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商品房的多重買賣合同的效力

李楠楠律師2021.12.2580人閱讀
導讀:

商品房的多重買賣,是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或者兩個以上的買受人并與之簽訂商品房買賣合同的情況。在處理商品房多重買賣糾紛時,主要涉及到相關買賣合同的效力的確定以及何人可以取得爭議商品房所有權的認定問題。又如,《商品房買賣解釋》第10條即規定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同交將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。2.在所有買受人均無過錯或者均無與出賣人串通的情況下,該數個商品房買賣合同并不能因此而確認為無效買賣合同。那么商品房的多重買賣合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

商品房的多重買賣,是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或者兩個以上的買受人并與之簽訂商品房買賣合同的情況。在處理商品房多重買賣糾紛時,主要涉及到相關買賣合同的效力的確定以及何人可以取得爭議商品房所有權的認定問題。又如,《商品房買賣解釋》第10條即規定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同交將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。2.在所有買受人均無過錯或者均無與出賣人串通的情況下,該數個商品房買賣合同并不能因此而確認為無效買賣合同。關于商品房的多重買賣合同的效力的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

商品房的多重買賣,是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或者兩個以上的買受人并與之簽訂商品房買賣合同的情況。在處理商品房多重買賣糾紛時,主要涉及到相關買賣合同的效力的確定以及何人可以取得爭議商品房所有權的認定問題。

(一)關于相關商品房買賣合同的效力認定

我們認為,此種情況下,不應簡單認定相關的買賣合同為無效合同。因為在商品房多重買賣合同中,對于出賣人是否有欺詐,以及對數個買受人中的哪一個買受人存在欺詐,在司法實踐中很難查清;其次,即使出賣人對某個或者數個買受人存在欺詐,但是該受欺詐的買受人取得標的物的所有權時,確認該份買賣合同無效并不符合法律規定,也不利于保護該買受人的合法權益,因為在合同被確認無效的情況下,出賣人只需向買受人返還已經收取的價款,并賠償買受人因此而造成的直接損失,而在合同被作為有效處理的情況下,買受人不僅可以要求出賣人返還已經收取的價,而且還可以依合同約定或者法律規定追究出賣人的違約責任,包括支付違約金或者賠償損失,這種損失既包括積極損失,也包括可得利益的損失,則對買受人是有利的,而且也可以起到對出賣人的懲罰作用。實踐中亦存在出賣人在實施一物多賣行為時并無故意過錯的情況,如某一房地產公司的數個銷售部門與數個買受人就同一標的物簽訂買賣合同時,就有可能并無故意欺詐。所以在司法實踐中應當區分不同的情況作出不同的認定:

l.出賣人與某一買受人惡意串通,簽訂買賣合同并轉移標的物所有權,使得其他在先的買賣合同的買受人無法取得標的物所有權的,則買受人可以要求確認該出賣人與在后買受人所簽訂的買賣合同無效。《合同法》第52條第2項規定,惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的合同為無效合同。又如,《商品房買賣解釋》第10條即規定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同交將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

2.在所有買受人均無過錯或者均無與出賣人串通的情況下,該數個商品房買賣合同并不能因此而確認為無效買賣合同。

3.在先買賣合同的買受人已經取得標的物的所有權后,出賣人再就同一商品房與他人簽訂買賣合同的,即出賣人對在后的買受人存在欺詐行為,依照《合同法》54條第2款規定,在后買賣合同的買受人可以以出賣人存在欺詐為由申請撤銷該買賣合同;也可以不申請撤銷該合同,而主張解除該買賣合同后,向出賣人主張承擔違約責任。《商品房買賣解釋》第8條第2項規定,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同,返還已付購房款及利息,賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第9條第3款亦規定,出賣人故意隱瞞所售房屋己經出賣給第三人的,會導致出賣人與買受人之間的買賣合同被撤銷、也可能被解除。

4.在后買賣合同的買受人(未與出賣人串通)取得標的物的所有權后,在先買賣合同的買受人可以主張解除在先的買賣合同,并要求出賣人承擔違約責任。此時買受人主張解除合同是依據《合同法》第94條規定的合同解除權。

(二)商品房多重買賣合同中取得標的物所有權的確定規范

對于商品房多重買賣合同中,數個買受人均主張對標的物的所有權時,何人可以取得該標的物的所有權,是解決此類糾紛的一個重要問題,結合審判實踐,我們認為一般情況下可以按以下原則處理:

1.與出賣人串通簽訂買賣合同,損害其他買受人利益的買受人,無論該商品房的狀態如何,是否交付,是否辦理商品房過戶登記手續的,該因惡意串通而簽訂的買賣合同因被確認無效,所以該無效合同的買受人不能取得爭議商品房的所有權。

2.當各買受人均無與出賣人串通的故意時,可以按以下原則確定商品房的所有權人:

(1)因為商品房是不動產,其所有權的轉移需要辦理登記手續的,所以數個買受人中,已經辦理商品房產權過戶登記手續的,可以優先于其他買受人取得該商品房的所有權。其他買受人可以以合同目的不能實現而要求解除買賣合同并要求出賣人承擔違約責任。

