借名買房的房子是產權登記人的。借名買房在發生房屋權屬爭議時會優先保障房屋產權證上登記的物權人的權利。雖然產權證上的產權人與實際產權人有經過合意，但是發生糾紛時，房屋作為不動產，對外公式要件就是登記，所以，產權證上的登記的產權人為房屋所有權人。法律依據：《民法典》第二百一十七條　 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。 第二百二十條　 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。