《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房產(chǎn)證的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。本條是關(guān)于辦理房產(chǎn)證遲延的責任的規(guī)定。對內(nèi)容真實、符合法定條件的物權(quán)，登記機關(guān)在辦理登記后，應當給權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。關(guān)于商品房買賣司法解釋第十八條解讀【辦理房產(chǎn)證遲延的責任】的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十八條【辦理房產(chǎn)證遲延的責任】

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房產(chǎn)證的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期****利息的標準計算。

本條是關(guān)于辦理房產(chǎn)證遲延的責任的規(guī)定。

本條司法解釋所依據(jù)的法律條款是：《合同法》第107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預售商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)。對內(nèi)容真實、符合法定條件的物權(quán)，登記機關(guān)在辦理登記后，應當給權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)的爭議，權(quán)屬證書可以用來作為確權(quán)的證據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是對財產(chǎn)擁有或交易事實的確認，它原則上是公開的正式的法律文書，可供公眾查閱，可起到向世人公開所有權(quán)的作用，故其具有直接表明所有權(quán)的能力。我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在大多數(shù)城市，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實行土地與房屋分別登記制度，即一宗房地產(chǎn)要辦理兩本產(chǎn)權(quán)證書，一本是國有土地使用權(quán)證書，一本是房屋所有權(quán)證書。也有一些城市制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。《城市房地產(chǎn)管理法》第62條也規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)證書，依照本法第60條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的確認和變更，分別載人房地產(chǎn)證書。”在國外立法中，對不動產(chǎn)的登記，包括地產(chǎn)與房產(chǎn)，一般均是由一個部門來統(tǒng)一管理。因為房地產(chǎn)分別登記體制，使得土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)屬分別登記于不同項下，歸入不同檔案之中，手續(xù)繁雜且重復，耗費人力、財力與時間，阻礙了房地產(chǎn)交易的迅捷，同時也妨害了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制的建立。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有三個方面的功能：第一，產(chǎn)權(quán)確認功能，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記具有的確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，承認并保護房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認，由國家強制力予以保護，可以對抗權(quán)利人以外的任何主體的侵害；第二，公示功能，是指將房地產(chǎn)權(quán)利變動的事實向社會公開，用以標示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程和結(jié)果。這是為了維護房地產(chǎn)交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配權(quán)的人進行欺詐，另一方面可以公示房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)立的相關(guān)權(quán)利，如抵押權(quán)，防止以隱瞞權(quán)利瑕疵進行交易的情況。在現(xiàn)代的房地產(chǎn)交易中，常常出現(xiàn)真實的權(quán)利人與名義上的權(quán)利人分離的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)交易的合意已達成，但尚未交付或者房地產(chǎn)已交付但未辦理必備的登記手續(xù)的情況下，真正的權(quán)利人與名義上的權(quán)利人仍有出現(xiàn)分離的可能性。如果不將房地產(chǎn)權(quán)利變動的事實公之于眾，使真實的權(quán)利人與名義上的權(quán)利人合而為一，第三人就可能因不明房地產(chǎn)真實的權(quán)利狀態(tài)與名義上的權(quán)利人發(fā)生交易關(guān)系。在這種情況下，放棄對原權(quán)利人的保護或者取消與第三人的交易，都會構(gòu)成對交易安全的威脅和損害。另外，在房地產(chǎn)上已設(shè)定抵押權(quán)等物權(quán)的場合，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人因欠缺公示，可能隱瞞這一事實而轉(zhuǎn)讓有瑕疵的產(chǎn)權(quán)，這樣也會危及房地產(chǎn)的交易安全。有鑒于此，各國法律都非常重視房地產(chǎn)權(quán)利變動的公示。就一般社會公眾來講，房地產(chǎn)權(quán)屬登記因是國家的行政行為，這種權(quán)屬登記就具有公信力，成為社會公眾信賴的基礎(chǔ)，一般社會公眾就可以根據(jù)房地產(chǎn)登記的內(nèi)容來決定具體房地產(chǎn)交易進行與否以及進行交易的方式。總的來說，就是通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不特定的不動產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。物權(quán)直接反映社會所有制關(guān)系，對社會經(jīng)濟關(guān)系影響重大，不能允許當事人隨意創(chuàng)設(shè)物權(quán)，滿足法律規(guī)定的公示方法才能設(shè)定物權(quán)，這樣也可以充分體現(xiàn)物權(quán)的法定原則。物權(quán)作為一種對物直接支配的權(quán)利，具有強烈的排他性，直接關(guān)系到第三人的利益和交易安全，不能允許當事人通過合同自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)。第三，管理功能，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所具有的實施國家管理意圖的功能。主要體現(xiàn)在兩個方面：一是產(chǎn)籍管理功能，即通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記建立產(chǎn)籍資料，為房地產(chǎn)的稅收、規(guī)劃提供依據(jù)。二是審查監(jiān)督功能，即通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的審查程序，對房地產(chǎn)的方位、面積等自然狀況及其權(quán)屬的真實情況進行調(diào)查，核實房地產(chǎn)及其權(quán)屬。同時依據(jù)實體法的規(guī)定，對房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、終止的合法性進行審查，取締違反法律、政策和社會公共利益的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理功能，是國家干預房地產(chǎn)資源的開發(fā)、利用的體現(xiàn)。因房地產(chǎn)尤其是土地的稀缺性，使得國家及其各級機關(guān)不得不重視其使用的社會效益，加強房地產(chǎn)資源的規(guī)劃性，防止房地產(chǎn)資源的濫用和浪費。