(2)標的物的所有權轉移需要辦理登記手續而所有買受人均未辦理登記手續的,以商品房買賣合同已經辦理備案登記的買受人優先取得商品房的所有權。

(3)既未辦理產權登記,又未辦理合同備案的,則占有該商品房的買受人可以優先取得該標的物的所有權。

(4)商品房尚未辦理所有權轉移登記手續,也無人先行事實占有的,則以先行向人民法院提起訴訟或者申請仲裁并經人民法院執行實現債權人的買受人取得商品房的所有權。這樣處理一是督促當事人積極行使民事權利,二是維護生效裁判文書的權威與穩定性。

(5)其他情況下,買受人均不能取得商品房的所有權,涉訴商品房可以在作價后按比例向各買受人清償違約債務。

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  • 由于開發商不具備商品房開發資質,并未取得商品預售許可證明,所以開發商所建房屋既不屬于商品房范圍,也不得提前預售,因此雙方訂立的商品房預售合同應當認定為無效。《城市房地產開發經營管理條例》 第二十三條 房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
  • 該商品房買賣合同的效力認定

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    該商品房買賣合同的效力認定

    內容:2005年4月27日,原告張某與被告某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。故請求判令確認原、被告簽訂的《商品房買賣合同》無效、返還原告已付購房款并賠償已付購房款一倍的損失。筆者認為,上述第二種意見更有說服力,理由如下:根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條第(三)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,導致合同無效或者被撤消、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付款一倍的責任。那么該商品房買賣合同的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    翁玉素律師
    2021.12.23288人收看
  • 黃東潔律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 商品房認購書的法律效力

    王學瑞律師

    北京天用律師事務所

    王學瑞

    商品房認購書的法律效力

    內容:依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定,認購書為預約合同,商品房認購書的效力主要體現在以下三個方面:1、鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱,開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息,依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定,而在簽訂了認購書的同時,往往也會要求購房者交付一定金額的購房定金,之后在約定的期限內與開發商簽訂商品房預售合同或者商品房買賣合同,應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任,商品房認購書,是指商品房買賣雙方在訂立商品房預售合同或者商品房買賣合同之前所簽訂的,就房屋買賣有關事宜進行初步確認,并收取一定數量的定金作為將來簽訂商品房買賣合同的擔保,是買賣合同簽訂前買賣雙方行使權利、承擔義務的書面憑證。

    王學瑞律師
    2021.12.08484人收看
  • 王學瑞律師

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 二手商品房及經適房買賣合同效力

    黃東潔律師

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    黃東潔

    二手商品房及經適房買賣合同效力

    內容:二是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同,通過銀行貸款交清了房款,賣方入住或未入住,但賣方的房屋所有權證尚未辦理完畢;三是賣方與開發商簽訂了商品房買賣合同,通過銀行貸款交清了房款,賣方入住或未入住,賣方的房屋所有權證已辦理完畢,但賣方未還清貸款,產權證質押在開發商處或銀行設定抵押登記。筆者認為,上述四種情況買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同應認定為無效,不受法律保護,應按《合同法》規定的按無效合同的方式來處理。那么二手商品房及經適房買賣合同效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
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  • 姚平律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 商品房銷售合同應當明確以下內容:(1)當事人的名稱、姓名、住所;(2)商品房基本情況;(3)商品房銷售方式;(4)商品房價格的確定方式、總價、支付方式、支付時間;(5)交付條件和日期。
  • 商品房買賣合同怎么簽訂生效

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    郭銘芝

    商品房買賣合同怎么簽訂生效

    內容:登記過戶行為就是對房屋買賣合同的效力的肯定。登記行為的發生,是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提,即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利,出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。若登記前,房屋買賣合同無效或不成立,則登記本身就成為無源之水、無本之木了。將登記作為房屋買賣合同的生效要件,在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。那么商品房買賣合同怎么簽訂生效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
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  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 不網簽商品房買賣合同的法律效力是:依法成立的合同當事人一經簽字或蓋章即產生法律效力,受法律保護,未辦理網簽、過戶登記等手續不影響商品房買賣合同的效力。法律依據:《城市房地產管理法》第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 《民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。 第五百零二條 依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
  • 商品房買賣合同將不被輕易確認無效

    張旭律師

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    張旭

    商品房買賣合同將不被輕易確認無效

    內容:將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,充分體現了促進商品房市場健康發展的精神,主張不輕易確認合同無效。最高人民法院副院長說,商品房買賣合同的效力不僅關系著交易關系的穩定和當事人合法權益的保護,而且關系到商品房市場的健康發展。對商品房買賣合同的登記備案問題,我們認為這應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施,不是確認合同效力的必要條件。那么商品房買賣合同將不被輕易確認無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 商品房買賣合同法人蓋章還是簽字

