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商品房買賣糾紛中逾期辦證責任的認定
任冰峰律師2021.12.31975人閱讀
導讀：
本文將結合對《解釋》第18條規定的理解與適用，就商品房買賣糾紛中逾期辦證的責任認定與處理問題予以闡述。相對于商品房買賣合同講，出賣人負有向買受人交付房屋并移轉房屋所有權的義務，《解釋》第1條對此也作了明確規定。這是商品房買賣合同的出賣人應負的首要義務。對于不動產的商品房買賣，標的物所有權移轉行為的完成，就是必須辦理房屋所有權登記手續，取得房屋所有權證書，這也是不動產物權變動公示原則的具體體現。那么商品房買賣糾紛中逾期辦證責任的認定。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
本文將結合對《解釋》第18條規定的理解與適用，就商品房買賣糾紛中逾期辦證的責任認定與處理問題予以闡述。相對于商品房買賣合同講，出賣人負有向買受人交付房屋并移轉房屋所有權的義務，《解釋》第1條對此也作了明確規定。這是商品房買賣合同的出賣人應負的首要義務。對于不動產的商品房買賣，標的物所有權移轉行為的完成，就是必須辦理房屋所有權登記手續，取得房屋所有權證書，這也是不動產物權變動公示原則的具體體現。關于商品房買賣糾紛中逾期辦證責任的認定的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
——對最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定的解讀
韓延斌 作者單位:最高人民法院
該文發表在2006年第5期《人民司法》 《 民事審判指導與參考》2006年1輯
問題的提出：2003年3月24日，最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。該《解釋》全方位對商品房交易行為引發的各類糾紛的處理作出了詳盡的規定，特別是對被社會廣為關注的虛假廣告、定金圈套、一房數賣、懲罰性賠償、房屋面積縮水、逾期辦證等焦點問題的認定處理予以明確規定，為人民法院公正、及時審理商品房買賣糾紛提供了法律依據，對規范商品房交易行為和建立維護市場誠信體系發揮了重要作用，并產生了良好的社會效果。但由于《解釋》頒布實施的時間較短，社會各界對《解釋》有關規定的理解因主客觀等因素的影響而有所差異，其中逾期辦證的問題尤為凸顯。本文將結合對《解釋》第18條規定的理解與適用，就商品房買賣糾紛中逾期辦證的責任認定與處理問題予以闡述。
一、商品房買賣合同中出賣人的義務
按照我國合同法第一百三十條、第一百三十五條、第一百三十八條的規定，買賣合同的出賣人不僅負有向買受人交付標的物的義務，還要承擔移轉標的物所有權的義務。這也是買賣合同作為最基本的商品交換形式的一個基本特征和終極目的。相對于商品房買賣合同講，出賣人負有向買受人交付房屋并移轉房屋所有權的義務，《解釋》第1條對此也作了明確規定。
房屋的交付使用。
這是商品房買賣合同的出賣人應負的首要義務。由于房屋作為不動產，其交易行為的完成，不僅要轉移房屋的占有使用，還要完成所有權變更登記行為。因此，這里所說的房屋的交付使用不同于合同法中所稱的包括所有權移轉內含的交付行為。對房屋的交付使用如何理解，《解釋》第11條作出了明確規定，即對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。依此規定，在合同當事人對房屋的交付使用沒有作出特別約定的情況下，出賣人將符合合同約定的房屋轉移占有于買受人即履行完畢交付使用的義務，也就是俗稱的“交鑰匙”。根據合同法第一百三十八條、第一百零七條規定，出賣人應當按照約定的期限交付標的物，不履行或者不按約定履行的，應當承擔違約責任。對此問題爭議不大，于此不贅。
房屋所有權的移轉。
按照合同法第一百三十條、第一百三十五條的規定，轉移標的物所有權于買受人也是出賣人應負的義務。根據城市房地產管理法、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、行政法規以及房地產行政管理部門的相關規定，我國的不動產物權變動采取的是交付+登記的模式。對于不動產的商品房買賣，標的物所有權移轉行為的完成，就是必須辦理房屋所有權登記手續，取得房屋所有權證書，這也是不動產物權變動公示原則的具體體現。對此義務的履行，當事人之間完全可以在自愿平等的基礎上協商約定履行期限，出賣人不按約定期限履行的，自應承擔違約責任。
