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承租人擅自轉租是否有效

周春花律師2021.12.24583人閱讀
導讀:

承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的,但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。在本案中,朱某和周某已在原租賃合同中明確約定,周某不得轉租,否則朱某有權解除租賃合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。那么承租人擅自轉租是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的,但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。在本案中,朱某和周某已在原租賃合同中明確約定,周某不得轉租,否則朱某有權解除租賃合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。關于承租人擅自轉租是否有效的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

【案例】 2006年10月,朱某將一套商鋪出租給周某,租期為兩年。雙方約定:周某不得轉租,否則朱某有權解除租賃合同。2007年9月,周某將該商鋪轉租給楊某,租期為一年,并約定期滿可以續簽。2008年2月,楊某被房主朱某告知將收回該商鋪,楊某認為周某隱瞞真相,擅自將商鋪轉租給自己,導致自己無法繼續承租。于是楊某將周某告上法院,請求確認租賃合同有效。在案件的審理過程中,就該轉租合同是否有效存在兩種不同的意見。

【分歧】未經房主同意承租人擅自轉租是否有效?

第一種意見認為,轉租合同無效。我國《合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。周某與楊某的轉租合同無效,楊某的訴訟請求不應得到支持。

第二種意見認為,轉租合同有效。我國《合同法》第224條的規定,僅僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權,并未涉及承租人與次承租人之間合同的效力。從維護合同穩定性及保護各方當事人合法權益角度出發,在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現法律規定合同無效的情形下,轉租合同不宜認定為無效合同。

【管析】筆者同意第一種意見。本案的關鍵問題是對于房屋租賃合同,在未征得原房屋所有權人的同意的前提下,承租人擅自轉租的效力問題。

對于租賃中的轉租問題,我國《合同法》僅在第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的,但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。

筆者認為,該轉租合同是否有效應視具體情況而定。如原租賃合同對轉租問題未明確約定,在此種情況下,承租人擅自轉租,如對出租人的利益未造成損害,依合同自由原則及合同的相對性原理,則該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系,雙方合意的達成即成立合同并為有效合同。若原租賃合同明確約定未經出租人同意,承租人不得擅自轉租,此時承租人自行轉租,違反誠實信用原則,本質上為惡意,屬違約行為,此時,轉租合同應為無效,出租人可行使合同解除權,收回租賃物;對善意的次承租人來說,可依據無效合同的處理規定向承租人要求賠償損失。

在本案中,朱某和周某已在原租賃合同中明確約定,周某不得轉租,否則朱某有權解除租賃合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。因而筆者認為,楊某的訴請不能得到支持。不過依據無效合同的處理規定,即“合同無效或被撤銷后,……有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。”(《合同法》第58條)楊某可以向法院起訴要求周某賠償其相應的損失。

作者:九江縣人民法院 陳希

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  • 三次轉租合同是否有效視具體情況而定。轉租合同效力:1、承租人將房屋轉租給次承租人,已經取得出租人的書面或者口頭同意,依此訂立的合同應認定為有效。2、承租人將房屋轉租給次承租人,未取得出租人的同意,出租人在不知情的情況下,轉租合同應認定為效力待定。3、承租人將房屋轉租給次承租人,未經出租人同意,出租人在知道該事實后,雖反對轉租,但未與承租人解除原租賃合同,該轉租合同也應有效。 《中華人民共和國民法典》第七百一十六條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。
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  • 租客擅自轉租,轉租合同效力待定。根據法律規定,承租人擅自轉租,將租賃物轉租給第三人,經出租人事后追認的,次承租人與承租人之間的租賃合同繼續有效,次承租人對租賃物造成損害的,承租人應當賠償損失。承租人未經同意擅自轉租的,合同依然有效,但是出租人可以解除合同。法律依據:《民法典》第七百一十六條承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
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    擅長:婚姻家庭

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  • 未經房東同意轉租是否具有法律效力

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    林艷英

    未經房東同意轉租是否具有法律效力

    內容:《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規定:承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。那么未經房東同意轉租是否具有法律效力呢?未經房東同意轉租的法律后果1、未經出租人同意擅自轉租,出租人依法享有解除權2、未經出租人同意擅自轉租,轉租合同效力待定承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。那么未經房東同意轉租是否具有法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 根據《合同法》第二百二十九條的規定,你將租約未到期的房屋進行出售,租賃屋在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,即承租人有權要求你與對方的租賃合同繼續履行至合同期屆滿。你單方違約是要對房客進行賠償的。如果你知道承租人轉租,但是你在六個月內未提出異議,則應當認定轉租有效。如果你是剛知道承租人擅自轉租的,在你知道或應當知道之日起六個月內,你可以向法院主張轉租合同無效或者解除轉租合同。對于你是否知情未超過六個月需自行舉證。
  • 承租人擅自轉租是否有效

