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該商品房買賣合同的效力認定

劉曉紅律師2021.12.23288人閱讀
導讀:

2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。那么該商品房買賣合同的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。關于該商品房買賣合同的效力認定的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

導讀:《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。

【案情】

2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定:被告將其開發的中天大廈七層706號房出售給原告,該房面積為37.97平方米,單價為每平方米2976.03元,房屋總價為113000元,以銀行按揭方式付款,原告首付46000元,余款67000元辦理銀行按揭。合同簽訂后,原告按約支付了首期付款,也辦理了銀行按揭貸款。2006年6月,由于被告一直未給原告辦理房地產權屬證書,原告經查詢才發現中天大廈七層706號房在出售給原告之前早已出售給了他人,屬一房二賣。為此原告多次找被告協商處理此事,但被告一直回避推拖。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。被告某房地產開發公司辯稱,2005年1月,中天大廈七層有一大間703房因設計變更為兩小間,編號本應為703號和711號,但由于委托的房屋銷售商的工作人員變動,工作失誤把這兩小間編號為703和705(數字4被認為不吉利,故變更前和變更后均無704房),從而使張某要買的706號房的與705號房重疊,而705房已在2004年11月出售給了他人。這是銷售部門沒有注意到設計變更而錯標平面位置,張某實際購買房的面積為37.97 平方米,單價為每平米2976.03元,房款為113000元,該房也沒有出售給人,而705號房的面積是41.05平方米,故被告只是編錯了房號,并非主觀故意一房二賣,故請求駁回原告訴訟請求。

【評析】

本案審理過程中,對房地產公司是否一房二賣存在兩種不同意見。

一種意見認為:房地產開發公司作為房屋開發商和出售方,對其出售的房屋的性能、房屋面積多少、編號、房號調整、是否已銷售等情況屬信息控制者,而買受人則是根據出賣人公布的信息來選擇自己所需要的房屋,當買受人選定購買房屋的層次和具體位置時,被告應當告知該選定的房屋是否已出售、面積多少等信息,以供買受人最終選擇決定。本案原告選購的房屋位置及房號,被告已在5個月前就已出售給他人了,就此被告是知情的,即使被告因故調整房屋的編號,也不會影響已經出售房屋的具體位置變動,被告應當告知原告其選定的房屋已經被他人所購,而被告卻以同一套房屋以不同的房號出售原告,導致原告無法進行房屋產權登記,使原告不能實現合同目的,其性質屬于一房二賣,故應當認定合同無效而支持原告的訴訟請求。

另一種意見認為:房地產公司只是工作上的失誤,不是故意隱瞞事實,合同是在雙方平等自愿的基礎上簽訂的,應當認定有效,但房地產公司在履行合同時存在過錯,致使張某不能實現合同目的,合同予以解除,并賠償張某已付房款的利息損失。

筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。本案房地產公司對中天大廈第七層的設計變更真實合法,張某所購的706房與他人所購的705房在平面圖上標示重疊,確實是因為設計的變更造成的工作失誤,并非主觀故意,顯然不符合最高法院上述司法解釋第九條第(三)項的規定,因此不能雙倍返還已付購房款。雙方在平等自愿的基礎上簽訂的合同是有效的,但房地產公司在履行合同時存在過錯,致使張某不能購得合同約定的705房,不能體現購房者真實意思表示,導致購房者的合同目的不能實現,本案合同應當予以解除,房地產公司應當返還已付購房款及賠償已付房款的利息損失。綜上所述,本案的關鍵是看房地產公司在簽訂合同的過程中,其行為是故意還是過失。如果是故意隱瞞事實來騙取他人購房款,合同就應當認為無效,那么買受人除可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失外,還可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。如果確屬工作失誤或過失,造成合同目的不能實現,那么只能依法解除合同,合理賠償無過錯方的經濟損失,不能認定合同無效。

