1991年6月21日，原告羅女士及丈夫黃某與原某村農民王某簽訂了房屋買賣契約。現因該房屋涉及拆遷補償，被告得知后，無理要求對該房屋主張補償利益，被告的行為違反了誠實信用原則，損害了社會公序良俗，請求依法確認房屋買賣合同有效。被告王某認為，根據法律規定，農村房屋不能向城鎮居民出售，當時將房屋賣給原告，僅是對房屋的處分，并沒有涉及房屋所及的宅基地使用權，本案的買賣合同因違反法律應為無效。關于農村房屋買賣合同的效力怎么樣的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

1、農村本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。

2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

1991年6月21日，原告羅女士及丈夫黃某與原某村農民王某簽訂了房屋買賣契約。王某由于農轉非欲出售其房屋，所在村社無人購買，通過村社兩級干部執筆，王某自愿將其位于該村的磚瓦房4間出售給擁有城鎮戶口的羅女士夫妻。黃某交付了3300元購房款，王某也將鄉村房屋所有權證和土地使用權證交給了羅女士夫妻。雙方簽訂的購房協議加蓋了村公所、鄉人民政府的公章，而且羅女士向縣政府繳納了契稅198元，契稅憑證上現業主的姓名已經變更為羅女士丈夫的名字，但未到相關部門履行過戶手續。此后，羅女士一家人一直居住在該屋。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收，羅女士一家的宅基地面臨拆遷，巨大的利益導致王某的家人與羅女士發生了矛盾，羅女士無法獲得拆遷補償款。2011年6月，羅女士起訴要求確認合同有效。

原告羅女士認為，1991年6月21日簽訂的購房協議是雙方真實意思的表示，并經過了當時村公所及鄉人民政府的同意，并向縣人民政府交納了契稅，且原告已在該房居住近20余年。現因該房屋涉及拆遷補償，被告得知后，無理要求對該房屋主張補償利益，被告的行為違反了誠實信用原則，損害了社會公序良俗，請求依法確認房屋買賣合同有效。

被告王某認為，根據法律規定，農村房屋不能向城鎮居民出售，當時將房屋賣給原告，僅是對房屋的處分，并沒有涉及房屋所及的宅基地使用權，本案的買賣合同因違反法律應為無效。

1、本案合同效力的分析

民法通則第五十五條規定，民事法律行為應當具備以下條件：行為人具有相應的民事行為能力，意思表示真實，不違反法律或社會公共利益。本案中，簽訂合同的雙方當事人均具有民事行為能力，主體適格。1991年王某出售房屋時，所在村社無人購買，在征得村社干部同意且由村社干部執筆書寫買賣合同后，才賣給城鎮居民羅女士，買賣協議上加蓋村公所及鄉人民政府的公章，就表明所在村社對羅女士取得該宅基地的使用權沒有異議，出賣行為是王某的真實意思。事后，羅女士也按照規定向縣政府繳納了契稅，并實際支付購房款，被告王某收取購房款后交出了房屋及權屬證書，原告羅女士在該房屋居住20年，合同早已實際履行。

1992年最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》規定：“房屋買賣系要式法律行為。農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件，要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依辦理該項手續后，方能認定買賣有效。”該復函并未禁止城鎮居民購買農村房屋。本案中，羅女士也確實繳納了契稅，且契稅票據上已將現戶主的名字變更，可以理解為雙方買賣行為經過了相關部門的同意。因此，本案符合最高人民法院的復函精神。

本案應當適用雙方簽訂合同時的法律或政策。在1999年5月之前，我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋，根據法無禁止皆自由的原則，應當認定本案當事人的行為沒有違反法律的禁止性規定，雙方簽訂的買賣合同有效。

2、認定有效的社會效果利大于弊

首先，要堅持尊重歷史、照顧現實原則。由于農村私有房屋買賣糾紛主要發生在村民和城鎮居民之間，這類房屋買賣行為多發生在上世紀90年代，至今時隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款且入住多年，甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。本案中，房屋買賣發生在20年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系。如果認定本案無效，就會造成房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效，無疑是違反了誠實信用原則，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失。買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會的穩定，甚至遭遇執行難題，如此判決的結果是損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根源。

其次，注重實現裁判的法律效果和社會效果的有機統一。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。對城鎮居民在購買農村房屋后進行了依法登記或履行了契稅手續的;對出賣方已經轉為城鎮居民的;對那些買賣行為發生的時間較長，購買方已經在農村長時間居住，且房屋已經翻蓋或者重建的，從保障當事人居住權和穩定社會關系的角度認定合同有效，這樣更能為社會大眾從情感上所接受，充滿人文關懷的裁判也更能為社會所認可。