    楊一凡律師

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    楊一凡

    商品房買賣合同法人蓋章還是簽字

    內容:大多數情況下,合同一旦成立即產生法律效力。商品房買賣合同如果合同中沒有對合同成立效力有特別規定的,雖然只有公司公章,也是合法的,在雙方簽訂商品房買賣合同后,該合同成立并生效。法律依據:《合同法》第32條:當事人采用合同書形式訂立合同的,自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。通常會出現,合同當事人一欄與蓋章主體不同。自然人簽訂合同,原則上須有完全行為能力,限制行為能力人和無行為能力人不得親自簽訂合同,而應由其法定代理人代為簽訂。合同法有一個例外規定,限制行為能力人可以獨立簽訂純利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的合同。那么商品房買賣合同法人蓋章還是簽字。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:婚姻家庭

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  • 房屋買賣合同口頭承諾有法律效力嗎_商品房買賣合同能口頭約定嗎

    王熙律師

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    王熙

    房屋買賣合同口頭承諾有法律效力嗎_商品房買賣合同能口頭約定嗎

    內容:商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容:。(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。

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    擅長:交通事故

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  • 如何變更商品房買賣合同

    邢穎律師

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    如何變更商品房買賣合同

    內容:如何變更商品房買賣合同,可變更、撤銷合同,合同效力,合同法,法律知識大律為您提供快捷、高效的在線律師咨詢、在線委托律師等服務。

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  • 孔孟廷律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 商品房買賣合同糾紛的效力認定

    李維律師

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    李維

    商品房買賣合同糾紛的效力認定

    內容:但后因此房價格上漲,王某拒不辦理產權登記手續且主張其與李某的買賣合同無效,李某因之訴至法院。綜上,以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而無效的觀點是錯誤的。綜上,我們認為,王某轉讓商品房給李某的行為是有權處分,不是無權處分,故而本案訟爭的買賣合同不應當認定為效力待定。那么商品房買賣合同糾紛的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2021.12.23379人收看
  • 段建國律師

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  • 多份買賣合同的效力認定

    段建國律師

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    段建國

    多份買賣合同的效力認定

    內容:若主體不合格,合同不能產生法律效力。買賣合同屬于諾成性合同,只要買賣合同的標的物非法律禁止交易的物品,一經買賣雙方當事人意思表示一致即告成立,并依法生效。對于多重買賣行為中每一個單獨的買賣合同,也都不例外另外,買賣合同屬于債權債務合同,出賣人對于買受人的交付行為不符合買賣合同的約定,應當承擔違約責任,這當然包括交付不能的情況。同理,在多重買賣合同中,出賣人因向某一買受人交付了標的物,而對其他買受人不能履行時,該買受人可以根據《合同法》第一百零七條的規定要求出賣人承擔履行合同不能的違約責任。那么多份買賣合同的效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    段建國律師
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  • 于海明律師

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  • 商品房買賣合同成立的要件有哪些

    馮清琴律師

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    馮清琴

    商品房買賣合同成立的要件有哪些

    內容:對于認購書的性質問題,依據最高法院司法解釋的規定,在具備一定條件的情況下,認購書具有商品房買賣合同的效力,同時,在認購書中應明確所交的認購金是“定金”還是“訂金”,定金在不買房時會喪失,開發商毀約時須雙倍退還,而訂金在不買房時可以要求退還,買房時直接沖抵購房款。

    馮清琴律師
    2022.03.24305人收看
  • 楊一凡律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 商品房買賣合同如何才有效?

    任冰峰律師

    北京天用律師事務所

    任冰峰

    商品房買賣合同如何才有效?

    內容:從法律和司法實踐來看,審查商品房預售合同的效力首先要適用法律對普通民事合同的規定,依據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的規定對合同效力進行審查,同時要結合調整房地產法律關系的特別法—《城市房地產管理法》的相關規定進行審查。第五十二條規定違反法律、行政法規的強制性規定或者損害社會公共利益的合同無效。《城市房地產管理法》第四十四條規定的商品房預售實行許可證制度,就是法律的義務性規定,出賣人必須持有預售許可證明,其與買受人簽訂的預售合同才能認定為有效。那么商品房買賣合同如何才有效?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    任冰峰律師
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  • 任冰峰律師

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 備案商品房買賣合同效力如何認定

    張蕓律師

    北京市元甲律師事務所

    張蕓

    備案商品房買賣合同效力如何認定

    內容:另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內容的自由以及合同對象的自由,限制農民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。那么備案商品房買賣合同效力如何認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
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    擅長:交通事故

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  • 商品房的多重買賣合同的效力

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務所

    張嘉娛

    商品房的多重買賣合同的效力

    內容:商品房的多重買賣,是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或者兩個以上的買受人并與之簽訂商品房買賣合同的情況。在處理商品房多重買賣糾紛時,主要涉及到相關買賣合同的效力的確定以及何人可以取得爭議商品房所有權的認定問題。又如,《商品房買賣解釋》第10條即規定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同交將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。2.在所有買受人均無過錯或者均無與出賣人串通的情況下,該數個商品房買賣合同并不能因此而確認為無效買賣合同。那么商品房的多重買賣合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
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  • 張蕓律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 商品房買賣合同解除期限是多久

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    商品房買賣合同解除期限是多久

    內容:可見,行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。作為法院,在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中,應該圍繞上述法律規定所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立,從而確認解除商品房買賣合同的效力。

    張旭律師
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  • 崔玉君律師

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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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李楠楠律師

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