    龍珊律師

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    龍珊

    承租人擅自轉租是否有效

    內容:承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的,但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。在本案中,朱某和周某已在原租賃合同中明確約定,周某不得轉租,否則朱某有權解除租賃合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。那么承租人擅自轉租是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 崔玉君律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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  • 夫妻擅自處分共有財產的行為是否有效

    王熙律師

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    王熙

    夫妻擅自處分共有財產的行為是否有效

    內容:夫妻擅自處分共有財產的行為是否有效在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得財產的,應當維護第三人的合法權益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條第二款也規定:夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見在處理婚姻關系中,無論依照社會公德、善意風俗還是立法本意,在婚姻關系中,應依法保護無過錯一方,對第三者的不當利益不予支持,以維護正常婚姻關系,有利于維持社會穩定。那么夫妻擅自處分共有財產的行為是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 吳夢云律師

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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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  • 擅自出售共有房屋買賣合同是否有效

    劉曉紅律師

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    劉曉紅

    擅自出售共有房屋買賣合同是否有效

    內容:擅自出售共有房屋買賣合同是否有效所謂共同共有,是指兩個人或兩個人以上的所有人對于全部共有財產,享有平等所有權的共有關系。這里的“平等所有權”,是指每個共同共有人對共同共有的財產所享有的占有、使用、收益、處分權,沒有份額限制。由此可見,擅自出售共有房屋,買賣關系并不必然無效,這個特殊情況就是第三人是在善意的前提下即在買賣房屋時,并不知道相對人無權獨自出售房屋,同時相對人必須是有償購買房屋,即對所購房屋支付了合理的對價。只有在具備這兩個條件的情況下,法律才會保護第三人也即購房者的權益,承認買賣關系有效。那么擅自出售共有房屋買賣合同是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 黃東潔律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 未經出租人同意擅自轉租,其簽訂的轉租合同只要一般的法定生效條件就是有效的,但是該轉租合同僅在承租人與次承租人之間是有效的,對出租人不產生效力。承租人應當就其擅自轉租行為造成的損失,承擔相應的責任。法律依據:《中華人民共和國民法典》第七百一十六條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。 承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。 第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。 第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。 第七百一十九條 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
  • 擅自出售未經共有人同意的房產行為是否有效

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    擅自出售未經共有人同意的房產行為是否有效

    內容:為了避免所購房產為未經共有人同意而出售人擅自處分的房產,購房人一定要特別注意房屋產權證中的記載,如果確為共有財產,則要查明是否有其他共有人的書面同意,如果共有人中有因特殊情況無法簽署書面同意證明的,必須有公證委托代理權限且權限明確的受托人代為簽署。共同共有的消滅主要是因共同關系的終止而引起的,例如婚姻關系終止引起夫妻共有財產關系的消滅。但除此之外,分割共同共有財產還應遵守法律關于該共同共有關系的規定,如法定繼承中分割共同繼承的遺產,應按照法律規定的遺產分配原則進行。那么擅自出售未經共有人同意的房產行為是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李維律師
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  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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  • 魏某與周某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效,對雙方當事人均具有法律約束力。承租人周某在其租賃期間將其承租權轉讓給夏某,并由夏某按原租賃合同約定的年租金數額向魏某交納租金,應視為魏某知曉轉讓行為,并認可由夏某按原租賃合同繼續承租。租賃期限屆滿后,魏某也未對夏某繼續承租提出異議,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期,出租方和承租方均可隨時解除租賃合同。由于期滿后的租賃期限為不定期,且承租人夏某逾期未交納租金,因此,魏某可要求夏某返還房屋,并支付拖欠的租金。而鑒于周某不再是租賃合同的相對方,可不再承擔違約責任。
  • 租賃合同無效,轉租合同是否有效

    于海明律師

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    于海明

    租賃合同無效,轉租合同是否有效

    內容:租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查,即分別根據民法典及相關司法解釋的規定對合同效力進行各自審查。出租人與承租人之間的租賃合同無效,承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。租賃合同無效,次承租人是否可以在出租人與承租人之間的訴訟中直接要求承租人或出租人賠償賠償裝飾裝修物損失或承擔違約責任出租人與承租人之間的租賃合同如果被確認為無效或撤銷,次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的,該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系,因此不能在同一案件一并主張,次承租人應當就其主張另行。那么租賃合同無效,轉租合同是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 承租人擅自轉租效力認定

    翁玉素律師

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    翁玉素

    承租人擅自轉租效力認定

    內容:承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。從維護合同穩定性及保護各方當事人合法權益角度出發,在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現法律規定合同無效的情形下,轉租合同不宜認定為無效合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。那么承租人擅自轉租效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 王熙律師

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  • 單方擅自出賣夫妻共有房屋原則上應認定無效的。但若第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記的,該處分行為在轉讓雙方之間有效,在夫妻之間無效。不知情一方不得請求返還房產,可以在提出離婚時,請求處分方賠償。法律依據:《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》第二十八條 一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。 夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失,離婚時另一方請求賠償損失的,人民法院應予支持。
  • 房屋轉租口頭協議是否有效

