假設二李某與張某磋商買房事宜，雙方就價款達成一致。由于李某名下已有一套房屋，無法享受貸款優(yōu)惠，李某提出由親戚趙某代為交易，張某同意。趙某遂以自己的名義與張某簽訂合同。后趙某與政府部門簽訂經(jīng)濟適用房買賣合同。出賣人不知曉借名之事，比如假設三，如果交易的是商品房，那么，那么出于保護善意第三人的考慮，買賣合同應認定為有效為宜。此時，合同不存在違法情形，應認定為有效。(當然，不排除在查清案情的情況下，政府主張借名購買經(jīng)濟適用房的合同可撤銷或無效并直接收回房屋的可能性。關(guān)于借名買房合同有效嗎的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

“借名買房” 是不動產(chǎn)登記制度和政府樓市調(diào)控政策下衍生的產(chǎn)物。出于規(guī)避限購或貸款政策、購買經(jīng)濟適用房、房改房等保障性住房、享受定向銷售等購房優(yōu)惠等原因，當事人往往采用借名的辦法迂回地實現(xiàn)購房目的。借名買房由于有規(guī)避政策之嫌，介于合法與非法之間，借名人、出名人和出賣人之間的關(guān)系如何界定、借名人要求確權(quán)或者更名登記能否得到支持、出名人處分房屋予第三人是否應得到保護等問題，不僅在法律理論上存在爭議，在司法或仲裁實踐中也有不同的處理意見。

所謂借名買房，是指一方(借名人)借用他人(出名人)名義購買房屋，并將房屋登記在出名人名下，由借名人實際出資并享有房屋權(quán)益。整個交易可分解為兩個法律關(guān)系：從內(nèi)部關(guān)系上講，借名人和出名人之間存在借出名人之名登記、房屋權(quán)益實際由借名人享有的約定，有些還會約定待法律障礙消除后，出名人協(xié)助將房屋過戶至借名人名下。從外部關(guān)系上講，由借名人或出名人與出賣人簽訂房屋買賣合同，合同實際由借名人履行，房屋權(quán)益實際由借名人享有，但出名人登記為法律上的所有人。

假設一

李某向張某購入房屋，由于李某暫不具備購房資格，其與張某在合同中約定：張某應在指定期限內(nèi)將房屋過戶至李某指定的第三人名下，并協(xié)助辦理過戶所需要的網(wǎng)簽、按揭等手續(xù)。

借名人與出賣人簽訂合同，約定過戶至指定人名下，借名人與出賣人之間成立合同。出賣人需配合與出名人簽訂備案合同，實際上形成陰陽合同的局面，借名人與出賣人之間的合同是實際履行的合同，出名人與出賣人之間僅是形式合同。

假設二

李某與張某磋商買房事宜，雙方就價款達成一致。由于李某名下已有一套房屋，無法享受貸款優(yōu)惠，李某提出由親戚趙某代為交易，張某同意。趙某遂以自己的名義與張某簽訂合同。

出名人與出賣人簽訂合同，出賣人知曉借名人。這種情形構(gòu)成《合同法》第四百零二條規(guī)定的隱名代理，房屋買賣的法律效果及于借名人。但進入法律程序后，代理關(guān)系依賴于當事人的舉證，否則對于合同主體可能作出不一樣的認定。

假設三

趙某具有購買經(jīng)濟適用房的資格，李某與其系朋友關(guān)系，李某鼓勵趙某申請經(jīng)濟適用房，并約定李某實際出資和享有房屋權(quán)利。后趙某與政府部門簽訂經(jīng)濟適用房買賣合同。

出名人與出賣人簽訂合同，出賣人不知曉借名人。房屋買賣合同實際上是在出名人與出賣人之間成立，借名人間接地享有合同權(quán)利。

外部關(guān)系

在假設一和假設二中，出賣人知曉借名之事，仍然愿意與借名人或出名人簽訂合同，那么，雙方之間關(guān)于買賣房屋的意思表示是真實的，借名買房實際上與一般的購房合同無異，應該認定合同有效。值得一提的是，借名人如果不具有購房資格，是否將導致買賣合同無效？小編認為不會，因為購房資格僅影響能否過戶，屬于合同履行和目的實現(xiàn)的問題，并不會影響合同效力。

出賣人不知曉借名之事，比如假設三，如果交易的是商品房，那么，那么出于保護善意第三人的考慮，買賣合同應認定為有效為宜。而如果交易的是經(jīng)濟適用房等保障性住房，那么買賣合同效力是否受到影響？

