律強制性規定使得合同有效,該合同仍應認定為無效,因而對房產中介的上述主張,法院沒有支持。最終,法院判決:原告王某與高某及某房產中介簽訂的房屋買賣合同無效;被告返還原告王某定金1萬元。關于石家莊橋西區法院判決認定“村證房”買賣合同無效的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

面對居高不下的房價,一些人把目光投向了價格相對較低的“村證房”。但是,由于“村證房”交易中存在諸多法律問題,現實中引起的法律糾紛屢見不鮮。石家莊市橋西區法院日前就審結了一起這樣的糾紛———

去年5月8日,經石家莊市某房產中介介紹,王某與某房產中介和高某簽訂一份房地產買賣合同,合同約定:王某購買戶主高某位于石家莊市市區的住宅一套,房款總計26.3萬元,合同簽訂當日王某應向房產中介給付定金1萬元,余款25.3萬元應于2007年5月17日向房主一次付清。合同簽訂后,王某按約定向房產中介交了定金1萬元。后王某因無法直接與房主取得聯系,而且經過深入了解,他發現所要購買的住宅屬于“村證房”,不能辦理過戶手續。王某認為房產中介采取欺詐的手段,提供虛假的交易信息,致使他無法實現合同目的,該合同應予解除。經多次協商未果,他遂將房產中介告上橋西區法院,請求法院依法判令解除買賣合同,被告返還其定金1萬元,訴訟費用由被告承擔。

房產中介辯稱,原告王某在簽訂合同時清楚其購買的房產是“村證房”,是由于原告的原因要求解除合同,定金不應退還。

法院審理認為,原告王某與高某及房產中介簽訂的房屋買賣合同違反了《土地管理法》關于農民集體所有的土地使用權不得出讓的強制性規定,農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”,因此,該合同應認定無效。無效的合同沒有法律約束力,因無效合同取得的財產,應當予以返還。據此,房產中介收取原告王某的1萬元定金應予返還。被告關于原告在購房時明知房產是“村證房”,無法辦理過戶手續,故定金不應當返還的主張,原告不予認可,被告也無證據證實其主張。而且,即便原告王某明知其所購房產為“村證房”,也并不能對抗法律強制性規定使得合同有效,該合同仍應認定為無效,因而對房產中介的上述主張,法院沒有支持。

最終,法院判決:原告王某與高某及某房產中介簽訂的房屋買賣合同無效;被告返還原告王某定金1萬元。買“村證房”有法律陷阱“村證房”又稱小產權房,是指在城市規劃區周圍村莊集體所有的土地上,由村民委員會決定建造或由村民委員會與房地產開發商聯合建造的房屋。目前,盡管“村證房”在石家莊乃至全國一些地方交易并不少見,但是依據有關法律法規,城鎮居民購買“村證房”的合同是無效的,購買的“村證房”無法上市流通,不受法律保護。

其主要法律依據有,《土地管理法》第63條:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定:加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。《河北省土地管理條例》規定:農村村民由于買賣住房轉讓集體土地使用權的,買方必須符合申請宅基地的條件,并依照規定辦理宅基地審批手續。《石家莊城市房屋權屬登記管理條例》規定:集體土地上的房屋權屬轉移登記,只限于在集體組織成員之間進行。

(責任編輯:王現輝律師)

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  • 法院判決合同無效后應作以下處理:1、一方當事人因該合同而取得的財產要予以返還;2、不能返還或者沒有必要返還的,要折價補償給對方;3、過錯方還要承擔損失賠償責任;4、各當事人都有過錯的,各自都要承擔相應的責任。法律依據:《民法典》第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。 第一百五十六條 民事法律行為部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。 第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后,行為人因該行為取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的,依照其規定。
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    “購房協議”可當買賣合同履行

    內容:買賣雙方并未簽訂正式的買賣合同,僅簽訂了一份“購房協議”,其中較為詳細地約定了付款方式和交房時間。后來一方反悔,認為這只不過是一份居間協議,并不是正式的買賣合同,無需履行或承擔違約責任。因此,筆者認為,這類詳盡的“購房協議”完全可當買賣合同履行。雙方產生爭議,并訴至法院。如雙方并未做出上述約定,而雙方已簽訂的協議書具備了房屋買賣合同的主要內容,應視為買賣合同成立,并認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產買賣合同》,只是以格式合同的形式對買賣關系予以確認。當事人未簽訂《上海市房地產買賣合同》的,不影響原已成立的合同關系。那么“購房協議”可當買賣合同履行。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 妻子可以主張丈夫贈與“二奶”房產贈與合同無效