作者:吉州區人民法院 劉國華

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  • 商品房買賣合同糾紛的效力認定

    林艷英律師

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    林艷英

    商品房買賣合同糾紛的效力認定

    內容:但后因此房價格上漲,王某拒不辦理產權登記手續且主張其與李某的買賣合同無效,李某因之訴至法院。綜上,以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而無效的觀點是錯誤的。綜上,我們認為,王某轉讓商品房給李某的行為是有權處分,不是無權處分,故而本案訟爭的買賣合同不應當認定為效力待定。那么商品房買賣合同糾紛的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 由于開發商不具備商品房開發資質,并未取得商品預售許可證明,所以開發商所建房屋既不屬于商品房范圍,也不得提前預售,因此雙方訂立的商品房預售合同應當認定為無效。《城市房地產開發經營管理條例》 第二十三條 房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
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  • 認定商品房預售合同效力的標準是:已取得預售許可證簽訂的商品房預售合同有效,未取得預售許可證簽訂的商品房預售合同無效,但在起訴前取得合法有效預售許可證的可以認定為有效。法律依據:《城市商品房預售管理辦法》第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。 《商品房銷售管理辦法》第七條 商品房現售,應當符合以下條件: (一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書; (二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件; (三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證; (四)已通過竣工驗收; (五)拆遷安置已經落實; (六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期; (七)物業管理方案已經落實。
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  • 不網簽商品房買賣合同的法律效力是:依法成立的合同當事人一經簽字或蓋章即產生法律效力,受法律保護,未辦理網簽、過戶登記等手續不影響商品房買賣合同的效力。法律依據:《城市房地產管理法》第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 《民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。 第五百零二條 依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
  • 房屋買賣合同口頭承諾有法律效力嗎_商品房買賣合同能口頭約定嗎

    周春花律師

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    房屋買賣合同口頭承諾有法律效力嗎_商品房買賣合同能口頭約定嗎

    內容:商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容:。(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。

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  • 商品房買賣擔保借貸合同的性質是什么及效力如何認定

    李孟陽律師

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    李孟陽

    商品房買賣擔保借貸合同的性質是什么及效力如何認定

    內容:商品房買賣擔保借貸合同的性質是什么及效力如何認定對于以商品房買賣擔保借貸合同的案件性質及效力的認定,司法實踐中應當采用審慎的態度。《民法典》第三百八十八條設立擔保物權,應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。擔保合同被確認無效后,債務人、擔保人、債權人有過錯的,應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。那么商品房買賣擔保借貸合同的性質是什么及效力如何認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李孟陽律師
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  • 姚平律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 贈與合同是指贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是諾成性合同,當事人一方的意思表示一旦經對方同意即可成立贈與合同,但贈與合同的生效必須實際給予贈與物,即贈與的生效要件是贈與物的實際給付,就不動產而言主要是進行產權登記。此外,《合同法》第186條規定,贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具體到本案,李二接受李大2010年1月的贈與但未辦理房屋產權過戶手續,也沒有實際占有使用,該贈與合同尚未生效。李大2011年3月將該房再贈與李三并辦理了產權過戶手續,是生效的贈與,是對其2010年1月將房屋贈與李二行為的撤銷。李三因接受李大的房屋贈與并且辦理了產權過戶手續而取得房屋所有權,李二不得以先接受贈與為由對抗李大與李三之間的贈與行為。
  • 商品房的多重買賣合同的效力

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    黃東潔

    商品房的多重買賣合同的效力

    內容:商品房的多重買賣,是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或者兩個以上的買受人并與之簽訂商品房買賣合同的情況。在處理商品房多重買賣糾紛時,主要涉及到相關買賣合同的效力的確定以及何人可以取得爭議商品房所有權的認定問題。又如,《商品房買賣解釋》第10條即規定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同交將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。2.在所有買受人均無過錯或者均無與出賣人串通的情況下,該數個商品房買賣合同并不能因此而確認為無效買賣合同。那么商品房的多重買賣合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
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  • 商品房銷售合同應當明確以下內容:(1)當事人的名稱、姓名、住所;(2)商品房基本情況;(3)商品房銷售方式;(4)商品房價格的確定方式、總價、支付方式、支付時間;(5)交付條件和日期。
  • 該商品房買賣合同的效力認定

    黃東潔律師

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    該商品房買賣合同的效力認定

    內容:2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。那么該商品房買賣合同的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 二手商品房及經適房買賣合同效力

