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轉租合同的效力后果

李楠楠律師2021.12.24230人閱讀
導讀:

承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。根據合同法第二百二十四條的規定,房屋轉租合同有以下特征:1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租,出租人可以解除合同。另外,轉租合同中所規定的轉租中使用收益,系以原租賃權范圍為限,但經出租人特許者除外。房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效。那么轉租合同的效力后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。根據合同法第二百二十四條的規定,房屋轉租合同有以下特征:1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租,出租人可以解除合同。另外,轉租合同中所規定的轉租中使用收益,系以原租賃權范圍為限,但經出租人特許者除外。房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效。關于轉租合同的效力后果的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

房屋轉租是承租人不退出租賃關系而將房屋出租給他人使用并獲得收益的行為。它與租賃權的轉讓雖然相似,但性質是不同的。由于房屋的使用收益與出租人的利益密切相關,因此近現代各國民法在規定房屋轉租制度時,形成了放任主義、限制主義和區別主義三種基本立法模式。放任主義認為轉租乃承租人的權利,如無目標性約定,承租人原則上可以轉租,主要以法國、奧地利等國為代表;所謂限制主義則規定非經出租人同意,承租人不得轉租,以德國、日本等國為代表;而區別主義則強調區別不同情況或放任轉租或限制轉租,以意大利、俄羅斯及我國臺灣地區為主要代表。

我國民法對于房屋轉租采取限制主義的態度。我國《合同法》第二百二十四條對轉租作了明確規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”由于房屋轉租在實踐中經常發生,而且與一般的租賃相比,其法律關系更為復雜,現行法律對此所作的規定過于簡單,無法解決實踐中產生的各種糾紛。本文試圖對轉租的若干問題作一些探討,以期對實踐有所裨益。

一、房屋轉租合同的法律特征

房屋轉租合同是指房屋的承租人不退出租賃關系,把自己從出租人那里承租的房屋再出租給第三人的合同。在這里,我們把原房屋的出租人稱為出租人,把房屋的第一承租人稱為承租人,把第三人稱為次承租人。根據合同法第二百二十四條的規定,房屋轉租合同有以下特征:

1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個轉租合同必然存在一個租賃合同,沒有租賃合同,也不存在轉租合同。轉租合同是租賃合同成立后,承租另行與承租人就房屋租賃協商一致而成立的合同。

2、出租人的同意是房屋轉租合同訂立的前提條件。轉租合同的訂立應當取得房屋出租人同意,這種同意可是書面的,也可以是口頭的。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租,出租人可以解除合同。租賃合同的解除,轉租合同也就無存在的根據,轉租合同應自動解除。房屋轉租盡管取得了房屋出租人的同意,但房屋出租人并不是房屋轉租合同的當事人。轉租合同的當事人只能是合同權利和義務的承受者,即房屋的承租人和次承租人。

3、出租人與次承租人無任何法律上的權利義務關系。當事人之間權利義務因法律的規定和合同的約定而產生,出租人與次承租人之間沒有合同關系,我國《合同法》明確規定,次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償,法律未規定出租人與次承租人之間的權利義務關系。因此,出租人與次承租人之間不可能存在權利義務關系。

4、房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓。租賃權轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人,承租人退出租賃關系,而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中,承租人不退出租賃關系,而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中,承租人不退出租賃關系,仍然承擔租賃合同的權利義務,轉租與租賃權轉讓在法律性質上是不同的。

另外,轉租合同中所規定的轉租中使用收益,系以原租賃權范圍為限,但經出租人特許者除外。對于轉租合同中關于轉租期限,我國法律未作特別規定,筆者認為,轉租是以原租賃關系到為基礎,具有附屬性,故轉租期限不應長于原租賃所余的期限。

二、房屋轉租合同的效力

合同的效力是指已經成立的合同在當事人之間產生的一定法律拘束力。民法通則規定,民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。民法通則的規定,基本概括了有效合同的標準。房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效。筆者認為在以下幾種情況下轉租合同應當認定為有效:

1、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,已經取得房屋出租人的書面或者口頭同意,這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規定,依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉租給次承租人未作反對表示的(默示),應視為已經取得了房屋出租人的同意,該房屋轉租合同有效。

2、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情況下,房屋轉租合同應認定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規定:“承租人經出租人同意,……合同繼續有效,……承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的轉租,出租人知情后可能會產生兩種態度,一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉租,那么轉租合同有效;如果出租人不同意轉租,那么就意味著出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同,如果出租人解除該合同,轉租合同也就無效。因此,在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬于效力待定的合同。

3、房屋承租人將房屋轉租給次承租人,未經房屋出租人同意,房屋出租人在知道該事實后,雖反對房屋轉租,但未與承租人解除原租賃合同,該房屋轉租合同也應有效。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同,并沒有規定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下,轉租合同應予以解除。 [page]