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    于海明

    妻子可以主張丈夫贈與“二奶”房產贈與合同無效

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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    周春花律師

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    任冰峰

    雖為“陰陽合同”房產證仍合法有效

    內容:事后嚴邦順認為,該合同違背了他本人的真實意愿,應為無效。遂訴至龍崗區人民法院,請求法院認定《現售合同》無效。因此,他向龍崗區人民法院提起行政訴訟,請求法院撤銷龍崗分局頒發的房產證。2008年4月9日,龍崗區人民法院對此行政案開庭審理,并于7月24日作出一審判決。法院認為,人民法院審理行政案件,對具體行政行為是否合法進行行政審查。據此,被告龍崗分局作出的轉移登記行為有充分的事實依據和法律依據,程序合法,應當予以支持。綜上,原告要求撤銷原房地產證的理由于法無據,法院不予以支持。原告的訴訟請求不能成立,依法應予以駁回,遂判決:駁回嚴邦順的訴訟請求。那么雖為“陰陽合同”房產證仍合法有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    任冰峰律師
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  • 楊一凡律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 合同雙方都違約了怎么辦?認定合同無效嗎

    黃東潔律師

    北京市元甲律師事務所

    黃東潔

    合同雙方都違約了怎么辦?認定合同無效嗎

    內容:合同法第120條規定:當事人雙方都違反合同的,應當各自承擔相應的責任。即違約各方分別按照各自具體違約形態的法律后果分別向對方承擔相應的違約責任。過失相抵原則在違約責任中的適用問題我國合同法中并無明確規定。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第30條買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方對損失的發生也有過錯,違約方主張扣減相應的損失賠償額的,人民法院應予支持。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。那么合同雙方都違約了怎么辦?認定合同無效嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
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  • 翁玉素律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 夫妻共有房屋擅自贈予“第三者”無效

    郭銘芝律師

    北京天用律師事務所

    郭銘芝

    夫妻共有房屋擅自贈予“第三者”無效

    內容:王某山看到來小影下定決心要和他離婚,便偷拿了宋某影的印章并書寫了“贈予書”,在法院傳票未到之前到房屋交易部門辦理了過戶手續,將這套兩居室住房贈予了張某燕。法庭審理后做出判決,王某山擅自處分夫妻共有財產侵犯了宋某影的所有權,其贈予行為無效。分析此案涉及的問題是夫妻一方擅自將共有房屋贈予他人的行為是否有效。修改后的婚姻法規定,夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,除雙方另有約定,歸夫妻共同所有。本案中王某山同宋某影出資購買的房屋屬于二人共同財產,雙方共同所有。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。那么夫妻共有房屋擅自贈予“第三者”無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
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  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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  • 為少繳稅簽訂“陰陽合同” 法院判定合同無效

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    為少繳稅簽訂“陰陽合同” 法院判定合同無效

    內容:近日,順義法院認定這種“陰陽合同”無效,判令買主孔某支付劉某剩余的購房款。多次索要未果,劉某到法院提起民事訴訟。庭審時,物業公司作證,劉某和孔某約定的房價是31萬元。法院經審理認為,孔某為少交房地產交易契稅,與劉某簽署“20萬元”《房屋買賣協議書》,該行為損害國家利益,造成國家稅費流失,故認定該協議無效。經審查,檢察院認定法院判決適當。一些二手房交易的當事人雙方,為了少繳納稅款,簽訂虛假合同也就是“陰陽合同”:假合同上的交易價格低于真實合同價格。本案中,劉某就是簽訂了“陰陽合同”,險些損失11萬元合同差價。那么為少繳稅簽訂“陰陽合同”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
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  • 張嘉娛律師

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    擅長:建設工程、合同糾紛、債權債務

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  • 農村房屋買賣合同效力如何認定?

    楊一凡律師

    北京天用律師事務所

    楊一凡

    農村房屋買賣合同效力如何認定?

    內容:農村房屋買賣案例分析2DO2年7月1日,李xx以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋莊鎮辛店村村民馬xx的父親留下的一套院落,后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。2007年7月1O日,北京市通州區法院宋莊法庭作出判決,認為李xx的房屋買賣協議無效,判令馬xx向李xx支付93808元房屋補償,限李xx90天內“退房”。但判決后,李xx不服提出上訴。2007年12月17日,北京市第二中級人民法院作出終審判決,判決雙方簽署的房屋買賣協議無效,原告向被告返還房屋,被告向原告支付原房及添附部分的折價補償為人民幣93808元。目前,很多農村房屋買賣糾紛都與此相類似,而法院的判決也與上述判決雷同。那么農村房屋買賣合同效力如何認定?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    楊一凡律師
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  • 王學瑞律師

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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