擅自轉租,出租人是否有解除權

導讀:
經多次協商未果,鐘某遂訴至法院,要求解除與卓某簽訂的土地租賃合同,收回土地。第一種觀點認為:鐘某和卓某已在合同中約定“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”,而卓某擅自將土地轉租給第三人李某作非種養植業生產經營使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人鐘某有權解除該租賃合同,收回土地。而鐘某與卓某之間的土地租賃合同尚未到期,鐘某無權解除合同。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。那么擅自轉租,出租人是否有解除權。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
經多次協商未果,鐘某遂訴至法院,要求解除與卓某簽訂的土地租賃合同,收回土地。第一種觀點認為:鐘某和卓某已在合同中約定“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”,而卓某擅自將土地轉租給第三人李某作非種養植業生產經營使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人鐘某有權解除該租賃合同,收回土地。而鐘某與卓某之間的土地租賃合同尚未到期,鐘某無權解除合同。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。關于擅自轉租,出租人是否有解除權的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【案情】
1998年6月,卓某與鐘某簽訂了土地租賃合同,合同約定:鐘某將一宗荒地租賃給卓某從事種植、養植業,租賃期限為30年,租金20440元一次性付清,另外每年每畝交土地管理費100元。在租期未到前,雙方都不得終止租賃合同,不得提高或降低管理費,如果鐘某終止協議,賠償卓某30年的租金,如果卓某終止協議,所繳租金不退;租賃期滿時,卓某應將土地完整地交還鐘某;所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租。
2004年,卓某外出打工,遂將該土地轉租給第三人李某做廢品回收的倉庫,并由李某支付租金和管理費。鐘某認為卓某違反了不得轉租和不能將該地作非種養植業生產經營的約定,遂要求收回土地。但卓某不同意解除合同。雙方為此發生糾紛。經多次協商未果,鐘某遂訴至法院,要求解除與卓某簽訂的土地租賃合同,收回土地。
【分歧】
本案的焦點是如何認定承租人擅自轉租租賃土地的合同解除權。法院經審理后,對此存在兩種意見分歧。
第一種觀點認為:鐘某和卓某已在合同中約定“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”,而卓某擅自將土地轉租給第三人李某作非種養植業生產經營使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人鐘某有權解除該租賃合同,收回土地。
第二種觀點認為:卓某未經鐘某同意,就將該土地轉租給他人,應當認定該轉租行為無效。而鐘某與卓某之間的土地租賃合同尚未到期,鐘某無權解除合同。
【評析】
土地租賃合同的解除是指合同依法成立后,在尚未履行或尚未完全履行的情況下,因一方當事人的意思表示,或雙方當事人的協商一致,或發生了法律、法規規定的某些情況,使合同關系歸于消滅。
我國《民法通則》第91條規定:合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的,應當取得合同另一方的同意,并不得牟利?!逗贤ā返?24條規定:承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。出租人與承租人簽訂租賃合同后,雙方應當依據法律規定和合同約定享受權利、承擔義務。
筆者同意第一種觀點。本案中,卓某和胡某簽訂的土地租賃合同規定了“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”的條款,卓某在長期不需要租賃土地時,完全可以與鐘某協商解除合同,但其擅自將租賃土地轉租給第三人使用,違反了鐘某應享有的權利,因此,鐘某可以提前解除土地的租賃合同,收回土地。
作者:大余縣人民法院 紀徐臣




