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如何認定小產權房屋買賣的效力

王學瑞律師2022.01.06346人閱讀
導讀:

關于小產權房屋轉讓合同的效力,目前理論界和實踐中大體有兩種聲音,第一種是反對者,認為小產權不符合國家規定,轉讓合同無效;第二種是支持者,認為國家并為規定合法建造的小產權房屋不可以買賣,法無明文禁止即許可,故小產權房轉讓合同有效。這一規定明確了農民享有買賣房屋的權利。房屋出賣后,宅基地的所有權仍歸集體所有,但使用權隨房屋所有權的轉移而歸受讓方享有。這一規定肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件,同時也間接的肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的。那么如何認定小產權房屋買賣的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

關于小產權房屋轉讓合同的效力,目前理論界和實踐中大體有兩種聲音,第一種是反對者,認為小產權不符合國家規定,轉讓合同無效;第二種是支持者,認為國家并為規定合法建造的小產權房屋不可以買賣,法無明文禁止即許可,故小產權房轉讓合同有效。這一規定明確了農民享有買賣房屋的權利。房屋出賣后,宅基地的所有權仍歸集體所有,但使用權隨房屋所有權的轉移而歸受讓方享有。這一規定肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件,同時也間接的肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的。關于如何認定小產權房屋買賣的效力的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

關于小產權房屋轉讓合同的效力,目前理論界和實踐中大體有兩種聲音,第一種是反對者,認為小產權不符合國家規定,轉讓合同無效;第二種是支持者,認為國家并為規定合法建造的小產權房屋不可以買賣,法無明文禁止即許可,故小產權房轉讓合同有效。

(一)支持第一種觀點的理由:

持第一種觀點即合同無效說的理由有三,主要來自于我國現行《土地管理法》、《物權法》及國務院的有關政策性文件。其一,根據《土地管理法》第62條及其它相關條款的規定,農村和城市郊區土地屬于農民集體所有,農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制,即只有具備集體經濟組織成員的身份,才可以依法取得并享有宅基地使用權,且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。同時,根據房地一體的原則,當宅基地上所建房屋被轉讓,該土地的使用權也隨之一并被轉讓,如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人,將導致宅基地使用權享受主體的擴大化,不具備宅基地使用權資格的人反而成為了宅基地的直接使用者,這與《土地管理法》的規定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規定:“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設。”該禁止性規定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制,這樣看來,農村宅基地的所有權在集體,使用權僅限于村民,農民將房屋賣給城市居民實質上是使用土地進行了非農建設,該種行為被法律所禁止,轉讓合同自始無效。其二,根據《物權法》的規定,宅基地使用權屬于用益物權,而用益物權是一種不完整和受限制的所有權,其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權,故此,其流轉條件理應受到限制,不能簡單等同于其他具備完全所有權的財產。對于所有權不完整的財產,其轉讓合同的效力至少也是有待商榷,不能徑直認定其為有效。其三,國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2007年12月30日《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業基礎設施進一步促進農業發展農民增收的若干意見》都明確表示:城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。無從獲得土地使用證、房產證、契稅證等合法手續的房產,其上利益難以獲得有效的法律保障,如果放任該類房屋自由轉讓,不僅會破壞原有的房地產市場的交易秩序,也將引發諸多的社會矛盾,不利于社會的穩定和經濟的發展。

(二)支持第二種觀點的理由:

