備案商品房買賣合同效力如何認定

導讀:
另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內容的自由以及合同對象的自由,限制農民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。那么備案商品房買賣合同效力如何認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內容的自由以及合同對象的自由,限制農民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。關于備案商品房買賣合同效力如何認定的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同,權利人不予追認的無效,只有財產的所有人和有權處分該財產的人才能處分該財產。
2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是:一,從登記制度的設定目的來看,登記的作用在于公示,即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動,而非房屋買賣合同。二,從登記的法律性質來看,過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一,不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。總之,登記是土地使用權轉移的要件,而非房屋買賣合同的要件,沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更,但是不影響房屋買賣合同的效力。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。理由是:一,合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關于加強土地b轉讓嚴禁炒賣土地的通知》,該通知的發文機關是國務院辦公廳,而非國務院,故此文件不是行政法規,不能作為認定合同無效的依據。二,土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量,保證農民的生存之本和糧食供應,而宅基地本來就是建設用地,其主體變更不會導致農業用地的減少,故將該條適用于宅基地是不妥的,作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。三,從法律保護所有權的基本精神來看,限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護,而是對農民權利的侵犯。眾所周知,所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中,最核心的權能是處分權,處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制,這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內容的自由以及合同對象的自由,限制農民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。四,我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神,該法第32條規定,“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。”該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。 該法體現了以人為本的精神,充分尊重農民的自主性,相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產,是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉,農村宅基地也應做相同理解。
二、商品房買賣合同特征
商品房買賣合同作為不動產買賣合同的主要類型,具有如下法律特征:
1、標的物在法律上呈現出復雜的形態。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且還包括建筑物和小區的公用設施、設備的所有權或使用權。
2、標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規定,標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
3、行政干預強烈。由于土地房屋類不動產價值巨大,對國計民生影響很大,國家對房地產行政監管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。
三、商品房買賣合同無效
商品房買賣合同無效的幾種情形:
1、出賣人主體不當導致的合同無效。
包括兩種情況:一是,出賣人不具備開發主體資格;二是,出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力,換句話說就是沒有房地產開發經營的經營范圍;后者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤,沒有相應的銷售資格。如:開發企業在沒有達到法定的售房條件下,為解決資金問題,私下銷售房屋等等。
2、買受人主體不當導致的合同無效。
這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如:不符合國家限購政策。
3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。
出賣人因實有資本少達不到法律規定的商品房預售條件,為了融資往往采用兩個途徑:一是,將在建工程抵押給銀行,然后與銀行協商,由該銀行辦理商品房按揭,雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。這樣一來,開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發商不能歸還銀行的貸款,銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者;二是,由施工單位墊資施工到可以預售的條件,然后開發商通過收取首付購房款,以此支付工程款。如開發商不能按"陰合同"支付施工單位工程款,施工單位可以運用法律規定的"工程價款優先受償"權,對工程實施法律規定的優先司法拍賣、執行權,最后受損失的還是購房者。對此,最高法院司法解釋規定,開發商如果將所銷售的房屋抵押,并且隱瞞該事實,購房者可以請求法院確認合同無效,并且要求開發商承擔一倍的賠償。
4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。
出賣人因利益驅使,將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時,往往采用變更原協議書的產權調換安置方式,要求被拆遷人接受貨幣補償,或者異地安置。對此,最高法院司法解釋規定,對于這種情況,買受人可以請求法院確認合同無效,并要求開發商給予一倍的經濟賠償。




