借名買房，是指當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的合同關(guān)系。借名買房包含兩個(gè)內(nèi)容：

• 借名人履行了購房人的義務(wù)即支付了全部的購房款；
• 借名人與出名人就借名買房達(dá)成了合意。

在現(xiàn)實(shí)生活中，一方考慮某種原因不便以其名義購買房屋，或者為了規(guī)避政策限制，從而委托他人且以他人的名義購買房屋，對(duì)于借名買房的民事法律行為是否具有法律效力，還是應(yīng)當(dāng)參考《民法典》的相關(guān)規(guī)定：

• 無民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為，無效。
• 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為，無效。
• 違背公序良俗的民事法律行為，無效。
• 行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為，無效。

因此，對(duì)于借名人與購房人雙方簽訂的《借名購房協(xié)議》，只要是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。

借名買房被查封，房產(chǎn)到底算誰的？

對(duì)當(dāng)事人之間達(dá)成的借名買房意思表示，雙方之間形成合同關(guān)系。一旦辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記之后，雙方之間的內(nèi)部協(xié)議不得對(duì)抗善意第三人。房屋在辦理了物權(quán)登記之后，鑒于物權(quán)登記的公示效力，理應(yīng)對(duì)外界具有公信力。借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定僅具有債權(quán)效力，并無直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。

因此，如果因?yàn)槊x購買人自身債務(wù)問題導(dǎo)致涉案房屋被查封的，根據(jù)物權(quán)登記公示效力，由此產(chǎn)生的不利后果只能由借名人承擔(dān)。借名人對(duì)名義購房人的債權(quán)不得對(duì)抗法院的執(zhí)行。本律師認(rèn)為，因名義購房人原因?qū)е路课荼徊榉?、拍賣的，借名人可以要求名義購房人賠償損失。

名義購房人違約，借名人如何維權(quán)？

通過對(duì)借名買房法律關(guān)系的梳理以及對(duì)相關(guān)司法裁判案例的總結(jié)歸納，本律師認(rèn)為，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。即在借名買房糾紛中：

• 借名人即實(shí)際出資人要求名義購房人配合將涉案房屋登記至實(shí)際出資人名下的，可以獲得法院支持，但過戶前需將銀行貸款抵押解除。
• 鑒于物權(quán)登記的公示效力，借名人即實(shí)際出資人直接起訴要求確認(rèn)其對(duì)涉案房屋具有所有權(quán)的，法院一般不予支持。
• 借名人即實(shí)際出資人主張借名買房的法律事實(shí)，必須提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)；否則，其將承擔(dān)舉證不能的不利后果。

法院的裁判規(guī)則？

以下本律師梳理了有關(guān)“借名買房”的司法案例裁判規(guī)則，供各位參考借鑒：

1、案由：委托合同糾紛

【裁判規(guī)則】涉案房產(chǎn)由原告實(shí)際出資并借用被告名義購買，房屋登記在被告名下，雙方系借名買房，原告系該房屋實(shí)際購買人，雙方行成了委托合同關(guān)系，原告是委托人，被告是受托人。后被告基于原告的委托將涉案房屋出售，被告由此取得售房款應(yīng)當(dāng)給付原告。

2、案由：所有權(quán)確認(rèn)糾紛

【裁判規(guī)則】根據(jù)原告提交的證據(jù)，可以認(rèn)定原告與張某達(dá)成了口頭頂名買房協(xié)議，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原告交納了購房款、取得涉案房屋并居住使用至今，涉案房屋的所有權(quán)應(yīng)歸原告所有。

3、案由：所有權(quán)確認(rèn)糾紛

【裁判規(guī)則】原、被告戀愛期間協(xié)商約定以被告購房資格購買房屋，屬于借名買房，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，原告已經(jīng)實(shí)際出資支付部分購房款和房貸等，雙方終止戀愛關(guān)系后也曾協(xié)議約定房屋歸原告所有，且終止戀愛關(guān)系后房貸也實(shí)際系原告支付，直至雙方產(chǎn)生糾紛不再聯(lián)系。

現(xiàn)房屋已經(jīng)實(shí)際交付，由原告使用，涉案房屋不涉及善意交易第三人，也依法能夠辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，故原告要求確認(rèn)涉案房屋歸原告所有、要求被告協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。

4、案由：所有權(quán)確認(rèn)糾紛

【裁判規(guī)則】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。除有相反證據(jù)證明，法律上推定記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的人為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。

本案中，案涉房屋登記的所有權(quán)人為被告，原告主張?jiān)摲课輾w其所有，系其借用被告的名義購買，對(duì)此原告負(fù)有舉證責(zé)任。但原告并無有效證據(jù)證明雙方就借名買房事宜達(dá)成了合意并約定房屋歸原告所有，對(duì)此原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

5、案由：所有權(quán)確認(rèn)糾紛

【裁判規(guī)則】涉案房屋相關(guān)購房款由原告出資，且原、被告簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)約定協(xié)議書》，約定被告放棄該房產(chǎn)所有權(quán)、居住權(quán)、增值利益、衍生利益等所有權(quán)利，但該協(xié)議僅在雙方內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，目前涉案房屋仍登記在原、被告雙方名下，在該房屋完成物權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，原告要求確認(rèn)其為涉案房屋的所有權(quán)人，不符合法律規(guī)定，本院不予支持；但原告可以依據(jù)協(xié)議約定在涉案房屋抵押權(quán)解除后請求被告協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。

6、案由：案外人執(zhí)行異議之訴

【裁判規(guī)則】原告主張自己系該房屋實(shí)際所有權(quán)人，但原告提供的證據(jù)不足以證明自己的主張。

首先，從公示狀態(tài)看，案涉房屋登記在第三人名下；

其次，從購買過程看，當(dāng)初部分安置房指標(biāo)的購買及認(rèn)購協(xié)議書簽訂者為第三人；

再次，從購房款支付情況看，原告雖主張購買部分安置房指標(biāo)的款項(xiàng)、建房資金均由自己支付，第三人予以認(rèn)可，但原告之妻與第三人系同胞姐妹關(guān)系，不能排除原告與第三人之間存在其他經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及逃避強(qiáng)制執(zhí)行的合理懷疑。

7、案由：返還原物糾紛

【裁判規(guī)則】首先，原告向本院提交戶籍證明、購房款收據(jù)、成本價(jià)購買公有住房結(jié)算表均不能充分證明房屋由原告出資購買且借用給被告暫時(shí)居住使用。

其次，被告向本院提交的換房協(xié)議、購房款票據(jù)、專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)、現(xiàn)金存款回單均可充分證明原、被告以換房協(xié)議為基礎(chǔ)實(shí)施了借名買房行為。被告將單位公房轉(zhuǎn)讓給原告，原告將單位集資房資格轉(zhuǎn)讓給被告，被告出資購買案涉房屋。

第三，被告向本院提交的購房款票據(jù)、專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)、現(xiàn)金存款回單等證據(jù)的原件均由被告控制保管，也可以印證涉案房屋是被告以原告的名義出資購買。

最后，從被告向本院提交的常住人口登記卡、被告身份證均能證明被告的家庭住址均是房屋的登記地址，且被告在該訴爭房屋實(shí)際居住已超過10年并實(shí)際控制。

綜上，本院認(rèn)可借名買房事實(shí)。