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擅自轉租,出租人是否有解除權

劉曉紅律師2021.12.24384人閱讀
導讀:

經多次協商未果,鐘某遂訴至法院,要求解除與卓某簽訂的土地租賃合同,收回土地。第一種觀點認為:鐘某和卓某已在合同中約定“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”,而卓某擅自將土地轉租給第三人李某作非種養植業生產經營使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人鐘某有權解除該租賃合同,收回土地。而鐘某與卓某之間的土地租賃合同尚未到期,鐘某無權解除合同。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。那么擅自轉租,出租人是否有解除權。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

經多次協商未果,鐘某遂訴至法院,要求解除與卓某簽訂的土地租賃合同,收回土地。第一種觀點認為:鐘某和卓某已在合同中約定“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”,而卓某擅自將土地轉租給第三人李某作非種養植業生產經營使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人鐘某有權解除該租賃合同,收回土地。而鐘某與卓某之間的土地租賃合同尚未到期,鐘某無權解除合同。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。關于擅自轉租,出租人是否有解除權的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

【案情】

1998年6月,卓某與鐘某簽訂了土地租賃合同,合同約定:鐘某將一宗荒地租賃給卓某從事種植、養植業,租賃期限為30年,租金20440元一次性付清,另外每年每畝交土地管理費100元。在租期未到前,雙方都不得終止租賃合同,不得提高或降低管理費,如果鐘某終止協議,賠償卓某30年的租金,如果卓某終止協議,所繳租金不退;租賃期滿時,卓某應將土地完整地交還鐘某;所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租。

2004年,卓某外出打工,遂將該土地轉租給第三人李某做廢品回收的倉庫,并由李某支付租金和管理費。鐘某認為卓某違反了不得轉租和不能將該地作非種養植業生產經營的約定,遂要求收回土地。但卓某不同意解除合同。雙方為此發生糾紛。經多次協商未果,鐘某遂訴至法院,要求解除與卓某簽訂的土地租賃合同,收回土地。

【分歧】

本案的焦點是如何認定承租人擅自轉租租賃土地的合同解除權。法院經審理后,對此存在兩種意見分歧。

第一種觀點認為:鐘某和卓某已在合同中約定“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”,而卓某擅自將土地轉租給第三人李某作非種養植業生產經營使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人鐘某有權解除該租賃合同,收回土地。

第二種觀點認為:卓某未經鐘某同意,就將該土地轉租給他人,應當認定該轉租行為無效。而鐘某與卓某之間的土地租賃合同尚未到期,鐘某無權解除合同。

【評析】

土地租賃合同的解除是指合同依法成立后,在尚未履行或尚未完全履行的情況下,因一方當事人的意思表示,或雙方當事人的協商一致,或發生了法律、法規規定的某些情況,使合同關系歸于消滅。

我國《民法通則》第91條規定:合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的,應當取得合同另一方的同意,并不得牟利?!逗贤ā返?24條規定:承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。出租人與承租人簽訂租賃合同后,雙方應當依據法律規定和合同約定享受權利、承擔義務。

筆者同意第一種觀點。本案中,卓某和胡某簽訂的土地租賃合同規定了“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”的條款,卓某在長期不需要租賃土地時,完全可以與鐘某協商解除合同,但其擅自將租賃土地轉租給第三人使用,違反了鐘某應享有的權利,因此,鐘某可以提前解除土地的租賃合同,收回土地。

作者:大余縣人民法院 紀徐臣

聲明:該作品系作者結合法律法規,政府官網及互聯網相關知識整合,如若內容錯誤,請通過 【投訴】 功能聯系刪除
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  • 根據《合同法》第二百二十九條的規定,你將租約未到期的房屋進行出售,租賃屋在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,即承租人有權要求你與對方的租賃合同繼續履行至合同期屆滿。你單方違約是要對房客進行賠償的。如果你知道承租人轉租,但是你在六個月內未提出異議,則應當認定轉租有效。如果你是剛知道承租人擅自轉租的,在你知道或應當知道之日起六個月內,你可以向法院主張轉租合同無效或者解除轉租合同。對于你是否知情未超過六個月需自行舉證。
  • 擅自轉租出租人怎么維權