第二種觀點即轉讓合同有效說。支持這種觀點的理由也有三個,其一源自國務院有關文件及最高法院的司法解釋復函精神。1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題做一些補充規定的通知》第二項規定:“社員有買賣房屋的權力。房屋出賣后,宅基地的使用權即隨之轉移給房主,但宅基地所有權仍歸集體所有。”這一規定明確了農民享有買賣房屋的權利。房屋出賣后,宅基地的所有權仍歸集體所有,但使用權隨房屋所有權的轉移而歸受讓方享有。最高人民法院(1992)民他字第8號復函中也明確規定,“農村房屋買賣應具備書面契約、中人證明等要件,要求辦理過戶手續的地方還應依法辦理該項手續。”這一規定肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件,同時也間接的肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的。其二,《土地管理法》第62、63條的規定,從立法本意來分析,其禁止的僅是對宅基地使用權的單獨轉讓,但在宅基地上的房屋所有權發生流轉的情況下,該宅基地使用權的附隨轉讓并不禁止。關于農民房屋可否轉讓的問題,從物權的角度來說也應該是被允許的。所謂物權,是指公民、法人依法有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權,是權利人對物的直接支配,具有對抗第三人的效力。而所有權是完全物權,包含占有、適用、收益、處分四項權能,其中處分權是所有權的標志,也是核心權能。既然農村房屋的所有權歸屬村民,那么村民對其房屋本應享有絕對的支配權,其中當然含轉讓權,若將該權利剝離,則很難謂之對房屋享有所有權了。《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》中規定,農民的住宅不得向城市居民出售,該規定本身違背了《物權法》的立法精神,損害了所有權的權能。且該文件本身的效力在物權法之下,故應以物權法為準。其三,認定合同無效,應當以《合同法》中規定的合同有效要件為標準,符合合同有效要件的合同則為有效。《合同法》規定的合同有效要件主要包括四個方面,1、合同當事人具有民事權利能力和民事行為能力。2、意思表示真實。3、合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者規定,有約定的還應當符合約定。另外,國務院《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》雖然規定農民的住宅不得向城市居民出售,但該通知在形式上既不是法律也不是行政法規,不能作為認定合同無效的根據。再者,土地管理法等一些法律也都僅規定了宅基地禁止買賣的條款,并未禁止農村房屋的買賣,雖然宅基地和其上房屋緊密相關,但畢竟是兩個不同的概念,面對該類糾紛,在法律適用上還應區別對待。故此,在審判實踐中,應結合個案實際來判定合同有效與否,不能一概而論,只要小產權房轉讓合同符合上述四項要求,就應當認定為合法有效,而非當然無效。根據某地方中級人民法院的調查顯示,農村房屋買賣合同的效力,絕大多數法官的觀點是農村房屋買賣有效。他們認為,對合同的效力認定應適用合同法的規定,只要該類和同是雙方的真實意思表示,不違反法律和行政法規,不存在《合同法》第四十四條、五十二條規定的無效情形,就對雙方當事人具有法律約束力,當事人應當按照從維護交易秩序的穩定和安全的角度著眼,法院也應認定合同有效。

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  • 贈與合同是指贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是諾成性合同,當事人一方的意思表示一旦經對方同意即可成立贈與合同,但贈與合同的生效必須實際給予贈與物,即贈與的生效要件是贈與物的實際給付,就不動產而言主要是進行產權登記。此外,《合同法》第186條規定,贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具體到本案,李二接受李大2010年1月的贈與但未辦理房屋產權過戶手續,也沒有實際占有使用,該贈與合同尚未生效。李大2011年3月將該房再贈與李三并辦理了產權過戶手續,是生效的贈與,是對其2010年1月將房屋贈與李二行為的撤銷。李三因接受李大的房屋贈與并且辦理了產權過戶手續而取得房屋所有權,李二不得以先接受贈與為由對抗李大與李三之間的贈與行為。
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    農村房屋買賣合同效力怎么認定

    內容:根據我國《土地管理法》等法律法規的規定,農村房屋買賣有效必須符合下列四個條件:1、購房者主體資格合法。對于共同共有的人員來說,其中的共有人一方若單方面處分房屋的,并不能使房屋買賣有效。這是必經程序,農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。根據司法實踐,農村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效,而應按照具體情況具體分析。”因此,從有關規定來看,轉讓給城鎮居民的合同違反禁止性規定,應當認定為無效合同。以上便是關于農村房屋如何有效,農村房屋買賣合同效力怎么認定等問題的相關介紹。那么農村房屋買賣合同效力怎么認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:交通事故