由于在房屋所有權移轉方面我國實行的是房屋所有權登記發證制度，房屋所有權權屬登記、房屋所有權證書的核發等行為均由房地產行政管理部門具體實施，由此決定商品房買賣合同的出賣人在向買受人履行移轉房屋所有權的義務時，具有了與動產買賣轉移標的物所有權不同的方式。按照城市房地產管理法、《城市房地產開發經營管理條例》及建設部發布的《城市房屋權屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》，房屋所有權證書的辦理取得，應由買受人按照國家規定向房地產行政管理部門申請辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，出賣人應當協助買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。由此可認定，商品房買賣合同的出賣人在履行移轉房屋所有權義務的行為方式上，表現為只是提供必要的證明文件，協助買受人完成申請辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。依據上述規定和房屋所有權登記的實際做法，出賣人的協助義務主要為：1、完成房屋的初始登記。按照建設部發布的《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，出賣人應在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、測繪資料以及其他有關的證明文件。出賣人將上述證明文件備齊提交房地產權屬登記部門，取得登記部門出具的收件單等證明材料，即可認為出賣人已完成房屋的初始登記義務。2、提供辦理土地使用權變更登記和房屋所有權登記的相關證明材料。在買受人在約定或者法定的期限內，向登記管理部門申請辦理土地使用權變更登記和房屋所有權登記時，出賣人應按照合同約定或者法律規定，提供相關的證明材料（如房屋所有權初始登記的手續）。
二、逾期辦證違約責任的認定
逾期辦證主要是對買賣合同的標的物——房屋所有權轉移過程中出賣人與買受人責任承擔的認定問題。對此，主要集中在對《解釋》第18條所規定的“因出賣人的原因”的理解適用方面。如前述，買賣合同的出賣人不僅負有向買受人交付標的物的義務，還要承擔移轉標的物所有權的義務。按照《解釋》第18條規定，在合同約定的期限或者法定的期限屆滿時，由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權屬證書的，出賣人應承擔違約責任。這一規定主要是針對現實生活中，因出賣人原因使買受人長期不能取得房屋所有權證書，導致交易秩序紊亂，買受人合法利益無法保障的實際情況而依法制定的。按照我國城市房地產管理法和《房地產開發經營管理條例》對不動產房屋所有權移轉問題的規定，房屋所有權的移轉，實行房屋所有權登記發證制度，房屋所有權權屬登記、房屋所有權證書的核發等行為均由房地產行政管理部門具體實施。房屋所有權證書的辦理取得，首先應由買受人按照國家規定向房地產行政管理部門申請辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，出賣人應當協助買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。由此可認定，商品房買賣合同的出賣人在履行移轉房屋所有權義務的行為方式上，表現為只是提供必要的證明文件，協助買受人完成申請辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。即，出賣人首先應按照建設部發布的《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、測繪資料以及其他有關的證明文件。出賣人將上述證明文件備齊提交房地產權屬登記部門，取得登記部門出具的收件單等證明材料，即可認為出賣人已完成房屋的初始登記義務。其次，買受人在約定或者法定的期限內，向登記管理部門申請辦理土地使用權變更登記和房屋所有權登記時，出賣人應按照合同約定或者法律、行政法規規定，提供相關的證明材料（如房屋所有權初始登記的手續）。出賣人只要在約定或法定的期限內完成房屋權屬的初始登記，并在買受人申請辦理房屋所有權登記時，能夠提供辦理房屋所有權的相關證明，即可認定出賣人的協助義務已經完成，其承擔的移轉房屋所有權的義務履行完畢。至于土地使用權的變更登記和房屋所有權登記的完成及房屋所有權證書的取得，則應按照房地產登記管理部門的行政管理工作程序進行。如果出賣人或買受人因辦理房屋權屬登記與房地產登記管理部門發生糾紛的，當按行政爭議予以解決。
從商品房買賣合同的履行情況看，導致逾期辦證的原因主要有以下幾種：
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