在房屋轉租合同關系中，出租人除了依房屋租賃合同約定以及相關法律、法規、規章的規定享有權利和承擔義務外，還享有下列權利，承擔下列義務：房屋轉租合同成立并不影響原房屋租賃合同的效力，承租人仍應當依照原房屋租賃合同的約定向出租人履行各項義務，且不得以次承租人違約或者不履行義務為由拒絕向出租人履行義務。在房屋轉租合同關系中，原則上是承租人享有監督次承租人使用、收益租賃房屋的權利。關于商鋪轉租合同的法律效力的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

（一）如果征得出租人同意和辦理登記備案，轉租店鋪的，其租賃行為有效，合同有效；

（二）如果未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，司法上認定為轉租合同無效。

在房屋轉租合同的三方當事人中，出租人與承租人之間的權利義務除房屋租賃合同有特別約定的外，適用法律、法規和規章中有關規定；承租人與次承租人的權利義務除房屋轉租合同有特別約定的外，適用法律、法規和規章中關于出租人和承租人權利義務的規定。同時，房屋轉租合同的特殊性決定了，出租人、承租人、次承租人在房屋轉租合同中的權利義務除了當事人另有約定的外，還有其特殊內容。

在房屋轉租合同關系中，出租人除了依房屋租賃合同約定以及相關法律、法規、規章的規定享有權利和承擔義務外，還享有下列權利，承擔下列義務：

房屋轉租合同成立并不影響原房屋租賃合同的效力，承租人仍應當依照原房屋租賃合同的約定向出租人履行各項義務，且不得以次承租人違約或者不履行義務為由拒絕向出租人履行義務。承租人不履行原房屋租賃合同的義務或者次承租人對承租房屋造成損失的，出租人有權要求承租人承擔違約和損害賠償責任，但出租人與承租人、次承租人另有約定的除外?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第30條規定：“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。”

出租人是轉租房屋的所有權人或者管理權人，承租人轉租該房屋獲得收益的，出租人當然有權從中獲取一定的比例?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第27條第2款規定：“出租人可以從轉租中獲得收益、”這種收益的獲取方式，既可以由出租人與承租人協商提高原房屋租賃合同的租金標準，也可以約定從承租人收取的轉租租金中按一定比例支付給出租人。

在房屋轉租合同關系中，原則上是承租人享有監督次承租人使用、收益租賃房屋的權利。但是，出租人畢竟是轉租房屋的所有權人或者管理權人，次承租人對租賃房屋的使用情況對其影響最大，因此，應當賦予出租人監督次承租人使用、收益租賃房屋情況的權利。這樣，出租人不僅有權監督承租人使用、收益租賃房屋，還有權監督次承租人使用、收益租賃房屋。當次承租人不正當或者非法地使用、收益租賃房屋，且承租人怠于行使監督權時，出租人有權要求承租人承擔違約或者損害賠償責任，直至要求承租人解除轉租合同。

當房屋轉租合同終止時，承租人有權向次承租人請求返還租賃房屋；當房屋租賃合同終止時，出租人有權請求承租人返還租賃房屋。因此，當房屋租賃合同與房屋轉租合同都終止時，出租人有權選擇向承租人或者次承租人請求返還租賃房屋，尤其是承租人怠于行使返還請求權時，由出租人直接向次承租人行使租賃房屋返還請求權，有利于維護出租人的合法權益。但是，非在轉租合同與房屋租賃合同都終止的情況下，出租人不得向次承租人主張返還租賃房屋。如，轉租合同終止而房屋租賃合同未終止的，只有承租人有權請求次承租人返還房屋，出租人無權請求返還。

除非當事人另有約定，房屋租賃合同終止的，轉租合同也隨之終止。但是，次承租人對于房屋租賃合同是否終止難于清楚，故當房屋租賃合同終止時，出租人應當通知次承租人，為次承租人返還租賃房屋作好準備。

在房屋轉租合同中，承租人的地位非常特殊：既是轉租合同中的出租人，又是房屋租賃合同中的承租人。承租人在房屋轉租法律關系中的主要權利和義務有：

承租人將承租的房屋轉租后，并不喪失承租人的地位，轉租只是其使用、收益承租房屋的一種方式。為了保證轉租合同的履行，承租人有權要求出租人按照房屋租賃合同的約定履行義務，如交付房屋、修繕房屋等等。因出租人的過錯影響次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人損害的，承租人在向次承租人、第三人承擔違約責任或者損害賠償責任之后，有權依據房屋租賃合同向出租人追償。

承租人轉租房屋的目的是為了實現自己對承租房屋的收益權，故法律原則上允許承租人從轉租中獲益。但是，在我國，承租人轉租公有住宅用房的，必須受房屋所在地人民政府房屋租賃政策的制約，承租人從轉租中獲取收益也就受到了制約。

租賃房屋發生損壞或者具有其他不適于次承租人使用的情形，承租人有權依房屋租賃合同的約定請求出租人修繕，但是出租人和承租人約定房屋轉租后由承租人承擔修繕責任的，或者雖無該約定但出租人拒絕履行修繕義務或者無能力履行修繕義務的，或者轉租合同約定的房屋狀態優于房屋租賃合同約定狀態的，承租人應當承擔修繕義務。

房屋租賃合同終止，轉租合同也就喪失了基礎，為了保證出租人能及時收回房屋，承租人有義務將房屋租賃合同終止的情況及時通知次承租人，并要求解除轉租合同，返還房屋，以便于次承租人做好搬遷和返還房屋的準備。

次承租人是房屋轉租合同中的承租人，因此應當根據房屋轉租合同的約定享有承租人的權利，履行承租人的義務，轉租合同沒有約定或者約定不明確的，次承租人應當根據法律關于承租人權利義務的規定享有權利、承擔義務。與承租人在房屋租賃合同中的權利義務不同的是，次承租人除對承租人享有權利、承擔義務外，還與出租人享有的權利相對應，對出租人承擔以下義務：

次承租人應當依約定或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，應當妥善保管房屋，這是次承租人在房屋轉租合同中必須承擔的義務。次承租人在履行該義務時，除應當接受承租人的監督外，還應當接受出租人的監督。出租人發現次承租人非法使用或者不正當使用租賃房屋的，有權制止直至要求承租人解除轉租合同，承租人不行使合同解除權的，出租人有權解除與承租人的房屋租賃合同，進而引起轉租合同的終止。

轉租合同終止時，次承租人應當向承租人履行返還租賃房屋的義務。但是，轉租合同與房屋租賃合同都終止時，出租人有權直接向次承租人請求返還房屋，在這種情況下，次承租人應當將房屋直接返還給出租人。次承租人的這一義務是與前面所述的出租人的房屋返還請求的權利相對應的。

最高院《關于租賃合同糾紛的司法解釋》以及解讀：

第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

（一）群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。

（二）再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規定。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規定。

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人（訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租）可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人。

承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當得利的構成要件。

第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償請求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

第十八條房 屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。