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  • 譚某與梁某雖簽訂了房屋轉讓協議書,但當時譚某并未實際出資購買出讓房屋,沒有取得房屋的所有權,雙方協議梁某以譚某名義辦理一切購房手續,直至房屋過戶完成,這實際上是譚某同意將其購房資格予以轉讓。因此,梁某所享有的僅僅是優惠購房資格,僅是一種待遇,即獲得優惠價格購買所建房屋的條件。譚某對其出賣房屋的權利尚停留在一種資格權利上,并不能立即、現實地取得該房屋的所有權,但卻獲得了對未來取得上述房屋所有權的合理期待,這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立經濟價值的財產利益,梁某也為此向譚某支付了轉讓費,房屋轉讓協議書是梁某與譚某自愿簽訂,且上述交易行為并不違反國家法律、行政法規的強制規定,因此,雙方簽訂的房屋轉讓協議書應認定為合法有效。
  • 離婚協議贈與財產的效力怎樣認定

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    離婚協議贈與財產的效力怎樣認定

    內容:在上述離婚協議中潘義潘思均未簽字該房產也未辦理產權過戶手續。因為本案離婚協議中雖對房屋進行了一種形式上的贈與但該贈與約定存在瑕疵實質上潘山和黃英仍享有所有權的部分權能贈與財產的權利未完全轉移贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。該離婚協議已辦理公證贈與條款作為協議中的一部分應當視為已公證。因此該離婚協議中贈與條款的內容和形式符合法律規定依法成立并生效不可撤銷。第三種意見認為離婚協議中的贈與行為不成立可對房屋重新作出分割。那么離婚協議贈與財產的效力怎樣認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 無產權房屋買賣合同是無效的。根據《城市房地產管理法》第三十八條明確規定:未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。第一、首先根據如果違反行政法規的強制性規定,合同是無效的,根據房產那個管理法這個規定,沒有取得登記證書的房子是不能轉讓的,因此沒有產權證的房屋買賣本身是無效的。對這個問題大家可能關心最多的就是那個小產權房的問題。對這個小產權房由于他沒有這個產權證,它是不符合法律規定,因此它不能夠那個行使所有權、轉讓權、處分權和收益權,也不能夠去房管局辦理過戶手續。第二、它那個由于沒有那個合法的權屬證書,不能夠像那個正式的有房產證書的房子一樣去抵押流轉,如果遇到國家征地或者拆遷,那么購房人的利益可能會得不到保障,因為這個出賣人可能見到利益之后會過來主張這個合同無效。第三、這個購買這個小產權房的人由于沒辦法得到銀行的貸款,它只能是一次性的付款,或者付款的時間很短,這個也會增加買房人的資金壓力。《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十八條 下列房地產,不得轉讓:(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
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    無證房屋買賣合同效力的認定

    內容:2001年8月,因房屋大幅度漲價,該房估價已達50萬元,甲向乙提出要求增加房款,遭乙拒絕,甲遂向法院起訴要求確認買賣合同無效,返還房屋。判決買賣合同有效,駁回了原告的訴訟請求。第二種意見認為:房屋買賣合同有效,未辦理房產證只是違反了管理性規范且不能對抗第三人,并不當然導致買賣合同無效。筆者同意第二種意見,理由如下:一、房產證不是房屋買賣合同的必備要件,出賣無證自建房屋屬于有權處分。買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人,由買受人支付價款的合同。房產證也不具有代表房屋所有權的功能。無房產證不等于不享有房屋的所有權,持有房產證也不等于擁有該房屋。那么無證房屋買賣合同效力的認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 小產權房屋買賣合同有效的嗎

