《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房產(chǎn)證的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。本條是關(guān)于辦理房產(chǎn)證遲延的責(zé)任的規(guī)定。對(duì)內(nèi)容真實(shí)、符合法定條件的物權(quán)，登記機(jī)關(guān)在辦理登記后，應(yīng)當(dāng)給權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。關(guān)于商品房買賣司法解釋第十八條解讀【辦理房產(chǎn)證遲延的責(zé)任】的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十八條【辦理房產(chǎn)證遲延的責(zé)任】

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房產(chǎn)證的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期****利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

本條是關(guān)于辦理房產(chǎn)證遲延的責(zé)任的規(guī)定。

本條司法解釋所依據(jù)的法律條款是：《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)。對(duì)內(nèi)容真實(shí)、符合法定條件的物權(quán)，登記機(jī)關(guān)在辦理登記后，應(yīng)當(dāng)給權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)的爭(zhēng)議，權(quán)屬證書可以用來作為確權(quán)的證據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有或交易事實(shí)的確認(rèn)，它原則上是公開的正式的法律文書，可供公眾查閱，可起到向世人公開所有權(quán)的作用，故其具有直接表明所有權(quán)的能力。我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在大多數(shù)城市，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實(shí)行土地與房屋分別登記制度，即一宗房地產(chǎn)要辦理兩本產(chǎn)權(quán)證書，一本是國(guó)有土地使用權(quán)證書，一本是房屋所有權(quán)證書。也有一些城市制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第62條也規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)證書，依照本法第60條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載人房地產(chǎn)證書?！痹趪?guó)外立法中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記，包括地產(chǎn)與房產(chǎn)，一般均是由一個(gè)部門來統(tǒng)一管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)分別登記體制，使得土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)屬分別登記于不同項(xiàng)下，歸入不同檔案之中，手續(xù)繁雜且重復(fù)，耗費(fèi)人力、財(cái)力與時(shí)間，阻礙了房地產(chǎn)交易的迅捷，同時(shí)也妨害了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有三個(gè)方面的功能：第一，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記具有的確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，承認(rèn)并保護(hù)房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認(rèn)，由國(guó)家強(qiáng)制力予以保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何主體的侵害；第二，公示功能，是指將房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開，用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程和結(jié)果。這是為了維護(hù)房地產(chǎn)交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配權(quán)的人進(jìn)行欺詐，另一方面可以公示房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)立的相關(guān)權(quán)利，如抵押權(quán)，防止以隱瞞權(quán)利瑕疵進(jìn)行交易的情況。在現(xiàn)代的房地產(chǎn)交易中，常常出現(xiàn)真實(shí)的權(quán)利人與名義上的權(quán)利人分離的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)交易的合意已達(dá)成，但尚未交付或者房地產(chǎn)已交付但未辦理必備的登記手續(xù)的情況下，真正的權(quán)利人與名義上的權(quán)利人仍有出現(xiàn)分離的可能性。如果不將房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)公之于眾，使真實(shí)的權(quán)利人與名義上的權(quán)利人合而為一，第三人就可能因不明房地產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)與名義上的權(quán)利人發(fā)生交易關(guān)系。在這種情況下，放棄對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)或者取消與第三人的交易，都會(huì)構(gòu)成對(duì)交易安全的威脅和損害。另外，在房地產(chǎn)上已設(shè)定抵押權(quán)等物權(quán)的場(chǎng)合，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人因欠缺公示，可能隱瞞這一事實(shí)而轉(zhuǎn)讓有瑕疵的產(chǎn)權(quán)，這樣也會(huì)危及房地產(chǎn)的交易安全。有鑒于此，各國(guó)法律都非常重視房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。就一般社會(huì)公眾來講，房地產(chǎn)權(quán)屬登記因是國(guó)家的行政行為，這種權(quán)屬登記就具有公信力，成為社會(huì)公眾信賴的基礎(chǔ)，一般社會(huì)公眾就可以根據(jù)房地產(chǎn)登記的內(nèi)容來決定具體房地產(chǎn)交易進(jìn)行與否以及進(jìn)行交易的方式。總的來說，就是通過登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項(xiàng)不特定的不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。物權(quán)直接反映社會(huì)所有制關(guān)系，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系影響重大，不能允許當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)物權(quán)，滿足法律規(guī)定的公示方法才能設(shè)定物權(quán)，這樣也可以充分體現(xiàn)物權(quán)的法定原則。物權(quán)作為一種對(duì)物直接支配的權(quán)利，具有強(qiáng)烈的排他性，直接關(guān)系到第三人的利益和交易安全，不能允許當(dāng)事人通過合同自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)。第三，管理功能，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所具有的實(shí)施國(guó)家管理意圖的功能。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是產(chǎn)籍管理功能，即通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記建立產(chǎn)籍資料，為房地產(chǎn)的稅收、規(guī)劃提供依據(jù)。二是審查監(jiān)督功能，即通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的審查程序，對(duì)房地產(chǎn)的方位、面積等自然狀況及其權(quán)屬的真實(shí)情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)房地產(chǎn)及其權(quán)屬。同時(shí)依據(jù)實(shí)體法的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、終止的合法性進(jìn)行審查，取締違反法律、政策和社會(huì)公共利益的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理功能，是國(guó)家干預(yù)房地產(chǎn)資源的開發(fā)、利用的體現(xiàn)。因房地產(chǎn)尤其是土地的稀缺性，使得國(guó)家及其各級(jí)機(jī)關(guān)不得不重視其使用的社會(huì)效益，加強(qiáng)房地產(chǎn)資源的規(guī)劃性，防止房地產(chǎn)資源的濫用和浪費(fèi)。