三、房屋次承租人的優先購買權

在給“次承租人的優先購買權”下定義之前,首先應該解決一個問題,什么是承租人的優先購買權。承租人的優先購買權是指公民、法人作為房屋承租人時,對于出租人在出賣其出租房屋時,在同等條件下,優先于他人購買的權利。那么,次承租人的優先購買權是指次承租人基于其轉承租關系,對于出租人在出賣其出租房屋時,在同等條件下,通過承租人來行使優先于他人購買的權利。

(一)次承租人優先購買權的理論依據

關于次承租人是否能享有對房屋的優先購買權,一直是學界爭論的一個問題,有的學者認為在租賃關系存續期間因出租人與次承租人不存在直接權利義務關系,出租人欲出賣房屋時,即使承租人放棄優先購買權,次承租人仍不享有該項權利。

筆者不同意這種觀點,原因有以下幾個方面:

首先,優先購買權的設定給所有權的行使設置了一個合法的負擔,其以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價,換取對特定主體的特殊保護。轉租關系先于買賣關系而存在,將這種既存的社會關系穩定下來,避免因出租房屋所有權的任意處分而使次承租人生活發生大的變動,應賦予次承租人享有順位在先的優先購買的權力。

其次,給次承租人以優先購買權有利于簡公交易程序、降低交易成本、增進效率,此與優先購買權制度設計目的相吻合。臺灣著名法學家王澤鑒認為:私法上有兩個原則:自由和效率。轉租賃關系從屬于私法這個范疇同樣要實現 “自由和效率”,在轉租關系中,如何實現優化配置、物盡其用是法律應當作出的價值選擇。

第三,法律制度的內在理念之一是保護弱勢,實現公平正義,較承租人而言,次承租人的合法權益更容易因房屋所有權的任意處分而受侵害。在這一涉及三方的法律關系到中,次承租人是真正的弱勢。給予次承租人優先購買權符合公平正義的原則。

第四,轉租現象在現實生活中廣泛而大量地存在,尤其在城市房地產交易中,許多寫字樓、店鋪及居民住宅等以轉租的形式存在。寫字樓、店鋪等的租賃權人出于商業利益的考慮,往往對租賃房屋投入了高昂的裝修費用、廣告費用及其他費用。而隨著人們對生活品質的追求,甚至于住房等也往往涉及價格高昂的裝修費用。次承租人作為利用主體,其優先購買權順位在先,既可避免其投入的成本遭受無謂的損失,也能夠避免社會資源的浪費,充分發揮物的經濟效益。

(二)次承租人的優先購買權的法律特征

1、次承租人優先購買權是以承租人的優先購買權的存在為基礎。在轉租合同關系中,存在出租人與承租人,承租人與次承租人之間兩個租賃合同關系,次承租人與出租人之間無直接的合同關系。因而次承租人不能直接享有優先購買權。次承租人的優先購買權只能在承租人享有優先購買權的基礎才能存在。

2、次承租人的優先購買權以承租人不主張的優先購買權為前提。法律直接規定了承租人享有優先購買權,在承租人主張優先購買權時,次承租人不能享有優先購買權。轉租合同法律關系的產生以原租賃合同關系為基礎,原租賃合同解除轉租合同應當解除,如果轉租合同的次承租人與原租賃合同的承租人都均等的享有優先購買權,就喪失了承租的基礎地位。因此,只有在承租人不主張優先購買權時,次承租人才能間接的主張優先購買權。

3、轉租人的優先購買權不得超越承租人優先購買權的范圍。次承租人的優先購買權是以承租人優先購買權為基礎的,沒有承租人優先購買權,就不能產生次承租人的優先購買權,次承租人的優先購買權應當以不超越承租人優先購買權的范圍為原則。

4、次承租人優先購買權的行使應受一定的限制。由于次承租人與出租人之間無合同上的權利義務關系,次承租人不能直接向出租人主張優先購買權,次承租人在先例優先購買權時,應通過承租人來行使,即由次承租人向承租人主張優先購買權,承租人應以自己的名義向出租人主張該權利。

