借名買房合同的有效性怎么認定

導讀:
借名買房合同購買的房屋為經濟適用房等特殊房屋的,該借名買房合同一般被認定為無效。故,購買轉售商品房,不僅要簽訂書面合同,還要最終達致產權過戶的結果。
一、借名買房合同的有效性怎么認定
1、借名買房合同所購賣的房屋為一般商品房的,該借名買房合同一般認定為有效。借名買房合同購買的房屋為經濟適用房等特殊房屋的,該借名買房合同一般被認定為無效。
2、法律依據:
《中華人民共和國民法典》第四條,當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。
二、借名購房相關法律風險提示
1、借他人之名購買房屋,如系規避法律禁止性規定,有可能導致最終合同無效的風險。
2、非產權人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協議,構成隱名代理,買方以受欺詐主張合同無效難以被法院支持。故買方對房屋產權人身份審查的義務在簽約前就應完成,并不應受中介方承諾或擔保的影響。
3、借名購房必然意味著登記物權非屬實際權利人所有,在借名行為不違背法律禁止性規定情況下,借用人只享有債權,在借名人無權處分情形,存在借用人喪失房屋所有權而無法向第三人追及的風險。如不能證明借名購房的事實,甚至連向借名人主張過戶的權利都會喪失,即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權關系。
4、經開發商同意,從親友手中購買轉售商品房,即使實際交款并入住,但產權人未變更,亦無書面的房屋買賣合同可資證明,就會存在某現實案例中的風險:即便是兄妹,交了錢,不過是雙方還沒選房沒簽合同或是替人墊付;住了房,不過是私下借住而已。故,購買轉售商品房,不僅要簽訂書面合同,還要最終達致產權過戶的結果。