    翁玉素律師

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    翁玉素

    小產權房屋買賣合同有效的嗎

    內容:(一)這類小產權房,具備合法的產權證明,法律規定這類小產權房可以在本集體經濟組織成員之間轉讓。(二)對于向本集體經濟組織成員之外的人員包括城鎮居民出售小產權房的行為,盡管《土地管理法》等現行法規仍做出禁止性規定,但并不屬于強制性效力規范,不能以此確認小產權房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看,對小產權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》。合法的小產權房買賣體現了當事人意思自治的原則,司法判決基本傾向于認定合同有效。那么小產權房屋買賣合同有效的嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 如何認定小產權房屋買賣的效力

    黃東潔律師

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    黃東潔

    如何認定小產權房屋買賣的效力

    內容:關于小產權房屋轉讓合同的效力,目前理論界和實踐中大體有兩種聲音,第一種是反對者,認為小產權不符合國家規定,轉讓合同無效;第二種是支持者,認為國家并為規定合法建造的小產權房屋不可以買賣,法無明文禁止即許可,故小產權房轉讓合同有效。這一規定明確了農民享有買賣房屋的權利。房屋出賣后,宅基地的所有權仍歸集體所有,但使用權隨房屋所有權的轉移而歸受讓方享有。這一規定肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件,同時也間接的肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的。那么如何認定小產權房屋買賣的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 農村房屋買賣合同效力如何認定?

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    陳明月

    農村房屋買賣合同效力如何認定?

    內容:農村房屋買賣案例分析2DO2年7月1日,李xx以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋莊鎮辛店村村民馬xx的父親留下的一套院落,后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。2007年7月1O日,北京市通州區法院宋莊法庭作出判決,認為李xx的房屋買賣協議無效,判令馬xx向李xx支付93808元房屋補償,限李xx90天內“退房”。但判決后,李xx不服提出上訴。2007年12月17日,北京市第二中級人民法院作出終審判決,判決雙方簽署的房屋買賣協議無效,原告向被告返還房屋,被告向原告支付原房及添附部分的折價補償為人民幣93808元。目前,很多農村房屋買賣糾紛都與此相類似,而法院的判決也與上述判決雷同。那么農村房屋買賣合同效力如何認定?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 農村房屋買賣合同效力認定完善

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    張旭

    農村房屋買賣合同效力認定完善

    內容:具備以下條件的農村房屋買賣合同有效:1、行為人具有相應的締約資格。買受人是城鎮居民的,合同無效;2、意思表示真實;3、不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。那么農村房屋買賣合同效力認定完善。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 債權質押合同效力要怎樣認定應具備哪些條件!

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    債權質押合同效力要怎樣認定應具備哪些條件!

    內容:債權質押合同是指債權人將自己合法所有的債權質押給第三人從而簽訂的一種合同。那么債權質押合同效力要怎樣認定應具備哪些條件!這個問題在《物權法》中得到解決,根據《物權法》第二百八十二條第一款,以應收賬款出質的,當事人應當訂立書面合同。本案中,對合同的公證并不能起到對質權的公示公信效力。質押合同自權利憑證交付之日起生效。對于性質上不能以交付權利憑證而設定質權的財產權利,《擔保法》規定了以登記作為合同的生效要件,如股票、商標權、專利權出質以登記之日起生效。那么債權質押合同效力要怎樣認定應具備哪些條件!。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 房屋買賣協議未過戶是否有效

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    房屋買賣協議未過戶是否有效

    內容:6、法律主觀:房屋未過戶買賣協議有效,2、法律主觀:房屋未過戶買賣協議有效,法律主觀:房屋未過戶買賣協議有效,房屋未過戶導致存在產權障礙屬于物權變動問題,不影響房屋買賣協議的法律效力,房屋未過戶導致存在產權障礙屬于物權變動問題,不影響房屋買賣協議的法律效力,3、法律主觀:房子未過戶時,簽訂的房屋買賣協議一般也是認定為有效的。