5、通知義務的承擔。合同法第二百三十條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以下同等條件優先購買的權利。”合同法規定了通知義務由出租人承擔。在轉租合同關系中,通知義務該由誰承擔,法律未作明確規定。由于出租人與轉租合同中,承租人作為出租人出租其所承租的房屋,因此,原合同的承租人應對次租人承擔通知義務。如果承租人履行通知義務,應承擔民事責任該民事責任應與出租人對承租人所承擔的民事責任不同。依照最高人民法院《關于貫徹民法通則若干問題的意見(試行)》第118國家條的規定,出租人不履行通知義務,承租人可以向法院請求宣告該房屋買賣無效。但在轉租法律關系中,出租人出賣房屋,應由承租人通知次承租人,如果承租人未履行通知義務,不能由此請求宣告該買賣行為無效。因為出租人與次承租人之間無權利義務關系。承租人的過失行為,不影響出賣行為的效力。承租人不履行通知義務,應當承擔相應的民事責任。這種責任一般表現為未履行通知義務而導致次承租人因要搬遷而造成的損失給予賠償的責任。

關于次承租人優先購買權問題,我國現行法律未作規定,理論界與實務中也很少論及。但是,在轉租現象普遍存在的今天對其進行討論有著重大意義。因此,我們呼吁立法上對次承租人權利予以充分重視。 [page]

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    張嘉娛

    合同中止的法律后果,合同終止將會產生哪些法律效力

    內容:在社會實踐活動中,簽訂合同的雙方當事人可能會在合同履行過程中因為某事的發生而產生中止合同的效果,那么合同中止的法律后果,合同終止將會產生哪些法律效力,下面請看詳細介紹:合同終止后,便失去了法律上的效力。合同權利義務終止后,債權人應將負債字據返還于債務人。應當注意的是,合同權利義務的終止,不影響合同中結算和清算條款的效力。合同中止的法律后果合同中止的原因合同終止,是指因發生法律規定或當事人約定的情況,使合同當事人之間的權利義務關系消滅,使合同的法律效力終止。即指債權人向債務人做出免去債務責任的意思表示,債務人表示接受,致使合同終止的雙方法律行為。那么合同中止的法律后果,合同終止將會產生哪些法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
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  • 黃東潔律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 無權轉租的合同效力是效力待定的。經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,合同有效。如果權利人認為此合同有損于自己的權益,可以拒絕追認,該合同為無效合同。并未受領交付的善意相對人,可以向無權處分人主張締約過失責任。《中華人民共和國民法典》 第七百一十六條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
  • 房屋轉租合同的法律效力

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    房屋轉租合同的法律效力

    內容:司法解釋規定:《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條規定:承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。那么房屋轉租合同的法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
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  • 張旭律師

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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 合同效力待定的法律后果

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務所

    元甲交通律師

    合同效力待定的法律后果

    內容:效力待定的合同是指已簽訂的合同,由于缺乏一定的條件,其效果尚未確定。逾期不補正的,視為無效合同,效力未定的合同后果如何呢?第48條規定:行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同,未經被代理人追認,對被代理人不發生效力,由行為人承擔責任。《合同法》的規定便是上述三種類型在法律規定上的具體體現。從上述規定不難看出,造成合同效力待定的主要原因就在于主體及客體方面存在著問題。效力待定的合同已經成立,但由于其不符合合同生效的條件,因此在《民法通則》及原《經濟合同法》中將其歸類到無效合同的范疇。那么合同效力待定的法律后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    元甲交通律師律師
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  • 元甲交通律師律師

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    擅長:交通事故

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  • 未經房東同意轉租是否具有法律效力

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    未經房東同意轉租是否具有法律效力

    內容:《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規定:承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。那么未經房東同意轉租是否具有法律效力呢?未經房東同意轉租的法律后果1、未經出租人同意擅自轉租,出租人依法享有解除權2、未經出租人同意擅自轉租,轉租合同效力待定承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。那么未經房東同意轉租是否具有法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
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  • 姚平律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 土地轉租合同違約后果是什么

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    土地轉租合同違約后果是什么

    內容:在我國的土地合同違約的處理中,我國的合同中的土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內,支付全部土地使用權出讓金。土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,并可以請求違約賠償。土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物,無約定的,推定包含。那么土地轉租合同違約后果是什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    劉曉紅律師
    2021.12.29172人收看
  • 許瑞林律師

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  • 轉租合同的效力后果

    孔孟廷律師

    北京市元甲律師事務所

    孔孟廷

    轉租合同的效力后果

    內容:承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。根據合同法第二百二十四條的規定,房屋轉租合同有以下特征:1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租,出租人可以解除合同。另外,轉租合同中所規定的轉租中使用收益,系以原租賃權范圍為限,但經出租人特許者除外。房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效。那么轉租合同的效力后果。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2021.12.24230人收看
  • 楊一凡律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 租賃合同解除后轉租合同的效力

    于海明律師

    北京市元甲律師事務所

    于海明

    租賃合同解除后轉租合同的效力

    內容:對于租房者來說:因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。就是說在租賃房屋出現問題,致使承租人無法使用,或者利益受到重要影響,或者在相當期間內不能進行居住時的,或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。那么租賃合同解除后轉租合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
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  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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