    段建國律師

    北京天用律師事務所

    段建國

    擅自轉租出租人怎么維權

    內容:最終法院依法判決原被告之間的房屋租賃合同于2016年2月22日解除,由于原告同意第三人翟某繼續居住使用此涉案房屋中,此系原告對其權利的自由處分,本院予以準許。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。那么擅自轉租出租人怎么維權。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    段建國律師
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  • 翁玉素律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 租客擅自轉租,轉租合同效力待定。根據法律規定,承租人擅自轉租,將租賃物轉租給第三人,經出租人事后追認的,次承租人與承租人之間的租賃合同繼續有效,次承租人對租賃物造成損害的,承租人應當賠償損失。承租人未經同意擅自轉租的,合同依然有效,但是出租人可以解除合同。法律依據:《民法典》第七百一十六條承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
  • 如何認定擅自轉租的合同解除權

    崔玉君律師

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    崔玉君

    如何認定擅自轉租的合同解除權

    內容:胡某認為肖某違反了不得轉租的約定,要求收回房屋。雙方為此發生糾紛。第一種觀點認為:胡某和肖某已在合同中約定“所租房屋只準肖某使用,不允許轉租”,而肖某擅自將房屋轉讓給第三人使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人胡某有權解除該租賃合同,收回房屋。第二種觀點認為:肖某未經胡某同意,就將該房屋轉租給他人,應當認定該轉租行為無效。而胡某與肖某之間的房屋租賃合同尚未到期,胡某無權解除合同。那么如何認定擅自轉租的合同解除權。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 元甲交通律師律師

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    擅長:交通事故

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  • 商鋪轉租合同是否需要房東簽字

    李楠楠律師

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    李楠楠

    商鋪轉租合同是否需要房東簽字

    內容:對于租賃中的轉租問題,我國《合同法》僅在第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的,但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。轉租合同是否有效應視具體情況而定。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。那么商鋪轉租合同是否需要房東簽字。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2021.12.31431人收看
  • 邢穎律師

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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 簽訂商鋪租賃合同需要注意哪些細節?

    吳夢云律師

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    吳夢云

    簽訂商鋪租賃合同需要注意哪些細節?

    內容:若存在開業日與計租日不一致的,如何確定計租日則需要予以明確。為防止承租人在免租期內解約,租賃合同應當對免租期承租人的違約責任作出約定。承租人在免租期滿后、商場開業日前,經許可提前開業的,承租人的實際開業日為計租日。為應對今后發生可能發生的糾紛,出租人應當固定,并妥善保存有關確定計租日的證據材料,如商鋪交付單、開業日通知書及承租人開業申請書等書面材料。此外,若承租人違反合同約定擅自轉租的,出租人享有租賃合同解除權。承租人應于租賃期期限屆滿的六個月前書面通知承租人是否行使優先承租權。若承租人書面告知續租的,雙方另性協商一致簽署租賃合同。那么簽訂商鋪租賃合同需要注意哪些細節?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
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  • 任冰峰律師

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 出租人可以轉租房屋,但必須經業主同意。承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。
  • 未經行政部門登記備案的租賃協議是否無效?

    陳明月律師

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    陳明月

    未經行政部門登記備案的租賃協議是否無效?

    內容:” 第十四條規定:“ 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內,持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。“ 第三十二條規定:“ 違反本辦法有下列行為之一的,由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰; (一)偽造、涂改《房屋租賃證》的,注銷其證書,并可處以罰款; (二)不按期申報、領取《房屋租賃證》的,責令限期補辦手續,并可處以罰款; (三)未征得出租人同意和未辦理登記備案,擅自轉租房屋的,其租賃行為無效,沒收其非法所得,并可處以罰款。那么未經行政部門登記備案的租賃協議是否無效?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳明月律師
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  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 中介方擅自轉租 造成第三人損失需賠償

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    中介方擅自轉租 造成第三人損失需賠償

    內容:張先生起訴稱,被告房屋中介公司的員工趙某以個人名義與房主簽訂租賃合同,租了一套房子,中介拿來轉租給張先生。張先生也一直如約交付房租。張先生認為,合同期內,他并未違反合同規定且合同期未滿,中介應退還其剩余房租、租房押金、衛生費等。張先生要求中介公司賠償1萬元。承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。那么中介方擅自轉租。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
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  • 孔孟廷律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 根據《合同法》的規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。租房的人即使不承認自己有轉租行為,只要他實際上將租來的商鋪交給別人使用,就可以認定其為轉租。你可以與之協商解除租賃合同,協商不成的可以向法院起訴。
  • 出租人在租賃期滿承租人需要繼續租住的情況下可以轉租該房屋嗎?