在世界各國的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種形式的規(guī)定：一是成立要件主義；二是對抗要件主義。我國法律規(guī)定的是成立要件主義，即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)債權(quán)的存在，在登記之后才能認為是完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。未經(jīng)登記，房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓人只能得到債權(quán)的保護，而不能得到物權(quán)的保護。

商品房買賣法律關(guān)系中，買受人在房屋交接后，雖然擁有了房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)并不隨著房屋的交接而轉(zhuǎn)移，出賣人在產(chǎn)權(quán)登記以前對房屋仍擁有所有權(quán)。如果出賣人此時將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原來的買受人的權(quán)益就會受到侵害。因此，買受人在房屋交付后，應立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。[page]

房屋出賣人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是房屋出賣人最基本的一項義務。因此，房屋出賣人應按合同約定的時間和方法交付房屋。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以辦完房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的日期為準，房屋的實物交付依合同約定為之。房屋的交付包含實物交付和證件交付。所謂實物交付，是指出賣人將房屋騰空交付買受人占有、使用。所謂證件交付，是指房屋出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)證（包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證等）交付買受人，并協(xié)助實現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在實務操作中，房屋買賣都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手續(xù)之間需要一段時間。而買受人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復雜，分析起來可能有以下幾種原因：

1．土地使用手續(xù)不合法。如在農(nóng)村集體所有土地上建造的房屋，根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地在未辦理土地征用手續(xù)之前，是不能直接進人市場流通的。因城市建設(shè)需要利用農(nóng)村集體土地的，應先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)，再由有關(guān)部門將土地使用權(quán)出讓或劃撥給用地單位或個人。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在農(nóng)村集體土地上建造房屋因土地使用手續(xù)不合法而無法辦理產(chǎn)權(quán)證。又如，聯(lián)建一方提供的土地使用權(quán)系劃撥土地使用權(quán)，其分得的房產(chǎn)往往只能自用，不能直接作為商品房出售，如果按商品房出售的，其買受人無法領(lǐng)取房產(chǎn)證。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務，在受讓人沒有按約履行全部義務前，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權(quán)的變更手續(xù)。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房，比如審批了18層實際卻蓋了20層，違章的部分就無法辦證。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格的證明。

5．其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒有將抵押權(quán)注銷等情況，也會影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。

