收取定金履行不能就應(yīng)雙倍返還嗎

導(dǎo)讀:
2006年2月20日原告在多次要求被告余某辦理房屋交結(jié)手續(xù)未果的情況下,起訴至江西省南康市法院,要求被告依據(jù)雙方約定履行給付房產(chǎn)證和交付房屋的義務(wù)或解除雙方的買賣合同,由被告雙倍返還購(gòu)房定金10萬(wàn)元。《中華人民共和國(guó)合同法》第52條明確規(guī)定了合同無(wú)效的五種情形,其中并未規(guī)定不能履行給付合同標(biāo)的物的義務(wù)時(shí)應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。出賣人違約時(shí)就應(yīng)承擔(dān)約定責(zé)任,并依法律規(guī)定雙倍返還定金。當(dāng)事人依據(jù)合同取得的利益也只能是信賴?yán)妫闯鲑u人所應(yīng)承擔(dān)的只是侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任,不能由其承擔(dān)違約責(zé)任,即本案被告余某所答辯的返還不當(dāng)利益5萬(wàn)元,而不是雙倍返還定金的問題。那么收取定金履行不能就應(yīng)雙倍返還嗎。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
2006年2月20日原告在多次要求被告余某辦理房屋交結(jié)手續(xù)未果的情況下,起訴至江西省南康市法院,要求被告依據(jù)雙方約定履行給付房產(chǎn)證和交付房屋的義務(wù)或解除雙方的買賣合同,由被告雙倍返還購(gòu)房定金10萬(wàn)元。《中華人民共和國(guó)合同法》第52條明確規(guī)定了合同無(wú)效的五種情形,其中并未規(guī)定不能履行給付合同標(biāo)的物的義務(wù)時(shí)應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。出賣人違約時(shí)就應(yīng)承擔(dān)約定責(zé)任,并依法律規(guī)定雙倍返還定金。當(dāng)事人依據(jù)合同取得的利益也只能是信賴?yán)妫闯鲑u人所應(yīng)承擔(dān)的只是侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任,不能由其承擔(dān)違約責(zé)任,即本案被告余某所答辯的返還不當(dāng)利益5萬(wàn)元,而不是雙倍返還定金的問題。關(guān)于收取定金履行不能就應(yīng)雙倍返還嗎的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
[案情]
2005年11月14日被告余某將南康芙蓉新城一套房及車庫(kù)轉(zhuǎn)讓給原告周某所有,雙方為此簽訂了房屋買賣合同。約定:套房?jī)r(jià)格為16.5萬(wàn)元、車庫(kù)價(jià)格為3.5萬(wàn)元;簽訂合同時(shí)原告周某向被告余某支付定金5萬(wàn)元;余款于二個(gè)月內(nèi)即2006年1月14日前付清;付清房款的同時(shí)由被告向原告交付房屋產(chǎn)權(quán)證書及房屋鑰匙……。合同簽訂后,原告按照約定向被告支付了定金5萬(wàn)元。2006年2月20日原告在多次要求被告余某辦理房屋交結(jié)手續(xù)未果的情況下,起訴至江西省南康市法院,要求被告依據(jù)雙方約定履行給付房產(chǎn)證和交付房屋的義務(wù)或解除雙方的買賣合同,由被告雙倍返還購(gòu)房定金10萬(wàn)元。
被告余某辯稱,芙蓉新城套房及車庫(kù)是我妹妹的,我無(wú)法按合同的約定向原告交付房產(chǎn)證及鑰匙。該房屋我無(wú)所有權(quán)更無(wú)處分權(quán),所以我與原告簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。原告要求我按有效合同的違約責(zé)任規(guī)定雙倍返還定金10萬(wàn)元,沒有法律依據(jù)。合同無(wú)效的后果,只能是向原告承擔(dān)返還不當(dāng)利益的責(zé)任即返還定金5萬(wàn)元。
[分歧]