在世界各國(guó)的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種形式的規(guī)定：一是成立要件主義；二是對(duì)抗要件主義。我國(guó)法律規(guī)定的是成立要件主義，即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。未經(jīng)登記，房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓人只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。

商品房買賣法律關(guān)系中，買受人在房屋交接后，雖然擁有了房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)并不隨著房屋的交接而轉(zhuǎn)移，出賣人在產(chǎn)權(quán)登記以前對(duì)房屋仍擁有所有權(quán)。如果出賣人此時(shí)將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原來的買受人的權(quán)益就會(huì)受到侵害。因此，買受人在房屋交付后，應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。[page]

房屋出賣人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是房屋出賣人最基本的一項(xiàng)義務(wù)。因此，房屋出賣人應(yīng)按合同約定的時(shí)間和方法交付房屋。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以辦完房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的日期為準(zhǔn)，房屋的實(shí)物交付依合同約定為之。房屋的交付包含實(shí)物交付和證件交付。所謂實(shí)物交付，是指出賣人將房屋騰空交付買受人占有、使用。所謂證件交付，是指房屋出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)證（包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證等）交付買受人，并協(xié)助實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在實(shí)務(wù)操作中，房屋買賣都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手續(xù)之間需要一段時(shí)間。而買受人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜，分析起來可能有以下幾種原因：

1．土地使用手續(xù)不合法。如在農(nóng)村集體所有土地上建造的房屋，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地在未辦理土地征用手續(xù)之前，是不能直接進(jìn)人市場(chǎng)流通的。因城市建設(shè)需要利用農(nóng)村集體土地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)，再由有關(guān)部門將土地使用權(quán)出讓或劃撥給用地單位或個(gè)人。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在農(nóng)村集體土地上建造房屋因土地使用手續(xù)不合法而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。又如，聯(lián)建一方提供的土地使用權(quán)系劃撥土地使用權(quán)，其分得的房產(chǎn)往往只能自用，不能直接作為商品房出售，如果按商品房出售的，其買受人無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務(wù)，在受讓人沒有按約履行全部義務(wù)前，土地管理部門一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)的變更手續(xù)。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房，比如審批了18層實(shí)際卻蓋了20層，違章的部分就無(wú)法辦證。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如因沒有通過綜合驗(yàn)收而不能提供綜合驗(yàn)收合格的證明。

5．其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒有將抵押權(quán)注銷等情況，也會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。

