商品房的多重買賣，是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或者兩個以上的買受人并與之簽訂商品房買賣合同的情況。在處理商品房多重買賣糾紛時，主要涉及到相關(guān)買賣合同的效力的確定以及何人可以取得爭議商品房所有權(quán)的認定問題。又如，《商品房買賣解釋》第10條即規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同交將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。2．在所有買受人均無過錯或者均無與出賣人串通的情況下，該數(shù)個商品房買賣合同并不能因此而確認為無效買賣合同。關(guān)于商品房的多重買賣合同的效力的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

商品房的多重買賣，是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或者兩個以上的買受人并與之簽訂商品房買賣合同的情況。在處理商品房多重買賣糾紛時，主要涉及到相關(guān)買賣合同的效力的確定以及何人可以取得爭議商品房所有權(quán)的認定問題。

（一）關(guān)于相關(guān)商品房買賣合同的效力認定

我們認為，此種情況下，不應簡單認定相關(guān)的買賣合同為無效合同。因為在商品房多重買賣合同中，對于出賣人是否有欺詐，以及對數(shù)個買受人中的哪一個買受人存在欺詐，在司法實踐中很難查清；其次，即使出賣人對某個或者數(shù)個買受人存在欺詐，但是該受欺詐的買受人取得標的物的所有權(quán)時，確認該份買賣合同無效并不符合法律規(guī)定，也不利于保護該買受人的合法權(quán)益，因為在合同被確認無效的情況下，出賣人只需向買受人返還已經(jīng)收取的價款，并賠償買受人因此而造成的直接損失，而在合同被作為有效處理的情況下，買受人不僅可以要求出賣人返還已經(jīng)收取的價，而且還可以依合同約定或者法律規(guī)定追究出賣人的違約責任，包括支付違約金或者賠償損失，這種損失既包括積極損失，也包括可得利益的損失，則對買受人是有利的，而且也可以起到對出賣人的懲罰作用。實踐中亦存在出賣人在實施一物多賣行為時并無故意過錯的情況，如某一房地產(chǎn)公司的數(shù)個銷售部門與數(shù)個買受人就同一標的物簽訂買賣合同時，就有可能并無故意欺詐。所以在司法實踐中應當區(qū)分不同的情況作出不同的認定：

l．出賣人與某一買受人惡意串通，簽訂買賣合同并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)，使得其他在先的買賣合同的買受人無法取得標的物所有權(quán)的，則買受人可以要求確認該出賣人與在后買受人所簽訂的買賣合同無效。《合同法》第52條第2項規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同為無效合同。又如，《商品房買賣解釋》第10條即規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同交將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

2．在所有買受人均無過錯或者均無與出賣人串通的情況下，該數(shù)個商品房買賣合同并不能因此而確認為無效買賣合同。

3．在先買賣合同的買受人已經(jīng)取得標的物的所有權(quán)后，出賣人再就同一商品房與他人簽訂買賣合同的，即出賣人對在后的買受人存在欺詐行為，依照《合同法》54條第2款規(guī)定，在后買賣合同的買受人可以以出賣人存在欺詐為由申請撤銷該買賣合同；也可以不申請撤銷該合同，而主張解除該買賣合同后，向出賣人主張承擔違約責任。《商品房買賣解釋》第8條第2項規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第9條第3款亦規(guī)定，出賣人故意隱瞞所售房屋己經(jīng)出賣給第三人的，會導致出賣人與買受人之間的買賣合同被撤銷、也可能被解除。

4.在后買賣合同的買受人（未與出賣人串通）取得標的物的所有權(quán)后，在先買賣合同的買受人可以主張解除在先的買賣合同，并要求出賣人承擔違約責任。此時買受人主張解除合同是依據(jù)《合同法》第94條規(guī)定的合同解除權(quán)。

（二）商品房多重買賣合同中取得標的物所有權(quán)的確定規(guī)范

對于商品房多重買賣合同中，數(shù)個買受人均主張對標的物的所有權(quán)時，何人可以取得該標的物的所有權(quán)，是解決此類糾紛的一個重要問題，結(jié)合審判實踐，我們認為一般情況下可以按以下原則處理：

1．與出賣人串通簽訂買賣合同，損害其他買受人利益的買受人，無論該商品房的狀態(tài)如何，是否交付，是否辦理商品房過戶登記手續(xù)的，該因惡意串通而簽訂的買賣合同因被確認無效，所以該無效合同的買受人不能取得爭議商品房的所有權(quán)。

2．當各買受人均無與出賣人串通的故意時，可以按以下原則確定商品房的所有權(quán)人：

（1）因為商品房是不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需要辦理登記手續(xù)的，所以數(shù)個買受人中，已經(jīng)辦理商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，可以優(yōu)先于其他買受人取得該商品房的所有權(quán)。其他買受人可以以合同目的不能實現(xiàn)而要求解除買賣合同并要求出賣人承擔違約責任。

（2）標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要辦理登記手續(xù)而所有買受人均未辦理登記手續(xù)的，以商品房買賣合同已經(jīng)辦理備案登記的買受人優(yōu)先取得商品房的所有權(quán)。

（3）既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理合同備案的，則占有該商品房的買受人可以優(yōu)先取得該標的物的所有權(quán)。

（4）商品房尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，也無人先行事實占有的，則以先行向人民法院提起訴訟或者申請仲裁并經(jīng)人民法院執(zhí)行實現(xiàn)債權(quán)人的買受人取得商品房的所有權(quán)。這樣處理一是督促當事人積極行使民事權(quán)利，二是維護生效裁判文書的權(quán)威與穩(wěn)定性。

（5）其他情況下，買受人均不能取得商品房的所有權(quán)，涉訴商品房可以在作價后按比例向各買受人清償違約債務(wù)。

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