該商品房買賣合同的效力認定

導讀:
2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。那么該商品房買賣合同的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。關于該商品房買賣合同的效力認定的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
導讀:《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。
【案情】
2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定:被告將其開發的中天大廈七層706號房出售給原告,該房面積為37.97平方米,單價為每平方米2976.03元,房屋總價為113000元,以銀行按揭方式付款,原告首付46000元,余款67000元辦理銀行按揭。合同簽訂后,原告按約支付了首期付款,也辦理了銀行按揭貸款。2006年6月,由于被告一直未給原告辦理房地產權屬證書,原告經查詢才發現中天大廈七層706號房在出售給原告之前早已出售給了他人,屬一房二賣。為此原告多次找被告協商處理此事,但被告一直回避推拖。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。被告某房地產開發公司辯稱,2005年1月,中天大廈七層有一大間703房因設計變更為兩小間,編號本應為703號和711號,但由于委托的房屋銷售商的工作人員變動,工作失誤把這兩小間編號為703和705(數字4被認為不吉利,故變更前和變更后均無704房),從而使張某要買的706號房的與705號房重疊,而705房已在2004年11月出售給了他人。這是銷售部門沒有注意到設計變更而錯標平面位置,張某實際購買房的面積為37.97 平方米,單價為每平米2976.03元,房款為113000元,該房也沒有出售給人,而705號房的面積是41.05平方米,故被告只是編錯了房號,并非主觀故意一房二賣,故請求駁回原告訴訟請求。
【評析】
本案審理過程中,對房地產公司是否一房二賣存在兩種不同意見。
一種意見認為:房地產開發公司作為房屋開發商和出售方,對其出售的房屋的性能、房屋面積多少、編號、房號調整、是否已銷售等情況屬信息控制者,而買受人則是根據出賣人公布的信息來選擇自己所需要的房屋,當買受人選定購買房屋的層次和具體位置時,被告應當告知該選定的房屋是否已出售、面積多少等信息,以供買受人最終選擇決定。本案原告選購的房屋位置及房號,被告已在5個月前就已出售給他人了,就此被告是知情的,即使被告因故調整房屋的編號,也不會影響已經出售房屋的具體位置變動,被告應當告知原告其選定的房屋已經被他人所購,而被告卻以同一套房屋以不同的房號出售原告,導致原告無法進行房屋產權登記,使原告不能實現合同目的,其性質屬于一房二賣,故應當認定合同無效而支持原告的訴訟請求。
另一種意見認為:房地產公司只是工作上的失誤,不是故意隱瞞事實,合同是在雙方平等自愿的基礎上簽訂的,應當認定有效,但房地產公司在履行合同時存在過錯,致使張某不能實現合同目的,合同予以解除,并賠償張某已付房款的利息損失。
筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。本案房地產公司對中天大廈第七層的設計變更真實合法,張某所購的706房與他人所購的705房在平面圖上標示重疊,確實是因為設計的變更造成的工作失誤,并非主觀故意,顯然不符合最高法院上述司法解釋第九條第(三)項的規定,因此不能雙倍返還已付購房款。雙方在平等自愿的基礎上簽訂的合同是有效的,但房地產公司在履行合同時存在過錯,致使張某不能購得合同約定的705房,不能體現購房者真實意思表示,導致購房者的合同目的不能實現,本案合同應當予以解除,房地產公司應當返還已付購房款及賠償已付房款的利息損失。綜上所述,本案的關鍵是看房地產公司在簽訂合同的過程中,其行為是故意還是過失。如果是故意隱瞞事實來騙取他人購房款,合同就應當認為無效,那么買受人除可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失外,還可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。如果確屬工作失誤或過失,造成合同目的不能實現,那么只能依法解除合同,合理賠償無過錯方的經濟損失,不能認定合同無效。
作者:吉州區人民法院 劉國華