房屋買賣關(guān)系是基于買方和賣方之間的關(guān)系，而物權(quán)變動則是對世效力問題。同時，一旦不動產(chǎn)已經(jīng)交付，那么受讓人即獲得占有使用房屋的權(quán)利，但在辦理登記之前受讓人仍沒有法律上的所有權(quán)，他不能向世人表明其擁有所占房屋的所有權(quán)。也就是說，他不能對房屋進行法律上的處分，因為只有進行法律上處分時才涉及到不特定世人的利益或特定第三人的利益，才有必要追問是否有所有權(quán)問題。受讓人雖然有權(quán)占有使用房屋，擁有一種實際的“所有權(quán)”，但是他的“所有權(quán)”缺少最根本的權(quán)利，即處分權(quán)。由于不動產(chǎn)的特殊性，物權(quán)生效變動不是一個點，而是一個過程。房產(chǎn)權(quán)屬登記是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，也是依法確認房地產(chǎn)所有權(quán)的法定手續(xù)。產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果是：經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房產(chǎn)管理部門發(fā)給所有權(quán)證，即產(chǎn)權(quán)得到法律上的承認；產(chǎn)權(quán)登記后，則成為房屋所有權(quán)的憑證，產(chǎn)權(quán)人依法對其房產(chǎn)行使所有權(quán)的各項權(quán)能，其他人無權(quán)干涉或妨礙。

由于經(jīng)登記才產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，登記的遲延毫無疑問會影響不動產(chǎn)受讓人權(quán)利的實現(xiàn)。為了確保受讓人權(quán)利早日實現(xiàn)，法律上也有必要將協(xié)助受讓人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)規(guī)定為一種法律義務。《瑞士民法典》中就明確規(guī)定：在轉(zhuǎn)讓人故意拖延或不辦理產(chǎn)權(quán)登記時，賦予受讓人請求法院作出強制賣方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。合同一方依據(jù)合同的約定應當辦理登記的申請，乃是一種依據(jù)合同應負的義務，而另一方要求其履行登記義務實際上是要求其實際履行合同。如果負有登記義務的一方拒不辦理登記手續(xù)，應當以構(gòu)成違約論，另一方有權(quán)要求其承擔違約責任。

至于什么情況下承擔違約責任以及如何承擔違約責任，本條司法解釋做了明確具體的規(guī)足，以便審判買踐中有據(jù)可循。首先，本條司法解釋確定了因出賣人一方原因?qū)е沦I受人未能辦理房產(chǎn)證，出賣人應承擔違約責任的期限。該期限一個是商品房買賣合同約定的期限，另一個就是90日內(nèi)，對于起算時間又分別做了規(guī)定：預售商品房的，自房屋交付之日起算；已竣工的房屋，自商品房買賣合同簽訂之日起算。確定一個合理期限非常必要，要兼顧房屋買賣合同雙方的利益，90日的期限是參照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中的有關(guān)規(guī)定而確定的。其次，本條司法解釋對如何承擔違約責任作出了詳細規(guī)定，即當事人雙方有約定的，按約定的內(nèi)容來辦；沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，處理的原則就是按照已付購房款總額付息，參照的標準是中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期****利息的標準。當然，如果當事人之間有特殊約定，法院在處理時還是要按照當事人的約定內(nèi)容來辦。有這樣一個案例，王女士在2001年1月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司在同年5月交房，同時約定如因房地產(chǎn)開發(fā)公司的責任造成王女士不能在交房之日起半年內(nèi)取得房產(chǎn)證，王女士有權(quán)按已付購房款的2％進行索賠。合同簽訂后，王女士依約支付了購房款，房地產(chǎn)開發(fā)公司按期交付了房屋。但直至2002年3月，王女士仍然沒有取得房產(chǎn)證。據(jù)調(diào)查，王女士不能按期取得房產(chǎn)證的原因是房地產(chǎn)開發(fā)公司遲延提供辦證所需的材料。王女士和其他20多位買受人遂一起向人民法院提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司按購房款的2%支付違約金。法院經(jīng)審理認為，王女士等人不能按期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書是由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的違約行為造成，王女士等人有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司支付違約金，故在判決中支持了王女士等人的訴訟請求。