    龍珊律師

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    龍珊

    出租人在租賃期滿承租人需要繼續租住的情況下可以轉租該房屋嗎?

    內容:作為房屋的所有人,方某可以將房屋留作自用,也可以高價出租給他人。”依據以上規定,房屋租賃期限屆滿,出租人和承租人之間的租賃合同終止,承租人應當將房屋還給出租人。在這一事件中,既然房主方某不愿意選擇續租,那么你們所簽訂的一年的租賃期屆滿時,你們之間的租賃合同也將終止,您應當將該房屋返還給出租人。癥結所在本問題的癥結在于咨詢者對出租人在租賃期滿承租人需要繼續租住房屋的情況下是否可將房屋轉租他人這一問題不清楚。律師提醒與注意事項租賃期滿,出租人雖沒有義務和承租人續簽租賃合同,但在同等條件下承租人擁有優于第三人的優先承租權。那么出租人在租賃期滿承租人需要繼續租住的情況下可以轉租該房屋嗎?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    龍珊律師
    2021.12.27394人收看
  • 黃東潔律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 未經出租人同意擅自轉租,其簽訂的轉租合同只要一般的法定生效條件就是有效的,但是該轉租合同僅在承租人與次承租人之間是有效的,對出租人不產生效力。承租人應當就其擅自轉租行為造成的損失,承擔相應的責任。法律依據:《中華人民共和國民法典》第七百一十六條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。 承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。 第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。 第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。 第七百一十九條 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
  • 擅自轉租合同是否有效力

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    擅自轉租合同是否有效力

    內容:首先,擅自轉租房屋的后果是原則上租賃合同無效,次承租人要返還房屋給出租人并且需要支付逾期騰房占有使用費。但是出租人知道或者應當知道承租人轉租,在六個月內未提出異議的,轉租合同有效。出租人不得再以此請求解除合同或者認定轉租合同無效。根據我國《合同法》的規定,發生自行轉租時,出租人可能解除合同,也可能不解除合同。出租人不解除合同時,轉租關系仍然存續,不致受到影響;而當出租人解除合同時,轉租合同是否亦因此而同時終止呢?并且,自次承租人一旦知道轉租為非同意的轉租時起,即應賦予承租人的轉租合同解除權。那么擅自轉租合同是否有效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
    2021.12.27698人收看
  • 于海明律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 承租人擅自轉租是否有效

    元甲交通律師律師

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    承租人擅自轉租是否有效

    內容:承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的,但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。在本案中,朱某和周某已在原租賃合同中明確約定,周某不得轉租,否則朱某有權解除租賃合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。那么承租人擅自轉租是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 崔玉君律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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  • 房屋被轉租,出租人能解除合同嗎

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    房屋被轉租,出租人能解除合同嗎

    內容:相關閱讀:房屋租賃合同解除一、行使行房屋租賃合同解除權有約定解除及法定解除兩種形式1、房屋租賃合同的約定解除是指合同當事人認為解除合同比繼續履行合同更有利于自身利益,根據合同自由的原則,經協商一致而解除合同。對此,我國《合同法》第九十三條規定:“當事人協商一致,可以解除合同。”2、房屋租賃合同的法定解除是指當發生了法律規定的情形時,當事人一方依法行使解除權解除合同,終止合同的權利義務。那么房屋被轉租,出租人能解除合同嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
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  • 吳夢云律師

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  • 未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效_轉租未經出租人同意轉租合同有沒有效

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效_轉租未經出租人同意轉租合同有沒有效

    內容:承租人將房屋轉租的,要事先經過出租人的同意,未經同意進行轉租的,出租人可以請求解除合同。第七百一十八條出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租?!睹穹ǖ洹芬幎?,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。

