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承租人擅自轉租效力認定

林艷英律師2021.12.24569人閱讀
導讀:

承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。從維護合同穩定性及保護各方當事人合法權益角度出發,在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現法律規定合同無效的情形下,轉租合同不宜認定為無效合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。那么承租人擅自轉租效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。從維護合同穩定性及保護各方當事人合法權益角度出發,在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現法律規定合同無效的情形下,轉租合同不宜認定為無效合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。關于承租人擅自轉租效力認定的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

【案例】

2006年10月,朱某將一套商鋪出租給周某,租期為兩年。雙方約定:周某不得轉租,否則朱某有權解除租賃合同。2007年9月,周某將該商鋪轉租給楊某,租期為一年,并約定期滿可以續簽。2008年2月,楊某被房主朱某告知將收回該商鋪,楊某認為周某隱瞞真相,擅自將商鋪轉租給自己,導致自己無法繼續承租。于是楊某將周某告上法院,請求確認租賃合同有效。在案件的審理過程中,就該轉租合同是否有效存在兩種不同的意見。

【分歧】

第一種意見認為,轉租合同無效。我國《合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。周某與楊某的轉租合同無效,楊某的訴訟請求不應得到支持。

第二種意見認為,轉租合同有效。我國《合同法》第224條的規定,僅僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權,并未涉及承租人與次承租人之間合同的效力。從維護合同穩定性及保護各方當事人合法權益角度出發,在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現法律規定合同無效的情形下,轉租合同不宜認定為無效合同。

【分析】

筆者同意第一種意見。本案的關鍵問題是對于房屋租賃合同,在未征得原房屋所有權人的同意的前提下,承租人擅自轉租的效力問題。

對于租賃中的轉租問題,我國《合同法》僅在第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的,但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。

筆者認為,該轉租合同是否有效應視具體情況而定。如原租賃合同對轉租問題未明確約定,在此種情況下,承租人擅自轉租,如對出租人的利益未造成損害,依合同自由原則及合同的相對性原理,則該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系,雙方合意的達成即成立合同并為有效合同。若原租賃合同明確約定未經出租人同意,承租人不得擅自轉租,此時承租人自行轉租,違反誠實信用原則,本質上為惡意,屬違約行為,此時,轉租合同應為無效,出租人可行使合同解除權,收回租賃物;對善意的次承租人來說,可依據無效合同的處理規定向承租人要求賠償損失。

在本案中,朱某和周某已在原租賃合同中明確約定,周某不得轉租,否則朱某有權解除租賃合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。因而筆者認為,楊某的訴請不能得到支持。不過依據無效合同的處理規定,即“合同無效或被撤銷后,……有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。”(《合同法》第58條)楊某可以向法院起訴要求周某賠償其相應的損失。

江西省九江縣人民法院:陳希

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    邢穎

    轉租合同的效力后果

    內容:承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。根據合同法第二百二十四條的規定,房屋轉租合同有以下特征:1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租,出租人可以解除合同。另外,轉租合同中所規定的轉租中使用收益,系以原租賃權范圍為限,但經出租人特許者除外。房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效。那么轉租合同的效力后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    段建國律師

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    段建國

    房屋轉租合同的法律效力

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  • 魏某與周某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效,對雙方當事人均具有法律約束力。承租人周某在其租賃期間將其承租權轉讓給夏某,并由夏某按原租賃合同約定的年租金數額向魏某交納租金,應視為魏某知曉轉讓行為,并認可由夏某按原租賃合同繼續承租。租賃期限屆滿后,魏某也未對夏某繼續承租提出異議,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期,出租方和承租方均可隨時解除租賃合同。由于期滿后的租賃期限為不定期,且承租人夏某逾期未交納租金,因此,魏某可要求夏某返還房屋,并支付拖欠的租金。而鑒于周某不再是租賃合同的相對方,可不再承擔違約責任。
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    承租人擅自改變房屋用途_承租人能改變房屋用途嗎