    郭銘芝律師

    北京天用律師事務所

    郭銘芝

    二手商品房及經適房買賣合同效力

    內容:二是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同,通過銀行貸款交清了房款,賣方入住或未入住,但賣方的房屋所有權證尚未辦理完畢;三是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同,通過銀行貸款交清了房款,賣方入住或未入住,賣方的房屋所有權證已辦理完畢,但賣方未還清貸款,產權證質押在開發商處或銀行設定抵押登記。筆者認為,上述四種情況買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同應認定為無效,不受法律保護,應按《合同法》規定的按無效合同的方式來處理。那么二手商品房及經適房買賣合同效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 譚某與梁某雖簽訂了房屋轉讓協議書,但當時譚某并未實際出資購買出讓房屋,沒有取得房屋的所有權,雙方協議梁某以譚某名義辦理一切購房手續,直至房屋過戶完成,這實際上是譚某同意將其購房資格予以轉讓。因此,梁某所享有的僅僅是優惠購房資格,僅是一種待遇,即獲得優惠價格購買所建房屋的條件。譚某對其出賣房屋的權利尚停留在一種資格權利上,并不能立即、現實地取得該房屋的所有權,但卻獲得了對未來取得上述房屋所有權的合理期待,這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立經濟價值的財產利益,梁某也為此向譚某支付了轉讓費,房屋轉讓協議書是梁某與譚某自愿簽訂,且上述交易行為并不違反國家法律、行政法規的強制規定,因此,雙方簽訂的房屋轉讓協議書應認定為合法有效。
  • 如何認定預售商品房抵押合同的效力

    楊一凡律師

    北京天用律師事務所

    楊一凡

    如何認定預售商品房抵押合同的效力

    內容:預售商品房貸款抵押是指在商品房預售的交易中,購房人在支付首期規定的房價款后,有貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在實務中,銀行與預售商品房的購房人以采取簽訂抵押貸款合同的方式訂立合同,在合同當事人簽字或者蓋章時抵押貸款合同成立,應無異議。另外,根據《合同法》44條的規定,依法成立的合同,自成立時生效。但如果以此否認房地產預售中將正在建造的房屋抵押的合法性,對房地產行業的發展將是很大的打擊。那么如何認定預售商品房抵押合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    楊一凡律師
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  • 王熙律師

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 撤銷買賣合同法律效力怎么認定

    段建國律師

    北京天用律師事務所

    段建國

    撤銷買賣合同法律效力怎么認定

    內容:效力待定合同與可撤銷合同都屬于相對無效合同,它們在合同效力方面的欠缺要件往往只涉及合同當事人及合同有關人員的利益,一般不涉及國家利益和社會公共利益。效力待定合同處于效力待定狀態,既非無效,也非有效。那么撤銷買賣合同法律效力怎么認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    段建國律師
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  • 吳夢云律師

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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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  • 商品房預售合同風險認定

    馮清琴律師

    北京天用律師事務所

    馮清琴

    商品房預售合同風險認定

    內容:而《商品房買賣解釋》第2條則規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。對于商品房預售合同效力的認定,究竟是適用《城市房地產管理法》規定的四項審查標準,還是僅適用《商品房買賣解釋》規定的僅審查預售許可證的標準。而該法第44條規定主要反映的我國商品房預售實行許可證制度,規定了國家建設行政主管部門給房地產開發企業頒布預售許可證進行實質性審查的法律依據。因此,法院審理商品房買賣合同這類民事案件中,在決定合同效力時,僅需審理房地產開發企業是否取得商品房預售許可證明。那么商品房預售合同風險認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    馮清琴律師
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  • 劉曉紅律師

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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 小產權房買賣合同的效力如何認定

    李楠楠律師

    北京市元甲律師事務所

    李楠楠

    小產權房買賣合同的效力如何認定

    內容:一、小產權房買賣合同的效力如何認定小產權房合同的效力以認定無效為原則,以認定有效為例外,例外的情況是:“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批手續的,可以認定合同有效。那么小產權房買賣合同的效力如何認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    李楠楠律師
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  • 馮清琴律師

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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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  • 多份買賣合同的效力認定

    于海明律師

    北京市元甲律師事務所

    于海明

    多份買賣合同的效力認定

    內容:若主體不合格,合同不能產生法律效力。買賣合同屬于諾成性合同,只要買賣合同的標的物非法律禁止交易的物品,一經買賣雙方當事人意思表示一致即告成立,并依法生效。對于多重買賣行為中每一個單獨的買賣合同,也都不例外另外,買賣合同屬于債權債務合同,出賣人對于買受人的交付行為不符合買賣合同的約定,應當承擔違約責任,這當然包括交付不能的情況。同理,在多重買賣合同中,出賣人因向某一買受人交付了標的物,而對其他買受人不能履行時,該買受人可以根據《合同法》第一百零七條的規定要求出賣人承擔履行合同不能的違約責任。那么多份買賣合同的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
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  • 陳宗瓊律師

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    擅長:婚姻家庭

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