農(nóng)村房屋買賣案例分析2DO2年7月1日，李xx以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬xx的父親留下的一套院落，后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。2007年7月1O日，北京市通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認為李xx的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬xx向李xx支付93808元房屋補償，限李xx90天內(nèi)“退房”。但判決后，李xx不服提出上訴。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，原告向被告返還房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折價補償為人民幣93808元。目前，很多農(nóng)村房屋買賣糾紛都與此相類似，而法院的判決也與上述判決雷同。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認定？的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

農(nóng)村房屋買賣案例分析

2DO2年7月1日，李xx以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬xx的父親留下的一套院落，后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。當(dāng)時，李xx還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明“房屋出售給李xx使用”。2006年12月，原房主馬xx要求原價收回住房遭拒絕后，馬xx夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。2007年7月1O日，北京市通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認為李xx的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬xx向李xx支付93808元房屋補償，限李xx90天內(nèi)“退房”。但判決后，李xx不服提出上訴。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，原告向被告返還房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折價補償為人民幣93808元。這起案件也是農(nóng)村房屋買賣糾紛的一個縮影。

目前，很多農(nóng)村房屋買賣糾紛都與此相類似，而法院的判決也與上述判決雷同。本文認為，從長遠的社會效果看，類似判決帶來的不良效果要比判決本身不公平對社會的負面影響嚴(yán)重。首先，從法理上講，類似于上述的判決結(jié)果與法律價值趨向追求的是公平和正義相悖。作為農(nóng)村房屋買賣合同的當(dāng)事人之一，農(nóng)民在出賣自己房屋時，其目的是為了獲得經(jīng)濟利益，而且在簽定房屋買賣合同時買賣雙方都是自愿的，而在涉案的房屋市場價上升以后，作為原告的賣方此時認為有利可圖，因此提起訴訟，利用民事訴訟作為自己謀取更多利益的手段，所以法院以農(nóng)村房屋買賣合同無效判決將升值的房屋返還給原告，這實質(zhì)上認可了原告這種不誠信的行為，而原告當(dāng)初的違法行為卻因此而獲得了更多的利益，因此該類判決與訴訟法所提倡的正義和公平原則是不相符的。

其次，從法律的效果來看，類似上述的判決并沒有達到穩(wěn)定社會秩序的目的，作為原告的農(nóng)村居民將自己的房屋賣掉時，說明他確實已經(jīng)沒有使用該房屋的需要了，才將房屋賣給作為被告的城市居民，而法院判決被告作為購房人將房屋返還給原告，該判決本身就蘊含了潛在的糾紛，因為原告有可能再次將房屋出售給另外的居民，再次獲利，而當(dāng)房屋再次升值時候，又會以同樣的手段將房屋收回，因此，類似上述的判決實際上是讓原告利用法律對此問題沒有明確規(guī)定的漏洞，達到了不合法的目的。

農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定

目前，我國法律體系中沒有一部專門法律來規(guī)范農(nóng)民的房屋所有權(quán)，只是在一些行政規(guī)章中對農(nóng)村房屋問題作了規(guī)定。如國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》(以下稱《通知》)第二條第二款：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。還如2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(以下稱《意見》)規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村住宅是違法的。但是在一些全國人民代表大會頒布的基本法律中并沒有嚴(yán)格的禁止農(nóng)村房屋買賣，如根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，該規(guī)定表明法律并未禁止農(nóng)民出租、出賣住房，而是在農(nóng)村村民出賣住宅以后，農(nóng)民喪失了再申請宅基地的權(quán)利。同時，《物權(quán)法》第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時，應(yīng)及時辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”，該條款也表明了宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣。而且從法律的效力上看，《物權(quán)法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見》是行政規(guī)章，是國務(wù)院的下屬部門作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠遠不及基本法的效力，因此可以認為法律是允許農(nóng)村房屋買賣。

在司法實踐中，法官對于農(nóng)村房屋買賣合同認定無效的原因，在于我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和政策對該問題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調(diào)。

目前，涉及到農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》中，而我國現(xiàn)有的用來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的法律如《城市房地產(chǎn)管理法)、《城市規(guī)劃法)、《建筑法》等都是用來系統(tǒng)的闡述城市房屋所有權(quán)的問題。

與此同時，散落在上述幾部法中關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。根據(jù)該條款，只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況下，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓，因此可以認定農(nóng)村村民不能處分自己的房屋。《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，依據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農(nóng)民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導(dǎo)致了在處理同類案件時候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會作出截然不同的判決結(jié)果。[page]

農(nóng)村房屋買賣法律完善建議

綜上所述，本文認為，對于農(nóng)村房屋買賣已經(jīng)成為較為普遍的現(xiàn)象，應(yīng)該本著“宜疏而不宜堵”的原則，通過完善的法律進行疏導(dǎo)，修改《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，讓農(nóng)村房屋在市場上自由流通，從根本上保障農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正享有物權(quán)。

由于我國土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織給予其成員的福利，往往是與該成員的資格聯(lián)系在一起，因此就使得宅基地使用權(quán)不是一般的財產(chǎn)權(quán)利，而是一種與一定的身份相聯(lián)系，且具有一定的福利和社會保障功能性質(zhì)的權(quán)利，所以不適合自由轉(zhuǎn)讓。宅基地上建造的農(nóng)村房屋，也與一般的建筑物有不同的性質(zhì)。因此應(yīng)當(dāng)摒棄過去房地一體化——“房隨地走”或“地隨房走”的觀念，將房和地作為兩個不同的物權(quán)加以評價。借鑒我國臺灣地區(qū)關(guān)于法定租賃權(quán)理論，我國臺灣地區(qū)的《民法債權(quán)編》第425條規(guī)定“土地及其他土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系”。在這種法定租賃權(quán)理論下，即使受讓人是集體經(jīng)濟組織以外的人，其受讓農(nóng)村房屋后，雖不能享有該集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權(quán)，但與集體經(jīng)濟組織建立了法定租賃關(guān)系。這種“法定租賃權(quán)”為我國解決農(nóng)村房屋問題提供了參考。

同時，可以參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題，且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。也可以借鑒我國一些地區(qū)的成功經(jīng)驗，如江蘇蘇州市郊區(qū)已進行試點，補繳40%的土地出讓金后，農(nóng)村房屋可上市的辦法，通過補繳部分土地出讓金，將宅基地性質(zhì)變?yōu)閲型恋兀I受人取得房屋所有權(quán)及國有土地使用權(quán)。