房屋買賣關(guān)系是基于買方和賣方之間的關(guān)系，而物權(quán)變動(dòng)則是對(duì)世效力問題。同時(shí)，一旦不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，那么受讓人即獲得占有使用房屋的權(quán)利，但在辦理登記之前受讓人仍沒有法律上的所有權(quán)，他不能向世人表明其擁有所占房屋的所有權(quán)。也就是說，他不能對(duì)房屋進(jìn)行法律上的處分，因?yàn)橹挥羞M(jìn)行法律上處分時(shí)才涉及到不特定世人的利益或特定第三人的利益，才有必要追問是否有所有權(quán)問題。受讓人雖然有權(quán)占有使用房屋，擁有一種實(shí)際的“所有權(quán)”，但是他的“所有權(quán)”缺少最根本的權(quán)利，即處分權(quán)。由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，物權(quán)生效變動(dòng)不是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)過程。房產(chǎn)權(quán)屬登記是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，也是依法確認(rèn)房地產(chǎn)所有權(quán)的法定手續(xù)。產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果是：經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房產(chǎn)管理部門發(fā)給所有權(quán)證，即產(chǎn)權(quán)得到法律上的承認(rèn)；產(chǎn)權(quán)登記后，則成為房屋所有權(quán)的憑證，產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)其房產(chǎn)行使所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，其他人無(wú)權(quán)干涉或妨礙。

由于經(jīng)登記才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，登記的遲延毫無(wú)疑問會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)受讓人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。為了確保受讓人權(quán)利早日實(shí)現(xiàn)，法律上也有必要將協(xié)助受讓人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)規(guī)定為一種法律義務(wù)?！度鹗棵穹ǖ洹分芯兔鞔_規(guī)定：在轉(zhuǎn)讓人故意拖延或不辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，賦予受讓人請(qǐng)求法院作出強(qiáng)制賣方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。合同一方依據(jù)合同的約定應(yīng)當(dāng)辦理登記的申請(qǐng)，乃是一種依據(jù)合同應(yīng)負(fù)的義務(wù)，而另一方要求其履行登記義務(wù)實(shí)際上是要求其實(shí)際履行合同。如果負(fù)有登記義務(wù)的一方拒不辦理登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)以構(gòu)成違約論，另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

至于什么情況下承擔(dān)違約責(zé)任以及如何承擔(dān)違約責(zé)任，本條司法解釋做了明確具體的規(guī)足，以便審判買踐中有據(jù)可循。首先，本條司法解釋確定了因出賣人一方原因?qū)е沦I受人未能辦理房產(chǎn)證，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的期限。該期限一個(gè)是商品房買賣合同約定的期限，另一個(gè)就是90日內(nèi)，對(duì)于起算時(shí)間又分別做了規(guī)定：預(yù)售商品房的，自房屋交付之日起算；已竣工的房屋，自商品房買賣合同簽訂之日起算。確定一個(gè)合理期限非常必要，要兼顧房屋買賣合同雙方的利益，90日的期限是參照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定而確定的。其次，本條司法解釋對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任作出了詳細(xì)規(guī)定，即當(dāng)事人雙方有約定的，按約定的內(nèi)容來辦；沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，處理的原則就是按照已付購(gòu)房款總額付息，參照的標(biāo)準(zhǔn)是中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期****利息的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，如果當(dāng)事人之間有特殊約定，法院在處理時(shí)還是要按照當(dāng)事人的約定內(nèi)容來辦。有這樣一個(gè)案例，王女士在2001年1月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司在同年5月交房，同時(shí)約定如因房地產(chǎn)開發(fā)公司的責(zé)任造成王女士不能在交房之日起半年內(nèi)取得房產(chǎn)證，王女士有權(quán)按已付購(gòu)房款的2％進(jìn)行索賠。合同簽訂后，王女士依約支付了購(gòu)房款，房地產(chǎn)開發(fā)公司按期交付了房屋。但直至2002年3月，王女士仍然沒有取得房產(chǎn)證。據(jù)調(diào)查，王女士不能按期取得房產(chǎn)證的原因是房地產(chǎn)開發(fā)公司遲延提供辦證所需的材料。王女士和其他20多位買受人遂一起向人民法院提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司按購(gòu)房款的2%支付違約金。法院經(jīng)審理認(rèn)為，王女士等人不能按期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書是由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的違約行為造成，王女士等人有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司支付違約金，故在判決中支持了王女士等人的訴訟請(qǐng)求。