本案首先要解決的是無(wú)取得所有權(quán)或處分權(quán)而出賣他人房屋的買賣合同是否有效的問題。《中華人民共和國(guó)合同法》第132條規(guī)定:“出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或出賣人有權(quán)處分”。所謂屬于出賣人所有就是指出賣人是標(biāo)的物的所有人;而有權(quán)處分則是指當(dāng)所有權(quán)人允許他人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行處分時(shí),他人有權(quán)將該標(biāo)的物進(jìn)行出賣。然而出賣人對(duì)未取得所有權(quán)或處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行出賣的合同是否有效的問題,合同法未明確規(guī)定。
該案在處理中存在二種意見:
第一種意見認(rèn)為:買賣合同無(wú)效,被告應(yīng)向原告返還不當(dāng)利益5萬(wàn)元。理由:依據(jù)合同法第132條之規(guī)定,出賣的標(biāo)的物應(yīng)該是屬于出賣人所有或出賣人通過委托取得了處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)。本案被告不是房屋的所有權(quán)人,也未經(jīng)其妹妹的委托代理出售房屋,未取得處分權(quán),因而其所簽訂的合同是無(wú)效的。合同無(wú)效只能是返還不當(dāng)利益,故原告要求雙倍返還定金不能支持。
第二種意見認(rèn)為:合同有效,被告應(yīng)按有效合同的法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任即向原告支付雙倍定金10萬(wàn)元。
理由:
1、在出賣他人之物的合同中,出賣人的無(wú)權(quán)處分行為只是涉及到合同能否履行以及合同履行后買受人能否取得標(biāo)的物所有權(quán)的問題,與合同效力無(wú)關(guān)。《中華人民共和國(guó)合同法》第52條明確規(guī)定了合同無(wú)效的五種情形,其中并未規(guī)定不能履行給付合同標(biāo)的物的義務(wù)時(shí)應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。為此出賣人出賣他人財(cái)產(chǎn)是對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)的變更與否產(chǎn)生效力,而不能決定合同的效力。
2、合同的效力取決于當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)和法定的效力原因。本案在原、被告簽訂合同時(shí),雙方都有接受該合同約束的真實(shí)意思表示,且合同無(wú)違反法律行政法規(guī)禁止性和強(qiáng)制性規(guī)定的因素,只是被告余某在合同的履行中存在履行不能的行為,這種履行不能一般情況下都受出賣人或第三人的主觀意志所控制而不是受外界因素的影響。余某出賣他人之房屋,該買賣合同的效力不以余某對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)或處分權(quán)為要件,如果出賣人以不能履行合同為理由而主張合同無(wú)效,則違背了訂立合同的本來目的,為制約這種隨意性行為,不能認(rèn)定無(wú)效。出賣人違約時(shí)就應(yīng)承擔(dān)約定責(zé)任,并依法律規(guī)定雙倍返還定金。
3、被告以無(wú)所有權(quán)及處分權(quán)為由主張合同無(wú)效,假設(shè)觀點(diǎn)可以成立的話,則買受人根本無(wú)法向出賣人請(qǐng)求履行合同義務(wù)。當(dāng)事人依據(jù)合同取得的利益也只能是信賴?yán)妫闯鲑u人所應(yīng)承擔(dān)的只是侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任,不能由其承擔(dān)違約責(zé)任,即本案被告余某所答辯的返還不當(dāng)利益5萬(wàn)元,而不是雙倍返還定金的問題。這樣無(wú)疑不能保護(hù)原告的利益,無(wú)處分權(quán)的人隨時(shí)可以毫無(wú)拘束的利用第三人的財(cái)產(chǎn)與別人簽訂買賣合同,而從中收取定金用于個(gè)人周轉(zhuǎn)等,會(huì)嚴(yán)重的繞亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,顯然這種觀點(diǎn)是不科學(xué)的。
筆者同意第二種意見。
陳啟華