    劉曉紅律師
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  • 龍珊律師

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  • 二房東轉租的合同是否有效

    王學瑞律師

    北京天用律師事務所

    王學瑞

    二房東轉租的合同是否有效

    內容:如果未經出租人同意,承租人私自將房屋轉租的,依據《合同法》的規定,出租人可以解除合同。但對于出租人的合同解除權是有期限限制的,即在知道或者應當知道承租人轉租時起六個月內提出。也就是說,在未經出租人同意的情況下轉租房屋,租賃合同的效力是不確定的,如果事后得到了出租人的同意或者出租人知道后六個月內沒有提出異議,則在剩余租賃期內的轉租合同有效。承租人經出租人同意,可以將租賃物業轉租給第三人,原租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。那么二房東轉租的合同是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王學瑞律師
    2021.12.24980人收看
  • 楊一凡律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 《反不正當競爭法》第五條第三項規定,經營者不得采用下列不正當手段從事市場交易,損害競爭對手:(三)擅自使用他人的企業名稱或者姓名,引人誤認為是他人的商品。最高人民法院《關于審理不正當競爭民事案件應用法律若干問題的解釋》第六條第一款規定,企業登記主管機關依法登記注冊的企業名稱,以及在中國境內進行商業使用的外國(地區)企業名稱,應當認定為反不正當競爭法第五條第(三)項規定的“企業名稱”。具有一定的市場知名度、為相關公眾所知悉的企業名稱中的字號,可以認定為反不正當競爭法第五條第(三)項規定的“企業名稱”。由此可見,企業名稱不僅包括企業登記主管機關依法登記注冊的企業名稱,還應當包括具有一定的市場知名度、為相關社會公眾所知悉的企業名稱中的字號。而且,對于具有一定的市場知名度、為相關社會公眾所知悉的并已經實際具有字號作用的企業名稱的簡稱等,以及與企業建立穩定聯系和具有明確指向的特定稱謂也可以認定為企業名稱。因此,“大光華”已經具有很高的知名度,應認定為嘉和光華公司的企業名稱,蔣某擅自使用他人的企業名稱,其行為已經構成不正當競爭。
  • 擅自轉租,出租人是否有解除權

    黃東潔律師

    北京市元甲律師事務所

    黃東潔

    擅自轉租,出租人是否有解除權

    內容:經多次協商未果,鐘某遂訴至法院,要求解除與卓某簽訂的土地租賃合同,收回土地。第一種觀點認為:鐘某和卓某已在合同中約定“所租土地不能用作非種養植業生產經營,不允許轉租”,而卓某擅自將土地轉租給第三人李某作非種養植業生產經營使用,違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規定的義務,侵犯了出租人應享有的權利,因此,出租人鐘某有權解除該租賃合同,收回土地。而鐘某與卓某之間的土地租賃合同尚未到期,鐘某無權解除合同。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。那么擅自轉租,出租人是否有解除權。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
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  • 張蕓律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 未經房東同意轉租是否具有法律效力

    周春花律師

    北京市元甲律師事務所

    周春花

    未經房東同意轉租是否具有法律效力

    內容:《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款規定:承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。那么未經房東同意轉租是否具有法律效力呢?未經房東同意轉租的法律后果1、未經出租人同意擅自轉租,出租人依法享有解除權2、未經出租人同意擅自轉租,轉租合同效力待定承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。那么未經房東同意轉租是否具有法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    周春花律師
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  • 許瑞林律師

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    擅長:交通事故

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  • 魏某與周某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效,對雙方當事人均具有法律約束力。承租人周某在其租賃期間將其承租權轉讓給夏某,并由夏某按原租賃合同約定的年租金數額向魏某交納租金,應視為魏某知曉轉讓行為,并認可由夏某按原租賃合同繼續承租。租賃期限屆滿后,魏某也未對夏某繼續承租提出異議,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期,出租方和承租方均可隨時解除租賃合同。由于期滿后的租賃期限為不定期,且承租人夏某逾期未交納租金,因此,魏某可要求夏某返還房屋,并支付拖欠的租金。而鑒于周某不再是租賃合同的相對方,可不再承擔違約責任。
  • 承租人未經出租人同意擅自轉租

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    承租人未經出租人同意擅自轉租

    內容:2007年5月28日,郭某濱以書面形式用特快專遞告知原告門面轉租。出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,承租人應當按照約定支付租金。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。本案被告郭某濱未征得原告黃某軍的同意私自將承租的門面轉租給第三人周小秋,被告與第三人簽訂的轉租合同無效。原告為此要求解除與被告郭某濱之間的房屋租賃合同本院予以支持。被告提出合同約定轉租只要通知了原告即可與法相悖,法律明確規定轉租須征得出租人同意。被告提出在2007年5月3日口頭通知了原告轉租事宜,因無證據證實不予支持。據此,法院作出上述判決。那么承租人未經出租人同意擅自轉租。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
    2021.12.27455人收看
  • 姚平律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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劉曉紅律師

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