    王熙律師
    2023.11.14327人收看
  • 黃東潔律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 關于房屋買賣合同效力的認定

    邢穎律師

    北京天用律師事務所

    邢穎

    關于房屋買賣合同效力的認定

    內容:關于房屋買賣合同效力的認定房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇,其性質為民事法律行為,認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題,其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前,房屋買賣合同效力認定的根據主要是國務院發布的《城市私房管理條例》和我國的《民法通則》、《合同法》。根據《條例》第6條第(二)項規定,購買房屋辦理過戶登記時,“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同,而非實踐性合同。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題,亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。那么關于房屋買賣合同效力的認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    邢穎律師
    2022.01.06896人收看
  • 李維律師

    主任律師
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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 小產權房能買嗎?買賣合同效力如何?

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    小產權房能買嗎?買賣合同效力如何?

    內容:本文主要是對司法實踐中小產權房合同效力問題、小產權房抵押問題、離婚時小產權房處理問題等主要情形進行分類及法院對這幾種情形處理的裁判觀點進行歸納總結,幫助大家更加清晰的了解法院在審理小產權房糾紛案件中的裁判規則。小產權房買賣合同效力問題1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效法律規定:《憲法》第10條規定:城市的土地屬于國家所有。后雙方發生爭議,訴至法院。原、被告所簽訂的《房屋買賣協議》違反我國有關法律、法規強制性規定,應認定為無效協議。那么小產權房能買嗎?買賣合同效力如何?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李維律師
    2022.01.06111人收看
  • 趙金保律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 小產權房屋買賣合同有效嗎

    于海明律師

    北京市元甲律師事務所

    于海明

    小產權房屋買賣合同有效嗎

    內容:關于小產權房屋轉讓合同的效力,目前理論界和實踐中大體有兩種聲音,第一種是反對者,認為小產權不符合國家規定,轉讓合同無效;第二種是支持者,認為國家并為規定合法建造的小產權房屋不可以買賣,法無明文禁止即許可,故小產權房轉讓合同有效。對于所有權不完整的財產,其轉讓合同的效力至少也是有待商榷,不能徑直認定其為有效。房屋出賣后,宅基地的所有權仍歸集體所有,但使用權隨房屋所有權的轉移而歸受讓方享有。”這一規定肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件,同時也間接的肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的。那么小產權房屋買賣合同有效嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
    2021.12.23354人收看
  • 張蕓律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 小產權房買賣合同的效力如何認定

    于海明律師

    北京市元甲律師事務所

    于海明

    小產權房買賣合同的效力如何認定

    內容:一、小產權房買賣合同的效力如何認定小產權房合同的效力以認定無效為原則,以認定有效為例外,例外的情況是:“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批手續的,可以認定合同有效。那么小產權房買賣合同的效力如何認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
    2022.01.0698人收看
  • 劉曉紅律師

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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 離婚協議中未辦理產權變更贈與條款的效力

    任冰峰律師

    北京天用律師事務所

    任冰峰

    離婚協議中未辦理產權變更贈與條款的效力

    內容:第三種意見認為原被告在離婚協議中將屬自己份額的房屋贈與給自己的子女的行為屬于贈與行為贈與合同成立但未生效原被告均可以通過行使贈與合同的任意撤銷權撤銷贈與維護其對房屋的所有權。根據合同法第185條規定“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人受贈人表示接受贈與的合同”。根據舉證責任規則原告應承擔舉證不能的責任應認定贈與合同成立。也就是說贈與合同生效從交付贈與物或者辦理相關手續時生效。本案中原告的贈與合同不符合贈與的財產已轉移其權利的贈與合同訂立后經公證證明的贈與合同具有社會公益道德義務性質這三個限制行使任意撤銷權的條件。那么離婚協議中未辦理產權變更贈與條款的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.02.01284人收看
  • 馮清琴律師

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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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王學瑞律師

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