    內容:法律依據《商品房屋租賃管理辦法》第十條承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施,不得損害其他業主和使用人的合法權益。承租人違反規定改變房屋使用性質的由房地產主管部門責令限期改正,沒有違法所得的可處五千元以下罰款,有違法所得的可處違法所得一倍以上三倍以下但不超過三萬元的罰款。承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的,承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。第十一條承租人轉租房屋的,應當經出租人書面同意。

    于海明律師
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  • 贈與合同是指贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是諾成性合同,當事人一方的意思表示一旦經對方同意即可成立贈與合同,但贈與合同的生效必須實際給予贈與物,即贈與的生效要件是贈與物的實際給付,就不動產而言主要是進行產權登記。此外,《合同法》第186條規定,贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具體到本案,李二接受李大2010年1月的贈與但未辦理房屋產權過戶手續,也沒有實際占有使用,該贈與合同尚未生效。李大2011年3月將該房再贈與李三并辦理了產權過戶手續,是生效的贈與,是對其2010年1月將房屋贈與李二行為的撤銷。李三因接受李大的房屋贈與并且辦理了產權過戶手續而取得房屋所有權,李二不得以先接受贈與為由對抗李大與李三之間的贈與行為。
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    周春花律師

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    承租人擅自轉租的法律后果 如何處理房屋糾紛

    內容:關于承租人擅自轉租的法律后果 如何處理房屋糾紛的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

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  • 孔孟廷律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 根據《合同法》第二百二十九條的規定,你將租約未到期的房屋進行出售,租賃屋在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,即承租人有權要求你與對方的租賃合同繼續履行至合同期屆滿。你單方違約是要對房客進行賠償的。如果你知道承租人轉租,但是你在六個月內未提出異議,則應當認定轉租有效。如果你是剛知道承租人擅自轉租的,在你知道或應當知道之日起六個月內,你可以向法院主張轉租合同無效或者解除轉租合同。對于你是否知情未超過六個月需自行舉證。
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    任冰峰

    轉租合同的效力有何規定

    內容:2、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情況下,房屋轉租合同應認定為效力待定。那么轉租合同的效力有何規定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:婚姻家庭

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  • 譚某與梁某雖簽訂了房屋轉讓協議書,但當時譚某并未實際出資購買出讓房屋,沒有取得房屋的所有權,雙方協議梁某以譚某名義辦理一切購房手續,直至房屋過戶完成,這實際上是譚某同意將其購房資格予以轉讓。因此,梁某所享有的僅僅是優惠購房資格,僅是一種待遇,即獲得優惠價格購買所建房屋的條件。譚某對其出賣房屋的權利尚停留在一種資格權利上,并不能立即、現實地取得該房屋的所有權,但卻獲得了對未來取得上述房屋所有權的合理期待,這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立經濟價值的財產利益,梁某也為此向譚某支付了轉讓費,房屋轉讓協議書是梁某與譚某自愿簽訂,且上述交易行為并不違反國家法律、行政法規的強制規定,因此,雙方簽訂的房屋轉讓協議書應認定為合法有效。
  • 民法典中房東不同意轉租的合同效力如何

    趙金保律師

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    趙金保

    民法典中房東不同意轉租的合同效力如何

    內容:房屋所有人出租房屋后,一般要簽訂書面的租賃合同。約定雙方的權利和義務,而承租人如果要轉租房屋的,需要經出租人同意,那么民法典中房東不同意轉租的合同效力怎樣認定?大律網小編整理相關知識,希望對大家有幫助。

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  • 根據《合同法》的規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。租房的人即使不承認自己有轉租行為,只要他實際上將租來的商鋪交給別人使用,就可以認定其為轉租。你可以與之協商解除租賃合同,協商不成的可以向法院起訴。
  • 承租人擅自轉租,房東可以撤銷合同嗎

    張嘉娛律師

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    張嘉娛

    承租人擅自轉租,房東可以撤銷合同嗎

    內容:承租人如果沒有經過房東的同意擅自轉租的,房東可以要求與承租人解除租賃合同,并在知道或者應當知道承租人將房屋轉租后六個月內,可以要求撤銷該轉租合同。那么承租人擅自轉租,房東可以撤銷合同嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 龍珊律師