    王學瑞律師

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    王學瑞

    房屋轉租口頭協議是否有效

    內容:承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。轉租已不屬于正常使用的范疇,必須經房屋所有權人同意,否則無效。凡未經房屋所有權人同意而轉租的,或謀取租金差價的轉租,房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任,并可解除房屋租賃合同,收回出租房屋。

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  • 劉曉紅律師

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  • 經出租人與原承租人同意,次承租人能再次轉租。原出租人與原承租人在簽訂的合同中約定同意實施轉租或合同雖未約定但明確表示同意轉租的,次承租人可以實施轉租,轉租合同具有法律效力;原出租人與原承租人明確表示不允許轉租的,轉租合同不具有法律效力,原出租人與原承租人可以依法解除。法律依據:《民法典》第七百一十六條  承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。 第七百一十七條  承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。
  • 商鋪轉租合同是否需要房東簽字

    黃東潔律師

    北京市元甲律師事務所

    黃東潔

    商鋪轉租合同是否需要房東簽字

    內容:對于租賃中的轉租問題,我國《合同法》僅在第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的,但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。轉租合同是否有效應視具體情況而定。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。那么商鋪轉租合同是否需要房東簽字。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
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    擅長:交通事故

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  • 合伙人擅自轉讓份額的行為一般應認定為無效。根據相關法律規定,合伙人向合伙人以外的人轉讓其在合伙企業中的全部或者部分財產份額時,須經其他合伙人一致同意。未經其他合伙人一致同意,其行為無效。法律依據:《中華人民共和國合伙企業法》第二十二條 除合伙協議另有約定外,合伙人向合伙人以外的人轉讓其在合伙企業中的全部或者部分財產份額時,須經其他合伙人一致同意。 合伙人之間轉讓在合伙企業中的全部或者部分財產份額時,應當通知其他合伙人。 第二十三條 合伙人向合伙人以外的人轉讓其在合伙企業中的財產份額的,在同等條件下,其他合伙人有優先購買權;但是,合伙協議另有約定的除外。 第二十四條 合伙人以外的人依法受讓合伙人在合伙企業中的財產份額的,經修改合伙協議即成為合伙企業的合伙人,依照本法和修改后的合伙協議享有權利,履行義務。 第二十五條 合伙人以其在合伙企業中的財產份額出質的,須經其他合伙人一致同意;未經其他合伙人一致同意,其行為無效,由此給善意第三人造成損失的,由行為人依法承擔賠償責任。
  • 擅自轉租,出租人是否有解除權

    周春花律師

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    周春花

    擅自轉租,出租人是否有解除權

    內容:經多次協商未果,鐘某遂訴至法院,要求解除與卓某簽訂的土地租賃合同,收回土地。第一種觀點認為:鐘某和卓某已在合同中約定“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”,而卓某擅自將土地轉租給第三人李某作非種養植業生產經營使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人鐘某有權解除該租賃合同,收回土地。而鐘某與卓某之間的土地租賃合同尚未到期,鐘某無權解除合同。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。那么擅自轉租,出租人是否有解除權。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    周春花律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效_轉租未經出租人同意轉租合同有沒有效

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效_轉租未經出租人同意轉租合同有沒有效

    內容:承租人將房屋轉租的,要事先經過出租人的同意,未經同意進行轉租的,出租人可以請求解除合同。第七百一十八條出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。《民法典》規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。

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  • 王學瑞律師

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 簽訂合同的不是本人是否有效

    楊一凡律師

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    楊一凡

    簽訂合同的不是本人是否有效

    內容:簽訂合同的不是本人是否有效無效。屬于效力待定合同沒有發生法律效力。根據民法典第171條的規定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同未經被代理人追認對被代理人不發生效力由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的視為拒絕追認。合同被追認之前善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。如果是房屋租賃者將房屋轉租與你也應該取得房東的同意否則沒有法律效力。承租人轉租的承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效第三人對租賃物造成損失的承租人應當賠償損失。

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  • 孔孟廷律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 二房東轉租的合同是否有效

    許瑞林律師

    許瑞林

    二房東轉租的合同是否有效

    內容:如果未經出租人同意,承租人私自將房屋轉租的,依據《合同法》的規定,出租人可以解除合同。但對于出租人的合同解除權是有期限限制的,即在知道或者應當知道承租人轉租時起六個月內提出。也就是說,在未經出租人同意的情況下轉租房屋,租賃合同的效力是不確定的,如果事后得到了出租人的同意或者出租人知道后六個月內沒有提出異議,則在剩余租賃期內的轉租合同有效。承租人經出租人同意,可以將租賃物業轉租給第三人,原租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。那么二房東轉租的合同是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 陳宗瓊律師

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    擅長:婚姻家庭

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