經(jīng)濟適用房是國家為了保障低收入者的居住權(quán)利而供給的住房，購買經(jīng)濟適用房的指標受到嚴格限制，只能專屬享有，不能轉(zhuǎn)讓。小編認為，政府無法查清出名人購買房屋的動機，政府如果知曉借名人的存在則不會與作為代理人的出名人簽訂合同，那么，依據(jù)《合同法》第四百零二條的規(guī)定，推定合同僅約束政府和出名人，借名人不能作為合同主體。此時，合同不存在違法情形，應認定為有效。至于借名人和出名人的內(nèi)部約定是否有效，則另當別論。(當然，不排除在查清案情的情況下，政府主張借名購買經(jīng)濟適用房的合同可撤銷或無效并直接收回房屋的可能性。畢竟借名人實際享有房屋權(quán)益，的確存在損害社會公共利益的情形。)

內(nèi)部關(guān)系

1.在借名購買普通商品房的場合，盡管借名的目的大多在于規(guī)避限購、限貸等政策，但限購、限貸政策屬于經(jīng)濟政策，并非法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。認定借名約定的效力要從是否損害社會公共利益，是否構(gòu)成以合法形式掩蓋非法目的入手。限購政策的真正目的在于打擊囤房、炒房，抑制房價過快上漲，保護公平的購房權(quán)利。那么，對于借名約定是否有效的問題恐怕不能一概而論。有的借名人的確存在購房的迫切需要，但暫不滿足購房資格，則用借名的方式購房并不侵犯社會公共利益。有的法院或仲裁庭以提起請求時借名人已經(jīng)具備購房資格為由，認定借名約定有效，這種做法是有道理的。而借名人名下已有數(shù)套房屋，或者借名人與出名人并非親友關(guān)系，通過支付費用的方式借用出名人的資格，屬于投機炒房的可能性較大，損害公共利益，借名約定應認定為無效。

2.在借名購買政策性保障性住房的場合，以經(jīng)濟適用房為例，如前所述，其具有較強的公益性，借名購買將導致一個指標被浪費，損害真正有需求的購房者的權(quán)利，侵犯社會福利制度和社會公平，以合法形式掩蓋非法目的。因此，借名約定無效，如果借名人主張權(quán)利，一般不予支持。如果經(jīng)濟適用房已經(jīng)滿五年，可以上市交易，能否將借名的約定轉(zhuǎn)化為有效，又是一個值得討論的問題。

3.在借名購買定向銷售的房屋等場合，借名人和出名人之間實際上是轉(zhuǎn)讓購房指標，這種指標不具有社會公益性，而且借名約定也談不上惡意串通損害第三人利益，并沒有干預的必要。

在上述情形中，小編已經(jīng)預設了借名買房協(xié)議的存在。在房屋買賣合同履行過程中出現(xiàn)違約的情況下，買房的主體如何認定其實是一個舉證問題。

案例

張某擬出售房屋，與李某就價款基本達成一致，在協(xié)商按揭、過戶等問題的階段，李某的親戚趙某也加入談判，最后由趙某和張某簽訂房屋買賣合同。由于趙某未取得銀行同意貸款通知書，在約定期限內(nèi)也未以現(xiàn)金方式支付余款，張某以趙某為被申請人提起仲裁，要求解除合同并追究違約金。趙某抗辯稱，實際上是李某借名買房，張某對趙某提起請求應予駁回。請問該如何處理？

趙某的抗辯是否成立，必須證明以下幾點：第一，李某與趙某之間是否存在借名約定，這一約定如果不是書面的，則需要其他證據(jù)印證。第二，哪方實際上履行了買賣合同的義務，比如定金和首期款由哪方交付，按揭手續(xù)主要由哪方辦理。第三，張某對于借名之事是否知曉。在簽訂合同時李某或趙某是否就借名一事告知過張某，或者未明確告知張某，但在出現(xiàn)違約情形時，趙某是否已經(jīng)向張某披露了借名之事。

對于第三點，從代理的角度分析如下：

如果簽訂合同時張某已經(jīng)知道借名之事，仍然與趙某簽訂了合同，那么，趙某的行為構(gòu)成隱名代理，再結(jié)合李某實際履行合同的情況，則應認定買賣合同約束趙某和李某，李某才是適格主體。

如果簽訂合同時張某不知曉是否借名，但在因李某的原因造成違約時，趙某向張某披露了李某。此時，根據(jù)《合同法》第四百零三條的規(guī)定，受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務，受托人應當向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對人。張某具有選擇權(quán)，但其選擇權(quán)一經(jīng)行使不得變更。張某是有權(quán)選擇趙某作為相對人主張權(quán)利的。

如果在進入仲裁程序前，趙某一直未向張某披露李某，那么，趙某應該承擔違約責任。

可見，只要不能證明出賣方知曉借名之事，合同原則上約束出名人和出賣人。借名人的出資可能被認定為借貸關(guān)系，如果確實存在借名約定，出名人承擔違約責任后可以向借名人追償。這也是借名買房中出名人的風險所在。

本人主要對借名買房的外部關(guān)系進行分析。出名人取得房產(chǎn)證后，借名人能否要求轉(zhuǎn)名，出名人未經(jīng)借名人同意處分房屋，上述問題如何處理，請關(guān)注明天微信。