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  • 擅自轉租合同是否有效力

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    姚平

    擅自轉租合同是否有效力

    內容:首先,擅自轉租房屋的后果是原則上租賃合同無效,次承租人要返還房屋給出租人并且需要支付逾期騰房占有使用費。但是出租人知道或者應當知道承租人轉租,在六個月內未提出異議的,轉租合同有效。出租人不得再以此請求解除合同或者認定轉租合同無效。根據我國《合同法》的規定,發生自行轉租時,出租人可能解除合同,也可能不解除合同。出租人不解除合同時,轉租關系仍然存續,不致受到影響;而當出租人解除合同時,轉租合同是否亦因此而同時終止呢?并且,自次承租人一旦知道轉租為非同意的轉租時起,即應賦予承租人的轉租合同解除權。那么擅自轉租合同是否有效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 許瑞林律師

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    承租人未經出租人同意擅自轉租

    內容:2007年5月28日,郭某濱以書面形式用特快專遞告知原告門面轉租。出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,承租人應當按照約定支付租金。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。本案被告郭某濱未征得原告黃某軍的同意私自將承租的門面轉租給第三人周小秋,被告與第三人簽訂的轉租合同無效。原告為此要求解除與被告郭某濱之間的房屋租賃合同本院予以支持。被告提出合同約定轉租只要通知了原告即可與法相悖,法律明確規定轉租須征得出租人同意。被告提出在2007年5月3日口頭通知了原告轉租事宜,因無證據證實不予支持。據此,法院作出上述判決。那么承租人未經出租人同意擅自轉租。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 如何認定擅自轉租的合同解除權

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    陳宗瓊

    如何認定擅自轉租的合同解除權

    內容:胡某認為肖某違反了不得轉租的約定,要求收回房屋。雙方為此發生糾紛。第一種觀點認為:胡某和肖某已在合同中約定“所租房屋只準肖某使用,不允許轉租”,而肖某擅自將房屋轉讓給第三人使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人胡某有權解除該租賃合同,收回房屋。第二種觀點認為:肖某未經胡某同意,就將該房屋轉租給他人,應當認定該轉租行為無效。而胡某與肖某之間的房屋租賃合同尚未到期,胡某無權解除合同。那么如何認定擅自轉租的合同解除權。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 張旭律師

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    崔玉君律師

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    崔玉君

    承租人擅自轉租效力認定

    內容:承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。從維護合同穩定性及保護各方當事人合法權益角度出發,在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現法律規定合同無效的情形下,轉租合同不宜認定為無效合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。那么承租人擅自轉租效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    崔玉君律師
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  • 邢穎律師

    主任律師
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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 房屋轉租合同有何特征以及如何認定法律效力

    李楠楠律師

    北京市元甲律師事務所

    李楠楠

    房屋轉租合同有何特征以及如何認定法律效力

    內容:房屋轉租合同法律特征通過房屋轉租合同,次承租人向承租人支付租金,獲得房屋的臨時使用、收益權。首先,房屋轉租合同的成立,必須以出租人同意為條件,未經出租人同意,承租人不得將承租的房屋轉租。再次,盡管出租人并不是房屋轉租合同的當事人,但有權解除房屋租賃合同和轉租合同。正因為房屋轉租合同具有以上法律特征,所以有必要對房屋轉租合同進行特別分析。房屋轉租合同的法律效力如何認定《合同法》第二百二十四條對轉租的規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。那么房屋轉租合同有何特征以及如何認定法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李楠楠律師
    2021.12.24140人收看
  • 翁玉素律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 房屋轉租合同的法律效力如何認定

    吳夢云律師

    北京天用律師事務所

    吳夢云

    房屋轉租合同的法律效力如何認定

    內容:另外,《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規定:承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。房屋轉租合同涉及三方當事人,即出租人、承租人、次承租人之間的權利義務關系。首先,房屋轉租合同的成立,必須以出租人同意為條件,未經出租人同意,承租人不得將承租的房屋轉租。那么房屋轉租合同的法律效力如何認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
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  • 張蕓律師

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    擅長:婚姻家庭

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林艷英律師

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