借名買房，是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的合同關系。借名買房包含兩個內容：

• 借名人履行了購房人的義務即支付了全部的購房款；
• 借名人與出名人就借名買房達成了合意。

在現實生活中，一方考慮某種原因不便以其名義購買房屋，或者為了規避政策限制，從而委托他人且以他人的名義購買房屋，對于借名買房的民事法律行為是否具有法律效力，還是應當參考《民法典》的相關規定：

• 無民事行為能力人實施的民事法律行為，無效。
• 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為，無效。
• 違背公序良俗的民事法律行為，無效。
• 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為，無效。

因此，對于借名人與購房人雙方簽訂的《借名購房協議》，只要是當事人的真實意思表示，內容不違反國家法律和行政法規的強制性規定，合法有效，應受法律保護。

借名買房被查封，房產到底算誰的？

對當事人之間達成的借名買房意思表示，雙方之間形成合同關系。一旦辦理了房屋產權登記之后，雙方之間的內部協議不得對抗善意第三人。房屋在辦理了物權登記之后，鑒于物權登記的公示效力，理應對外界具有公信力。借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定僅具有債權效力，并無直接設立房屋所有權的法律效力。

因此，如果因為名義購買人自身債務問題導致涉案房屋被查封的，根據物權登記公示效力，由此產生的不利后果只能由借名人承擔。借名人對名義購房人的債權不得對抗法院的執行。本律師認為，因名義購房人原因導致房屋被查封、拍賣的，借名人可以要求名義購房人賠償損失。

名義購房人違約，借名人如何維權？

通過對借名買房法律關系的梳理以及對相關司法裁判案例的總結歸納，本律師認為，借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。即在借名買房糾紛中：

• 借名人即實際出資人要求名義購房人配合將涉案房屋登記至實際出資人名下的，可以獲得法院支持，但過戶前需將銀行貸款抵押解除。
• 鑒于物權登記的公示效力，借名人即實際出資人直接起訴要求確認其對涉案房屋具有所有權的，法院一般不予支持。
• 借名人即實際出資人主張借名買房的法律事實，必須提供相關證據予以證實；否則，其將承擔舉證不能的不利后果。

法院的裁判規則？

以下本律師梳理了有關“借名買房”的司法案例裁判規則，供各位參考借鑒：

1、案由：委托合同糾紛

【裁判規則】涉案房產由原告實際出資并借用被告名義購買，房屋登記在被告名下，雙方系借名買房，原告系該房屋實際購買人，雙方行成了委托合同關系，原告是委托人，被告是受托人。后被告基于原告的委托將涉案房屋出售，被告由此取得售房款應當給付原告。

2、案由：所有權確認糾紛

【裁判規則】根據原告提交的證據，可以認定原告與張某達成了口頭頂名買房協議，該協議系雙方真實意思表示，未違反法律法規的禁止性規定，合法有效。原告交納了購房款、取得涉案房屋并居住使用至今，涉案房屋的所有權應歸原告所有。

3、案由：所有權確認糾紛

【裁判規則】原、被告戀愛期間協商約定以被告購房資格購買房屋，屬于借名買房，不違反法律強制性規定，原告已經實際出資支付部分購房款和房貸等，雙方終止戀愛關系后也曾協議約定房屋歸原告所有，且終止戀愛關系后房貸也實際系原告支付，直至雙方產生糾紛不再聯系。

現房屋已經實際交付，由原告使用，涉案房屋不涉及善意交易第三人，也依法能夠辦理轉移登記手續，故原告要求確認涉案房屋歸原告所有、要求被告協助辦理房屋所有權轉移登記手續，不違反法律規定，本院予以支持。

4、案由：所有權確認糾紛

【裁判規則】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。除有相反證據證明，法律上推定記載于不動產登記簿上的人為該不動產的權利人。

本案中，案涉房屋登記的所有權人為被告，原告主張該房屋歸其所有，系其借用被告的名義購買，對此原告負有舉證責任。但原告并無有效證據證明雙方就借名買房事宜達成了合意并約定房屋歸原告所有，對此原告應承擔舉證不能的法律后果。

5、案由：所有權確認糾紛

【裁判規則】涉案房屋相關購房款由原告出資，且原、被告簽訂了《房屋產權約定協議書》，約定被告放棄該房產所有權、居住權、增值利益、衍生利益等所有權利，但該協議僅在雙方內部產生債權債務關系，而不直接發生物權變動的效果，目前涉案房屋仍登記在原、被告雙方名下，在該房屋完成物權轉移登記前，原告要求確認其為涉案房屋的所有權人，不符合法律規定，本院不予支持；但原告可以依據協議約定在涉案房屋抵押權解除后請求被告協助辦理房屋過戶手續。

6、案由：案外人執行異議之訴

【裁判規則】原告主張自己系該房屋實際所有權人，但原告提供的證據不足以證明自己的主張。

首先，從公示狀態看，案涉房屋登記在第三人名下；

其次，從購買過程看，當初部分安置房指標的購買及認購協議書簽訂者為第三人；

再次，從購房款支付情況看，原告雖主張購買部分安置房指標的款項、建房資金均由自己支付，第三人予以認可，但原告之妻與第三人系同胞姐妹關系，不能排除原告與第三人之間存在其他經濟關系以及逃避強制執行的合理懷疑。

7、案由：返還原物糾紛

【裁判規則】首先，原告向本院提交戶籍證明、購房款收據、成本價購買公有住房結算表均不能充分證明房屋由原告出資購買且借用給被告暫時居住使用。

其次，被告向本院提交的換房協議、購房款票據、專項維修資金專用收據、現金存款回單均可充分證明原、被告以換房協議為基礎實施了借名買房行為。被告將單位公房轉讓給原告，原告將單位集資房資格轉讓給被告，被告出資購買案涉房屋。

第三，被告向本院提交的購房款票據、專項維修資金專用收據、現金存款回單等證據的原件均由被告控制保管，也可以印證涉案房屋是被告以原告的名義出資購買。

最后，從被告向本院提交的常住人口登記卡、被告身份證均能證明被告的家庭住址均是房屋的登記地址，且被告在該訴爭房屋實際居住已超過10年并實際控制。

綜上，本院認可借名買房事實。