借名買房即房屋實(shí)際所有人（借名人）與房屋登記權(quán)利人（被借名人）不一致。一般是登記在親朋好友名下，其中借父母名或兄弟姐妹名的居多，也有登記在特定外人名下的（如有保障性住房資格的人）。

近年來一些大中城市紛紛出臺(tái)房屋“限購”政策，因借名買房糾紛更是呈井噴式增長(zhǎng)。

那借名買房，如何做能打贏官司呢？根據(jù)以往的判例，法院一般從以下幾點(diǎn)判斷：

是否有簽署書面的借名買房協(xié)議？

借名人與被借名人應(yīng)簽訂書面的借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，特別是房屋的歸屬、被借名人的違約責(zé)任等。

在此特別提醒：盡量不要購買有嚴(yán)格交易政策的房子，如拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等，該類房屋的借名買房協(xié)議，有可能被法院認(rèn)定為無效。

是否有實(shí)際支付購房款、契稅、維修基金等購房支出？

借名人在購房時(shí)最好保證資金從自己銀行賬戶直接支付給出售方或收費(fèi)部門，并保存轉(zhuǎn)賬記錄、收款票據(jù)等，以證明實(shí)際交納了購房款、契稅、公共維修基金等。如辦理銀行按揭貸款，銀行要求房款一定要由被借名人支付給出售方的，借名人轉(zhuǎn)給被借名人的購房款盡量在購房當(dāng)日轉(zhuǎn)入，并在轉(zhuǎn)賬時(shí)備注用途。

是否有保留購房合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件？

購房合同、房屋所有權(quán)證持有情況作為重要證據(jù)之一，對(duì)證明借名買房關(guān)系有重要作用。借名人要及時(shí)與被借名人溝通房證件交付事宜，保存相關(guān)證件原件。

是否實(shí)際控制房屋？

房屋由誰居住或使用，決定了誰對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際控制。在以往的判例中，借名人自行居住房屋或?qū)Ψ课葸M(jìn)行出租取得收益，也是認(rèn)定借名買房成立的重要條件之一。

但，凡事無絕對(duì)！如果有以下情形之一，即使借名人能舉證證明借名買房的事實(shí)存在，法院也不會(huì)判決房子歸借名人所有。

一、借名人不具備購房資格，無法過戶。

即便法院認(rèn)定了有借名買房的事實(shí)，但如果此時(shí)借名人依舊沒有購房資格，導(dǎo)致借名買房合同履行不能，無法辦理房屋過戶登記手續(xù)的，過戶訴求也不會(huì)得到法院支持。

二、房子已經(jīng)賣給了善意第三人。

如被借名人瞞著借名人將房子賣給了善意第三人，且已辦理了過戶登記。此種情況下，借名人不能要求法院判決將房子再過戶到自己名下，只能要求被借名人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失等。

法律復(fù)雜，人心更復(fù)雜！法律糾紛處理非想象般簡(jiǎn)單，借名買房存在諸多不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，縱使做足上面的防范措施，但具體個(gè)案中，法院也不一定判決房子歸借名人所有。

建議謹(jǐn)慎選擇“借名買房”方式；若借名買房，也不能基于信任而抱僥幸心理，最好提前做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

如果借名人與被借名人未簽訂書面的借名買房協(xié)議，因房屋的所有權(quán)歸屬問題產(chǎn)生爭(zhēng)議的，借名人要獲得房屋的所有權(quán)，證明這幾項(xiàng)事實(shí)非常重要：

一、借名人的實(shí)際出資情況。借名人是借用他人的名義購房，房屋是登記在他人名下，購房的出資理應(yīng)由借名人承擔(dān)。

二、是否實(shí)際占有、使用房屋。借名人作為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，對(duì)房屋的占有、使用是行使物權(quán)的重要內(nèi)容，因此是否實(shí)際占有、使用房屋也是重要的證明內(nèi)容。

三、是否存在借名的事實(shí)。一般情況下，借名人與被借名人往往存在特定的關(guān)系，例如同事關(guān)系、親戚關(guān)系、朋友關(guān)系等等，在日常的生活當(dāng)中，肯定會(huì)留下一些關(guān)系“借名”的相關(guān)內(nèi)容。像前述案例中的微信聊天記錄就是其中的一種。

借名買房時(shí)未簽訂書面協(xié)議的，如果就房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采用登記作為公示手段，房屋登記在被借名人名下時(shí)，借名人應(yīng)當(dāng)就自己是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，一旦舉證不能的，將面臨錢房?jī)煽盏姆娠L(fēng)險(xiǎn)，建議借名人應(yīng)當(dāng)積極要求簽訂書面借名買房協(xié)議為好。